Ev Sahibi Hakları

Ev sahibi hakları, mülk sahibinin kiracısına karşı kullanabileceği haklardır. Ev sahibi, bu hakları aracılığıyla kiracının sorumluluklarının yerine getirilmesini sağlar.

Kiracılara Karşı Ev Sahibi Hakları Nelerdir?

Kiracılara karşı ev sahibi hakları; kiracının tahliyesini talep hakkı, zam hakkı, depozito hakkı, eve özenle bakılmasını isteme hakkı, kiracı erken çıkarsa zarar talep hakkı gibi TBK kapsamında düzenlenen çeşitli unsurlardır. 

Ev sahibinin hakları şunlardır:

• Şartları varsa kiracının tahliyesini talep etme hakkı,
• Ev sahibinin zam hakkı,
• Ev sahibinin depozito hakkı,
• Ev sahibinin eve özenle bakılmasını isteme hakkı,
• Kiracı erken çıkarsa zarar talep etme hakkı,
• Yeniden kiraya verilecekse veya satılacaksa evin gösterilmesini talep etme hakkı,
• Kiracı varken evi satma hakkı,
• Kiracı evi hasarlı teslim ederse tazminat isteme hakkı vardır.

Ev sahibi hakları, yukarıda listelenenlerle sınırlı değildir. Sayılanlar dışında somut duruma göre gündeme gelecek birçok hak söz konusu olabilir.

Şartları Varsa Kiracının Tahliyesini Talep Etme Hakkı 

6098 sayılı TBK kapsamında kiracının tahliyesini talep etme hakkı, ev sahibi haklarının en önemlisidir. Kanun kapsamında bir tahliye nedeni ortaya çıkmışsa ev sahibi, kiracı tahliyesi için dava açabilir.

Aşağıda, TBK bünyesinde düzenlenen temel birtakım tahliye nedenleri listelenmiş ve izah edilmiştir.

• 10 yıllık kiracının tahliyesi,
• Tahliye taahhütnamesi ile tahliye,
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye,
• İki haklı ihtar ile tahliye,
• Kiracının veya eşinin başka evinin olması nedeniyle tahliye,
• İhtiyaç nedeniyle tahliye,
• Tadilat nedeniyle tahliye,
• Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye,
• Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi,
• Eve zarar veren kiracının tahliyesi gibi durumlarda kiracıya tahliye davası açmak, ev sahibi haklarındandır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Ev sahibi hakları arasında 10 yıllık kiracının tahliyesini isteme hakkı mevcuttur. Fakat 10 yılın hesabı, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişir.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise öncelikle sözleşme süresi dolmalı, sonrasında bunun üzerine 10 yıl daha geçmelidir. Bundan sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname çekerek dönem sonunda tahliye davası açılabilir.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise kira ilişkisi kurulduğu andan itibaren 10 yıllık süre işlemeye başlar. 10 yıl dolduktan sonra her 6 ay bir kira dönemi sayılır. 6 aylık kira döneminin sonundan en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmelidir. Kira döneminin sona ermesiyle birlikte de tahliye davası açılabilir.

10 yıllık kiracının tahliyesine ilişkin detaylı bilgilendirme ve örnekler üzerinden süre hesabı, “10 yıllık kiracının tahliyesi” yazımızda yer almaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evden çıkacağına dair yazılı beyanıdır. Kiracı, ev sahibine evi belirli süre sonunda tahliye edeceğini taahhüt ederse tahliye tarihi geldiğinde evden çıkması gerekir. Konu, TBK 352’de düzenlenmiştir.

Tahliye taahhütnamesi olması durumunda, ev sahibi hakları olarak kiracıya tahliye davası açma ve tahliyeye ilişkin icra takibi başlatma imkanı doğar. Taahhütnamedeki tahliye tarihinin gelmesinden itibaren, 1 ay içinde ev sahibi bu iki yoldan birine başvurabilir.

