Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Uygulamada tapu iptal ve tescil davası olarak bilinen dava esasen, tapu kaydında yer alan hatalı kaydın düzeltilmesi için açılan bir yolsuz tescilin düzeltilmesi davasıdır. Söz konusu bu hata, usule aykırılıktan ileri gelebileceği gibi direkt olarak mülkiyetin kendisinden de ileri gelebilir.

Tapu iptal tescil davası ile tapudaki hatalı kayıt, asıl hak sahibi lehine düzeltilir. Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazlara ilişkin mülkiyet sorununda söz konusu olur.

Tapu kaydındaki bir takım basit hataların tapu memuru tarafından talep üzerine veya re’sen düzeltilmesi mümkün olabilir. Ancak bu, belirttiğimiz üzere çok basit hatalar için söz konusu olur. Usule – kanuna aykırı bir tescil veya hatalı mülkiyet kaydı vb. durumlarda muhakkak yazımızın konusu olan tapu iptal ve tescil davası prosedürü işletilmelidir.

Ülkemizde taşınmaz yani gayrimenkullere ilişkin mülkiyet kaydı tapu kaydı denilen sicil üzerinden ilerler. Yani tapu kaydında tescil sağlanmadığı sürece mülkiyet hakkının tam olarak kazanılması mümkün olmaz. Dolayısıyla bu kaydın düzeltilmesi, mülkiyet hakkı gibi çok önemli bir hakkın güvencesi olacağından bu hak ile aynı öneme sahip bir davadan bahsetmekteyiz.

Hatta öyle ki mülkiyet hakkı Anayasada yer alan bir hak olması dolayısıyla tapu iptal ve tescil davasında hakkının zedelendiğini düşünen kişi Anayasa Mahkemesine ve ardından Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine bireysel başvuruda bile bulunabilir.

Yazımızda tapu iptal ve tescil davasının hangi durumlarda, kim tarafından, kime karşı ve ne şartlarda açılacağından bahsedeceğiz. Ayrıca bu davada hangi mahkemenin görevli olduğuna, mahkemenin verebileceği kararlara yargılama masraflarına ve hak düşürücü sürelerle birlikte konunun diğer önemli ayrıntılarına değineceğiz.

Tapu iptal ve tescil davasının önemli bir dava olması dolayısıyla yazının dikkatlice okunmasını tavsiye ediyoruz

Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, tapudaki kaydın gerçek duruma uymamasını ifade eder. Yani tapu iptal ve tescil davası açılacağı zaman ilgili kayıt yolsuzdur. Yalnızca mülkiyete ilişkin bir hata olmak zorunda değildir. Yapılan şerhler ve beyanlar da yolsuz olabilir.

Yani tapuda gayrimenkulün maliki hatalı olarak yer alabileceği gibi ipotek hakkı ve diğer haklar da hatalı olarak yer alabilir. İşte tüm bu durumlarda yolsuz tescilin varlığı kabul edilir ve tapu iptal tescil davası açılır.

Söz konusu yolsuzluk daha tescil ilk defa yapılırken olabileceği gibi gerçeğe uygun yapılmış bir kayıt sonradan da yolsuz hale gelebilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Tapu iptal ve tescil davası en temelde mülkiyet hakkına ilişkin ihtilaflarda açılır. Ardından ipotek, önalım, şerhedilmiş kira ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sükna vb. sınırlı ayni haklara ilişkin de açılabilen bir davadır.

Tabi tüm bu haklar ile ilgili açılacak tapu iptal ve tescil davaları uygulamada farklı görünümler altında yer almaktadır. Bunları birkaç özetle şu şekilde açıklamamız mümkündür:

Muris Muvazaası Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası, mirastan mal kaçırma durumunda açılan tapu iptal ve tescili davalarına verilen uygulamadaki isimlendirmedir.

Eğer mirasbırakan kişi mirasçılarından mal kaçırmak maksadıyla sağken bazı mallarını başkalarına devretmişse bu durumda mirastan mal kaçırma hükümleri kapsamında muris muvazaası davası (tapu iptal ve tescil davası) açılarak taşınmazın tekrar terekeye kazandırılması sağlanır. Mirasçıların açacağı bu tapu iptal ve tescil davasının ayrıntılarına burada çok girmiyoruz.

Çünkü bu “muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)” başlıklı yazımızda bu durumda açılacak olan tapu iptal ve tescil davalarının önemli ayrıntılarına değindik. Bu linkten ilgili yazımıza ulaşabilirsiniz.

