Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye, geçerlilik şartlarını içeren bir tahliye taahhütnamesi ile ev sahinin kiracıyı dava veya tahliye talepli icra takibi yoluyla taşınmazdan çıkarmasıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi; kiracının kiraladığı evin kendisine tesliminden sonra, ev sahibine karşı evi belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı taahhüttür. Böylelikle, taahhütnamede belirtilen tarih itibariyle kiracının evi tahliye etmesi gerekir. Aksi takdirde ev sahibi, 1 ay içerisinde kiracının evden çıkarılması için tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.

İlgili konuyu düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 hükmü, şu şekildedir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

TBK 352/1 hükmünde belirtilen tahliye taahhütnamesine ilişkin şartlar ve dikkat edilmesi gerekenler, yazının devamında detaylı biçimde izah edilmiştir.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi, TBK 352/1 kapsamında yer alan geçerlilik şartlarına sahiptir. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması durumunda, taahhütnameye dayanarak kiracının tahliyesi sağlanamaz. Bu şartlar; taahhütnamenin yazılı olması, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılması, kiracı yahut temsilcisi tarafından imzalanmış olması ve tahliye tarihinin belli olmasıdır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, daha anlaşılır şekilde ifade etmek bakımından liste halinde sıralamakta fayda vardır.

• Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
• Tahliye taahhütnamesi mutlaka kira sözleşmesinden belli bir süre sonra yapılmış olmalıdır.
• Tahliye taahhütnamesinde kiracının veya onun temsilcisinin imzası bulunmalıdır.
• Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi belli olmalıdır.

Belirtilen şartlardan birinin eksikliği halinde tahliye taahhütnamesi ile tahliye sağlanamayacağı için, söz konusu şartların varlığı mutlaka gözetilmelidir. Aşağıda, bunlara ilişkin dikkat edilmesi gereken noktalara değinilmiştir.

Yazılı Olma Şartı

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. TBK 352/1 hükmü kapsamında bu şart, açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla; yazılılık şeklini taşımayan bir taahhüt, tahliye taahhütnamesinin sonuçlarını doğurmaz. Taraflar arasında sözlü şekilde kararlaştırılmış bir tahliye taahhüdü, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesini sağlamayacaktır.

Uygulamada sözlü şekilde yapılan anlaşmalara rastlanmaktadır. Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin sağlanabilmesi için, bu taahhüdün yazılı olması şarttır. Kiracının herhangi bir tarihi veya durumu ifade ederek ev sahibine sözlü biçimde çıkacağını ifade etmesi, bu anlamda taahhüt olarak değerlendirilmez.

Taahhütnamenin her ne kadar yazılı olması gerekse de bunun için bir resmi şekil öngörülmemiştir. Yani ev sahibi ve kiracı kendi arasında el yazısıyla dahi yazarak bu anlaşmayı yaparsa yazılılık şartı gerçekleşmiş olur.

Kira Sözleşmesinden Sonraki Tarihte Yapılmış Olma Şartı

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı anda yapılan tahliye taahhüdü, geçerlilik şartını taşımış sayılmaz. İlk etapta sözleşme imzalanmalı, aradan makul bir süre geçtikten sonra da (1-2 hafta) tahliye taahhüdü yapılmalıdır. Buradaki amaç, kiracının kiralama baskısı altında kalmadan, özgür iradesi ile tahliye taahhüdünü imzalamasıdır. 

Uygulamada, kira sözleşmesi ile aynı anda tahliye taahhütnamesi yapılmakta veya kira sözleşmesine tahliye taahhüdüne ilişkin hükümler konulmaktadır. Bu şekilde gerçekleştirilen tahliye taahhüdü geçerli olmayacak ve tahliye imkanı sağlamayacaktır. Çünkü taahhütname, kira sözleşmesi ile aynı anda yapılmıştır. Fakat taahhütname kiracı tarafından imzalandığı için, bunun aksinin ispatı da ancak yazılı bir delille mümkün olabilir.

