Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, uygulamada çok sık karşılaşılan bir durumdur. Muris, mirasçılarından taşınmazını kaçırmak maksadıyla göstermelik bir işlem yaparak taşınmazı başka bir mirasçıya ya da üçüncü bir kişiye devredebilir.

Yazımızda muris muvazaası nedir, muris muvazaası kabul olmayan haller nelerdir vb. önemli soruları yanıtladık. Dava sürecini detayları ile izah ettik. Güncel hayatta sık karşılaşılan bir durum olan mirastan mal kaçırma konusuna ilişkin bu yazımızı dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.

Muris Muvazaası Nedir?

Miras bırakan yaşıyor iken mirasçılarından birinden veya birkaçından mal kaçırmak adına yapılan hileli ve göstermelik satışlara (devirlere) muris muvazaası denir. Miras bırakan bu işlemleri mirasçılar arasında bazılarını kayırmak amacıyla da yapabilir.

Muris muvazaasında, bir mirasçıyı kayırma ve bundan ötürü diğer mirasçıların miras hakkının zedelenmesi söz konusu olmalıdır. Hileli işlemde muris ile karşı taraf arasında gizli bir anlaşma olmalıdır. Gizli anlaşma, örneğin tapuda satış gibi gösterilen devrin aslında gerçek bir satış olmamasıdır. Yani gerçek işleme yönelik irade söz konusu olmadığı zaman gizli anlaşmanın varlığı kabul edilir.

Bu durumun varlığı hâlinde muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılarak haksız devrin ispatı ile işlem iptal edilebilir. Mevzuatta muvazaalı işlemin iptali en temelde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 19 düzenlemesinde yer alır. Bunun haricinde mevzuatın çeşitli yerlerinde konuya temas eden bir çok hüküm bulunur.

Yazımızda muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının detaylarını ele aldık. Muris muvazaası nedir sorusuna cevap aranıyorsa “mirastan mal kaçırma (muris muvazaası)” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Yukarıda muris muvazaası nedir kısmında izah ettiğimiz şekilde diğer mirasçılar aleyhine bir devir olduğu zaman muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılacaktır.

Mal kaçırma sebebiyle tapunun iptali ve tescili davasını açmanın ön koşulu mal kaçıranın yani murisin ölmüş olması gerekmektedir. Miras hakkı sonuç olarak murisin ölümü ile kazanılır.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali Davasında İspat: Yapılan işlemin muvazaalı olduğuna dair ispat davacıya, yani mirasçı olan kişiye aittir. Mirasçı taşınmaz devri işleminin muvazaalı olarak yapıldığını her türlü delil ile ispat etme hakkına sahiptir. Örneğin; arsa veya ev devrinin tapuda satış olarak gösterilmesi ancak ortada gerçek bir para alışverişinin olmaması ispat olarak yeterlidir. Tabii ki bu ispat araçları her somut olaya göre değişecektir.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında yapılan işlemin muvazaalı olduğuna dair değerlendirme yaparken Yargıtay tarafından da kullanılan bazı kriterler dikkate alınır:

• Dava bölgesindeki yörenin örf ve adetleri,
• Toplumsal yönelimler,
• Murisin yaptığı sözleşme de gerekçeli ve anlaşılır bir sebebin varlığı (örneğin, kazandırmanın denkleştirme amacıyla yapılması) 
• Murisin ona bakan kişiye duyduğu minnet duygusu,
• Taşınmaza ait satış bedeli ile muadil taşınmazların değeri arasındaki fark,
• Murisin satış dönemindeki geliri,
• Murisin taşınmazı satmaya ilişkin ihtiyacın varlığı,
• Davalının alım gücü vb.

Yerleşik Yargıtay kararlarında da yukarıda yer alan kriterler, işlemin muvazaalı olup olmadığına yani murisin asıl iradesine bakılması noktasında önem taşır. Mahkeme tarafından bu kriterler baz alınarak yapılan işlem muvazaalı ise mahkeme, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali kararı verebilir.

