kiracı tahliye davası, kiracı nasıl çıkarılır

Kiracı Tahliye Davası

Kiracı tahliyesi konusunda hazırladığımız bu yazımız tüm kiracı tahliyesi sebeplerine, tahliye davasının nasıl açılacağına, usulünde nelere dikkat edilebileceğine ve genel ilkelere değinmektedir. Kiracı tahliyesi konusunda rehber olabilecek bu yazımızı oldukça uzun olması nedeni ile aşağıda içindekiler bölümünden bakarak ilgilendiğiniz kısma inebilirsiniz. Ancak konuların birbiri ile alakası olması, usuli işlemlere ayrı yerlerde değinilmiş olması gibi nedenlerle tamamının okunması önerilir.

Günümüzde herkesin bir konut veya iş yerinin maliki olması mümkün değildir. Ancak konut veya iş yeri herkes için bir ihtiyaçtır. Bu nedenle konut veya iş yeri olmayan kişiler belirli bir bedel karşılığında başkalarının taşınmazını kullanarak bu ihtiyaçlarını karşılar. Kira sözleşmesinin temel mantığı budur.Ancak ne yazık ki bazı durumlarda kişiler bu belirlenen bedeli ödemeyebilirler. Yahut malik için başka ihtiyaçlar doğabilir. Böyle bir durumda konut veya iş yerinde bulunan kiracı tahliyesi davası açarak kiracının tahliyesi gerekir.

Bu kiracının nasıl tahliye edilebileceği Türk Borçlar Kanunu içerisinde yer almıştır. Oldukça çeşitli tahliye yolları olmakla birlikte kiracı tahliyesi karmaşık bir hukuki düzenlemeye sahiptir. Kiracı nasıl çıkarılır, kiracıyı çıkarmanın yolları nelerdir sorularını cevaplamadan önce genel olarak kira sözleşmesi, belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri ile ilgili genel bir bilgi vermekte yarar görüyoruz. Çünkü sözleşmenin belirli veya belirsiz olmasına göre değişik hükümler öngörülmüş maddeler vardır.

Kira Sözleşmesinin Yazılı veya Sözlü Yapılması

Kira sözleşmesi yazılı yapılmak zorunda değildir. Sözlü olarak da bir kira sözleşmesi elbette yapılabilir. Bunun yanında ortaya çıkabilecek bir uyuşmazlık durumunda ispat aracı olarak yazılı sözleşme yapılmasında fayda vardır.

Ayrıca sözlü olarak yapılmış kira sözleşmeleri ispat yeteneğinden tamamen yoksundur da denilemez. Yazılı olmasa da başka ispat araçları ile sözlü olarak yapılmış kira sözleşmesi ispatlanabilir ve hükümlerinin uygulanması sağlanabilir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi – Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi yapılırken sözleşme süresi olarak belirli bir tarih veya belirli bir süre belirlenmişse bu sözleşme belirli süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilir. Örneğin A kişisi evini 5 yıllığına kiralarsa burada belirli süreli bir sözleşme söz konusudur. Ancak sözleşmede herhangi bir belirli süre yoksa kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak kabul edilir.

ÖNEMLİ!: Belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sonunda kiracı sözleşmeyi sona erdirmek istemez ve kira bedelini ödemeye devam ederse kira sözleşmesi 1 yıllığına uzamış kabul edilir. Ardından bu böyle devam eder. Yani her senenin sonunda birer yıl uzar. Bu durumda belirli süreli sözleşme belirsize dönüşmüş olur. Ancak elbette süreli sözleşmelerde süre sonunda yeniden bir süre belirlenirse belirli süreli sözleşme özelliği korunmuş olur.

Kiracı Nasıl Çıkarılır? Kiracı Tahliyesi Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu hükümleri genel anlamda kiracıyı koruyan hükümler içermektedir. Ancak kiracının sözleşme şartlarına aykırı davranması ve kiraya verenin bir takım ihtiyaçlarının doğması durumunda kiracı tahliyesi mümkün kılınmıştır.

Kiracı tahliyesinden konut ve çatılı iş yeri kiraları için tahliyeyi kastediyoruz. Bu noktada kira sözleşmesini sonlandırmak için hem kiracının hem de kiraya verenin elinde birçok imkan bulunmaktadır.

