İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, ev sahibinin kirasını ödemeyen kiracıya aynı kira yılında iki haklı ihtar göndermesi sonucu kazandığı tahliye hakkıdır. Ev sahibi, bu hakkını dava yoluyla kullanacaktır. Kiracı tahliyesinin sağlanabilmesi için, dava şartlarının gerçekleştirilmiş olması ve sürecin dikkatle yürütülmesi gerekir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası şartları; haklı sebeplerin varlığı, ihtarın yazılı olması, ihtarın bir kira yılı içinde iki farklı aya ait olması ve kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde davanın açılmış olmasıdır. Bu davanın açılabilmesi için, sayılan bütün şartların mevcut olması gerekmektedir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartları, TBK 352/2 hükmünden çıkarılmaktadır. Söz konusu düzenleme şu şekildedir:

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

TBK 352/2 hükmünden çıkarılan, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan şartlara ayrı ayrı değinmekte fayda vardır. Aşağıda söz konusu şartlar, farklı başlıklar halinde sıralanmış ve detaylı biçimde açıklanmıştır.

Haklı Sebeplerin Varlığı

İhtarnamenin haklı sebeplere dayanılarak yapılması gerekmektedir. Haklı sebebin varlığının kabul edilebilmesi için, kiracının kirayı zamanında ödememesi gerekir. Ancak ihtarname kiracıya ulaşmadan önce ödeme yapılmışsa haklı bir ihtar gerçekleşmiş sayılmaz. Ayrıca, zamanı gelmemiş kirayı ödemediği için kiracıya haklı ihtar çekilemez. Örneğin 15.02.2012 tarihinde ödenmesi gereken kira için, 10.02.2012 tarihinde haklı ihtar çekilemez. 

İhtarların Yazılı Olması

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, ihtarların yazılı şekilde yapılması gerekir. Yazılı şekilde yapılmadığı takdirde, kiracının bu yolla tahliyesi sağlanamayacaktır. İhtarların noter yoluyla gönderilmesi, uygulamada en çok kullanılan ve dava sürecinde kolaylık sağlayan yöntemdir.

Kiracıya gönderilecek ihtarname düzenlenirken dikkat edilmesi geren noktalar ve sürecin işleyişine dair önem arz eden hususlar, “kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneği” başlıklı yazımızda yer almaktadır.

İhtarların Bir Kira Yılı İçindeki İki Farklı Aya Ait Olması

İhtarın bir kira yılı içindeki iki farklı aya ait olması gerekmektedir. Aksi takdirde, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılamayacaktır. Örneğin; 05.05.2022 tarihinde başlayan 1 yıllık bir sözleşmede, 05.05.2023 tarihine kadar iki farklı ayda ödemenin zamanında yapılmamış olması gerekmektedir. Bu ödeme tarihlerinin hemen akabinde, ayrı ayrı ihtarnameler çekilmelidir. Sözleşme 1 yıldan uzun süreli ise, aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki kere ödenmemesi aranacaktır.

Aynı aya ilişkin iki farklı ihtar çekilmesi durumunda, iki haklı ihtar şartı yerine getirilmiş sayılmayacaktır. Bir başka deyişle, ihtarların bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması gerekmektedir. 

Ayrıca belirtmek gerekir ki ihtarnamelerin yalnızca gönderilmesi yeterli değildir. Kiracıya tebliğ edilmiş olması da gerekir.

İhtarların bir kira yılı içindeki iki farklı aya ait olması şartı, uygulamada ihmal edilen ve ciddi mağduriyetlere yol açan konulardan biridir. İhtar sürelerinin ve şartlarının doğru tespiti, ev sahibinin haklı olmasını sağlayan unsurlardır. Bu noktada, alanında uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.