Bu davada tapu iptaline karar verilmesi halinde, yapılan haksız devir iptal edilir. İptalden sonra taşınmaz tekrar terekeye döner ve miras paylaşımına konu edilir. Eğer taşınmaz, üçüncü kişilere devredilmişse bu durumda iyiniyet-kötüniyet değerlendirmesi yapılır ve taşınmazın terekeye katılması değil, bir alacak hakkının terekeye katılması söz konusu olur. Bunun detaylarına aşağıda yer verdik.

Bu dava esasen bir çok nedenle açılabilir. Uygulamada; kardeşler arasında açılan, boşanma davası nedeniyle, aile konutundan dolayı, hukuki ehliyetsizlik nedeniyle vs. bir çok nedenle bu davanın açıldığı görülmektedir. Bu yazımızda konuyu sadece muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası özelinde ele aldık. Davanın temel meseleleri ile ilgili olarak “tapu iptal ve tescil davası” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

ÖNEMLİ: Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası oldukça detaylı bir hukuki zemine sahiptir. İspat araçlarının doğru kullanılması gerekir. Aksi halde ciddi hak kayıpları yaşanabilir. Bu nedenle bu davada gayrimenkul avukatı yardımı alınmalıdır.

Muris Muvazaası Kabul Olmayan Haller

Bu dava uygulanmada sıklıkla görülmektedir. Ayrıca muris muvazaası kabul olmayan haller de merak konusudur. Muris muvazaası kabul olmayan haller Yargıtay kararlarına genel olarak konu olmuştur. Örnek vermek gerekirse;

• Ebeveynlerin taşınmazı mirasçılardan birine bağışlaması ya da satması durumu muvazaa iken, bu satış karşılığında piyasa şartlarına göre veya makul bir miktar altında ödeme almış olması muvazaa kabul edilmez.
• Ebeveynlerden birinin taşınmazı önceki evliliğinden olan çocuklardan birine veya boşandığı eşine bağışlaması hali hakkaniyet gerektirdiği ölçüde muris muvazaası kabul olmayan hallerdendir.
• Uygulamada çokça görülen bir hal; babanın konut veya arsaları sadece erkek çocukları arasında paylaştırmak istemesi halinde yapılan paylaştırmalar muvazaa olarak kabul edilen hallerdendir.
• Muris, parasını bağışlamış ve o para ile taşınmaz satın alınmışsa, Yargıtay kararlarına göre bu durum Muris muvazaası kabul olmayan hallerdendir.
• Tapu iptaline konu olacak tek şey mülkiyet hakkı değildir. Uygulamada nadir de olsa bu davanın tapudaki kiracılık hakkı vb. şerhler için de açıldığı görülmektedir.

Tekrar belirtmek gerekir ki yukarıda yer alan örnekler sadece bu konulara ilişkin çok fazla karşılaşılan ve karar verilen konulardır. Her somut olay kendi dinamiklerine göre farklı şekillenebilmektedir.   

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali Davasını Kimler Açabilir?

Bu davayı, muvazaalı işlem sonrası zarara uğrayanlar ve mirasçı sıfatına sahip olan herkes açabilir. Her mirasçı tek başına dava açabilir. Tüm mirasçılar birlikte de dava açabilir. Dava açabilecek kişiler; yasal ve atanmış mirasçılar ile kimi durumda vasiyet alacaklıları. Burada somut olayın avukat tarafından değerlendirilmesi önem arzeder.

Muris muvazaası davasını mirastan feragat etmiş, mirası reddetmiş veya mirasçılıktan çıkarılmış kişi açamaz. 

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Açılır?

Bu davada davalı olarak kime husumet yöneltileceği mühim bir noktadır. Davanın yanlış kişiye açılması durumunda dava reddedilebilir. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, tapuda ilgili taşınmaz üzerinde malik olarak görünen kişiye karşı açılır.