Kiracı

  • Kiranın ödenmemesi durumunda kiracı tahliyesi sağlanabilir.
  • Konut veya iş yerini kiralayan kişi için veya bu kişinin, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut bakmakla yükümlü olduğu başka kişiler için konut veya çatılı iş yeri ihtiyacı doğarsa kiraya veren bu ihtiyaca binaen kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiracı tahliyesi sağlanabilir.
  • Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı bir şekilde onarılması gerekiyorsa ve bu tadilat sırasında kiracının bu taşınmazı kullanması imkansız hale gelecekse kira sözleşmesine son verilebilir ve kiracı tahliye edilebilir.
  • Kiracı eğer kiraya verene tahliye taahhütnamesi imzalayıp vermişse bunun anlamı belirlenen tarihte kiracının taşınmazı boşaltacağıdır. Kiraya veren bu taahhütnameye dayanarak kiracısını tahliye edebilir.
  • Aynı kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi dolayısıyla haklı iki ihtar gönderilmesi halinde kiraya veren belirli sürelere uyarak kiracının tahliyesini sağlayabilir.
  • Kiracının yahut birlikte yaşadığı eşinin taşınmaz ile aynı ilçe sınırları içinde oturabileceği başka bir taşınmazı varsa ve kira sözleşmesi yapıldığı sırada kiraya veren kişi bu durumdan haberdar değilse bu duruma dayanılarak kiracı tahliyesi sağlanabilir.
  • Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, sürenin bitimini takiben 10 yılın sonunda kanunda öngörülen süre ve ihtarlara uyarak kiracıyı tahliye edebilir.
  • Kiracının, kiraladığı şeyi özenle kullanmak ve apartman dairesi kiralanması durumunda da diğer sakinlere karşı komşuluk ilişkilerine uyma yükümlülüğü vardır. Bunun yanında apartmanın ortak giderlerine katılma ve bunları düzenli ödeme yükümü vardır. Kiracı bu yükümlerine açıkça aykırı davranıyorsa kiraya veren kiracısını tahliye etme imkanına sahiptir.
  • Kiracı, kiralanan şeye kasten ağır bir zarar vermişse ve kiracının bu hali komşular ve kiraya veren bakımından çekilmez durumdaysa kiracı tahliye edilebilir.
  • Kiracı iflas eder ve kendisine tanınan süre içerisinde kira bedelleri için güvence göstermezse kiraya veren buna dayanarak sözleşmeyi feshedip kiracı tahliyesini sağlayabilir.
  • Taraflardan her birisi kira sözleşmesinin devamını kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bunun sonucunda kiraya veren, kiracıyı tahliye imkanı elde eder.
  • Konut veya çatılı iş yerini satın alan yeni malik kanunda belirlenen sürelere uyarak halihazırda konut veya çatılı iş yerinde kiracı olarak bulunan kişiyi tahliye edebilir.

Kiracı tahliyesi imkanları yukarıda madde madde saydığımız şekildedir. Kiracı burada yazılan nedenlerin varlığı halinde tahliye edilebilir. Ancak konu kısa maddelerle geçiştirilecek kadar basit değildir. Bu süreçte bir takım usuli prosedür ve uyulması gereken süreler söz konusudur. Bu nedenle sürecin deneyimli bir kira avukatı ile sürdürülmesinde yarar vardır. Aşağıda bu tahliye sebeplerini anlatmaya çalışacağız.

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeni ile Tahliye Davası

En önemli ve en çok kullanılan kiracı tahliyesi sebebi, kira borcunun ödenmemesi sebebi ile kiracı tahliyesidir. Burada kira ödenmezse mülk sahibi isterse direk olarak ilamsız icra ile tahliye yoluna gidebilir veya bir kira döneminde iki ihtar çekerek ve sürelere uyarak sözleşmeyi sonlandırabilir.

Kiralanan taşınmazların ilamsız icrası yolu ile tahliyesi hem en hızlı hem de en mantıklı yoldur. Bu yol ile hem kiracının tahliyesi hem de kira borcunun tahsili aynı anda sağlanabilir. Ancak bu yolda hem icra dairesi aşamasında hem de icra mahkemesi aşamasında çokça usuli işlem olması nedeni ile mutlaka bir avukat ile açılması gerekmektedir.

Aşağıda tahliye talepli icra takibi bölümünde biraz daha ayrıntılı olarak bu konudan bahsettik.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Çıkarma

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitmesi ile kiracı konut veya çatılı iş yerini boşaltmak zorunda değildir. İsterse sözleşmeyi devam ettirebilir. Tahliye taahhütnamesi bu duruma yönelik bir engelleyici imkandır.

