Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen kiracı, belirli tahliye nedenleri mevcutsa kirasını ödüyor olmasına rağmen evden çıkarılabilir. Buna imkan tanıyan durumlar, TBK kapsamında düzenlenmiştir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracıyı Tahliye Etme Yolları

Kirasını düzenli ödeyen kiracı; eve ihtiyaç duyulması, 10 uzama yılının dolması, evde tadilat yapılacak olması gibi farklı sebeplerle tahliye edilebilir.

Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye etme yolları arasında ön plana çıkan bazı tahliye nedenleri, aşağıda liste halinde sıralanmıştır.

• İhtiyaç nedeniyle tahliye
• Tahliye taahhütnamesi ile tahliye
• 10 yıllık süre nedeniyle tahliye
• Tadilat nedeniyle tahliye
• Yeni ev sahibinin gereksinimi nedeniyle tahliye
• Kiracının eve zarar vermesi nedeniyle tahliye
• Kiracının komşuları rahatsız etmesi nedeniyle tahliye
• Kiracının aynı bölgede başka konutu olması nedeniyle tahliye
• Alt kiraya verme yasağının ihlali nedeniyle tahliye

Yukarıda listelenen tahliye nedenlerine, yazının devamında farklı başlıklar halinde değinilmiş ve ilgili konular detaylı biçimde açıklanmıştır. Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye etmek bakımından söz konusu olan imkanlar, sayılanlarla sınırlı değildir.

İhtiyaç Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Kirasını düzenli ödeyen kiracı, ev sahibinin veya Kanun’da belirtilen yakınlarının eve ihtiyaç duyması halinde evden çıkarılabilir. Fakat ihtiyaç nedeniyle tahliye için çeşitli şartlar aranmaktadır.

İlk etapta; kiralanan eve ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşlerinin ihtiyaç duyuyor olması gerekir. Bunun dışında, ileri sürülen ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu bir nitelik taşıması gerekir. Bunu somut olayda mahkeme değerlendirecektir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye için aranan diğer şartlar ise usul işlemlerine ilişkindir. Buna göre, kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda dava açılmalıdır. Eğer belirsiz süreli ise her 6 ay bir kira dönemi sayılır. 6 aylık kira dönemi bitmeden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmeli ve tahliye tarihi verilmelidir. Tahliye tarihinden sonraki 1 ay içerisinde de tahliye davası açılmalıdır.

Kirasını düzenli ödeyen kiracı, belirtilen şartların varlığı halinde tahliye edilebilir. Fakat görüldüğü üzere, bu dava için aranan şartların pek çok detayı mevcuttur. Sürecin işleyişi ve diğer ayrıntılar, “ihtiyaç nedeniyle tahliye” yazımızda ele alınmıştır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi ile kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, TBK 352 kapsamında düzenlenmiştir. Söz konusu taahhütname ile kiracı, belli bir tarihte evden çıkmayı yazılı biçimde taahhüt etmiş olur. Öngörülen sürenin gelmesiyle birlikte ev sahibi, 1 ay içerisinde tahliye davası açma veya icraya başvurma imkanına sahip olur. Kiracının kirasını düzenli şekilde ödüyor olması, bu duruma engel teşkil etmez.

Tahliye taahhütnamesi ile kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliye edilebilmesi için taahhütnamenin geçerlilik şartlarını taşıyor olması gerekir. Bu şartlar; taahhütnamenin yazılı yapılması, imzanın kiracıya veya temsilcisine ait olması, tahliye tarihinin belli olması ve taahhütnamenin ev kiracıya teslim edildikten sonra yapılmasıdır. Belirtilen şartlardan biri eksik olursa tahliye imkanı da ortadan kalkar.

Tahliye taahhütnamesinde aranan şartlara ilişkin detaylar ve tahliye sürecinin işleyişi, “tahliye taahhütnamesi ile tahliye” yazımızda ayrıntılı biçimde ele alınmıştır.