Kira Yılının Bitiminden İtibaren 1 Ay İçinde Davanın Açılmış Olması

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Bu süre kaçırıldığı takdirde, tahliye davası açılamayacaktır. Bu durumda, ancak başka bir tahliye nedeni varsa buna dayanarak dava açılabilir. Tüm tahliye nedenleri ve gerekli şartlara ilişkin detaylar, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda yer almaktadır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının daha net anlaşılabilmesi için, örnek vermekte fayda vardır. Örneğin 15.04.2015 tarihinde başlayıp 15.04.2016 tarihinde sona eren bir sözleşme olsun. Kiracı 15.05.2015 ve 15.08.2015 tarihlerinde ödeme yapmamış ise hemen ardından ayrı ayrı ihtarname gönderilmelidir. İhtarlar çekildikten sonra, 15.04.2016 tarihinden 15.05.2016 tarihine kadar dava açılması gerekmektedir.

DİKKAT: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi doğrudan tahliye davası açma imkanı bulunmamaktadır. 7445 sayılı Kanun ile gelen yeni düzenlemeye göre, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunludur. Arabuluculuk aşamasında ve sonrasında sorun yaşamamak adına, uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte fayda vardır.

Haklı İhtarlar Çekilirken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kirayı ödemeyen kiracıya ihtar çekilirken öncelikle ihtarın haklı nitelikte olmasına dikkat edilmelidir. Bunun için, kiracı vaktinde kira bedelini ödememiş olmalıdır. Dikkat edilmesi gereken diğer bir nokta ise ihtarın süresinde ve yazılı olarak yapılmasıdır. Noter aracılığıyla yapılacak ihtar için tebliğ şerhi alınarak dosyaya konulması gereklidir.

İki haklı ihtarla tahliyede dikkat edilecek hususlardan bir diğeri de ihtarların aynı kira yılındaki iki farklı aya ait olmasıdır. Bir ayın kirası için iki ihtar gönderilirse veya farklı yıllardaki kira borçları için iki ihtar gönderilirse iki haklı ihtara dayanarak tahliye sağlanamaz. Dikkat edilecek diğer bir nokta da kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerektiğidir.

Ev sahibinin ihtar çektikten sonra göz önünde bulundurması gereken bir nokta daha mevcuttur. Kiracının ihtarname kendisine ulaşmadan önce ödemeyi yapması durumunda, söz konusu ihtar haklı ihtar sayılmayacaktır. Dolayısıyla, kiracının ihtarname çekildikten sonra kendisine tebliğ edilene kadar kira bedelini ödeme imkanının olduğu unutulmamalıdır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan şartların sağlanamaması veya ihtarname içeriğinin eksik olması durumunda, kiracının tahliyesi sağlanamayabilir. Ayrıca tahliye süreci uzayabilir ve bu nedenle masraflar da artabilir. Dolayısıyla, Kanun’da aranan şartların sağlandığından emin olmak gerekir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında, 2023 yılı için ortalama 3.000 TL civarında dava masrafı söz konusu olmaktadır.

Bu miktar bünyesinde; dava harcı ve yargılama sürecine ilişkin diğer giderler bulunmaktadır. Avukatlık ücreti ise olayın şartlarına göre şekilleneceği için duruma göre değişkenlik göstermektedir. Dava sürecinin uzamaması ve masrafların artmaması için, sürecin dikkatle yürütülmesinde fayda vardır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, 6 ila 12 ay arasında sürmektedir. Dava süresi ortalama 6-12 ay olmakla birlikte mahkemelerin yoğunluğuna, olayın şartlarına, tarafların iddia ve savunmalarına göre değişkenlik gösterebilir.

İhtarnamelerin noter kanalıyla gönderilmiş olması ve usul işlemlerinde hata yapılmaması, dava sürecini ciddi anlamda kısaltacaktır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının bulunduğu yer, yani konutun bulunduğu yer mahkemesinde görülmektedir. Bu davada görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.

Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, birçok teknik detay barındırmaktadır. Özellikle tebligat ve dava açma süreleri detaylı bir şekilde bilinmelidir. Usul işlemleri doğru yapılmadığı takdirde tahliye yapılamayabilir ve yargılama süreci uzayabilir. Bu dava, özellikleri bakımından her somut olaya göre farklılık göstermektedir. Bu nedenle, uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almakta fayda vardır.