Kira Tespit Davası

Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya vereni ilgilendiren oldukça önemli ayrıntılar içeren bir davadır. Kira bedelinde anlaşılamaması halinde açılan bu davada mahkeme, dava konusunun bedelinin ne olacağına ilişkin bir tespitte bulunur.

Yazımızda kira bedelinin tespiti davası nedir, kira tespit davası şartları nelerdir, dava kimler tarafından açılabilir, kira tespit davası dilekçe örneği nasıl olmalıdır gibi tüm merak edilenleri ayrıntılarıyla birlikte açıklayacağız. Kiraya veren ve kiracı açısından önemli bir konu olması sebebiyle yazımızı dikkatle okumanızı ve dava sürecini bir avukat vasıtasıyla takip etmenizi öneririz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalara kira tespit davası denir. Kira tespit davasının bir diğer adı kira bedelinin tespiti davasıdır.

Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında bulunur. Kiranın belirlenmesinde birçok etken husus bulunmaktadır. Yazımızda kira bedeli ile ilgili tüm ayrıntılara yer verdik.

ÖNEMLİ: Aşağıda bahsedeceğimiz hususlar hem konut kiraları hem de işyeri kiraları için geçerlidir. Ancak davanın işleyişi bakımından işyeri ve konut için açılan davalarda muhakkak farklılık olacaktır. Etki eden hükümler aynı olsa da işyerinde ayrı konutta ayrı bir savunma yolu izlenmelidir.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler TBK (Türk Borçlar Kanunu) madde 344’te bulunur. Kiraya verenin yenilenen kira dönemlerinde kiracı aleyhine değişiklik yapması mümkündür. Ancak aleyhe yapılan değişikliğin geçerli olabilmesi belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur.

Öncelikle geride bırakılan kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre bir değişim oranı hesaplanır. Yeni kira dönemi için belirlenen ücretin bu değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. Bu sınırlama yalnızca 1 yıllık kira sözleşmeleri için değil, 1 yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri açısından da geçerlidir. Konu ile ilgili olarak “kira artış oranı” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Taraflar bu sınırlama uyarınca bir bedelde anlaşamazlarsa ve aşağıda bahsedeceğimiz şartlar gerçekleşmişse, kira bedeli yine ilgili sınırlamaya bağlı kalınarak hakim tarafından belirlenir. Hakim belirlemeyi yaparken kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyetli bir şekilde karar verir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartlar bulunmaktadır. Kira bedelinin tespiti davası açılması için gerekli şartlardan ilki, taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunması gerekmesidir.

Bu koşulun sağlanması için taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı olması gerekli değildir. Tarafların sözlü iradelerine dayalı olarak kurulan kira sözleşmeleri de bu şartın oluşması için yeterli kabul edilmektedir. Taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesinin geçerli olması gerekir.

Kira bedelinin tespiti davası açmak için aranan bir diğer şart ise bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunması gerekmesidir. Örneğin kira bedelinin artışına ilişkin kiracı ile kiraya veren arasında belirli yasal sınırlamalar içerisinde bir anlaşma yapılmış ise bu durumda kira bedelinin tespiti davası açılmasında hukuki yarar bulunmaz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise dava konusu olacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görev ve yetki kurallarında hata yapılması davanın reddi gibi büyük problemlere yol açabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce hukuki destek almak faydalı olacaktır.

Kira tespit davası açmak için gerekli şartlar bu şekildedir. Yukarıda açıklanan şartların oluşmaması durumunda kiranın tespit edilmesi amacıyla açılan dava reddedilecektir. Bu nedenle somut olayda şartların oluşup oluşmadığına ilişkin hukuki değerlendirmede bulunarak ilerlemek gerekir. Bu noktada avukattan hukuki danışmanlık almak faydalı olabilir.