Tahliye taahhütnamesi ile tahliyenin sağlanabilmesi için taahhütnamenin Kanun’da aranan geçerlilik şartlarını taşıyor olması gerekir. Buna göre; taahhütname yazılı olmalı, kiracının yahut temsilcisinin imzasını içermeli, tahliye tarihi belli olmalı ve taahhüt kira ilişkisi kurulduktan sonra yapılmış olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinin şartlarına ve sürecin akışına ilişkin detaylar, “tahliye taahhütnamesi ile tahliye” yazımızda bulunmaktadır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye 

Kiracı, ödeme vaktinde kira bedelini ödemezse ev sahibi kiracıya ihtar çekerek ödeme yapması için en az 30 gün süre vermelidir. Verilen süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde, ev sahibi hakları kapsamında kiracıya tahliye davası açılabilir. Ev sahibi bunun yerine tahliye talepli icra takibi de başlatabilir.

Kiracıya çekilecek ihtarın, usulüne uygun biçimde hazırlanıp gönderilmesi gerekir. Mümkünse noter aracılığıyla gönderilmesinde ispat bakımından büyük fayda vardır. Konuya dair bilinmesi gerekenler, “kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda bulunmaktadır.

İki Haklı İhtar ile Tahliye

Kiracı aynı kira yılındaki iki farklı aya ait kira bedelini vaktinde ödemediği için ev sahibi ihtar çekmişse kiracı evden tahliye edilebilir. Bunun için ihtarlar yazılı olmalı ve haklı nitelik taşımalıdır. Bu şartlar sağlandığı takdirde, ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir.

Yargıtay konuya ilişkin bir kararında, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine hükmetmiştir. (Yargıtay 6. HD., E. 2016/51 K. 2016/5316 T. 20.09.2016)

Konuyla ilgili daha ayrıntılı bilgi edinmek için “iki haklı ihtar ile tahliye” yazımızı okuyabilirsiniz. Yazıda hem haklı ihtarın şartlarına ilişkin detaylara yer verilmiş hem de süreç izah edilmiştir.

Kiracının veya Eşinin Başka Evinin Olması Nedeniyle Tahliye

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde barınmaya olanaklı bir evi bulunabilir. Bu ihtimalde, ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde ev sahibi hakları kapsamında tahliye davası açabilir.

Fakat ev sahibi, kira sözleşmesi kurulurken bu evin varlığından haberdar olmamalıdır. Baştan beri evin varlığını biliyorsa böyle bir tahliye imkanı olmayacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi hakları arasında, eve ihtiyaç duyulduğunda kiracıya tahliye davası açma imkanı bulunmaktadır. Buna göre; ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kardeşleri eve ihtiyaç duyuyor olabilir. Bu durumda, Kanun’un öngördüğü usul takip edilerek tahliye davası açılmalıdır.

İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi için Kanun’da aranan şartlar, aşağıda listelenmiştir.

• Konut ihtiyacının varlığı,
• İhtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması,
• Kanundaki sürelere uyularak ihtarname gönderilmesi.

Aşağıdaki tabloda, kira sözleşmesinin belirli süreli ve belirsiz süreli olmasına göre tahliye davasının ne zaman açılabileceğine değinilmiştir.

Belirli süreli sözleşmeler için,	Kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin bitimiyle birlikte dava açılabilir.
Belirsiz süreli sözleşmeler için,	6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilmelidir. İhtarnamede belirlenen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Ev sahibinin ya da Kanun’da sayılan yakınlarının ihtiyacı; samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. Bunu takdir edecek olan mahkemedir. Fakat somut durum, doğru zeminde ileri sürülmeli ve hukuki argümanlarla desteklenmelidir. Bunu sağlayabilmek bakımından, uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta yarar vardır.

Bu hususta daha ayrıntılı bilgi sahibi olmak için Yargıtay kararlarına yansıyan örnek durumların da bulunduğu “ihtiyaç nedeniyle tahliye” yazımızı inceleyebilirsiniz. 

Tadilat Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı söz konusuysa tadilat sebebiyle kiracının tahliyesi yoluna başvurulabilir. Konunun hukuki dayanağı, TBK 350/2’dir. İlgili düzenlemeye göre, kiracıyı bu şekilde çıkarabilmek için tadilat esnasında kiralanan taşınmazın kullanımının imkansız olması gerekir. Yani tadilat yapılırken evde yaşamak mümkün olmamalıdır.