Kiracısından kira süresi bitiminde evi veya iş yerini boşaltacağına dair tahliye taahhütnamesi alan kişi bu taahhütnameye dayanarak kiracısını çıkarabilir.

ÖNEMLİ: Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bir takım şartlar vardır:

  • Öncelikle tahliye taahhütnamesi yazılı olmak zorundadır. Sözlü bir taahhüt, kiracıyı çıkarmak için yeterli olmaz. Adi yazılı sözleşme yeterlidir. Noterde onaylatma gerekmez. Ancak taraflar aralarında böyle daha ağır şekil şartı belirleyebilir.
  • Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi yapıldığı sırada verilirse geçersiz olur. Burada kanun kiracıyı korumak istemiştir. Tahliye taahhütnamesi muhakkak sözleşme yapıldıktan belli bir süre sonra verilmiş olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde kiraya veren, icra yolu ile veya tahliye davası ile yazılı tahliye taahhütüne dayanarak kiracıyı çıkarabilir.

Normal şartlarda kira sözleşmesine konulan cezai şartlar geçersiz kabul edilmektedir. Ancak Yargıtay kararları çerçevesinde yazılı tahliye taahhütnamesine konulan cezai şart fahiş miktarda olmadığı sürece geçerlidir. Yani tahliye taahhütü veren kiracı taşınmazı boşaltmazsa ceza bedeli ödeyebilir.

Sözleşme Süresinin Bitiminde Kiracı Tahliyesi

ÖNEMLİ!: Belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminde kira sözleşmesini sona erdirme hakkı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca yalnızca kiracıya verilmiştir. Bunun anlamı süre bittiği zaman malik kira sözleşmesi sona erdi diyerek kiracıyı tahliye edemez.

Eğer kiracı kira bedellerini düzenli ödüyorsa ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerini gereğince yerine getiriyorsa sözleşmeyi sonlandırmayıp devam ettirme hakkına sahiptir. Eğer yine de kiracı çıkarılmak isteniyorsa başkaca bir hukuki neden bulunmalıdır.

TBK m. 347 konut ve çatılı iş yeri kiralarında eğer kiracı belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminde en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşmenin aynı koşullarda bir yıl için uzatılmış sayılacağını; buna karşılık kiraya verenin ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini hükme bağlamıştır.

Kiraya verenin sözleşme süresinin sonunda kiracıyı konuttan veya iş yerinden tahliye edebilmesi için kanunda öngörülen diğer yolları kullanması gerekir. Sözleşme süresinin doluyor olması haklı bir tahliye nedeni olmaz.

Kiraya Verenin Konut veya İş yeri İhtiyacı Dolayısıyla Kiracı Tahliye Davası

TBK m. 350/1 hükmü uyarınca kişinin konut veya iş yeri ihtiyacı ortaya çıkarsa kiracı tahliyesi sağlanabilir. Burada ihtiyaç;

  • Kiraya verenin kendisi
  • Kiraya verenin eşi
  • Kiraya verenin altsoyu (çocukları, torunları, onların çocuklar vs.)
  • Kiraya verenin üstsoyu (anne – babası, nene – dedesi, onların da anne – babaları vs.)
  • Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (vasisi olduğu kişiler vs.)

üzerinde doğmuş olması gerekir. Yani bu sayılan kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı hasıl olmalıdır. Bu ihtiyaç gerçekçi olmalıdır.

Bu sebebe dayanarak gerçekleştirilecek kiracı tahliyesi, sözleşmede belirli bir kira süresi var ise sürenin sonunda açılacak bir tahliye davası ile mümkündür.

ÖNEMLİ!: Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde açılacak dava ile mümkündür. Buradaki süre yerel adete göre kira yılı olarak kabul edilen tarihin sonundan 3 ay önceden yapılacak bir bildirimi ifade eder. Yerel adette kira yılı için belirli bir tarih aralığı yoksa 6 aylık kira döneminin sonundan 3 ay önce yapılacak fesih bildirimini ifade eder. Sürelere uyulmadan açılacak dava usulden ret edilecektir.

Buradaki sebebe dayanılarak kiracı çıkarıldığı zaman kiraya veren taşınmazı haklı neden bulunmadığı sürece eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Başkasına kiralarsa bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemeye mahkum olur.

Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

TBK m. 350/2 hükmü çerçevesinde bir taşınmaz için tadilat gerekiyorsa kiracı bu neden dayanılarak çıkarılabilir. Buna göre kiralanan konut veya çatılı iş yerinin;

  • Yeniden inşa edilmesi
  • İmarı için esaslı bir onarıma sokulması
  • Genişletilmesi
  • Değiştirilmesi

hallerinden birisinin söz konusu olması gerekiyordur. Bunun yanında bu çalışmalar sırasında kiracının bu konut veya çatılı iş yerini kullanma imkanı olmamalıdır. Bu şartlar altında kiracının tahliyesi mümkündür.

Ancak burada da belirli süre şartı vardır. Bu sebebe dayanarak gerçekleştirilecek tahliye, sözleşmenin bitimi için belirli bir kira süresi var ise sürenin sonunda açılacak bir tahliye davası ile mümkündür. Kiraya veren bu işlemlerden dolayı kiracıyı çıkartmak isterse sürenin bitmesini beklemek zorundadır.

Normal şartlarda sözleşme süresinin dolmasıyla kiraya veren kişi kiracısını çıkaramıyordu. Ancak burada süre sonunda açacağı dava ile tahliye mümkün hale gelmektedir.

ÖNEMLİ!: Belirsiz süreli sözleşmelerde ise gene fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde açılacak dava ile tahliye mümkündür. Buradaki süre yerel adete göre kira yılı olarak kabul edilen tarihin sonundan itibaren 3 ay önceden yapılacak bir bildirimi ifade eder. Yerel adette kira yılı için belirli bir tarih aralığı yoksa 6 aylık kira döneminin sonundan 3 ay önce yapılacak fesih bildirimini ifade eder. Sürelere uyulmadan açılacak dava usulden ret edilecektir.

Buradaki sebebe dayanarak kiracı çıkarıldığı zaman onarım başlamadığı takdirde 3 yıl içinde eski hali ile eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Kiraya veren buna aykırı davranırsa eski kiracısına 1 yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat ödemek durumunda kalır.

İki Haklı İhtar ile Kiracının Tahliyesi

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi TBK m. 352/2 hükmünde düzenlenmiştir. Buna göre, kiracıya kira bedellerini ödememiş olması dolayısıyla aynı kira yılı içerisinde iki kere noter kanalıyla ile haklı ihtarlar çekilmesi halinde kiraya veren kişi kiracısını bu ihtarlara dayanarak konut veya çatılı iş yerinden çıkarabilir.  

Burada kişiye gönderilen ödeme emri de ihtar yerine geçer. Kiranın ödenmemesi dolayısıyla gönderilen ihtarların birbirini takip eden aylarda olması şart değildir. İlk ihtar mart ayında gönderilmişken ikincisi Ağustos ayında gönderilmiş olabilir.

Bu sebebe dayanılarak gerçekleştirilecek tahliye dava yolu ile mümkündür. Burada tahliye davası iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.

İki haklı ihtar uygulamada genelde kirayı ödememe nedeni olsa da illa neden bu olmaz. Kira hukukuna göre haklı olabilecek her nedende ihtarname gönderilebilir ve bu nedenle dayanarak kiracı tahliyesi sağlanabilir.

Kiracının Oturabileceği Başka Bir Evi Olması Dolayısıyla Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu madde 352/3 kiracının oturabileceği başka bir konutunun olması halinde tahliye edilebilmesi imkanını vermektedir. Buna göre kiracının yahut eşinin aynı ilçe veya belediye içerisinde oturabilecekleri bir konutunun olması halinde kiraya veren kiracıyı tahliye edebilir. Bunun için;

  • Kiracının veya eşinin başka bir evinin olması
  • Bu evin kiralanan taşınmazla aynı ilçe veya belediye sınırları içinde olması
  • Kiraya verenin kira sözleşmesi yapılırken bu durumun farkında olmaması

gerekir. Bu durumda da belirli süreli bir sözleşme söz konusudur. Belirsiz süreli kira sözleşmesi zaten istenildiği takdirde sonlandırılır. Ancak belirli süreli sözleşme kiraya veren tarafından kira süresinin dolmasıyla sonlandırılamaz. Ancak burada belirttiğimiz gibi oturulabilecek başka bir konut varsa kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiraya veren tahliye davası açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracının eşinin evinin olması dolayısıyla tahliye edilebilmesi için eşi ile birlikte yaşıyor olması gerekir. Haklarında ayrılık kararı veya boşanma kararı verilmişse bu durumda kiracı çıkarılamaz.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde kira sözleşmesini sona erdirme hakkı kiracıya tanınmıştır. Kiracı bu hakkını sürenin bitiminden itibaren 15 gün içinde kiraya verene bildirimde bulunarak kullanır. Aksi halde sözleşme bir yıllığına uzamış olarak kabul edilir. Kiraya verenin ise sürenin dolmasıyla sözleşmeyi devam ettirmek istememe hakkı yoktur.

