Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde gerçek durumu göstermeyen veya hukuka aykırı olan kayıtların kaldırılması ve gerçeğe uygun şekilde tekrardan tapuya tescil edilmesi için açılan davadır. Tapu iptali ve tescil davası uygulamada en çok muris muvazaası yani mal kaçırma nedeniyle veya kardeşler arasında mal kaçırma sebepleriyle açılır. Bunun yanında yazımızda açıklanan pek çok sebepten ötürü, bu davanın açılması mümkündür.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğünde gerçeğe ve hukuka aykırı şekilde tescil edilen mülkiyet hakkının, gerçeğe uygun tescilinin istenildiği dava türüdür.

Tapu iptali ve tescil davası, muris muvazaası (mal kaçırma), kardeşler arasındaki tapu iptali davası, hatalı veraset ilamının düzenlenmesi, hileli işlemler, kadastronun hatalı tespit edilmesi, taşınmaz satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi pek çok nedenden kaynaklanabilir. Yazının devamında, her bir neden için açılacak tapu iptali ve tescil davası hususları başlıklar halinde açıklanmıştır.

Muris Muvazaası (Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası (mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, miras bırakanın yasal mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla, taşınmazı satış işlemi olarak göstererek bir başkasına devrettiği durumda açılır. Miras bırakanın yaptığı bu işlem muvazaalı olarak kabul edilir ve iptal edilebilir.

Bu işlemler mal kaçırma amacı ile yapıldığından, hukuken gerekli şartlara uygun olmadığı için geçersiz olmaktadır. Bu şekilde yapılan işlemlere karşı mirasçılar, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açarak muvazaa konusu taşınmazın devri işlemini iptal edebilir.

Muris muvazaası (mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açıldığında ve dava sonuçlandığında, ilgili gayrimenkul devirden önceki hukuki durumuna gelecek ve miras belgesinde bulunan miras payları oranın mirasçılar hak sahibi olacaklardır.

Bu başlık altında muris muvazaası (mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası hakkında genel mahiyette bilgilere yer verilmiştir. Konu ile alakalı ayrıntılı bilgi sahibi olmak için konu özelinde yazılmış ve kapsamlı bilgiler içeren “muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası” başlıklı makalemizi okuyabilirsiniz.

Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası

Kardeşler arasında tapu iptal davası, muris muvazaası (mal kaçırma) nedenine benzer bir gerekçe ile açılır. Mirasbırakanın, taşınmazını diğer çocuklarının miras hakkını zedeleyecek şekilde ve muvazaalı olarak devretmesi halinde, kalan kardeşler tapu iptal davası açabilirler.

Bu davada davacı taraf, miras hakkı muvazaalı taşınmaz devri ile zarar gören kardeştir. Davalı ise miras bırakan tarafından taşınmazı tapu devri ile kazanan kardeş olmaktadır.

Kardeşler arasında açılan tapu iptal davası, mirasçıların saklı payının ihlali nedeniyle açılan tenkis davası ile birlikte açılabilir. Ancak mirasbırakan, mirasta denkleştirme yapmak suretiyle uygun bir paylaşımda bulunursa kardeşler arasında tapu iptali ve tescil davasının açılamaz.

Kardeşler arasında tapu iptali ve tescil davası, içerisinde pek çok usuli işlem barındıran teknik bir dava türüdür. Özellikle dava sürecinin en önemli unsuru olan dava dilekçesinde, yapılan devir işleminin diğer kardeşlerin miras hakkını zedelediği somut ve hukuki şekilde ortaya konulması gerekir. Aynı şekilde tüm iddiaların hukuken gerekçelendirilmesi gerekir. Bu anlamda dava süreci için alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması faydalı olacaktır.

Hatalı Veraset İlamına Dayalı Tapu İptali ve Tescil

Hatalı veraset ilamına dayalı tapu iptali ve tescil davası, veraset ilamının hatalı düzenlenmesi nedeniyle taşınmaz üzerinde asıl hak sahibi olan mirasçıların zarar görmesi halinde açılır.

Veraset ilamı (mirasçılık belgesi), vefat eden kişinin mirasında hak sahibi olan kişilerin kimler olduğu ve mirastan hangi oranlarda pay sahibi olduklarını gösteren belgedir. Bu belgede yapılan hata ise mirasçıların hak kaybı yaşamasına sebep olmaktadır.