Tahliye taahhütnamesine dair sık karşılaşılan bir başka durum da kiracıya boş taahhütname imzalatılmasıdır. Boş taahhütnameye imza atan kiracı, imzasıyla bağlı hale gelecektir. Taahhütname sonradan doldurulduğunda, taahhütnamedeki bilgilerin aksi ancak yazılı delille ispatlanabilir. Bu ihtimal dışında kiracı, vaktinde imza attığı taahhüt ile bağlı hale gelecektir. (Y.6 H.D., T. 22.01.1996, 307/413 ve Y. H.G.K., T. 12.12.1990, 6-569/628)

Kira sözleşmesinin yenilenmesiyle birlikte yapılan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu belirtmekte fayda vardır. Taahhütnamenin, sözleşmenin yenilendiği gün yapılması da herhangi bir problem teşkil etmez. Dolayısıyla, örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin süresi dolmasına rağmen kira ilişkisi devam ediyorsa yeni dönemde tahliye taahhütnamesi yapılabilir. (Yargıtay 6.HD E. 2015/5363 K. 2016/1143 .T 22.02.2022)

İçinde kiracı bulunan evi yeni satın almış olan ev sahibi de kendisinden önceki ev sahibinin yaptığı taahhütnameye dayanabilir. Yeni malik nasıl kira sözleşmesinde önceki ev sahibinin yerini alıyorsa tahliye taahhütnamesinde de bu durum gerçekleşir. Dolayısıyla, önceki ev sahibinin yaptığı taahhütnameye dayanarak tahliye günü geldiğinde kiracının tahliyesini isteyebilir. (Yargıtay 6.HD E. 2012/5147 K. 2012/8537 T. 07.06.2012)

Kiracı veya Temsilcisinin İmza Etme Şartı

Tahliye taahhütnamesi, kiracı veya kiracıyı temsil yetkisine sahip bir kimse tarafından imzalanmalıdır. Ev sahibinin mutlaka imzalaması gerekmemektedir. İmza dışında metnin çıktı olarak hazırlanmasında da bir sakınca yoktur. Taahhütnamede kiracının yahut temsilcisinin imzası bulunmuyorsa ilgili metin taahhütname yerine geçmeyecektir. Dolayısıyla böyle bir durumda, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi de sağlanamaz.

Burada değinilmesi gereken önemli bir nokta da birden fazla kiracı olması halidir. Böyle bir durumda, kiracılardan birinin tahliye taahhütnamesine imza atması yeterli değildir. Her bir kiracının taahhütnamede imzası bulunmalıdır. Aksi takdirde, kiracıların tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi sağlanamayacaktır. (Yargıtay HGK E. 1999/6-965 K. 1999/975 K.T. 17.11.1999)

Kiralananın Ne Zaman Tahliye Edileceğinin Belirtilmiş Olması Şartı

Tahliye taahhütnamesinde, kiracının evi ne zaman tahliye edeceğine ilişkin tarih yazıyor olmalıdır. Tahliye durumu, bir tarihten ziyade belirli bir günün gelmesi (Örneğin 2023 Ramazan Bayramı) şeklinde de belirlenebilir. Fakat eğer taahhütnamede belirlenmiş herhangi bir tahliye zamanı söz konusu değilse kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi söz konusu olmayacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyorsa Nasıl Çıkarılabilir?

Bir kira ilişkisinde tahliye taahhütnamesi varsa ve bu taahhütname kapsamında belirtilen gün gelmişse kiracı evi tahliye etmelidir. Buna rağmen kiracı evde kalmaya devam ediyorsa ev sahibinin başvurabileceği iki farklı yol mevcuttur. Ev sahibi, dilerse taahhütnamedeki tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir. Bunun yerine, dilerse aynı süre içinde kiracının evi tahliyesine yönelik icra takibi başlatmayı da tercih edebilir.

Ev sahibinin kiracıyı tahliye taahhütnamesi ile tahliye etme noktasında başvurabileceği iki yol olan tahliye davası ve icra takibi süreçleri, çeşitli detaylar içerir. Bunların işletilmesi için gereken usul işlemlerinin doğru şekilde yapılması gerekir. Aksi takdirde, kişi haklı olmasına rağmen dilediği neticeye erişemeyebilir. Aşağıda, bu iki hukuki imkana ilişkin ayrıntılı bilgi verilmiştir.

Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ile Tahliyesi

Kiracının tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ile tahliyesi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. İlgili Kanunun 272. ve devamındaki maddelere göre, ev sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yoluyla kiracıyı evden çıkarması mümkündür.

Kiracının tahliyesi için, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ilamsız icra takibi başlatılmalıdır. Yetkili icra dairesi, tahliyeye konu taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Takip başlatılmasının ardından icra dairesi, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Kiracının bu emir çerçevesinde 15 gün içerisinde evi tahliye etmesi istenir.

Kiracının tahliye emrine bir itirazı söz konusu olacaksa bu itiraz da 7 gün içerisinde bir dilekçeyle icra dairesine yapılacaktır. Bu süre zarfında kiracı tahliye emrine itirazda bulunursa takip süreci durur. Bu durumda, ev sahibinin 6 ay içerisinde icra mahkemesinde başvurarak itirazın kaldırılmasını sağlaması gerekir. Yahut 1 yıl içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak itirazın iptalini sağlamalıdır.

Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrinin ardından 15 günlük süre zarfında evi tahliye ederse problem ortadan kalkacaktır. Aynı şekilde, tahliye emrine süresinde itiraz etmezse evden zorla çıkarılacaktır. Bunlar dışında, tahliye emrine itiraz edip sonrasındaki süreçte haksız bulunarak tahliyesi yönünde karar verilmişse yine evden zorla çıkarılacaktır.

Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin icra takibi yoluyla gerçekleştirilmesi sürecinde gündeme gelen sürelerin, tablo halinde ifade edilmesinde fayda vardır.

Kiracının Tahliye Davası ile Tahliyesi

Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin dava yoluyla sağlanmasında, TBK 352 hükmü kapsamında belirlenen şartların varlığı aranır. Buna göre ev sahibi, taahhütnamede tahliye tarihi olarak belirlenen günden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki mahkemede dava açılabilir.

Tahliye davasında kiraya veren, yazılı tahliye taahhüdüne dayanmalı ve bu kapsamda hukuki argümanlarını ileri sürmelidir. Burada 1 aylık dava süresine dikkat etmek gereklidir. Açılacak davada geçerli bir tahliye taahhüdü, en önemli dayanak olacaktır. Doğru hukuki zeminde yürütülecek süreç neticesinde, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi sağlanabilir.

Tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açmak bir şekilde mümkün değilse başka kiracı tahliye yollarına bakmak gerekir. Bu konuda “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızı okuyabilirsiniz.

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Davası Açma Süresi

Tahliye taahhüdü ile tahliye davasının açılmasında gözetilmesi gereken ilk süre, 1 aylık zaman dilimidir. Ev sahibi, taahhütnamede çıkış tarihi olarak belirlenen günden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açmalı veya icra takibi başlatmalıdır.

Tahliye davası için öngörülen 1 aylık sürenin kaçırılmış olması durumunda, artık kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi söz konusu olmayacaktır. Fakat başka herhangi bir tahliye nedeninin varlığı halinde, bunlara dayanarak kiracının tahliyesi istenebilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davasında Arabuluculuk Süreci

Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açacak olan ev sahibinin dikkat etmesi gereken noktalardan biri de zorunlu arabuluculuk sürecidir. 7445 sayılı Kanun kapsamında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kiracı tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı olarak getirilmiştir. Bu nedenle, tahliye davası açmak isteyen kişilerin önce arabuluculuk sürecini işletmesi gerekmektedir. Bu şart yerine getirilmeden doğrudan dava açılacak olursa mahkeme davayı reddedecektir.

Arabuluculuk sürecinin sonunda taraflar arasındaki anlaşmazlık çözümlenemeyecek olursa bu durum bir tutanakla tespit edilir. Sonrasında, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesine ilişkin dava açmanın önünde hukuki bir engel kalmayacaktır.

Arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesiyle birlikte, davaya gerek kalmadan uyuşmazlığın çözülmesi veya kişinin davada avantajlı hale gelmesi mümkün olacaktır. Bunu sağlayabilmek ve arabuluculuk aşamasını doğru yürütebilmek için, sürecin başında uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta fayda vardır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye davasında 2023 yılı için 3.000 TL civarında dava masrafı söz konusu olmaktadır.