10 Yıllık Süre Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

10 yıllık süre nedeniyle kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, TBK 347 hükmünde ele alınmıştır. Fakat bu süreç, belirli süreli kira sözleşmesinde ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde farklı işleyecektir. Bu nedenle, iki sözleşme türü için süreci ayrı ayrı izah etmekte fayda vardır.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise sözleşmede belirlenen süre dolmuş olmalı ve bunun üzerine 10 yıl daha geçmiş olmalıdır. 10 uzama yılını takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunma koşuluyla, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir. Kiracının kirasını düzenli şekilde ödüyor olması, durumu değiştirmeyecektir.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise kiraya verenin fesih imkanı yine 10 yıl geçtikten sonra söz konusu olur. Fakat burada 10 yılın başlangıcı, kira ilişkisinin başladığı andır. 10 yıl geçtikten sonra, her 6 aylık kira dönemi için 3 ay önceden ihtar çekmek koşuluyla kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir. Kiracının kirasını düzenli şekilde ödüyor olması, tahliyeye engel değildir.

10 yıllık kiracı tahliyesine dair bilinmesi gereken diğer detaylar ve örnekli açıklamalar, “10 yıllık kiracının tahliyesi” yazımızda bulunmaktadır.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının 10 yılı doldurmuş olması nedeniyle tahliye edilebilmesi için hem süre hesabına dikkat edilmeli hem de ihtar süreçleri doğru yürütülmelidir. Bu aşamada herhangi bir hata yapılacak olursa ileride açılacak davadan da netice elde edilemez. Dolayısıyla, uzman gayrimenkul avukatına danışarak süreci yürütmekte yarar vardır.

Tadilat Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Tadilat nedeniyle kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, TBK 350 bünyesinde düzenlenmiştir. Kiracının kira bedelini düzenli olarak ödüyor olması, tadilat nedeniyle evden çıkarılmasına engel teşkil etmez. Kanun, bu noktada ev sahibine tahliye imkanı vermiştir. Fakat TBK 350 kapsamındaki şartlar mevcut olmalıdır.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi, aşağıda listelenen şartlara bağlı tutulmuştur.

• Kiralananın yeniden inşa veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi söz konusu olmalıdır. Dolayısıyla, basit ve küçük çaplı tadilatlar yahut değişiklikler için bu tahliye nedeni ileri sürülemez.
• Tadilat işlemleri nedeniyle kiralananın kullanımı imkansız olmalıdır. Tadilat süresince kullanım imkanı söz konusu ise artık bu gerekçeyle kiracı tahliye edilemez.

Tadilat ihtiyacının varlığı halinde, kira sözleşmesi belirli süreli ise sözleşme süresinin sonunda dava açılabilir. Sözleşme belirsiz süreli ise her 6 ay bir kira dönemi sayılır. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilerek tahliye tarihi belirtilmeli ve bu tarih geldikten sonra 1 ay içerisinde dava açılmalıdır.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tadilat nedeniyle tahliyesine ilişkin önem arz eden diğer detaylar, “tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi” yazımızda bulunmaktadır.

Yeni Ev Sahibinin Gereksinimi Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Yeni ev sahibi veya Kanun’da belirtilen yakınları eve ihtiyaç duyuyorsa kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir. Fakat bunun için bazı şartlar öngörülmüştür. Öncelikle, ileri sürülecek ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması gerekir.

Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonraki 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname çekmelidir. Evin satın alınmasından itibaren 6 ay geçtikten sonra kiracıya tahliye devası açılabilir. Yeni ev sahibi, dilerse sözleşmedeki sürenin dolmasını bekleyerek sözleşme bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmayı tercih edebilir.

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye imkanı, esasında pek çok hukuki detaya sahip bir konudur. Konuya ilişkin detaylı bilgilere ve süreç içerisinde dikkat edilmesi gereken noktalara, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Aynı Bölgede Başka Konutu Olması Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

TBK 352/3 hükmü uyarınca, kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe/belde belediye sınırları içerisinde oturmaya müsait bir konutu varsa ev sahibi kira sözleşmesindeki sürenin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.