Miras bırakanın bütün malvarlığı yasal mirasçılarına kanunda belirtilen şekillerde intikal etmektedir. Bununla birlikte veraset ilamının hatalı olması halinde bazı mirasçılar hak sahibi olarak gözükmemekte veya gerçekten hak sahibi olmasalar da payları diğer mirasçılara geçmektedir.

Böyle durumlarda, hatalı veraset ilamının iptali (ketmi verese davası) ve bu veraset ilamı sonucunda taşınmazları mülkiyetine geçiren kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Hile Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Hile nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz devri sözleşmesi yapılırken, alıcıya karşı hileli davranışlarla yanlış bir kanı uyandırılması nedeniyle açılan davadır. Bu noktada hileden bahsedebilmek için sözleşmeyi yaparken kasten yanlış kanı uyandırılmış veya yanlış kanının devam etmesi için birtakım eylemlerde bulunulmuş olması gerekir.

Kişilerin sözleşme konusunda hileli davranışlarla kandırılması durumunda ise irade bozukluğu meydana gelir ve hile nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

DİKKAT: Hileli davranış, yanılma, veya korkutma nedeniyle taşınmaz devri sözleşmesini yapan kişi; yanılma veya hileyi öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak 1 yıl içerisinde tapu iptali ve tescil davasını açmalıdır. Bu 1 yıllık süre içerisinde davanın açılmaması halinde taşınmaz devri sözleşmesi onaylanmış sayılmaktadır.

Hatalı Kadastro Tespiti Tapu İptali ve Tescil Davası

Hatalı kadastro tespiti durumunda, bu kadastroya dayanarak oluşturulan tapu kaydı düzenlemesi de yolsuz tescil niteliğinde olacaktır. Dolayısıyla oluşan yolsuz tescilin kaldırılması için tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır.

Kadastro çalışması sonucunda yapılan tespitlere karşı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilebilir veya kadastro mahkemesine kadastro tespitine itiraz davası açılabilir. Bu yollara süresi içerisinde gidilmezse kadastro işlemleri kesinleşir. Kesinleşen kadastro tespitine ise itiraz davası açılması mümkün değildir. Bu noktada ancak tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir.  

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, miras bırakanın diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği bir gayrimenkulü sözleşme yoluyla gizlediği durumda açılır.

Bu durumda, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapıldığı tespit edilerek tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür. Bu sayede asıl hak sahibi olan mirasçılar haklarını koruyabileceklerdir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasını müteahhit, arsa sahibi veya üçüncü kişiler çeşitli nedenlerle açabilir. Dolayısıyla farklı hallerde üçüncü kişiler, arsa sahipleri veya müteahhitlerin taşınmazın tescilini talep hakkı bulunur.

Bu çerçevede tapuda malik olarak görünen kişinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin gereği olarak gerekli tescil işlemlerini yerine getirmemesi halinde, tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Örneğin, arsa maliki kişinin ise binadaki belirlenen bağımsız bölümlerin mülkiyetini inşaatı yapan kişiye devretmeyi vaat etmesine rağmen tapuda tescil işlemini gerçekleştirmemesi halinde bu dava açılabilir.

Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapu İptali ve Tescil

Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açması mümkün değildir. Çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılması gerekir. Ancak, Yargıtayın belirlediği 3 şartın karşılanması durumunda, istisnai olarak adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine tapu iptali ve tescili davası açılabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:

• Alıcının tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi,
• Taşınmazın fiilen alıcı tarafından kullanılması,
• İyiniyetli üçüncü kişilerin taşınmazda hak sahibi olmaması, gerekir.

Bu 3 şart karşılanırsa, istisnai olarak tapu iptali ve tescili davası açılabilir. (Y.H.G.K, E. 2017/2036, K. 2019/161, T. 19.02.2019), (YİBK, E. 1987/2, K. 1988/2, T. 30.09.1988).