Ancak bu hak tek başına, kiracının ömür boyu taşınmazı kullanabilmesi imkanını tanımış olacağından kiraya veren için de bir imkan tanınmıştır. Buna göre kiraya veren için belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimini takip eden kira yılından 10 yıl sonrası için bir süre tanınmıştır. Bu süreyi takip eden her kira yılının dolmasından en az 3 ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunularak herhangi bir geçerli nedene ihtiyaç duyulmaksızın sözleşme sona erdirilebilir.

ÖNEMLİ!: On yıllık kiracının tahliyesinde süre hesabı çok önemlidir. Örnek üzerinden ilerlenecek olursa 19.07.2004’de 1 senelik olarak hazırlanıp kurulmuş olan belirli süreli kira sözleşmesi, bu sürenin sonunda kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmadığı için 19.07.2005 tarihinde yenilenmiştir. 19.07.2006 ilk kira uzama yılı sonudur. Buradan itibaren on yıllık uzama süresi 19.06.2016’dır. Kanunun tanımına göre bu süreden üç ay öncesinde bildirimde bulunarak sözleşme feshedilebilir. Bu şartlarda dava 3 ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle ancak 19.07.2016 tarihinde açılabilecektir.

Kiracının Taşınmazı Özensiz Kullanması ve Komşuları ile Kötü Geçinmesi Durumunda Tahliye Edilmesi

Kiracının kiraladığı konut veya çatılı iş yerini özenle kullanma ve komşuları ile iyi geçinme borcu vardır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren tahliye süreci başlatabilir. Tahliye davası açarak kiracıyı çıkarabilir.

Kiraya veren, kiracının bu aykırı davranışını gördüğü zaman kiracıya en az 30 günlük süre tanır. Söz konusu süre içerisinde aykırı davranışlarından vazgeçmemişse sözleşmeyi fesheder ve kiracıyı tahliye eder. Ayrıca kiracı kiralanan taşınmazı özensiz kullanmasından doğan zararları karşılamak zorundadır. Buradaki özensiz kullanma kiralanan şeye verilen hafif zararlardır.

Kiracının Taşınmaza Kasten Ağır Bir Zarar Vermesi Durumunda Tahliye Davası

Eğer kiracı kiralanan şeye bilerek ve isteyerek ağır bir zarar vermiş ise ve bu durum kiraya veren ve komşular bakımından çekilmez bir hal almışsa kira sözleşmesi feshedilir ve tahliye imkanı doğar.

Burada kiracıya 30 günlük süre tanınabileceği gibi bu sürenin verilmesinin anlamsız olacağı anlaşılıyorsa hiçbir süre tanınmaksızın direk sözleşme feshedilebilir. Burada fesih yazılı bildirim ile olur. Yani noter kanalıyla gerçekleştirilebilir. Ardından tahliye davası açılabileceği gibi icra kanalı ile de tahliye mümkündür.

Kiracının İflas Etmesi Halinde Kiracıyı Çıkarma

İflas tacirler için söz konusu olan bir icra takibi türüdür. Kişi iflas ederse ödeme bakımından güç duruma düşecektir. Bu bakımdan kira bedellerini ödememe ihtimali doğar. Bu nedenle teminat gösterme yükümlülüğü vardır.

Kiracı iflas ettiği takdirde işleyecek kira bedelleri için kiraya verene teminat göstermesi gerekir. Kiraya veren, bu teminatın gösterilmesi için yazılı bildirim ile bu talebini iflas masasına ve kiracıya bildirir. Kiracıya uygun bir süre tanınacaktır. Bu süre içerisinde kendisine teminat gösterilmezse kira sözleşmesi beklenmesi gereken herhangi bir fesih süresi olmaksızın sonlandırılabilir. Ardından kiracının tahliyesi için dava açılabilir.