Dava masrafı, tahliye sürecinin gidişatına göre değişebilmektedir. Örneğin, keşif veya bilirkişi yoluna başvurulması gibi durumlarda masraf artacaktır. Dava masraflarının artmaması için, süreç doğru hukuki zeminde yürütülmeli ve uzamanın önüne geçilmelidir. Bu noktada gündeme gelecek avukatlık ücreti de tamamen somut durumun şartlarına ve özelliklerine göre şekillenecektir. 

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye süreci 6 ay ila 1 yıl arasında sürer.

Fakat belirtmek gerekir ki bu sürelerde değişiklikler söz konusu olabilir. Örnek olarak kiracı taahhütnamedeki imzaya itiraz ederse dosyanın imza incelemesine gitmesi gerekir. Başka bir örnek, dava dilekçesi ile verilmesi gereken belgeler dosyaya eklenmemiş olursa hakim bunların tamamlanması için süre verebilir. Ya da ev sahibi tarafından yapılması gereken usuli işlemler yapılmamışsa bunların yapılması için süre verilip dava sonraki celseye atılabilir.

Bu nedenle bu alanda uzman bir avukat ile çalışılması önerilmektedir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Tahliye taahhütnamesine itiraz, tahliye davası sürecinde gündeme gelebileceği gibi kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi için başlatılmış icra takibi sürecinde de söz konusu olabilir. Bu durumları, ayrı başlıklar halinde izah etmekte fayda vardır.

Tahliye Taahhütnamesine Tahliye Davasında İtiraz

Ev sahibi kiracıya karşı tahliye davası açmışsa kiracı taahhütnameye itirazda bulunabilir. Bu itiraz, taahhütnamenin taşıması gereken şartları içermediğine yönelik olabilir. Örneğin; taahhütnamenin yazılı olmadığına, kiracı yahut temsilcisi tarafından imzalanmadığına, sözleşme ile aynı anda yapıldığına veya taahhütnamede tahliye tarihinin bulunmadığına yönelik itiraz olabilir. Bunlar dışında, tahliye koşullarının gerçekleşmediğine dair itirazlar da söz konusu olabilir.

Tahliye davası sürecinde böyle bir itirazın söz konusu olması halinde, hakim itirazı değerlendirir. İtirazın yerinde görülmesi durumunda, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi sağlanamayabilir. Bu nedenle, sürecin doğru hukuki zeminde yürütülmesi son derece önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesine İcra Takibinde İtiraz

Ev sahibi kiracının tahliyesi için icra takibi başlatmışsa kiracı, tahliye emrine 7 gün içerisinde itiraz ederek tahliye taahhütnamesine itirazda bulunabilir. Bu durumda, takip süreci de duracaktır. Tahliye taahhütnamesinin noterlikçe yapılmış olması durumunda, kiracı artık imzanın kendisine ait olmadığını ileri süremeyecektir. Fakat bunun dışında, gerek taahhütnamenin geçersiz olduğuna gerekse tahliye şartlarının oluşmadığına yönelik çeşitli itirazlar gündeme gelebilir.

İcra takibi sürecinde kiracının tahliye taahhütnamesine ilişkin bir itirazda bulunması durumunda, ev sahibi için 6 aylık itirazın kaldırılması ve 1 yıllık tahliye davası süreleri işlemeye başlar. Bu imkanlardan birini kullanacak olan ev sahibinin, söz konusu itirazlara karşı doğru hukuki argümanları ileri sürmesi gerekir. Dolayısıyla, sürecin titiz biçimde yürütülmesi gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesinde İmzaya İtiraz

Kiracının tahliye taahhütnamesinde imzaya itirazı varsa ev sahibi bu durum karşısında sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali için tahliye davası açılmalıdır. İtirazla birlikte tahliye takibi de duracaktır. İncelemeler neticesinde imzanın aslında kiracıya ait olduğu ortaya çıkacak olursa İİK m. 275 uyarınca kiracı, imza inkar tazminatı ödeyecektir.