Vekaletin Kötüye Kullanılmasına Bağlı Olarak Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet görevi kötüye kullanılarak bir kişinin tapuda yer alan bir hakkı ihlal edildiği zaman da tapu iptal ve tescil davası açılarak haksız durum sonlandırılabilir. Vekil, öncelikle vekalet aldığı kişi ile arasındaki sözleşme hükümlerine göre hareket etmelidir. Onun zararına olacak iş ve işlemlerden kaçınarak hareket edecektir.

Eğer bir vekalet sözleşmesi yapılmamışsa işin niteliğine uygun düşecek şekilde bu sözleşmenin şartları belirlenir. Vekil, kişi durumlarda sınırsız şekilde tapu işlemlerini yapma konusunda yetkilendirilirken kimi durumlarda ise belirli işlemleri yapma konusunda yetkilendirilir. Vekilin bu yetkiyi aşacak şekilde işlem yapması ve tapuda birisine hak devretmesi durumunda bu devrin diğer tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığına bakılır. Çünkü tapu kaydına güvenerek iyi niyetle mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanıldığı zaman bu kazanım korunmaktadır.

Eğer üçüncü kişi, vekilin yetkisini aştığını biliyorsa tescil yolsuz olur ve tapu iptal ve tescil davası başarılı olur. Ancak üçüncü kişi, vekilin sınırı aştığını, vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyorsa mülkiyet veya diğer kazanımları korunur.

Üçüncü kişi mülkiyeti kazanırsa ne olur? → Burada üçüncü kişi iyi niyetli ise artık ona karşı tapu iptal davası başarılı olamaz. Dolayısıyla mülkiyet hakkı kaybedilir. Ancak vekilin bu hukuka aykırı işlemi dolayısıyla hem hukuki hem de cezai sorumluluğu söz konusu olur. Ayrıca şartları oluştuğu taktirde Devletin kusursuz sorumlu olması söz konusudur. Çünkü tapu memuru vekaletnameyi incelemiş olmalıdır. Ayrıca Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluk olduğundan Devlet veya memur, elinden gelen tüm incelemeyi yaptığını ve belgenin sahte olduğunu anlamasının mümkün olmadığı iddiasında bulunamaz. Yani bu zararı hem Devlet hem de hukuka aykırı işlem yapan vekil karşılamak zorundadır. Gerçek bir vekalet ilişkisi yoksa da sahte vekaletname vs. söz konusu ise de aynı hükümler söz konusu olur.

Aile Konutu Hükümleri Çerçevesinde Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası

Medeni Kanun hükümleri gereği eşlerden birisi ortak yaşanılan konut ile ilgili olarak diğer eşin açıkça rızasını almadan bu konutu satamaz, kiralayamaz, üzerinde ipotek veya bir başka sınırlı ayni hak kuramaz. Bu ortak aile yaşamının korunmasına yönelik getirilmiş bir hükümdür.

Eşlere, tapu kütüğü aile konutu şerhi verme imkanı kanunda tanınmaktadır ancak eş tapu kütüğüne aile konutu şerhi vermemiş olsa bir bu taşınmazla ilgili olarak tapu iptal ve tescil davaları açabilir. Tapudaki şerh, işlemi yapan üçüncü kişinin iyiniyetinin ortadan kalkmasına neden olacaktır.

Ancak şerh verilmese dahi üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanması mümkündür. Uygulamada aile konutu nedeniyle açılan tapu iptal ve tescili davaları sıklıkla karşılaştığımız durumlar arasında yer alır.

Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımına Bağlı Olarak Açılan Tapu Tescil Davası

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı genel olarak tapu kaydı bulunmayan taşınmazların 20 yıl boyunca bir kişinin elinde bulunması sonucunda ve bu süreçte kendisine mülkiyete ilişkin bir itiraz yöneltilmemesi halinde bu kişinin taşınmazın maliki olması anlamına gelir.

Ancak bu sürenin sonunda mülkiyet kendiliğinden kazanılmaz. Bir tapu tescil davası açmak şarttır. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında tapu iptal ve tescil davasına ilişkin önemli ayrıntılara aşağıda “hazineye karşı tapu iptal ve tescil davası” başlığı altında değindik.

Hukuki Olarak Fiil Ehliyetine Sahip Olmama Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu kayıtları üzerinde işlem yapılacağı zaman hele ki bu işlem mülkiyete ilişkin olduğunda, işlemi gerçekleştiren kişinin fiil ehliyetine ve ayırt etme gücüne sahip olması şarttır.