DİKKAT: Tadilat sebebiyle kiracının tahliyesi yoluna başvurabilmek için konuttaki tadilatın esaslı nitelik taşıması gerekmektedir. Buna göre, konutta yapılacak küçük değişiklikler sebebiyle kiracı tahliye edilemez. Ev sahibi hakları, böyle bir durumu kapsamamaktadır.

Kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi için açılacak davada, Kanun süre şartı öngörmüştür. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresinin bitimiyle birlikte dava açılabilir. Fakat sözleşme belirsiz süreliyse 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmelidir. Bu ihtar ile bildirilecek tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde de dava açılmalıdır.

Tadilat nedeniyle tahliye konusunda ev sahibi hakları kadar kiracı hakları da önem arz etmektedir. Dolayısıyla, konunun tüm yönleriyle ele alındığı “kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi” yazımıza göz atmanızda yarar vardır.

Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi hakları kapsamında yeni ev sahibinin durumu özellik arz etmektedir. İçinde kiracı bulunan evi yeni satın almış olan ve bu eve ihtiyaç duyan ev sahibi, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmelidir. Ev satın alındıktan sonra 6 ay geçtiğinde, yeni ev sahibi tahliye davası açabilir.

Yeni ev sahibinin izleyebileceği farklı bir yol daha mevcuttur. İsterse sözleşme süresinin sona ermesini bekleyerek sürenin dolmasından itibaren 1 ay içinde dava açmayı tercih edebilir.

Yeni ev sahibinin ev sahibi hakları çerçevesinde kiracıyı tahliye edebilmesi için ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bunu her olay bazında mahkeme ayrıca değerlendirecektir. Konuyla ilgili tüm ayrıntılar ve Yargıtay karar örnekleri, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” yazımızda yer almaktadır.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Komşuları rahatsız eden kiracının ev sahibi hakları kapsamında tahliyesi istenebilir. Fakat bunun için öncelikle kiracıya ihtar çekilmeli ve rahatsızlığın kaldırılması için en az 30 gün süre verilmelidir. Kiracı bu süre zarfında rahatsızlığı ortadan kaldırmazsa artık tahliye davası açılabilir.

İhtarname sonrası sürece dair detaylar ve Yargıtay kararlarına yansıyan rahatsızlık hallerine örnekler, “komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi” yazımızda bulunmaktadır.

Eve Zarar Veren Kiracının Tahliyesi

Ev sahibi hakları çerçevesinde, eve zarar veren kiracının tahliyesi sağlanabilir. Tahliyenin için ilk etapta kiracıya ihtar çekilmeli ve zararın giderilmesi için en az 30 gün süre verilmelidir. Kiracı kendisine verilen sürede zararı gidermezse ev sahibinin tahliye davası açma imkanı doğacaktır. Uğranılan zarar için de ayrıca tazminat davası açılabilir.

Eve zarar veren kiracıya karşı atılması gereken adımlara ve bu süreçte dikkat edilmesi gereken hususlara “eve zarar veren kiracı” yazımızda değinilmiştir.

Diğer Durumlar Nedeniyle Kiracı Tahliyesini İsteme Hakkı

Ev sahibi hakları çerçevesinde kiracı tahliyesinin istenebileceği durumlar, şimdiye kadar izah edilenlerle sınırlı değildir. Bunlar dışında Türk Borçlar Kanunu’ndan veya taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinden kaynaklanan çeşitli tahliye nedenleri gündeme gelebilir. Bu noktada, TBK kapsamındaki bütün tahliye nedenlerine yer verilen “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ev Sahibinin Zam Hakkı

Kiraya zam yapma imkanı, temel ev sahibi haklarındandır. Buna göre, sözleşmeye uygun olarak yenileme dönemlerinde kira bedeline zam yapılabilir. Fakat zam oranı, ilgili ay için açıklanan TÜFE oranını aşamaz. Bunun dışında, 01.07.2024 tarihine kadar yenilenen konut kirasına ilişkin sözleşmelerde en fazla %25 oranında zam yapılabilir.

