Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi, yeni ev sahibinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı nedeniyle evi kullanma gerekliliği durumunda elde ettiği bir haktır.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Yeni ev sahibi, kiracıyı Kanun’un aradığı şartların varlığı halinde çıkarabilir. TBK m. 351 hükmü, yeni ev sahibinin kiracısını çıkarabileceğini ve bunun tâbi olduğu şartları düzenlemiştir. Bu hükme göre, önceki ev sahibi döneminde evde oturmaya başlayan kiracı evden çıkarılabilir.

Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor Ne Yapabilirim?

Yeni ev alınmış ve kiracı çıkmıyorsa; yeni ev sahibi, evin tapuda tescilinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Evi edinme tarihinden 6 ay sonra da kiracının evden çıkarılması yönünde tahliye davası açmalıdır.

Yeni ev sahibine kiracıyı tahliye imkanı veren TBK 351 hükmüne göz atmakta fayda vardır. İlgili hükmün ilk fıkrasında yer alan ve yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesini mümkün kılan düzenleme, şu şekildedir:

“Kiralananı sonradan edinen kişi; onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.” 

Hükmün ikinci fıkrasında ise yeni ev sahibine kiracıyı tahliye noktasında farklı bir alternatif sunulmuştur. İlgili düzenleme şu şekildedir:

“Kiralananı sonradan edinen kişi; dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesine yönelik davasını sözleşme süresi bittikten sonra açma imkanı da mevcuttur. Bu ihtimallere ilişkin detaylı açıklamalar, yazının devamında bulunmaktadır.

Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası şartları; yeni ev sahibinin veya Kanun’da belirtilen yakınlarının eve ihtiyacı olması, ev satın alındıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekilmesi ve satın almadan 6 ay sonra tahliye davası açılmasıdır. Diğer alternatif ise sözleşmenin sona ermesi beklenip bu tarihten sonraki 1 ay içinde tahliye davası açılmasıdır.

Şimdi bu şartları tek tek açıklayalım.

Yeni Ev Sahibinin Satın Aldığı Eve İhtiyacının Varlığı

Yeni ev sahibinin satın aldığı eve ihtiyacının varlığı, kiracıyı tahliye edebilmesi için gereken ilk şarttır. Fakat ihtiyaç kavramı, farklı şekillerde yorumlanmaya müsaittir. Bu kavramın içeriği, uygulamada gündem olan davalar ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmiştir. İleri sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi bir ihtiyaç olması, temel kriter olarak kabul edilmektedir.

Konuyu düzenleyen TBK 351 hükmünde, kimlerin ihtiyacı için kiracının evden çıkarılabileceği açıkça düzenlenmiştir. Bu düzenleme kapsamında sayılan kişileri liste halinde sıralamakta fayda vardır.

• Yeni ev sahibinin kendisi ve eşi,
• Yeni ev sahibinin altsoyu ve üstsoyu,
• Yeni ev sahibinin Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Altsoy kavramı, kişinin çocuklarını, torunlarını ve onların da çocukları varsa bu kişileri ifade eder. Üstsoy kavramı ise kişinin anne babası, dedesi, ninesi, varsa bunların da anne babalarını kapsar. Fakat bu kavramlar yan soyu kapsamaz. Yani kişinin halası, teyzesi, amcası, dayısı gibi kimseler; bu kapsamda değildir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kimselerden anlaşılması gereken ise sayılanlara ek olarak kardeşlerdir.

Yeni ev sahibinin satın aldığı eve ihtiyacı olması şartında ihtiyaç kavramının içeriğine de değinmekte fayda vardır. İhtiyaç bakımından ev sahibinin haklı bulunması için; ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekir. Yeni ev sahibinin durumunun bu kapsamda olup olmadığını ise mahkeme değerlendir. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesini sağlayabilmesi için, mahkemece ihtiyacın zorunlu ve gerçek olduğu kanaatine varılmalıdır.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinde ihtiyaç kavramı Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillendiği için, burada Yargıtay kararlarına yansıyan birkaç ihtiyaç örneğini belirtmekte fayda vardır. Aşağıda bu türden birtakım örnekler, liste halinde sıralanmıştır. Fakat bu kararların örnek mahiyetinde olduğu da belirtilmelidir. Her somut olay bazında ayrı bir inceleme yapılacaktır.