Tapuda işlem yapan kişi 18 yaşından küçük ise, alkol ve uyuşturucu etkisi ile kendinde değilse, akli olarak zayıf ise, yaşlılık dolayısıyla iradesini kontrol edemiyorsa vs. sebeplerden ötürü fiile ehliyetine ve ayırt etme gücüne sahip değilse tapuda gerçekleştirdiği işlem geçersiz olur ve bahsettiğimiz üzere yolsuz bir tescil ortaya çıkar.

Bu şekilde hukuki olarak ehliyetsiz kişinin yaptığı tapu işlemleri sonuç olarak tapu iptal ve tescil davalarına konu olabilmektedir. Kişinin bu şekilde ayırt etme gücüne sahip olup olmadığına ilişkin tespitin yapılabilmesi için mahkeme bazı tıbbi araştırmalar yapabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası açmadan önce mülkiyete veya diğer haklara ilişkin ispat araçları belirlenmelidir. Çünkü bu davada ispat yükü, hak sahibi olduğunu iddia eden davacıdadır. Tapu iptal veya tescil davasına ilişkin verilecek dava dilekçesi de bu ispat araçlarına ve somut olayın özelliklerine göre hukuki zeminde hazırlanmalıdır.

Dava dilekçesine; bilirkişilik meselelere ve tanıklara yönelik yazılan kısımlara büyük önem verilmelidir. Çünkü davanın seyrini etkileyecek en önemli iki etken tanık ve bilirkişi raporlarıdır.

Bu dava açılmadan önce davanın kapsamına ve somut olayın şartlarına göre değişen yargılama harçlarının mahkeme veznesine ödenmesi gerekir. Ayrıca davanın aşağıda bahsedeceğimiz kurallar çerçevesinde görevli ve yetkili mahkemede açılması gerekir.

Gene bu davada davacı ve davalıların kim olacağı büyük önem taşır. Tapu iptal tescil davası belirli kişilerce belirli kişilere karşı açılabilir. Bunun ayrıntılarına da hemen şimdi değineceğiz.

Tapu İptal ve Tescil Davasını Kim, Kime Karşı Açabilir?

Tapu iptal ve tescil davasını açacak olan kişi için genel olarak denilebilir ki bu davayı hatalı kayıt ile ayni hakkı zedelenmiş kimseler açabilir. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında mirasçılar, herhangi bir yolsuz tescil durumunda malik olduğunu iddia eden kişi, vekalet görevinin kötüye kullanılmasında ayni hakkı zedelenen müvekkil, aile konutu ile ilgili tapu iptal ve tescil davasında ilgili eş, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı durumunda da zamanaşımı ile hak kazanan kişi bu davayı açacak kişiler arasında yer alır.

Bunlar sadece birkaç örnektir. Tapu iptal ve tescil davası açma hakkına sahip olan kişi somut olayın şartlarına göre tespit edilmelidir.

Tapu iptal ve tescil davası, ilgili gayrimenkulün tapu sicilinde hatalı şekilde malik veya başka hak sahibi olarak yer alan kişiye karşı açılır. Yani gayrimenkulün sahibi tapuda hatalı görülüyorsa bu kişiye karşı veya ipotek veya intifa hakkı tapuda hatalı olarak yer alıyorsa bu kişilere karşı tapu iptal ve tescil davası açılır.

Eğer tapuda malik olarak veya hak sahibi olarak görülen kişi dava tarihi itibariyle hayatta değilse yani ölmüşse bu dava o kişinin mirasçılarına karşı açılır. Bütün mirasçılar bu bahsettiğimiz davada hasım yani davalı olarak yer alır. Tapu iptal davası aynı zamanda bu mirasçılardan ilgili taşınmazı kötüniyetli olarak devralan üçüncü kişilere karşı da açılabilecektir.

Tapu iptal ve tescil davası gerçek malik tarafından sicilde yolsuz olarak malik görünen kişiye karşı açıldığı zaman bir “istihkak davası”; sicilde yolsuz olarak kayıtlı sınırlı ayni hak sahibine karşı açıldığı zaman ise “el atmanın önlenmesi davası” niteliğindedir.

Şayet davalı taşınmaz üzerinde dolaysız zilyet durumundaysa yani mesela kiracı ise bu kiracı hakkına uygun şekilde taşınmazın de teslimini, bu davayla birlikte talep edebilir.

Hazineye Karşı Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu 713. madde hükmünde olağanüstü bir hal ile mülkiyetin kazandırıcı zamanaşımı ile elde edilmesi düzenlenmiştir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı meselesi uzun ve başka bir yazımızın konusu olduğu için kısaca değineceğiz.

