İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye meselesi, kira alacağını alamayan ev – işyeri sahipleri tarafından sıklıkla merak edilir. Bu meselenin hem mevzuatta hem de uygulamada ciddi bir hukuki zemini vardır.

Kira ödemeyen kiracı karşısında kiraya verenin bir çok hakkı bulunur. Bu konu ile ilgili genel meseleleri ‘kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır‘ başlıklı yazımızda açıkladık. Bu yazımızda kiraya verenin haklarından iki haklı ihtar nedeniyle tahliye meselesini detaylıca ele alacağız. Önemli bir konu olduğu için dikkatli okumanızı öneririz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Talebi

TBK madde 352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde, kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak farklı zamanlarda iki haklı ihtar göndermesi halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tabi ihtarların kiracının kira sözleşmesine aykırı davranmasından ötürü gönderilmesi gerekiyor. Ayrıca kiracının ihtar sonrasında hukuka aykırı durumu gidermesinin de önemi yoktur. İki kere gönderilen haklı ihtar, sonuç almak için yeterli olacaktır. Bunun için aşağıda anlatılacak şartların sağlanmış olması gerekir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İçin Gerekli Şartlar

Kiracı aynı kira yılı içinde iki aya ait kira bedelini ödememiş veya benzer bir aykırılıkta bulunmuş olmalıdır:

Aynı kira süresi içinde ödenmemesi demek; kira sözleşmesi bir yıllık kira sözleşmesi söz konusu ise o ilk 1 yıl içinde, şayet kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli ise aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde ödenmeme söz konusu olmalı demektir. Esasen ihtarlar bu dönem içinde gönderilecektir.

Örneğin; 1 Ocak 2020 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi 1 Ocak 2021 tarihinde bir kira yılını doldurmuş olacaktır. Bu bir kira yılı boyunca kiracı farklı iki aya ait kira bedelini (örneğin; biri şubat ayına diğeri mart ayına ait kira bedelini) ödememiş olmalı ve her birinin üzerine ihtar çekilmelidir.

Kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya iki haklı ihtarda bulunmalıdır:

Kiraya verenin yapmış olduğu ihtarlar haklı sebebe dayanmalıdır. Haklı sebeple kastedilen muaccel olan kira bedelinin ödenmesi borcunun yerine getirilmemesidir. Muaccel olmayan kira alacakları için çekilen ihtarlar haklı ihtar değildir.

Buna göre kiracı aynı kira yılı içerisinde muaccel olan kira bedelini ödemediği için kiraya veren toplam iki kere ihtarda bulunmalıdır. Belirtmemiz gerekir ki kiracıya yapılan icra takibi, temerrüt bildirimi vs. gibi ihtarlar da iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için haklı ihtar olarak kabul edilir.

Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır:

Kiraya veren 1 ay içinde tahliye davası açmaz ise kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde bulunma hakkını kaybedeceğinden anılan süreye dikkat ederek süreci uzman bir avukat yardımıyla yürütmekte fayda vardır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname Hazırlama

İhtarların; haklı yani muaccel olan kira borcunun ödenmemesine ilişkin olmasının yanında usulüne uygun hazırlanması ve tebliğ edilmesi de büyük önem arz etmektedir. Usulüne uygun hazırlanmayan ihtarname haklı da olsa geçersiz olacaktır.

Buna göre ihtar aşağıdaki özellikleri taşımalıdır:

  • İhtar yazılı olmalıdır.
  • Kiracıya yazılı olarak çekilen ihtarda; hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken kira bedeli belirtilmeli ve kira bedelinin ödenmesi gerektiği bildirilmelidir. Somut olayın özelliklerine göre kiracıya süre tanınmalıdır.
  • İhtar haklı olmalıdır. Muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla çekilen ihtar haklı bir ihtardır. Somut olaya göre ihtarın haklı olup olmadığı belirlenir.

DİKKAT: İhtarname hazırlanmış ancak kiracıya tebliğ edilmeden kiracı borcunu ödemiş ise kiraya veren söz konusu ihtar için tahliye davası açılamaz. Ancak ihtarnamenin tebliğ edilmesinden sonra kiracının ödeme yapması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmayacak olup yine tahliye yoluna gidilebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının bir kira yılında muaccel olan iki farklı aya ait kira borcunu ödememesi üzerine ayrı ayrı iki ihtarname gönderilmek suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açılır.

Bu tahliye davasında davacı taraf kiraya veren iken davalı taraf kiracıdır. Birden fazla kiracının olması halinde tahliye davası tüm kiracılara karşı açılacaktır. Bu konunun detaylarını ‘kiracı tahliyesi‘ başlıklı yazımızda ele aldık.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise davalı olan kiracının yerleşim yeri yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Buna göre davacı olan kiraya veren kiraya verdiği taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açacaktır.

DİKKAT: Sulh hukuk mahkemesi hakimliğine kiracının tahliyesi talepli yazılacak olan dilekçenin titizlikle hazırlanması gerekir. Her somut olaya göre doğru hukuki nitelendirmelerin yapılması gerektiğinden taslak dilekçe metinlerinden uzak durulmalı, sağlık sonuçlar için hukuki yardım alınmalıdır.

Sonuç Olarak Nelere Dikkat Edilmeli

Yukarıda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ile ilgili bilinmesi gerekenleri anlatmaya çalıştık. Belirtmemiz gerekir ki bu anlattıklarımız asgari kurallardır, yani somut olay içerisinde daha girift hukuki meselelerle karşılaşılabilir.

Kiraya verenin yapmış olduğu ihtarın esas hem de usul bakımından gerekli şartları taşıması gerekmektedir. İhtarnamenin içeriği, yazım şekli oldukça önem arz etmektedir.

Yazımızda açıkladığımız şekilde hazırlanmayan ve usulüne uygun olarak tebliğ edilmeyen ihtarnameler geçersiz olacak, bu ihtarnamelere dayanarak açılan tahliye davası usulden reddedilecektir.

Kira alacağını tahsil edememesi sebebiyle zaten mağdur durumda olan kiraya verenin yapılan usuli hatalar ve bu sebeple sürecin uzaması içinden çıkılamayacak bir hal doğuracaktır. Böyle bir duruma sebebiyet vermemek adına hem ihtarname hazırlama hem de dava sürecinin uzman bir avukatla yürütülmesi yararlı olacaktır.

Bu makale faydalı mıydı?