• Evin yeni ev sahibinin işyerine yakın olması. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1997/3645 E, 1997/3695 K),
• Evin, yeni ev sahibinin çocuğunun okuluna/kreşine yakın olması. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1997/3645 E, 1997/3695 K),
• Yeni ev sahibinin yurt dışından temelli dönmesi. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1995/7908 E, 1995/8072 K),
• Ev sahibinin çocuğunun hasta olması ve sürekli doktor kontrolüne gitmesi gerekmesi durumunda evin hastaneye yakın olması. (Burada Yargıtay rapor şartı aramıştır.) (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2002/1372 E, 2002/1582 K.),
• Yeni ev sahibinin çocuğunun evlenecek olması. Fakat bunun için somut adımların atılmış olması gerekir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2004/763 E, 2004/1100 K),
• Yeni ev sahibinin kiralanan yeri depo olarak kullanım ihtiyacı olması (Örneğin odun koyma ihtiyacı) (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1961/2434 E,1961/ 5435 K).

Yukarıda verilen ihtiyaç örnekleri, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için makul görülmüştür. Fakat uygulamada her hakim, önüne gelen durumu kendi şartları içerisinde değerlendirir. Bu nedenle, ihtiyacın doğru şekilde ileri sürülmesi ve hukuki argümanlarla desteklenmesi son derece önemlidir. Bu noktada, alanında uzman gayrimenkul avukatından hukuki yardım almakta fayda vardır.

Ev Satın Alındıktan Sonra 1 Ay İçerisinde İhtarname Şartı

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için, kendisine ihtar çekilmesi zorunludur. TBK 351 hükmü uyarınca yeni ev sahibi, evi aldıktan sonraki 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde bulunurken ihtarnamenin usulüne uygun biçimde doldurulmuş olması ve belirtilen süre içinde gönderilmesi son derece önemlidir. İhtarname içeriğinde ise durum izah edilerek kiracıdan evi boşaltması talep edilmeli ve 6 ayın sonunda dava açılacağına değinilmelidir.

İhtarnamenin süreye ve usule uygun olmayan şekilde çekilmesi halinde çeşitli problemler gündeme gelir. Eve ne kadar ihtiyaç duyulsa da yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi, ihtarname şartını sağlamadıkça mümkün değildir. Ayrıca, dava sürecinde ispat kolaylığı sağlaması bakımından ihtarın noter kanalıyla çekilmesi ve tebliğ şerhinin alınması gerekir. Böylelikle, tahliye süreci de hızlı işleyecektir.

Evi Satın Aldıktan 6 Ay Sonra Dava Açma Şartı

Kiracıyı tahliye etmek isteyen yeni ev sahibi, evi satın aldıktan 6 ay sonra kiracıya tahliye davası açabilir. Bu 6 aylık sürenin başlangıcı, evin tapuda tescil edildiği tarihtir. 6 aylık süre geçtikten sonra, vaktinde ihtarname şartı da gerçekleştirilmişse artık tahliye davası açmanın önünde bir engel kalmayacaktır.

DİKKAT: 7445 sayılı Kanun ile birlikte, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kiracı tahliye davaları bakımından zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre, tahliye davası açmak isteyen kişilerin öncelikle arabuluculuk sürecini yürütmesi gerekir. Aksi takdirde, mahkeme davayı reddeder. Arabuluculuk sürecini etkin şekilde yürütebilmek için, öncelikle uzman gayrimenkul avukatına danışmakta büyük yarar vardır.

Sözleşmenin Bitiminden İtibaren Davanın Açılması

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için aranan şartlar ve bunlara ilişkin detaylar, yukarıda farklı başlıklar halinde sıralanmıştır. Buna göre; eve gerçekten ihtiyaç duyulmalı, evi edindikten sonra 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermeli ve edinme tarihinde 6 ay sonra da dava açmalıdır. Fakat yeni ev sahibinin farklı bir yol kullanarak da kiracıyı çıkarması mümkündür. 

TBK m. 351/2 hükmü, yeni ev sahibine kiracıyı çıkarma noktasında alternatif bir tahliye süresi getirmektedir. İlgili düzenleme şu şekildedir:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

İlgili düzenlemede; yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için başvurulabilecek alternatif bir imkan belirtilmiştir. Burada da eve zorunlu ihtiyacın varlığı aranır. Fakat süreci ilerletmek bakımından, kişi dilerse yukarıda izah edilen 1 aylık ihtar ve 6 aylık dava sürecini işletebilir. Alternatif bir seçenek olarak da dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay sonra tahliye davası açabilir.