Kira Sözleşmesinin Devamını Çekilmez Kılan Önemli Sebeplerin Varlığı Halinde Kiracı Tahliyesi

Bu bir olağanüstü fesih halidir. Kiracının veya kiraya veren kişinin arasında kira ilişkisi ile ilgili olarak veya bu ilişkinin dışında büyük bir husumet ortaya çıkmış olabilir vs. Bu tarz kira sözleşmesinin taraflar için çekilmez olması durumunda yasal fesih sürelerine uyarak iki taraf da sözleşmeyi derhal sonlandırabilir.

Burada “çekilmezlik” göreceli bir kavram olması nedeni ile bu daha çok Yargıtay kararları ile belirlenmiştir. Dolayısı ile durumun koşullarına göre karar araştırması yapmak ve davayı ona göre açmak gerekecektir.

Bu durumda kira sözleşmesinin parasal olarak akıbeti tartışılacaktır. Ödenmeyen bedeller, kalan ödemeler, diğer giderler vs. Bu durumda hakim bu sonuçlara durumun özelliklerini dikkate alarak karar verecektir.

Konut veya Çatılı İşyerini Satın Alan Kişinin Kiracıyı Çıkarması

Kiralanan taşınmazın maliki bu taşınmazı başkasına satarsa veya başka bir nedenle devrederse yeni malik kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bunun bir takım şartları vardır. Bunun için taşınmazı devralan kişinin;

  • Kendisi
  • Eşi (Haklarında ayrılık veya boşanma kararı verilmiş kişiler için geçerli değildir)
  • Altsoyu ( Çocuklar, torunlar, onların çocukları vs.)
  • Üstsoyu (Anne – baba, nene – dede, onlarında anne ve babaları vs.)
  • Kanunen bakmakla görevli olduğu kişiler (örn. vasisi olduğu kişi)

bu sayılan kişiler için konut veya işyeri ihtiyacının söz konusu olması gerekir.

ÖNEMLİ!: Böyle bir durumda taşınmazın devralındığı tarihten itibaren mutlaka bir aylık süre içerisine bu durum kiracıya yazılı olarak bildirilir.  Bildirimin üzerine 6 ay sonra tahliye için dava açılabilir.

Bu bildirim yazılı yapılmak zorundadır. Eğer edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde bu bildirim yapılmamışsa halihazırdaki sözleşme süresinin bitiminden itibaren gene aynı ihtiyaçlara binaen tahliye davası açılabilir. Bu durumda taşınmaz sahibi sözleşme süresinin bitmesini beklemek durumunda kalmış olur.

Apartmanda İmza Toplayarak Kiracı Tahliye Davası

Apartmanda herhangi bir kiracının komşuluk hukukuna aykırı davranıyor olması, dairesini randevu evi, kumarhane gibi ahlaka ve kanuna aykırı işlerde kullanıyor olması, apartman ortak giderlerine katılmıyor olması ve bu fiilleri alışkanlık haline getirmiş olması halinde diğer kat malikleri ortak bir tahliye davası açabilirler. Kiracının oturduğu dairenin maliki de tek başına bu davayı yukarıda belirttiğimiz üzere açabilir.

Bunun için kiracıya noter kanalı ile bir ihtar çekilerek bu kötü alışkanlıklarından vazgeçmesi için 30 günlük süre tanınır. Bunun üzerine yaptıklarına devam eden kiracı için hem diğer kat malikleri hem de kiracının oturduğu konutun maliki kiracı tahliyesi davası açabilir.

Alt Kiracının Tahliyesi

Kiralanan bir taşınır veya taşınmazın kiracı tarafından bir başka kişiye kiralanmasına alt kira denir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin izni olmadıkça kiracı konutu veya iş yerini bir başka kişiye kiralayamaz. Gene kiraya verenin rızası olmaksızın kullanım hakkı da devredilemez.

Kiraya veren rıza gösterir ve konut veya iş yerine alt kiracı geçerse kiraya verenin kira sözleşmesini yukarıda tek tek saydığımız durumların gerçekleşmesi halinde feshetmesi ve alt kiracıyı tahliye etmesi mümkün olur. Yani alt kiracı aynı normal kiracı gibi kiraya verene karşı sorumlu olur ve tahliye edilebilir.

Kiracının Ölümü

Kiracının ölmesi halinde, ölen kişinin mirasçıları kanunda öngörülen yasal fesih sürelerine uyarak en yakın fesih dönemi sonunda sözleşmeyi feshedebilirler. Burada feshi bildirmek için tanınan süre 6 aydır. Kiracının ölümünün ardından sözleşmeyi feshedecek olan mirasçılar bu feshi 6 ay içinde yapmalıdır.