Kira artış oranına ilişkin bu ay için açıklanan TÜFE oranı ve en fazla %25 zammına dair detaylar, “2023 kira artış oranı” yazımızda yer almaktadır.

Eğer kiracı zammı kabul etmezse ev sahibi eksik ödenen bedel için kiracıya ihtar çekmeli ve kiranın ödenmesi için en az 30 gün süre vermelidir. Verilen sürede eksik kısım ödenmezse kiracıya tahliye davası açılabilir. Bunun yerine, kiranın eksik ödenmesiyle birlikte tahliye talepli icra takibi başlatmak da ev sahibi haklarındandır.

Kira bedeli, artış oranının üst limitlerinden ötürü zamanla emsallerine nazaran çok düşük kalmış olabilir. Bu durumda, kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa kira tespit davası açma imkanı doğar. Bu dava ile birlikte mahkemece bir değerlendirme yapılır ve herhangi bir sınıra tâbi olmadan yeni kira bedeli belirlenir. Kira tespit davasına ilişkin kriterler ve diğer detaylar, “kira tespit davası” yazımızda yer almaktadır.

Ev Sahibinin Depozito Hakkı

Ev sahibi hakları arasında önemli yeri olan depozito hakkı, TBK 342’de düzenlenmiştir. İlgili hükümden anlaşıldığı üzere depozito hakkı, ev sahibine mülkünü olası hasarlara karşı koruma güvencesi verir. Kiracının neden olduğu herhangi bir zarar söz konusu olursa gider buradan karşılanabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, evdeki olağan eskimelerden ötürü depozitodan kesinti yapılamayacağıdır.

Kira sözleşmelerinde depozito bedeli kararlaştırılması, zorunlu değildir. Taraflar, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle depozito bedeli ödenmesini kararlaştırmışsa depozito tutarı 3 aylık kira bedelini aşamaz.

Ev Sahibinin Eve Özenle Bakılmasını İsteme Hakkı

Eve özenle bakılmasını isteme hakkı, başlıca ev sahibi haklarındandır. Buna göre, kiracının evi sözleşmede kararlaştırılan şekilde ve özenle kullanma yükümlülüğü vardır. Kiracı, evi sözleşmede kararlaştırıldığı biçimde kullanmazsa veya eve özen göstermezse bu borcunu yerine getirmiş sayılmaz. 

Kiracı, ev için lüzumlu olan olağan tamiratları yaptırmakla yükümlüdür. Evin temizliğinin düzenli olarak yapılması ve bu sayede eve verilebilecek zararların (rutubet gibi) minimuma indirgenmesi de özen borcunun gereğidir. Kiracıdan beklenen özen, aslında evi kendi eviymiş gibi kullanmasıdır.

Kiracı, evi korumakla da yükümlüdür. Bu kapsamda, eve üçüncü kişiler tarafından verilebilecek zararlara ve hırsızlığa karşı gerekli önlemler alınmalıdır. Kiralanan taşınmazın, kira sözleşmesinde belirtilen tahsis amacına uygun şekilde kullanılması da gerekir. Örneğin, depo olarak tahsis edilen taşınmazın ev olarak kullanılması durumunda kiracı özen borcuna aykırı hareket etmiş sayılacaktır.

Kiracının özen borcuna aykırı davranması durumunda, ev sahibi kiracıya ihtar çekmeli ve bu aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre vermelidir. Bu süre zarfında aykırılık giderilmezse ev sahibi hakları kapsamında tahliye davası açılabilir. Bu noktada, bir ihtarname örneğinin bulunduğu “kiracıya ihtarname örneği” yazımıza göz atabilirsiniz.

Kiracı Erken Çıkarsa Zararı Talep Etme Hakkı

Kiracı erken çıkarsa zarar talep etme hakkı bulunan ev sahibi, TBK 325’e dayanarak tazminat hakkını ileri sürebilir. Yasa hükmüne göre, kiracı sözleşmenin bitmesini beklemeden evden çıkarsa sözleşmeden doğan borçları, evin yeniden ve benzer şartlarda kiraya verilebileceği makul bir zaman boyunca devam eder. Dolayısıyla, bu zaman diliminde ödenmemiş olan kiralar için icra takibi başlatılabilir.