Bu noktada; yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için şimdiye kadar ifade edilen şartları ve alternatif tahliye imkanını, bir tablo ile ifade etmekte fayda vardır.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinde Kanun’un sunduğu imkanlardan hangisinin daha hızlı netice sağlayacağı, duruma göre değişkenlik gösterir. Dolayısıyla, olayın şartları iyi değerlendirilmeli ve bu çerçevede izlenecek yol belirlenmelidir.

Yeni Ev Sahibinin İmar Nedeniyle Kiracıyı Tahliyesi

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi kapsamında; ev sahibinin evde tadilat, imar ve yeniden inşa gibi işlemler yapması gündeme gelebilir. Ev sahibinin yeni aldığı evde tadilat yapmak istemesi fakat içeride kiracıların bulunması durumunda ne yapılması gerektiği, TBK 350 hükmünde düzenlenmiştir.

İlgili düzenleme şu şekildedir:

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise;

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Hükümde belirtildiği üzere, yeni ev sahibinin tadilat gibi bir gerekçeyle kiracıyı tahliye edebilmesi için evin bu esnada kullanımı imkansız olmalıdır. Dolayısıyla, küçük çaplı tadilatlar bu kapsamda değerlendirilmez. Tadilat nedeniyle kiracısını çıkarmak isteyen ev sahibinin atması gereken adımlar ise sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişir.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesiyle birlikte bu yönde tahliye davası açılabilir. Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli ise her 6 ay bir kira dönemi sayılır. 6 ayın bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalı ve bu kapsamda belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bildirimin, noterden ihtar çekilerek yapılmasında ve tebliğ şerhi alınmasında büyük fayda vardır.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinde ileri sürebileceği bu imkana ilişkin detaylar ve konuyla ilgili Yargıtay kararları, “tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi” yazımızda bulunmaktadır.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Dava Masrafları ve Avukatlık Ücreti

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesine ilişkin dava masrafları, 2023 yılı için ortalama 3.000 TL tutarındadır.

Belirtilen tutar, dava harcı ve diğer yargılama giderleri kapsamında ortaya çıkmaktadır. Fakat dava sürecinde keşif ve bilirkişiye başvurulması gibi çeşitli hallerde, masraflar artabilir. Bu davada söz konusu olacak avukatlık ücreti ise durumun şartlarına, yapılacak işlemlerin çeşitliliğine ve diğer koşullara göre şekillenecektir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarmak için açtığı tahliye davası, 6 ay ila 1 yıl arasında sürer. Ancak somut uyuşmazlığın şartları, tarafların yargılama sürecindeki tutumları ve dava şartlarında eksiklik olup olmaması gibi ihtimallere göre süre değişkenlik gösterir.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesine ilişkin süreç, dava öncesinde ve dava sırasında yapılacak hukuki bir hata söz konusu olursa uzayacaktır. Bu durumda, hem kiracının tahliyesi gecikecek hem de çeşitli maddi kayıplar gündeme gelecektir. Böyle problemlerle yüzleşmemek adına, alanında uzman gayrimenkul avukatından destek almakta fayda vardır.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi İhtarname Örneği

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesini sağlayabilmesi, ihtarname şartını gerçekleştirmesine bağlıdır. Buna göre, evin satın alınmasından itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekilmeli ve böylelikle durum kendisine bildirilmelidir.

İhtarname hazırlanmasında, gerek içeriğe gerek usule ilişkin dikkat edilmesinde fayda olan noktalar mevcuttur. Örneğin tebliğ şerhinin alınması hususuna dikkat edilmelidir. Ayrıca ihtarname usulüne uygun hazırlanmalı, içeriği de açık ve anlaşılır olmalıdır. Bu noktada, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi ihtarname örneği” yazımızı okumanızda fayda vardır. İlgili yazıda hem ihtarname örneği hem de dikkat edilmesi gereken noktalar yer alır.

Yeni Ev Sahibinin Bilmesi Gerekenler

Yeni ev sahibinin kiracıyla arasındaki ilişki aynen eski ev sahibi ile olduğu gibi devam etmektedir. Aslında önceki kira sözleşmesi devam etmekte fakat yeni ev sahibine mahsus birtakım durumlar da gündeme gelmektedir. Bu durumda, yeni ev sahibinin ne gibi haklara hangi koşullar çerçevesinde sahip olduğuna dikkat edilmelidir.

Aşağıda, yeni ev sahibinin bilmesi ve kiracıyla ilişkisinde gözetmesi gereken temel noktalar yer almaktadır. Bunlara ilişkin birçok hukuki problem, uygulamada dava konusu olmaktadır.