Kiracının ölmesi halinde kendisi ile birlikte yaşayan kişiler kira sözleşmesini kendi üzerlerine almış olurlar. Yukarıda saydığımız kiracı çıkarma nedenleri bu kişiler için geçerli olmadığı sürece konut veya çatılı iş yeri üzerindeki kiracılık hakları devam eder.

Tahliye Davası Nedir ve Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Yukarıda saydığımız belirli sebeplerde kiracının tahliyesi için kiracı tahliye davası açılmalıdır.  Örneğin tahliye taahhütnamesi alan konut sahibi bu belgeye dayanarak tahliye gerçekleştirmek istediği zaman tahliye davası açmalıdır. Kendisine aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar çekilen kiracının tahliyesi için de bu dava açılmalıdır.

Tahliye davası açabilmek için gereken hak düşürücü zamanaşımı süreleri yukarıda saydığımız her bir sebep için farklıdır. Bunun için her bir başlığa bakılabilir. Örneğin yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açabilmek için taahhütnamede yazılı süreden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmazsa bu hak düşer.

Kiracı Tahliye Bildirimi Nasıl Yapılır?

Yukarıda saydığımız sebeplerin bazılarında bildirim şartı ve süresi öngörülmüştür. Türk Borçlar Kanunu 348. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili olarak kiracıya yapılacak ihtar ve bildirimler yazılı olmak zorundadır. Bunun yanında bu bildirimler resmi kanallar aracılığı ile yapılmalıdır. Yani noter aracılığı ile gönderilmelidir. Kimi durumlarda icra kanalı ile gönderilen ödeme emri de ihtar ve bildirim yerine geçer. Bildirim süreleri ve ihtar yazımı konusunda mutlaka bir avukatla çalışmanızı öneririm aksi halde bildirim hukuka aykırı yapılırsa bu bildirime dayanarak açılan dava esasa geçmeden ret edilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi ile Kiracı Tahliyesi

Tahliye davası açılarak kiracının tahliye edilmesinde mahkemenin verdiği karar bir ilam olacağı için kiracının tahliyesi ilamlı icra yolu ile gerçekleştirilir. Kiraya verene tanınan bir başka imkan ilamsız icra yolu ile tahliyedir. 

İlamsız icra yolu ile kiracı tahliyesi, kira bedelinin ödenmemesi durumunda söz konusu olur. Bu yol tahliye davasından daha kolay ve daha çok tercih edilen bir yoldur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı kirayı ödemezse kiraya veren ona bir ödeme emri göndererek 30 gün içinde ödemesini ister. Bu ödeme emrinde kira bedelinin ödenmemesi halinde tahliye edileceği de kiracıya bildirilebilir.

Kiralayan kişi ödenmeyen kira bedelleri için icra dairesi kanalıyla ödenmeyen bedellerinin yanında tahliye talebini de bildirebilir. İlamsız icra takibine sadece kira bedellerinin konu edilmesi halinde tahliye istenemez. Bu nedenle muhakkak tahliye talebi de eklenmelidir.

Kiracı kendisine gelen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmezse veya kira bedelini belirtilen süre içinde ödemezse temerrüde düşmüş kabul edilir. Burada avukatlık ücreti, icra takip masrafları tahliye için yeterli neden değildir ancak kira bedeli, apartman ortak giderleri tahliye için yeterli neden olur.

Burada kiraya veren kişi kira alacağının kesinleşmesi ile ödenmeyen bedellerin ödenmesi için haciz işlemi uygulayabileceği gibi konut veya çatılı işyerinin tahliyesini de icra mahkemesinden talep edebilir. Burada icra mahkemesinden tahliye talep edilebilmesi için 6 aylık hak düşürücü süre söz konusudur. 6 ay içinde mahkemeden tahliye talep edilmezse bir daha bu alacaklara dayanarak tahliye talepli ilamsız icra yolu ile takip yapılamaz.

Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi

Kira sözleşmelerinde kural olarak değişiklik yapılamaz. Ancak kira bedeli bundan hariçtir. Kira bedeli mevzuata belirtilen oranda her sene artırılır. Bu artış üretici fiyat endeksi artış oranından fazla olamaz.