Yargıtay bu hususta verdiği bir kararında, evin tekrar kiraya verilebileceği makul sürenin yaklaşık 3 ay olduğuna hükmetmiştir. (Yargıtay 3. HD., E. 2018/3415 K. 2019/8030 T. 16.10.2019)

Kiracı, ödeme gücüne sahip olan ve ev sahibi tarafından da kabul edilebilecek birini kendi yerine bulacak olursa sorumluluktan kurtulacaktır.

Kiracı Varken Evi Satma Hakkı

Ev sahibi, evde kiracı bulunuyorken evi satma hakkına sahiptir. Evin satılması üzerine, kira sözleşmesi yeni ev sahibi ile kiracı arasında geçerliliğini koruyarak devam eder. Bu süreçte kiracının izni veya onayı da gerekmez.

Yeni ev sahibi kiracıyı tahliye etmek istiyorsa yukarıda izah edilen prosedürü uygulayarak tahliye sürecini yürütebilir.

Ev Yeniden Kiraya Verilecekse veya Satılacaksa Evin Gösterilmesini İsteme Hakkı

Ev sahibi hakları içinde sıklıkla ihlal edilen bu husus, TBK 319’da düzenlenmiştir. Buna göre; kiracı evin yeniden kiraya verilmesinin veya satılmasının söz konusu olduğu durumlarda, üçüncü kişilerin evi görmesine katlanmakla yükümlüdür. Ev sahibi, evin gösterileceğini belli bir süre önceden kiracıya haber vermeli ve makul saatler için bunu talep etmelidir.

Eğer ev sahibi ve kiracı bu konuda anlaşamazsa uygun gün ve saatleri belirlemesi için sulh hukuk mahkemesine başvurabilirler.

Yargıtay, kiracıların çalışan kişiler olması sebebiyle gün ve saatlerin hakkaniyete uygun biçimde tespit edilmesi gerektiğine karar vermiştir. (Yargıtay 6. HD., E. 2015/6282 K. 2015/6125 T. 18.06.2015)

Bu konuda “kiracının evi gösterme zorunluluğu” yazımızı okuyabilirsiniz.

Kiracı Evi Hasarlı Teslim Ederse Tazminat İsteme Hakkı

Kiracı evi hasarlı teslim ederse tazminat isteme hakkının kullanılabilmesi için ev sahibinin öncelikle evi gözden geçirmesi gerekir. Eğer evde bir zarar fark ederse bunu hemen yazılı şekilde kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimin yapılmaması halinde, kiracının sorumluluğu sona erecektir. Bildirime rağmen kiracı zararı gidermezse bu durumda ev sahibinin tazminat davası açma hakkı doğacaktır.

Olağan kullanım sonucu ortaya çıkabilecek eskimeler için ev sahibi tazminat isteyemez. Örneğin evin boyasındaki veya duvarlarındaki olağan eskimelerden ötürü kiracı sorumlu tutulamaz. Ev sahibinin tazminat isteyebilmesi için hasarın ciddi boyutlarda olması, evin değerini düşürecek nitelikte olması ya da önemli değişiklikler ihtiva etmesi gerekmektedir.

Mevzuya ilişkin bir kararında Yargıtay, olağan kullanım sebebiyle gerçekleşen hasarların tazminattan düşürülmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. (Yargıtay 6. HD., E. 2015/8742 K. 2016/4355 T. 02.06.2016)

Sonuç

Ev sahibi hakları, kira ilişkisi bakımından kritik öneme sahiptir. Fakat bu hakların etkin şekilde kullanılabilmesi için hem kullanım usulüne hem içeriğine vakıf olunmalıdır. Aksi ihtimalde, söz konusu haklardan faydalanılamayabilir. Ev sahibi haklarını usulüne uygun biçimde kullanabilmek için gayrimenkul avukatından destek almakta fayda vardır.