Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi uygulamada sık başvurulan kiracı tahliyesi prosedürlerindendir. Kiraya veren, kiracıyı kiralanandan çıkarmak istediği takdirde kanunda belirtilen tahliye sebeplerine dayanmak zorundadır. Bu tahliye yollarından en popüler olanlarından biri tadilat nedeniyle kiracının tahliyesidir.

TBK madde 350/I-2’de kiralanan taşınmazın tadilatı nedeniyle kiracının çıkarılması düzenlenmiştir. Buna göre; kiraya veren kira sözleşmesini kiralananın yeninden inşası ve imarı amacıyla kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde gene kanunda yer alan usule göre sona erdirebilir.

Yazımızda; kiralananın esaslı bir şekilde onarılarak, genişletilerek yahut değiştirilerek yeniden inşası veya imarı halinde kiraya verenin nasıl bir yol izleyeceğini, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi işleminin nasıl gerçekleştireceğini ve dikkat edilmesi gereken hususları açıkladık.

Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Nedir?

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla;

•   Esaslı onarımı
•   Genişletilmesi
•   Değiştirilmesi

gerekiyorsa ve bu işlemler yapılırken kiralananın kullanımı mümkün değilse kiraya veren kanundaki şartlara ve öngörülen sürelere uyarak tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi talepli  dava açabilir. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi gibi yollar kimi durumda kira ödemeyen kiracının çıkarılması maksadıyla izlenmek istenir. Ancak kira ödememe durumunda buna özel yollar mevcuttur. Bunun için ‘kira ödemeyen kiracının tahliyesi‘ başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz. Genel olarak tüm kiracı tahliyesi halleri için ‘kiracının tahliyesi davası‘ başlıklı yazımız okunabilir.

Tahliye Davası Şartları

Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren tahliye davası açarak kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilir.

Kiralanan taşınmazın esaslı bir şekilde onarılarak, genişletilerek yahut değiştirilerek imarı veya yeniden inşası amaçlanmalıdır.

Kiralananın yeniden inşası, taşınmazın yıkılıp yeni bir yapının inşa edilmesidir. Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi yahut değiştirilmesi amacıyla imarında ise kiralanan taşınmazın yıkılması gerekmez. Önemli bir tadilatın yapılması kiraya verenin tahliye davası açması için yeterli bir sebeptir.

DİKKAT: Esaslı olmayan onarım, genişletme yahut değiştirme amacıyla yapılan tadilat nedeniyle kiraya veren kiracıyı tahliye edemez. Her somut olaya göre tadilatın önemli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiralananın önemli tadilatında ya da yeniden inşası esnasında kiralanan taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır.

Tadilat esnasında kiralanan taşınmazın konut ya da iş yeri olarak kullanılmasının elverişsiz olması gerekir. Hakim kiralananın kullanımının imkansız olup olmadığının tespiti ve konuya ilişkin diğer meseleler için bilirkişiye başvuracaktır.

Taşınmazın yeniden inşası ve imarına ilişkin proje mahkemeye sunulmalıdır.

Kiraya veren, kiracının tahliyesini kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı için istiyorsa bu durumda, imar onaylı inşaat projesini veya inşaat ruhsatını da mahkemeye sunmalıdır.

DİKKAT: Mahkemeye sunulacak olan proje imar hukuku mevzuatına aykırılık teşkil etmemelidir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tadilat nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise bu durumda kiraya veren yeniden inşa ya da önemli bir tadilatın varlığı halinde kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracının taşınmazdan çıkarılması için tahliye davası açabilir. Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesinde 1 yılın bitmesi ile 1 ay içinde bu dava açılmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemine ve TBK’da fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek olan tarihten itibaren tadilat nedeniyle tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise bu durumda kiraya veren tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren her 6 aylık fesih döneminin sonunda en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmak zorundadır.

Kiracı, kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiralanan taşınmazdan çıkmamışsa o halde artık kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilecektir.

DİKKAT: Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmaması halinde kiraya veren kira sözleşmesini sonlandıramaz. Kanunda belirtilen bu süreleri kaçırmamak için kiraya verenin hukuki yardım alması daha sağlıklı sonuçlar doğuracaktır.