Fakat sözleşme kurulurken ev sahibinin bu konutun varlığından haberdar olmaması gerekir. Bu şartların varlığı halinde, kirasını düzenli ödeyen kiracının evden çıkarılması söz konusu olur.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliyesi

Kirasını düzenli ödeyen kiracı eve zarar verecek olursa ev sahibi kiracıya ihtarname çekmelidir. Bu ihtarda, zararın ortadan kaldırılması için kiracıya en az 30 gün süre verilir. Kiracı bu süre içerisinde zararı gidermezse ev sahibi tahliye davası açabilir. Kiracının kirasını ödüyor olması, tahliyesine engel teşkil etmez.

Eve zarar veren kiracının tahliye sürecine ilişkin dikkat edilmesi gereken noktalar, “kiracının eve zarar vermesi” yazımızda ayrıntılı şekilde ele alınmıştır.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Komşuları Rahatsız Etmesi Nedeniyle Tahliyesi

Kirasını düzenli ödeyen kiracı komşuları rahatsız ediyorsa kiracıya ihtar çekilmelidir. Bu ihtarda, komşulara verilen rahatsızlık halinin ortadan kaldırılması için kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. Kiracı, kendisine verilen süre zarfında rahatsızlık halini gidermezse tahliye davası açılır.

Kiracının komşuları rahatsız etmesi halinde atılması gereken adımlar ve Yargıtay tarafından rahatsızlık hali olarak kabul edilen olay örnekleri, “komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi” yazımızda bulunmaktadır.

Diğer Tahliye Yolları

Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye etme yolları, yazıda belirtilenlerle sınırlı değildir. Sayılanlar dışında, kira sözleşmesine ve ilişkisine aykırılık teşkil eden birçok durumdan ötürü kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki bütün tahliye nedenleri, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda bulunmaktadır. İlgili yazıda, hem tahliye nedenlerine hem de bunlar için hangi adımların atılması gerektiğine yer verilmiştir.

DİKKAT: 7445 sayılı Kanun ile birlikte kira davaları bakımından yeni bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları bakımından dava öncesinde arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu nedenle, arabuluculuk sürecinde herhangi bir mağduriyet yaşamak için öncelikle uzman gayrimenkul avukatına danışarak izlenecek yolu belirlemekte büyük fayda vardır.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, ortalama 6 ay ila 1 yıl arasında sürer.

Dava süresi, ev sahibinin dayandığı tahliye nedenine ve bunun ispat edilebilirliğine göre değişkenlik gösterebilir. Usul işlemlerinin doğru şekilde ve zamanında yerine getirilmiş olması da dava süresi bakımından belirleyici rol oynar.

Tahliye Alternatifi Olarak Kira Tespit Davası

Kirasını düzenli şekilde ödeyen kiracının ödediği kira bedeli, kira tespit davası açılarak dönemsel kira artış oranından bağımsız şekilde güncellenebilir. Şayet kiracı kirasını düzenli biçimde ödüyor fakat kira bedeli olması gereken değerin çok altındaysa tahliye sürecini işletmek yerine kira tespit davası açarak daha hızlı ve kolay bir çözüm elde etmek mümkündür.

Kira tespit davası, TBK m.344/3 hükmünde düzenlenmiştir. Buna göre; kira ilişkisi 5 yıllık süreyi doldurmuşsa kira tespit davası açılabilir. Bu durumda hakim, sözleşmedeki sınıra ve TÜFE oranına bağlı kalmaksızın emsal kira bedellerini gözeterek yeni kira bedelini belirler.

Kira tespit davasının açılmasında veya dava öncesindeki hazırlıkların yapılmasında herhangi bir eksiklik gösterilirse yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur. Bu nedenle, süreç dikkatle yürütülmelidir. Konuya ilişkin detaylı bilgi, “kira artışı için tespit davası” yazımızda yer almaktadır.

Sonuç

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, imkanların çeşitliliği ve özellikleri nedeniyle girift bir konudur. Fesih, ihtar, dava açılması ve takibi gibi birtakım önemli işlemler; çeşitli sürelere ve usule tâbi tutulmuştur. Buralarda bir ihmalin söz konusu olması halinde, dava süreci uzayacak ve tahliye sağlanamayacaktır. Böyle problemlerle karşılaşmamak ve süreci hızlı yürütebilmek adına, uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.