ÖNEMLİ: Kira tespit davası ne zaman açılır sorusu çok önemlidir. Bu davanın açılma zamanına göre mahkemenin belirleyeceği miktar değişecektir. Şimdi bununla ilgili detaylara yer vereceğiz.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası ne zaman açılır sorusunun yanıtı TBK madde 345 düzenlemesinde yer alır. İlgili madde düzenlemesi uyarınca kira bedelinin tespiti davaları her zaman açılabilir. Yani herhangi bir süre koşulu bulunmamaktadır.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı

Kira bedelinin tespiti davası eğer henüz 5 yıldan daha az sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa: mahkeme yeni kira bedelini tespit ederken yıllık TÜFE oranını belirleyerek bir kiraya hükmeder. Eğer taraflar arasındaki anlaşmada TÜFE’den daha az bir artış oranında anlaşılmışsa mahkeme davayı reddedecektir. Bu durumda kiraya veren “kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?” başlıklı yazımızdaki prosedüre göre hareket edebilir. Ancak herhangi bir belirleme yapılmamış ve kiracı TÜFE’nin altında bir artışla ödeme yapıyor veya hiç artırmadan ödüyorsa bu durumda TÜFE’ye kadar artırım yapılacaktır.

Kira bedelinin tespiti davası eğer 5 yıldan daha fazla sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa: Bu durumda mahkemece TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın TÜFE’nin üzerinde bir artışa hükmedilebilir. Burada bilirkişi tarafından mevcut piyasa durumu, kiracının kaldığı süre vs. bir çok husus ele alınarak bir belirleme yapılır. Bilirkişi raporu eğer yanlı hazırlanmışsa, olmaması gereken kriterlere göre belirleme yapılmışsa vs. bilirkişi raporuna derhal itiraz etmek gerekir. Bununla ilgili olarak “bilirkişi raporuna itiraz” başlıklı yazımızı okuyabilirisiniz.

Davanın Açılacağı Dönemin Etkisi

Davanın ne zaman açılacağına ilişkin bir sınırlama getirilmemiştir. Ancak davanın açıldığı zamana göre mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedelinin hangi kira döneminde uygulanacağı farklılık gösterir.

Kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesinde açılması halinde mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin bildirimde bulunulup yeni kira döneminde kira tespit davası açılması halinde, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başladığı andan itibaren geçerli olacaktır. 30 gün önce bildirimde bulunma koşulunun yerine getirilmemesi halinde mahkemenin verdiği karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Taraflar arasında mevcut olan kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde 30 günlük sürelere gerek olmaksızın yeni kira dönemi sonlanmadan açılan kira tespit davaları sonucu belirlenen yeni kira bedelleri, yeni dönemin başladığı günden itibaren geçerli kabul edilecektir.

Yukarıda açıkladığımız üzere TBK 345/2 de gösterilmiş 30 günlük süreye ve önceden bildirimde bulunma hususlarına dikkat etmek oldukça önemlidir. Aksi halde ciddi hak kayıpları doğabilir. Bu nedenle sürecin bir avukat yardımıyla sürdürülmesi faydalı olacaktır.

Kira Tespit Davasını Açabilecek Kişiler

Kira tespit davası, bu davayı açmakta hukuki yararı bulunan kişiler tarafından açılabilir. Hukuki yararı bulunan kişiler öncelikle kira sözleşmesinin taraflarıdır. Yani sözleşme kiminle yapıldıysa kira bedelinin tespiti davasının o kişi aleyhine açılması gerekmektedir.

Kira bedelinin tespiti davasının yalnızca kiraya veren tarafından değil kiracı tarafından da açılması mümkündür. Kiracı, kiraya verenin kanunda belirlenen veya sözleşmede kararlaştırılan sınırlamalar dışına çıkarak bir bedel tespit ettiğini düşünüyorsa kira bedelinin tespiti davası açarak bu durumu netleştirebilir.

Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin tarafları tarafından açılabileceği gibi, dava konusu olacak taşınmazın maliki veya varsa paydaşlardan her biri tarafından da açılabilir.

Dava konusunun iştirak halinde mülkiyete tabi olması halinde örneğin mirasçılık durumunda mirasçıların birlikte dava açmaları veya bir mirasçı tarafından açılan davaya diğer mirasçıların katılması gerekmektedir. Dava konusu müşterek mülkiyete tabi ise bu durumda her paydaşın kendi pay sahipliği oranında kira tespiti davası açma hakkı bulunur.