Ancak tapunun üçüncü kişiye devredilmiş olması ihtimalinde tapudaki yolsuz sicile iyi niyetle güvenerek kazanım elde eden bu kişilerin kazanımı korunacağı için dava yalnızca ilk muvazaalı işlemi yapan kişiye karşı açılır. Bu durumda davanın konusu tapunun iptali değil, alacak hakkının doğması olur.

Eğer tapuda malik olarak görünen kişi dava tarihinde sağ değilse, bu kişinin mirasçılarına karşı açılacaktır. Ki böyle bir durumda tüm mirasçılar davalı olarak gösterilmelidir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali Davası Dilekçe Örneği

Bu dava için hazırlanacak olan dilekçeler büyük önem arzeder. Çünkü tapu davalarında iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı vardır. Buna dayanarak ilk başta dilekçeler teatisi aşamasında sunulan; dava dilekçesi, cevap dilekçesi, cevaba cevap dilekçesi ve ikinci cevap dilekçeleri dikkatle hazırlanmalıdır.

Uygulamada muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası için bir çok hazır taslak dilekçe örnekleri görülmektedir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki bu dilekçeler somut olaydan ve sürekli güncellenen mevzuattan uzaktır. Ciddi hak kayıpları yaşatmaya müsaittir. Bu nedenle muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası dilekçesi avukat tarafından hazırlanmalıdır.

Örnek olması açısından bu dava için hazırlanacak dilekçe usulüne şu şekilde yer verebiliriz;

(…YETKİLİ YER…) NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

İhtiyati Tedbir Taleplidir (tapu iptali istendiğinde, gerekli ise)

İhtiyati Haciz Taleplidir (alacak hakkı istendiğinde, gerekli ise)

DAVACI: Davacının Adı-Soyadı, T.C Kimlik Numarası, Adresi yazılır. 

DAVACI VEKİLİ: Vekilin Adı-Soyadı, Adresi yazılır. Bağlı bulunduğu baroya ilişkin bilgileri ve sicili yazılır. Dava dilekçesinin avukat ile takibi halinde bu dilekçe zaten avukat tarafından hazırlanacaktır.

DAVALI: Davalının veya davalıların Adı-Soyadı, T.C Kimlik Numarası, Adresi yazılır.

KONU: Dava konusu kısaca özetlenerek muris muvazaası sebebiyle tapu iptali ve tescili davası olduğu belirtilir.

DAVA DEĞERİ: Davanın konusunun salt tapu iptali olduğu hallerde maktu harç söz konusu olacağından dava değeri olmaz. Ancak dava konusunun bir alacak hakkı olması halinde bu kısma dava değeri girilir ve bu miktar üzerinden nisbi harç ödenir. Burada taşınmazın değeri tam olarak bilinemeyeceğinden belirsiz alacak davası olarak açılan bu davada cüzi bir miktar bu kısma yazılarak sonradan ıslah ile harç tamamlanır.

AÇIKLAMALAR: Burası çok önemli kısımdır. Burada somut olay ile ilgili açıklamalar yapılır. Yapılan açıklamaların hangi hukuki delillere dayandıralacağı belirlenir. Kronolojik olarak olay örgüsü açıklanır. Sonra taşınmazın devrinin nasıl olduğu, devir amacının aslında mirastan veya alacaklılardan mal kaçırmak olduğu iddiasına yer verilir. Bu iddiayı güçlendirmek maksadıyla yaşanan olaylardan bahsedilir. Bu konunun her türlü yasal delil ile ispatı mümkündür. Bu noktada yapılan açıklamaların delillendirme kısmı çok önemlidir.

Eğer dava konusu taşınmazın dava süresi içerisinde devredilmesi engellenmek isteniyorsa dava dilekçesi ihtiyati tedbir talepli açılmalıdır. Dava konusu eğer bir miktar alacak ise bu durumda ihtiyati haciz istenerek alacak garanti altına alınabilir.