Tadilat Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği: Dikkat edilmesi gereken diğer husus da yeniden inşa ve imar sebebiyle kiracının tahliye edilmesine ilişkin çekilen bildirim için taslak ihtarname metinlerinin kullanılmamış olmasıdır.

Bu tür taslak metinler hukuki hatalarla dolu olup istenilen sonuca ulaşmak için elverişli değildir. Dolayısıyla her somut olay için hukuki yardım alarak ayrı ve özenli bir şekilde tahliye ihtarnamesi yazılmalıdır.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiraya verenin tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için açtığı davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Böylece kiraya veren için açılacak olan dava kiraladığı taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.

Tahliyeden Sonra Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilmesi

Taşınmazın Eski Hali ile Yeniden Kiraya Verilmesi:

TBK madde 355/2 gereği yeniden inşa ve imar nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra taşınmaz haklı bir sebep olmaksızın eski haliyle 3 yıl boyunca tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Taşınmazın Yeni Hali ile Yeniden Kiraya Verilmesi:

Yeniden inşa edilen veya imarı gerçekleştirilen taşınmazın yeni hali için eski kiracının yeni kira bedeli ile kiralamada öncelik hakkı mevcuttur.

Bu durumda kiraya veren taşınmazın yeni hali ve bu hal üzerinden belirlenen yeni kira bedeli ile öncelikle eski kiracısına teklif götürmek zorundadır. Buna göre; kiraya veren, eski kiracısına taşınmazın yeni halini ve yeni kira bedelini gösteren yazılı bildirimde bulunması gerekir.

Kiraya verenin kiracıya yapacağı bu yazılı bildirim ile taşınmazı tekrar kiralayıp kiralamayacağı sorulur.

Eski kiracı, kiraya verenin yazılı bildiriminden sonra 1 ay içinde yenilenen taşınmazı kiralamak için sahip olduğu öncelik hakkını kullanmaması halinde kiraya veren artık taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.

DİKKAT: Kiraya veren, kiracıyı tahliye ettikten sonra yeniden inşa veya imar yapmadan haklı bir sebep olmaksızın eski haliyle 3 yıl geçmeden bir başkasına kiraladıysa veya kanunda belirtilen yazılı bildirim külfetine uymadan taşınmazı bir başkasına kiraladıysa bu durumda eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliye Edilmesine İlişkin Önemli Hususlar

Kiraya veren kiraya verdiği taşınmazın tadilatı için kiracısını tahliye etmek istediği takdirde TBK madde 350 hükmüne göre hareket etmelidir. Buna göre kiraya verenin tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi sürecini gerçekleştirmesi mümkün olacaktır.

Yukarıda açıkladığımız şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren açacağı tahliye davası ile kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilecektir.

Tadilat nedeniyle tahliye için yapılacak onarımın imar için olması gerekir. Taşınmazın eski halinden daha iyi ve sağlam olması hedeflenir. Bu amaçla taşınmazın onarılması, genişletilmesi, değiştirilmesi gerekir.

Mahkeme bunun için bilirkişiye başvurarak taşınmazın yeni halinin eskisine nazaran daha iyi ve sağlam olup olmayacağını tespit edecektir.

Unutulmamalıdır ki alelade bir tadilat kiracının tahliye edilmesi için geçerli bir sebep değildir. Kiraya verenin tahliye için dayandığı sebeplerin onarım için esaslı işlerden sayılması gerekir. Tadilatın tahliye nedeni sayılıp sayılamayacağına ilişkin de hakim bilirkişiden yararlanacaktır.

Sonuç

Yukarıda tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi ile ilgili bilinmesi gereken önemli detaylardan bahsettik. Belirtmemiz gerekir ki bu açıklamalarımız bile her somut olayda oldukça yüzeysel kalacaktır. Nitekim her somut olay kendine has özellikler taşır. Sağlıklı sonuç alabilmek adına her aşamanın hukuki zeminde gerçekleştirilmesi gerekir. Dolayısıyla sürecin avukat yardımı alarak takip edilmesi önem taşır.