Tapu kayıtlarında yer almayan bir gayrimenkul eğer bir kişi tarafından 20 yıl boyunca malikmiş gibi elde tutulur ve bu süre içerisinde kişinin bu malikmiş gibi davranmasına herhangi bir itiraz, dava vs. söz konusu olmazsa bu kişi bu gayrimenkulün mülkiyetini olağanüstü olarak kazanır ve bunun tescili için tapu tescili davası açması gerekir.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile bir gayrimenkul kazanıldığı zaman bunun tescili için açılacak tapu tescili davası hazineye karşı (yani Devlete karşı) açılır. Ayrıca ilgili kamu tüzel kişisi yani köy, belediye vb. de beraber davalı olur.

Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler tapusuz dahi olsa kural olarak zamanaşımı ile kazanılamaz, özel mülkiyete kapalıdır. Ama Kadastro Kanunu m. 17’de yine her yerde uygulanan özel bir hüküm konuldu.

Buna göre eğer bir kişi devlete ait olan yerlerde imar ve ihya yaparak o taşınmazı kullanılmaya elverişli hale getirir ve o taşınmazda 20 yıl boyunca zilyet olursa o taşınmazı zamanaşımı ile kazanabilir. Burada da dava hazineye ve ilgili kamu tüzel kişisine karşı açılır.

Dava Açmadan Tapu Kaydı Düzeltilebilir mi?

Tapudaki hatalı kaydın düzeltilebilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılmaksızın adına yolsuz tescil bulunanın talebi ile düzeltme yapılıp yapılmayacağı meselesi yargı ve hukukçular arasında tartışmalıdır.

Hakim olan görüşe göre, yolsuz tescili dava açmaksızın düzeltmek için bu hususta resmi şekilde yapılmış bir anlaşma gereklidir. Bu anlaşmadan başka bir de sicilde yolsuz tescille hak sahibi görünenin düzeltme talebi de gereklidir.

Şayet yolsuz tescil sadece terkinle düzeltilecekse (yolsuz kaydedilen bir sınırlı ayni hakkın terkini gibi) bu anlaşmaya gerek yoktur. Sicilde bir hakkın sahibi görünenin tek taraflı talebi yeterlidir. Taraflar bu şekilde anlaşamazlarsa düzeltme davası devreye girer.

Uygulamada genellikle bu şekilde bir anlaşma yapıldığı görülmez. Yani mesele genellikle mahkemeye taşınır.

Tapu Memurunun Hataları ile İlgili Düzeltmeler Nasıl Yapılır?

Tapu memurunun hatası sonucu oluşan hatalı tescilin düzeltilmesinde iki ayrım vardır;

• İlk olarak, tapu sicilinde yapılacak düzeltme işlem sırasında rastlanan adi yazım hatası ile ilgiliyse tapu müdürünce, nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak tüzük kuralları uyarınca re’sen düzeltme yapılır. Adi yazım hatalarının düzeltilmesi, hakkın varlığı veya içeriği ile ilgili olmayan düzeltmelerdir.
• İkinci olarak düzeltme adi yazım hatasını aşarak hakkın varlığını ve içeriğini ilgilendirmiyorsa, tapu memuru re’sen düzeltme yapamaz. Böyle bir durumda Tapu Sicili Tüzüğü m. 74’e göre düzeltmenin yapılabilmesi için ilgililerin yazılı rızalarının alınması ve yevmiye defterine kaydedilmesi gerekir. İlgililerden biri dahi izin vermezse tapu müdürü; defterdarlık veya mal müdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını talep eder. Bu maddeye göre ayrıca, yapılacak düzeltmeler hatalı yazımdan sonra hak sahibi olmuş kişilerin hakkını niteleyecek nitelikteyse bu hak sahiplerinin de yazılı olurları aranır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptal ve tescil davaları ne kadar sürer sorusunun cevabı bir belirsizliktir. Bu davada davalı ve davacıların durumu, somut olayın özellikleri, bilirkişi işlemleri ve tanıklar, mahkemenin yoğunluğu, ilgili taşınmaz ile ilgili diğer davaların bekletici mesele yapılması, mahkeme kararına gelen itiraz ve kanun yolları vs. bir çok unsur bu davanın süresine olumlu veya olumsuz etkide bulunur.

Özellikle delillerin toplanması için ilgili kamu kurumlarına yazılan yazılar ve keşif çalışmaları davaları oldukça uzatıcı işlemlerdir. Ancak bunlarsız da karar verilmesi mümkün değildir.

