Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira ödemeyen kiracı sorunu günümüzde sıkça karşılaşılan bir durumdur. Ev – işyeri sahipleri kira ödemeyen kiracı karşısında hukuki süreci merak etmektedir. Ancak bilinmesi gerekir ki bu süreç ciddi bir hukuki zemine sahiptir.

Yazımızda kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunu kanun, Yargıtay kararları ve uygulamadaki işleyiş etrafında yanıtlayacağız. Aşamaları ve sonuçları bakımından oldukça hassas bir konu olduğu için yazımızı dikkatli okumanızı öneririz.

Kira Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılabilir?

Kirayı ödemeyen kiracı için öncelikli olarak ne yapılmak istendiğine karar verilmelidir. Yalnızca kira bedelini tahsil etmek ama kiracıyı çıkarmamak mi isteniyor, yoksa hem kira bedeli tahsil edilip hem de kiracı çıkarılmak mi isteniyor buna bakılmalıdır.

Kira ödemeyen kiracı için sadece kira bedelinin tahsili icra yolu ile yapılabilir. Bunun haricinde kira ödemeyen kiracının tahliyesi isteniyorsa mevzuatta genel olarak bunun üç yolu mevcuttur:

  • Aynı kira yılı içerisinde 2 haklı ihtarda bulunarak yıl sonunda kiracı tahliye davası açmak
  • Kiracıyı temerrüde düşürerek kiracı tahliye davası açmak
  • Kiracıya karşı tahliye ve ödenmemiş bedeller talepli icra takibi başlatma

Bu imkanların detayına aşağıda yer verdik. Tabii ki bunlar kira ödemeyen kiracının tahliyesi için izlenecek yollardır. Salt kira bedelinin alınabilmesi için somut olaya göre hızlı ve etkin bir icra takibi yapılmalıdır. Bunun için deneyimli icra avukatları ile çalışmakta yarar vardır.

Kirasını Ödemeyen Kiracının Elektriğini Kestirmek

Kira ödemeyen kiracı kimi zaman bezdirme yolları ile çıkarılmak istenir. Ancak bu hatalı bir yoldur. Özellikle kirasını ödemeyen kiracının elektriğini kesmek uygulamada sık karşılaştığımız durumlar arasında yer alır.

Bu durumda kişi her ne kadar malın sahibi de olsa somut olayın özelliklerine göre tazminat ve cezai sorumlulukla karşılaşabilir. Ev – işyeri sahibi olmasına rağmen konut dokunulmazlığının ihlali suçu ile karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle kirasını ödemeyen kiracının elektriğini kesmek büyük hata olacaktır.

Ancak tahliye kararı verilmiş ve tahliye için gerekli icra işlemleri yapılmış olan evin elektriğinin ne amaçla kesildiğinin bir önemi yoktur. Ev – işyeri sahibi bunu rahatlıkla yapabilecektir.

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere kira ödemeyen kiracı tahliyesi 3 farklı yolla yapılabilir. Şimdi bunları ayrı ayrı inceleyeceğiz. Ancak belirtmemiz gerekir ki en doğru tahliye yolunun seçilmesi için somut olayın özelliklerinin deneyimli bir avukata tarafından değerlendirilmesi gerekir.

Bu üç yoldan zahiren kolay gibi görünenini ancak somut olayla tamamen uyumsuz olanını seçmek, istenmeyen sonuçlar doğurabilir. Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır diye sorulduğu zaman ilk olarak iki haklı ihtar ile kiracı tahliyesine değinmek gerekir.

İki Haklı İhtar ile Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 düzenlemesi uyarınca kira ödemeyen kiracı bu ödememeden ötürü iki kere kendisine haklı ve yazılı ihtar çekilmesi ile tahliye davasına muhatap olacaktır. Bu iki ihtar ne zaman gönderilecektir? Şöyle ki;

  • 1 yıllık kira sözleşmelerinde yani henüz kira sözleşmesinin ilk yılında o yıl içinde iki haklı ihtar
  • 1 yıl aşılmışsa, her bir kira yılı için o dönem içerisinde iki haklı ihtar

gönderilmek suretiyle tahliye davası açılır. Kiracıya ihtarnamede kirayı ödemesi ihtar edilir. Aksi halde tahliye davasının açılacağı belirtilir. Kira dönemi bittikten sonra 1 ay içinde de bu dava açılabilir. Kira ödemeyen kiracı için izlenecek bu yolun detaylarına ‘iki haklı ihtar ile kiracı tahliyesi’ başlıklı yazımızda yer verdik.

Kira Ödemeyen Kiracıya Nasıl İhtar Çekilir: Kira ödemeyen kiracı için gönderilecek 2 haklı ihtar, noter kanalı ile gönderilmek zorunda değildir. Ancak noter aracılığı ile gönderilmesi en sağlıklısı olacaktır. Ayrıca uygulamada kira ödemeyen kiracı için yapılan icra takipleri bu iki haklı ihtar için yeterli olarak görülmektedir. Her halükarda kira ödemeyen kiracı karşısında haklı iken haksız konuma düşmemek adına ihtarnamenin usuli kurallara uygun olarak gönderilmesi gerekir. Bu nedenle deneyimli avukatlardan yardım almak en sağlıklısı olacaktır.

Temerrüt Yolu ile Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kira ödemeyen kiracı TBK 315 temerrüt yolu ile de tahliye edilebilir. Bunun için kira ödemeyen kiracı için yazılı bir ihtar hazırlanır. Bu ihtarda kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği yazar.

Burada sadece kira bedeli değil yan ödemeler de geçerli bir tahliye sebebidir. Yani aidatı ödemeyen kiracıya da aynı ihtar gönderilebilir. 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve icra yolu ile kiracı çıkarılır.