Kiralananın kira sözleşmesi sürecinde el değiştirmesi halinde kiralananın yeni maliki eski malik ile aynı haklara sahip olur. Bu nedenle kira sözleşmesi devam ederken kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malikin de dava açma hakkı bulunmaktadır.

Davada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Bu davada verilen karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemeyecektir. Ancak kararın kesinleşmesinden sonra icra takibi söz konusu olabilir. Bunun haricinde yeni belirlenen kiraya göre ödeme yapılmaması halinde kiracının tahliyesi için gerekli süreç başlatılabilir.

Esasen kira bedelinin tespiti ile kiracının tahliyesi aynı davada terditli olarak talep edilebilir. Ancak bunun için kiracının tahliyesine ilişkin geçerli nedenler gereklidir. Ayrıca davanın bu şekilde açılıp açılmayacağı iyi değerlendirilmelidir. Bununla ilgili muhakkak avukat yardımı alınmalıdır. Dava masrafları da mevcuttaki aylık kira bedeli esas alınarak nisbi olarak bir oran ile belirlenecektir.

Bunun haricinde bilirkişi ücreti ve sürecin avukatla takip edilmesi halinde avukatlık ücreti söz konusu olacaktır. Belirtmemiz gerekir ki sürecin detaylı olması ve önemi gözetildiğinde bu davada avukat yardımı almak çok önemli ve gereklidir. Avukatlık ücreti de somut olayın kapsamı gözönünde bulundurularak genel anlamda barolar tarafından belirlenen ücret tarifesi etrafında belirlenir

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

Kira bedelinin tespiti amacıyla açılan davada hazırlanan dilekçe oldukça önemlidir. Önemli ayrıntılara dikkat edilmeden hazırlanan dilekçeler davacı açısından büyük hak kayıplarına neden olabilir.

İnternet ortamında bazı kira tespit davası dilekçe örneği bulunmaktadır. Ancak bunlara itibar edilmesi, ilgili kişi açısından geri dönülmez problemlere yol açabilir. Zira bu taslak kira tespit davası dilekçe örnekleri birçok hukuki ve usuli hata içermektedir. Ayrıca somut olayın özellikleri gözönünden bulundurulmadan hazırlanmış dilekçelerdir.

Kira tespit davası dilekçesi, somut olaydaki taşınmaz değerlendirilerek ve tüm mevzuat düzenlemeleri dikkate alınarak hazırlanmalıdır. Bu noktada hukuki destek almak ileride herhangi bir olumsuzluk ile karşılaşmamak için faydalı olacaktır.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna ilişkin net bir cevap vermek doğru olmayacaktır. Zira her dava süreci mahkemelerin yoğunluğu, duruşma aralıkları, delillerin mahkemeye sunulmasına ilişkin süreler gibi birçok farklı faktörlerden etkilenmektedir.

Kira tespit davalarında çoğunlukla bir bilirkişi görevlendirilerek dava konusunun değerinin hesaplanması istenir. Bilirkişi tarafından emsal diğer taşınmazlar ve daha birçok husus gözetilerek bir değer hesaplaması yapılır. Hazırlanan rapor mahkemeye sunulur ve dava süreci bu şekilde ilerler. Dava sürecine ilişkin ortalama bir süre olarak 1-1,5 sene verilmesi mümkündür.

Sıkça Sorulan Sorular

Yukarıda kira bedelinin tespiti davası ile ilgili genel olarak bilinmesi gereken hususlara yer verdik. Bu konu ile ilgili uygulamada sıklıkla karşılaştığımız bazı soruları da kısaca burada yanıtlamakta yarar görüyoruz.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Avukatın Önemi

Yukarıda konu ile ilgili olarak kira bedelinin tespiti davası nedir, kira tespit davası şartları nelerdir, kira tespit davası ne zaman açılır, dava ne kadar sürer gibi merak edilenleri ayrıntılarıyla açıkladık.

Görüldüğü üzere birçok ayrıntılı ve dikkat edilmesi gereken ayrıntılar içeren bir davadır. Yukarıda belirttiğimiz hususlara dikkat edilmeden açılan davalarda önemli hak kayıpları yaşanabilir. Bu süreçte yapılması gereken en sağlıklı şey süreç öncesinde meseleyi deneyimli bir avukata sormak olacaktır.