Ancak bazen öyle durumlar olur ki kişi başlangıçta konut veya iş yerine çok düşük bir kira bedeli ile girmiştir ve o bölgede kira bedelleri yükselmiştir. Bu durumda sözleşmede kira bedelini piyasaya göre belirlemek isteyen konut veya iş yeri sahibinin elinde bir imkan vardır.

Buna göre 5 yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda kiraya veren dava açarak hakimden kira bedelinin piyasa rayicine göre belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda üretici fiyat endeksi artış oranı kadarlık zam yapma hakkı genişlemiş olacak ve kiraya veren gerçek kira bedeli üzerinden sözleşmeyi yenilemiş olacaktır.

Kiracı Tahliye Davasının Sonuçları

Kiracı sözleşmenin bitmesi ile veya tahliye ile farketmeksizin, konut veya çatılı iş yerini ne şekilde aldı ise o şekilde geri vermekle yükümlüdür. Aksi halde kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu tutulur.

Bunun yanında kiralanan taşınmazda ortaya çıkan zarar, kiracının sözleşmeye uygun kullanımından kaynaklanmışsa bu durumda kiracı sorumlu tutulmaz. Çünkü bu zararın ortaya çıkabileceği artık öngörülebilir durumdadır.

Kira sözleşmesine kiralanan taşınmaza verilecek zararlar için tazminat ödenmesinin dışında ayrıca bir ceza bedeli konulmuşsa bu hükümler geçersiz olur. Yani kiraya verenin böyle bir ceza şartı koyma hakkı yoktur.

Kiraya veren, konut veya taşınmazı geri aldığı zaman kiracının vermiş olduğu zararları görürse bu durumu kiracıya vakit kaybetmeksizin yazılı olarak noter kanalıyla bildirmelidir. Bu bildirimi yapmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur.

Konut veya çatılı iş yerine verilen zarar olağan bir gözden geçirme ile anlaşılamayacak şekilde gizli ise kiracı sorumlu olmaya devam eder. Kiraya veren bu zararları öğrendiği zaman gene yazılı olarak noter kanalıyla bir bildirimde bulunmak durumundadır.

Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kiracının tahliyesi ne kadar sürer sorusunun cevabı hangi sebebe dayanılarak tahliye davası açılacağına bağlıdır. Her sebepten ötürü kiracının tahliyesi için ayrı ihbar süreleri öngörülmüştür. Ancak bunlar genel olarak noter kanalı ile yapılan ihtarların başarısız olması ve ardından tahliye davası açılıyor olması şeklinde olduklarından uzun sürmeyen bir süreç olduğu söylenebilir. Tahliye davası avukatla birlikte hatasız açılırsa daha hızlı sonuç alınacaktır.

Kiracının Tahliyesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracı tahliyesi için açılacak tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kiracı tahliye davasında yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Dolayısıyla konutun bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Yani tahliye davası açmak isteyen kişi, tahliye etmek istediği kiracısının yerleşim yerinde bulunan sulh hukuk mahkemesinde bu davayı açmalıdır.

Ödenmeyen kira bedellerinin ve tahliye talebinin bir arada bulunduğu ilamsız icra yoluyla tahliyede görevli ve yetkili icra dairesi kiralayan kişinin ikametgahının bulunduğu yer icra daireleridir.

Kiracı Tahliye Davasında Avukatın Önemi

Konut ve iş yeri sahiplerinin en çok karşılaştıkları sıkıntıların başında kira bedellerini düzenli olarak veya hiç alamamalarıdır. Bu sıkıntı kiracının maddi imkansızlığından kaynaklanabileceği gibi kötü niyetli kiracının kasten sebebiyet verebildiği bir durumdur. Kiraya veren için gelir kaynağı olan kira bedelinin ödenmemesi hali kiraya vereni mağdur etmektedir.

Bunun yanında Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan bir yapıya sahiptir. Bu nedenle kira ücreti alamayan ev sahibi süreci etkin ve hızlı yönetmelidir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere kiracı tahliyesi süreci oldukça geniş bir mevzuata ve girift bir yapıya sahiptir. Bu nedenle kişi için en iyi tahliye yolunun tespiti büyük önem taşır. Bu bağlamda sürecin hukuki zeminde işletilebilmesi için deneyimli bir kira avukatından yardım talep etmek önem taşır. Aksi halde iş içinden çıkılmaz bir hale gelebilmektedir.

Bu makale faydalı mıydı?