İki haklı ihtar yolunda kiracı ihtarı aldıktan sonra kirayı ödese bile ilk ihtarı artık almıştır. İkinci haklı ihtardan sonra kirayı ödese dahi iki haklı ihtar almış olduğu için o kira yılı sonunda evden çıkarılabilir.

Temerrüt yolunda 30 günlük süre içerisinde kira ödenirse icra yoluna gidilemez. Ancak bu temerrüt ihtarı da iki haklı ihtar için ilk ihtar niteliğinde olacaktır.

İcra Yolu ile Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kira ödemeyen kiracı karşısında takip edilecek diğer bir yol ise tahliye talepli icra takibi başlatmak olacaktır. Dikkat edilirse burada icra dairesinden sadece ödenmeyen kira bedeli değil aynı zamanda kiracının tahliyesi talep edilmektedir.

Eğer yalnızca kira bedeli talepli icra takibi başlatılırsa bu takip tahliyeyi içermez. Bu nedenle tahliye talebi de icra takibine konu edilmelidir.

Tahliye talepli icra takibi çoğu zaman tahliye davasından daha hızlı ve pratik bir yol olarak karşımıza çıkar. Ancak bu her zaman için geçerli değildir. Somut olayın özelliklerine göre en hızlı ve etkin tahliye yolu belirlenmelidir. Bunun için avukat yardımı alınmalıdır.

Kira ödemeyen kiracıya icra takibi nasıl yapılır: Tahliye talepli icra takibinde borçluya borcunu 7 gün içinde borca itiraz et ya da 30 gün içinde ödemeni yap denir. Aksi halde cebri icra yolu ile tahliye edileceği belirtilir. Borçlu 7 gün içinde borca itiraz ederse takip durur. Bu durumda itirazın kaldırılması için alacaklının dava açması gerekecektir.

Eğer 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir, 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra yolu ile tahliye gerçekleşir ve haciz ile alacak tahsil edilir. Borçlu süresi içinde ödeme yapmış olsa dahi iki haklı ihtar ile takibin ilk veya ikinci ihtarını artık almış olacaktır. Eğer tahliye talep edilmiyor yalnızca alacak tahsili isteniyorsa ilamsız takip yolu ile icra takibi yapılabilir.

Kira Ödemeyen Kiracı Tahliyesi
İki Haklı İhtar Yolu 1 yıllık kira sözleşmesinde o bir yıl içinde, daha uzun sürelilerde aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilirse kira yılı sonunda dava açılır
Temerrüt Yolu Kiranın ödenmesi için ihtar çekilerek 30 günlük süre verilir, süresi içinde ödenmezse sözleşme sona erdirilir ve icra yoluyla tahliye yapılır
Tahliye Talepli İcra Yolu İcra takibine hem alacak hem de tahliye konu edilir, ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz et veya 30 gün içinde öde denir, ödenmezse icra yolu ile tahliye sağlanır

Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Yukarıda kirayı ödemeyen kiracının hangi yollardan çıkarılabileceğinden bahsettik. Bunların her birisi farklı hukuki prosedüre ve yüke sahiptir. Ancak sürecin zamansal olarak ne kadar süreceği çoğu zaman bir muammadır. Kimi tahliye süreci 1-2 ay içinde tamamlanırken kimi 7-8 ayı bulabilir.

Bu süreye; seçilen tahliye yolu, mahkemenin durumu, adli takvim yılı, kiracı ve kiraya verenin durumu, taşınmazla ilgili hukuki meseleler vs. bir çok unsur etki eder.

Ayrıca bu kira ödemeyen kiracı için başlatılan bu süreçlerde avukat yardımı almak zamansal olarak her zaman olumlu sonuç doğurur.

İşyeri Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

İşyeri kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi de uygulamada sıklıkla sorulur. Yukarıda daha çok ev kirası üzerinden açıklama yapmış olsak da aslında bahsettiğimiz kurallar hem ev hem işyeri için geçerlidir.

Türk Borçlar Kanunu kira hükümleri konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından ayrım yapmaz. Elbette ki somut olayın özelliklerine göre ev ve işyeri niteliği gereği ayrılabilecektir. Ancak temel de aynı kurallar geçerlidir.

Dolayısıyla işyeri kirasını ödemeyen kiracı için de; iki haklı ihtar, temerrüt yoldur yahut tahliye talepli icra yolları takip edilerek tahliye sağlanabilir.

Kirayı Ödemeden Giden Kiracıya Karşı Ne Yapılabilir?

Kimi kiracı da tahliye noktasında problem yaşanmazken ödeme noktasında sıkıntı yaşanır. Özellikle kirayı ödemeden giden kiracı için neler yapılabilir sorusu gündeme gelmektedir.

Böyle bir durumda kiracının anahtarı teslim etmesi gerekir. Teslim etmediği takdirde kural olarak sözleşme devam eder ve buna bağlı olarak ödeme yükümlülüğü de devam eder.

Somut olayın özelliklerine göre kimi zaman sözleşmenin sona ermesi de söz konusu olabilir. Ancak her halükarda kirayı ödemeden giden kiracıya karşı icra takibi yapılarak alacağın tahsili sağlanmalıdır.

Kiracı Tahliyesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda kira ödemeyen kiracı ve izlenmesi gereken süreçle ilgili merak edilen soruları yanıtladık. Görüldüğü üzere farklı prosedürlere ve buna bağlı olarak farklı sonuçlara sahip olan bir konudan bahsettik.

Bu süreçte hatalı yahut ihmali işlemler yapılması ciddi hak kaybına neden olabilir. Kişi haklı iken haksız konuma düşebilir. Bu nedenle sürecin en başından deneyimli avukatlardan yardım alınarak takip edilmesi önemlidir.

Bu makale faydalı mıydı?