Önceki Ev Sahibi ile Yapılan Kira Sözleşmesi Devam Eder Mi?

Evet. Önceki ev sahibi ile kiracı arasındaki sözleşme, yeni ev sahibi ile de olduğu gibi devam eder. Yeni ev sahibinin 1 ve 6 aylık ihtar ve dava sürecini işletmemesi durumunda, kira ilişkisinin önceki durumdan bir farkı kalmaz. Dolayısıyla, gerek fesih şartları gerekse sözleşme süresi bakımından aynı şartlar geçerli olur. Eğer önceki ev sahibi ile kiracı tahliye taahhüdü yapmışsa yeni ev sahibi buna dayanma hakkına da sahip olur.

Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir mi?

Yeni ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki, kiracının eski ev sahibi ile yaptığı kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olduğu için yeni ev sahibi doğrudan kiraya zam yapamaz. Dolayısıyla, normal şartlarda hangi zamanda kira bedeline zam yapılacak idiyse yeni ev sahibi de bu zamanda kiraya zam yapabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir husus mevcuttur. Kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa kira tespit davası yoluyla TÜFE oranına bağlı olmaksızın mahkeme tarafından kira bedeli artırılabilir. 5 yılın hesabında, önceki ev sahibi döneminde geçen zaman da hesaba katılır. Dolayısıyla, yeni ev sahibi kira ilişkisinin 5 yılı doldurduğunu fark etmişse kira tespit davası yoluna başvurabilir. Konuya ilişkin detaylı bilgi, “kira tespit davası” yazımızda mevcuttur.

Yeni Ev Sahibi Tahliye Şartları Yoksa Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için TBK 351 kapsamında düzenlenen şartlar, somut olayda bulunmayabilir. Örneğin yeni ev sahibinin ihtiyacı zorunlu değil keyfi nitelikte olabilir. Veya ihtar şartı gerçekleştirilmemiş olabilir. Bu durumda kiracı, TBK 351 kapsamında tahliye edilemeyecektir. Böyle bir ihtimalde, diğer tahliye nedenlerinin şartları mevcutsa bunlar gündeme gelebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında çeşitli tahliye nedenleri düzenlenmiştir. Kiracının kira bedelini ödememesi, 10 uzama yılının dolması, kiracının eve zarar vermesi, kiralananın sözleşmeye aykırı biçimde kullanılması gibi çeşitli nedenler mevcuttur. Bu noktada, tüm kiracı tahliye nedenlerinin ele alındığı ve her biri için atılması gereken adımların düzenlendiği “kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza göz atmanızda fayda vardır.

Kiracı Tahliyesi Sonrası Yeniden Kiraya Verilebilir Mi?

Ev sahibi bir gereksiniminden ötürü kiracının tahliyesini sağlamışsa TBK 355 uyarınca bu evi 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına haklı bir neden olmadıkça kiralayamaz. Bunun ihlali halinde ev sahibi, eski kiracının son kira yılı için geçerli 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek durumunda kalabilir.

TBK 355/2 hükmü; tadilat, imar, yeniden inşa gibi nedenlerden ötürü kiracının evden çıkarılması durumunda yeniden kiraya verme imkanını düzenlemiştir. Burada da 3 yıl boyunca bir başkasına kiralama imkanı söz konusu değildir. Bu süre zarfında tadilat tamamlandığı takdirde, evin yeni kira bedeli ve durumu ile kiralanmasında eski kiracının öncelik hakkı vardır.

Ev sahibinin bu durumda yapacağı yazılı bildirimin ardından, eski kiracı, 1 ay içinde bu öncelik hakkını kullanmalıdır. Bu süreç işletilmemişse ev sahibinin 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına evi kiraya verme imkanı olmayacaktır. Aksi takdirde ev sahibi, son kira yılı üzerinden 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek durumunda kalabilir.

Yeniden kiralama yasağıyla ilgili tazminat taleplerini içeren davalara, uygulamada nadiren rastlanmaktadır. Fakat burada yazılı bildirim (ihtar) sürelerine dikkat etmekte fayda vardır. Aksi takdirde, çeşitli mağduriyetler gündeme gelebilir.

Sonuç

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için gereken işlemler, son derece önemlidir. İhtarname gönderimi ile dava açılması ve yürütülmesi sürecinde, sürelere ve usule ilişkin hata yapılması kişiyi haklıyken haksız konuma düşürüp dava süresinin uzamasına neden olabilir. Böyle hukuki problemlerle karşılaşmamak adına, alanında uzman gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.