DİKKAT: Adi yazılı şekilde bir sözleşme düzenlenmiş ve karşılığında bir bedel ödenmişse, ödenen kısım karşılığında bir karşılık elde edilmediğinden, bu bedel için sebepsiz zenginleşme davası, yani alacak davası açılabilir. Ayrıca bu bedel için ilamsız icra takibi de yapılabilir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, vekilin, temsil ettiği kişinin faydasına ve iradesine aykırı olacak şekilde taşınmaz için işlem yapması halinde açılır. Zira, vekilin görevini yerine getirirken talimatlara uyması ve vekalet ettiği kişinin faydasına hareket etmesi gerekir.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması farklı şekillerde olmaktadır. Örneğin, vekilin taşınmazı rayiç bedelinin çok altında satması veya yalnızca kendi faydasına işlemlerde bulunması hallerinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmazı fiilen kullanan kişilerin bazı şartları sağlamaları halinde tapuya taşınmazın sahibi olarak geçirilmesi için açılır. Tapu kütüğünde kaydı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 sene süreyle ve malik sıfatıyla fiilen kullanan kişi, taşınmazın sahibi olarak tapu kütüğüne kendisinin tescil edilmesine karar verilmesini isteyebilir.

Zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için gereken şartlar şunlardır:

• Taşınmaz üzerindeki zilyetlik, malik sıfatıyla zilyetlik niteliğinde olmalıdır. Bir başka deyişle, ilgili taşınmazın ekonomik amacına uygun işletilmesi ve kullanılması ile zilyetliğin devam ettirilmesi gerekmektedir.
• Malik sıfatıyla zilyetliğin ispatı her türlü delille sağlanabilmektedir. Ancak, kadastro uygulaması gereğince, tapusuz taşınmazlarda zilyetlik iddiası, belgeler, bilirkişi raporları ve tanık ile ispat olunabilecektir. 
• Taşınmaz üzerinde hak sahipliği iddia edilebilmesi için bir sınırlama getirilmiştir. Buna göre, ilgili taşınmaz sulu toprak ise en fazla 40 dönüm, kuru toprak ise en fazla 100 dönüm alan için hak sahipliği iddiasında bulunulabilir.
  • İlgili miktarı aşan kısımlar için hak sahipliği iddiasında bulunabilmek için Kadastro Kanunu m.14/3’te belirtilen belgeler ile bu husus kanıtlanmak zorundadır. 
• Zilyetlik (zamanaşımı) ile taşınmazı kazanmak isteyen kişi 20 yıl süreyle davasız, aralıksız ve çekişmesiz şekilde taşınmaz üzerinde zilyet olmalıdır.
• Bu tür bir kazanımda iyi niyet aranmayacağından, dava dışındaki çekişmeler bu şartın gerçekleşmesinin önünde engel teşkil etmeyecektir. 
• Söz konusu zilyetliğin, belirli bir süreliğine geçici olarak kullanılmaması da, yine 20 yıl şartının gerçekleşmesi önünde engel teşkil etmeyecektir. Zira mal üzerindeki fiili hakimiyetin geçici olarak kullanılmaması hali zilyetliği ortadan kaldıran bir hal değildir. Ancak bu hal dışında zilyetlik terk edilmemelidir.

Açılacak olan dava, hazine veya ilgili kamu tüzel kişiliğe karşı açılabilir. Aynı şekilde, gaipliğine hükmedilmiş ancak bu kişinin adlarına kayıt yapılmamış mirasçıları aleyhine de tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Kişilerin zilyetlik yoluyla taşınmazı elde edebilmesi için aranan 20 yıl süre ile zilyet bulunması şartının ispatı için bilirkişiler görevlendirilir. Nitekim Yargıtay’a göre bu konuda aşağıda liste halinde verilen şekilde bilirkişiler ile keşif yapılması gerektiği ifade edilmiştir.

• 15-20-25 yıl öncesine ait üç ayrı tarihte çekilmiş dava konusu taşınmazın bulunduğu yere ilişkin stereoskopik hava fotoğraflarının Harita Genel Müdürlüğü’nden istenmesi,
• Mahallinde yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan şahıslar arasından seçilecek yerel bilirkişilerle,
• Taraf tanıklarıyla,
• 3 kişilik ziraat bilirkişi kurulu ve jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişiden oluşacak bilirkişi heyeti huzurunda yeniden keşif yapılması gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 1.H.D., 08.11.2021 T., 2021/4124 E., 2021/6600 K., sayılı kararı)

DİKKAT: 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.18 uyarınca, orta malları, hizmet malları, ormanlar ve devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmaz mallar (tapuda kayıtlı olsun veya olmasın) kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılamaz.

Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Tapu İptali Tescil Davası

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali tescil davası, tapu tahsis belgesine sahip olan kişinin, tahsis belgesinde bulunan taşınmazı kendi adına tapuya kaydettirmesi için açılır.