Tapu iptal ve tescil davaları sürelerine etki eden önemli bir unsur da deneyimli bir avukatın hukuki desteğine başvurmuş olmadır. Deneyimli bir avukat bu davaya yönelik izlenmesi gereken yola ilişkin tespitlerini yaparak, delilleri ve kurum yazılarını hızlandırarak zamansal olarak en doğru hamleleri yapacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç ve Yargılama Masrafları

Tapu iptal ve tescil davalarında, davanın konusunun değerine göre değişen nisbi harç uygulaması söz konusudur. Yani ilgili taşınmazın değerine bağlı olarak harç da değişebilir. Ancak mahkemeden adli yardım talep ederek bu giderin yargılama sonrasına bırakılması da mümkündür.

Tapu iptal ve tescil davalarında harç ve yargılama giderleri; davanın değerine, tanık, bilirkişi ve taraf sayısına, yapılan tebligatlara vs. bir çok unsura göre değişir. Tabi avukat ücreti de bu kapsamda bir gider olarak yer alabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Hak Düşürücü Zamanaşımı Süreleri

Tapu iptal davası açma süresi uygulamada sıklıkla sorulan sorular arasında yer alır. Ancak bu dava ayni hakka dayanan bir dava olduğu için zamanaşımına tabi değildir. Yani yukarıda anlattığımız şekilde dava açma hakkı bulunan kişi bu davayı istediği zaman açabilir.

Çünkü mülkiyet hakkı kural olarak zamanaşımına uğramaz. Fakat davalı istisna olarak olağan zamanaşımıyla dava konusu gayrimenkulün kazanabilir.

Tapuda hukuki sebepten yoksun hatalı bir kayıt söz konusu ise yani geçersiz bir tescil sağlanmışsa ve o taşınmaz üzerinde 10 yıllık süre boyunca iyi niyetle zilyetlik kurulmuşsa ve herhangi bir dava da açılmamışsa 10 yıllık süre sonunda taşınmazın mülkiyeti olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılmış olacaktır. Tapudaki kayıt geçerli hale gelecektir.

Yani eğer bir kişi gayrimenkul tapuda birinin üzerine hatalı olarak kayıtlı ise ve bu kişi bu hatalı durumun farkında değilse ve bu taşınmazı 10 yıl boyunca elinde tutarsa artık bu taşınmazın mülkiyetini  olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanır.

Önemle belirtmemiz gerekir ki bu kişiye karşı taşınmazın mülkiyetine karşı açılan davalar onun iyiniyetini ortadan kaldıracağından 10 yıllık süreyi durdurur. Yani tapu iptal tescil davası açıldığı zaman 10 yıllık zamanaşımı işlemeye devam etmez.

Hemen belirtelim ki uygulamada genellikle tapu iptal ve tescil davalarında olağan kazandırıcı zamanaşımı bir problem teşkil etmemektedir. Çünkü genellikle tapuda malik olarak görünen kişinin iyiniyetli olmadığı ispatlanabilir bir durumdur.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davası görevli ve yetkili mahkemede açılması gerekir. Aksi durumda dava henüz esasa girmeden reddedilir. Buna göre tapu iptal ve tescil davalarında HMK kuralları çerçevesinde Asliye Hukuk Mahkemesi görevli mahkemedir.

Yetkili mahkeme ise gene aynı kanunun öngördüğü kurallara göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir. Dolayısıyla ilgili gayrimenkulün bulunduğu yerin bağlı olduğu adliyede yer alan Asliye Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkili mahkemedir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Avukat Desteği

Yukarıda bahsettiğimiz üzere tapu kayıtları uygulamada kesin kayıtlar olarak görülmekte ve sanki bundan geri dönüş yokmuş gibi bir algı söz konusu olmaktadır. Halbuki bu doğru değildir. Tapu kaydında her ne kadar bir kayıt bulunsa da bunun hatalı olması durumunda yarayışlı ispat araçları kullanılarak tapu iptali ve tescili sağlanabilmektedir.

Ancak tüm bunların sorunsuz bir şekilde gerçekleşebilmesi için deneyim sahibi bir avukatın hukuki yardımına başvurmak büyük önem taşır.

Burada bahsettiğimiz hukuki süreç hızlı ve etkin şekilde sonuçlandırılması gereken bir süreçtir. Yukarıda sürecin önemli ayrıntılarını açıklamış olsak ta en doğru yolun hangisi olacağı somut olayın şartları değerlendirilerek tespit edilmelidir. Bunun en sağlıklı yolu da tecrübeli bir avukatın hukuki desteğini almaktan geçer. Aksi halde gereksiz yere zamansal ve parasal kayıplar ortaya çıkacaktır.