Aile Konutunun Durumu

Aile konutu, kişinin ailesiyle birlikte hayatını sürdürdüğü konutu ifade etmektedir. Kişilerin mutlaka bu konutun sahibi olması gerekmez. Kiraya verilmiş evin aile tarafından kullanılıyor olması halinde, bu konut da aile konutu olarak kabul edilir.

Aile konutuna ilişkin kira sözleşmelerinde kiracı olan eş, diğer eşin rızası olmaksızın sözleşmeyi feshetme imkanına sahip değildir. Tahliye taahhütnamesi de Yargıtayın genel kabulü üzerine sözleşmeyi fesih iradesi içermektedir. Bu nedenle, diğer eşin rızası olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli kabul edilmeyecektir. (Yargıtay 12. H.D 2012/629 E, 2012/19408 K.)

Kirada oturulan evin aile konutu olduğuna dair, aile mahkemesine başvurularak bir tespit kararı alınmasında hukuken fayda vardır. Bu karar ile birlikte, evin aile konutu niteliğinde olduğu tescil edilmiş olacaktır. (Yargıtay HGK 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. sayılı ve 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı kararları.)

Tahliye taahhüdünde imzası bulunmayan eşin buna razı olmadığı hususu, dava sürecinde itiraz konusu yapılabilir. Bu durumda, diğer eşin rızasının olduğunu ispatlaması gereken kişi kiraya verendir. Böyle bir durumla karşılaşmak istemeyen ev sahibi, kiracı olan eşlerin imzalarını birlikte isteyebilir.

Tahliye Taahhüdü İptali

Tarafların taahhüdü iptal etmeyi birlikte istemeleri durumunda, iptalin önünde bir engel yoktur. Taraflar, aralarında anlaşarak bu taahhüdü iptal edebilirler. Bunun dışında; taraflardan birinin taahhütnameyi imzalarken kandırılmış olması, tehdit edilmiş olması veya kendisine zorla böyle bir belge imzalatılmış olması hallerinde de tahliye taahhüdünün iptali mümkündür.

Tahliye taahhütnamesini imzalayan kişi bu sırada kandırılmış, korkutulmuş veya tehdit edilmişse TBK 39 hükmü uyarınca ilgili taahhütle bağlı olmak zorunda değildir. Fakat bunu, söz konusu durum sona erdikten sonraki 1 yıl içerisinde karşı tarafa bildirmelidir. Kandırıldığını, korkutulduğunu veya tehdit edildiğini kiracı ispatlamalıdır.

Kiracı kandırılma, korkutulma, tehdit edilme gibi durumlardan ötürü taahhüt ile bağlı olmadığına dair ev sahibine bildirimde bulunmazsa tahliye taahhütnamesi ile tahliye mümkün hale gelir. Dolayısıyla, böyle bir durumda hem karşı tarafa bildirim yapılmalı hem de söz konusu eylemler için ayrı hukuki süreçler yürütülmelidir.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Tahliye taahhütnamesi, hem şekil hem içerik bakımından sahip olması gereken şartları taşıyor olmalıdır. Aksi takdirde, ev sahibinin kiracıyı tahliye taahhütnamesi ile tahliye etmesi de zorlaşabilir. Bunların önüne geçmek adına, “tahliye taahhütnamesi örneği” yazımıza göz atarak bir tahliye taahhütnamesi örneğine erişebilirsiniz.

İlgili yazıda taahhütname örneğine yer verilmiş, tahliye taahhütnamesi hazırlarken nelere dikkat edilmesi ve bunun ne şekilde ileri sürülmesi gerektiğine ilişkin hususlar detaylı biçimde ele alınmıştır. Bu noktalara dikkat edildiği takdirde, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi de kolaylaşacaktır.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesini hazırlarken geçerlilik şartlarının sağlandığından emin olmak gerekir. Bunun yanında, kiracının tahliyesini isterken usul işlemlerini ve süreleri takip etmek de son derece önemlidir. Aksi takdirde, taahhütnamenin varlığına rağmen kiracın evden çıkarılamayabilir veya tahliye süreci uzayabilir. Bu durum, hem zaman kaybına hem maddi kayba yol açacaktır. Böyle problemlerle yüzleşmemek adına, uzman gayrimenkul avukatına danışarak süreci yürütmekte fayda vardır.