Tapu tahsis belgesi, mülkiyete ilişkin bir belge değildir. Bu belge yalnızca taşınmazı fiilen kullanan kişiyi göstermekte ve hak sahibine fiili kullanma imkanı vermektedir. Tahsis işlemi yapılıp sonradan hak sahibine tapusu verilmeyen yerler için gerekli tahsisin sağlanması amacıyla tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında, sadece bu belgeye dayanarak tapunun iptali ve tescil edilmesi mümkün değildir. Tapu tahsis belgesine sahip olmakla birlikte bazı şartların da sağlanması halinde mülkiyet hakkı kazanılabilir. Bu şartlar şunlardır:

• İlgili kişiye, tapu tahsis belgesi gereğince başkaca bir tahsis yapılmamış olması, 
• Tahsis edilen yerin imar planında konut alanında olması,
• İmar Kanunu 18.maddesi uyarınca imar planı veya 3290 Sayılı Kanun ile Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddelere Eklenen 2981 Sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmelik uyarınca ıslah ve imar planı yapılmış olması,
• Tahsis edilen yerin, kamu hizmetine ayrılmamış olması,
• Tahsis belgesinde bulunan yer ile tescil talep edilen yer hakkında uygunluk araştırması yapılması için bilirkişi aracılığıyla keşif yapılmış olması, 
• Tahsise konu olan taşınmaz bedelinin ödenmiş olması,
  • Tahsise konu taşınmaz bedeli ödenmemiş ise, bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin belirlenmesi ve hüküm kurulmadan önce bu bedelin mahkeme veznesine veya tevdi mahalline depo edilmesi,
• İlgili taşınmaz için imar parsellerinin belirlenmesi sırasında, düzenleme ortaklık payının kesilip kesilmediği ve uygulama oranının belirlenmiş olması gerekmektedir. (Sayılan işbu tüm şartlar, Yargıtay H.G.K, 23.05.18 T., 2018/14-118 E., 2018/1112 K. sayılı kararında belirtilmiştir.)

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, tapuda aile konutu şerhi bulunan bir taşınmazın eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan üçüncü kişilere devretmesi halinde, devrin iptal edilmesi için açılır. Bu durumda, yapılacak devir sonucu oluşan tescil, yolsuz tescil olacak ve tapu iptali ve tescil davası açılacaktır.

TMK m.194 uyarınca, aile konutu şerhi bulunan taşınmazın diğer eşin rızası olmadan satılması veya üzerindeki herhangi bir hakkın sınırlandırılması mümkün değildir. Uygulamada Yargıtay’ın da görüşünün bu yönde olduğu görülür.

Yargıtay 2.H.D. 07.07.14 T., 2014/12999 E., 2014/15762 K., sayılı kararında; “Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla evlilik birliği süresince ileri sürebilir. (…)“

Eşler Arasında Boşanma Sonrası Tapu İptali ve Tescil Davası

Eşler arasında boşanma sonrasında aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının açılması mümkün değildir. Dolayısıyla evlilik boşanma ile sona ermişse aile konutu şerhinin sağlamış olduğu koruma imkanı sona ermektedir. Bu çerçevede diğer eşin rızası alınmadan konut üzerinde yapılan tasarruf işlemi de yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. 

Anlaşmalı boşanma sonucunda boşanma protokolünde eşler arasında taşınmazların ne şekilde paylaştırılacağı belirtilebilir. Bu durumda ise boşanma davası ile birlikte tapu iptali ve tescil talebinde bulunmak da söz konusu olabilir. Böylece ayrı bir tapu iptali ve tescil davası açılmadan boşanma kararı ile protokolde belirtilen taşınmazların tescili yapılır.

Orman Kadastrosu Tapu İptali ve Tescil

Orman kadastrosu tapu iptali ve tescil davası, bir arazinin orman sınırları içerisinde kaldığı gerekçesine dayanarak açılmaktadır. Bu çerçevede orman kadastrosuna dayanarak açılan tapu iptali ve tescil davaları genellikle aşağıda belirtilen iki durumdan birinin mevcut olması halinde söz konusu olabilecektir.

• Genel kadastro yapıldıktan sonra tapu verilen araziye, daha sonrasında orman kadastrosunun gelerek tapulu arazinin orman sınırları içerisinde kaldığını belirtilir. Bu durumda orman kadastrosu ile arazi orman statüsüne getirilir. Bunun sonucunda ise Orman Genel Müdürlüğü tarafından tapu iptali ve tescil davası açılmaktadır.