HUKUKİ DELİLLER: Açıklamalar kısmında yer alan iddiaların var olan delilleri burada gösterilir. Tanıklar mevcut ise o da bu kısımda belirtilir. Ki muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında en önemli ispat aracı tanıktır. Bunun haricinde başka idari merciilerden getirtilmesi istenen dosya ve evraklar mevcut ise bunları da bu kısımda belirtmek gerekir.

YASAL DAYANAK Muris muvazaasına ilişkin dayanılan ilgili kanun hükümlerine yer verilir. Bu davaya mevzuatın çok farklı yerlerindeki hükümler temas eder. Burada somut olaya göre hangi hükümler söz konusu olacaksa onları özellikle belirtmek gerekir.

Sonuç ve İstem: Bu kısım çok önemlidir. Çünkü mahkemenin taleple bağlılık ilkesi mevcuttur. Mahkeme davacının talebi doğrultusunda karar verir. Burada sonuçlandırma yapılarak, mahkemeden istenen talepler detaylı ve açık bir şekilde yazılır.

Davacı Adı-Soyadı

İmza 

Taşınmazı Sonradan Edinen Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu

Miras bırakan, taşınmazı haksız olarak mirasçısına veya bir başka kişiye devrettikten sonra, bu kişi de eğer malı bir başka kişiye satarsa bu durumda ne olacağı merak konusudur.

Türk Medeni Kanunu madde 1023’e göre, iyiniyetli üçüncü kişi muvazaalı bu işlemi bilmiyor veya bilmesi gerekmiyor ise tapu kaydı iptal edilmez, üçüncü kişinin iyiniyeti korunur. Böyle bir durumda taşınmazı muvazaa ile alan kişiden alacak hakkı talep edilir.

Ancak Türk Medeni Kanunu madde 1024. maddeye göre, eğer kişinin muvazaalı devri biliyor veya bilmesi gerekiyor ise bu durumda bu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı da muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Muris Muvazaası Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Muris muvazaası sebebiyle açılacak davada genel yetkiye ilişkin kurallar uygulanır. Taşınmazın bulunduğu yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası için kanunda yer alan bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre kısıtlaması mevcut değildir. Kişi muvazaa sebebiyle her zaman dava açabilir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası ile Tenkis Davası Farkları

Tenkis davası, saklı paylı mirasçıların mirastaki saklı payının ihlal edilmesi durumunda açılır. Aralarındaki farkı bir tablo ile gösterebiliriz:

DİKKAT: Tenkis davası ve muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davası iki ayrı kurum olmasına rağmen birlikte dava olarak açılabilirler. Bu yüzden hangi somut olayda hangi dava açılacağına ilişkin bilgi almak adına avukat yardımına başvurulmalıdır. Konu ile ilgili olarak “tenkis davası” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

ÖNEMLİ: Kişiler arasındaki devirlerde muvazaa olmasa dahi saklı pay ihlali halinde tapu iptali mümkün olabilir. Bu daha çok bağışlama gibi karşılıksız kazandırma işlemlerinde söz konusu olur. Bununla ilgili olarak “miras paylaşımı ve miras payları” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yukarıda konu ile ilgili önemli detaylara ve davanın uygulamadaki görülme şekline yer verdik. Bununla birlikte bu konuda sık sorulan bazı sorular vardır. Bunlarıda burada yanıtlayacağız.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazımızda muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ile ilgili uygulamadan örnekler ve Yargıtay kararları doğrultusunda önemli detaylara yer verdik. Görüldüğü üzere oldukça hassas ve önemli bir hukuki zemini vardır. Davanın en başından beri etkin takip edilmemesi halinde, bu tür gayrimenkul davaları gereksiz yere uzar ve kişilere hak kaybı yaşatır.

Dolayısıyla bu noktada yapılacak en sağlıklı şey, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında deneyimli gayrimenkul avukatları ile çalışmak olacaktır. Sürecin en başından itibaren avukata sorarak hareket edilmesi başarı ihtimalini artıracak ve telafisi güç hak kayıplarını önleyecektir.