• Orman kadastrosu çalışması yapıldıktan sonra genel kadastro ekipleri tarafından bunun dikkate alınmaması halinde, orman sınırları içerisinde kalan yerlere tapu verilebilmektedir. Bu durumda da Orman Genel Müdürlüğü tarafından tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır. Bu hal bazen, orman kadastrosu yapılan alanların tapuya geç bildirilmesinden de kaynaklanabilmektedir. 

Orman kadastrosu yapılan yerin tapuya orman alanı olarak tescil edilmemesi halinde, aynı yerde daha sonra yapılan genel kadastro sonucunda tapu verilebilmektedir. Ayrıca bu durumu bilmeyen iyiniyetli üçüncü kişiler de tapuya güvenerek aldıkları taşınmazlarda sorun yaşayabilmektedir. Bu haller orman kadastrosunun yeterli ilanlarının yapılmaması veya tapuya geç bildirim yapıldığı hallerde de görülebilir.

Orman kadastrosu tapu iptal ve tescil davasını orman idaresi açmaktadır. Bununla birlikte orman alanına taşınmazın dahil edilmesi hali kamulaştırmasız el atma olarak kabul edilir. Ayrıca, tapudaki kayda güvenerek orman kadastrosuna dahil edilen yeri satın alan kişinin TMK 1007’de düzenlenen tapu sicilinin tutulmasından doğan zarardan ötürü Devlet aleyhine tazminat davası açılabilir. 

Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası, paylı mülkiyet bulunan taşınmaz için bir paydaşın, diğer paydaşların önalım hakkını engellemek amacıyla gayrimenkulü satış dışında (bağışlama gibi) başka bir yöntemle elden çıkarmasını halinde açılır.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet bulunan taşınmazda, bir paydaşın kendi payını satmak istediği durumda diğer paydaşlara bu payı alma noktasında bir öncelik hakkı verir. İşte bu durumda diğer paydaşların önalım hakkının kullanılmasının engellenmek amacıyla taşınmaz satış dışında başka bir işlemle elden çıkarılır. Dolayısıyla, önalım hakkını ortadan kaldırma amacı güden bu işleme karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

İnançlı işlem, bir borca teminat olması amacıyla inananın malvarlığını belirli bir süre veya amaca göre inanılana geçirmeyi, inanılanın da süre geçince veya amaç gerçekleşince malvarlığını tekrar inanana devretmesidir. İnançlı işlemde taşınmazı devralan kişi amacın gerçekleştirdikten sonra taşınmazı geri vermekten kaçınırsa, inanan kişi, taşınmazı tekrar elde etmek için tapu iptali ve tescil davası açabilir. 

İnançlı işlem uygulamada genellikle, mülkiyetin veya alacağın teminat için devredilmesi ve alacağın tahsili için devredilmesinde görülür. Özellikle uygulamada sıklıkla rastlanılan tapulu taşınmazları konu edinen inançlı işlemlerin, tapu müdürlüğünde veya noterlikler aracılığıyla resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Bu kapsamda inanç sözleşmesi de söz konusu devir işleminin sebebini teşkil ettiğinden, bu sözleşmenin de resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. 

İnanç sözleşmesi, ancak yazılı bir delil ile ispat olunabilir. Ancak, HMK m. 202 bağlamında yazılı delil başlangıcı sayılacak belgeler varsa, bu durumda söz konusu inanç sözleşmesi tanık dahil her türlü delille ispat edilebilecektir. 

Tapu İptali ve Tescil Davası İyi Niyetli 3. Kişi

Taşınmaz devri işlemlerinde iyiniyet, taşınmazın tapuda yolsuz olarak düzenlendiğine dair bilgisi olmayan veya bilgisi olabilecek durumda bulunmayan 3. kişiler bakımından geçerlidir. Bu bağlamda tapu iptali ve tescil davasında iyiniyetli 3.kişi, tapuda kendisine yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişidir. 

TMK 1023’te tapudaki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin kazanımının korunacağı belirtilmiştir. Bu çerçevede taşınmazın tescilinden önce taşınmaz konusunda anlaşmazlık olduğunu bilen kişinin bu taşınmazı devralmada iyiniyetle hareket etmediği kabul edilir. Dolayısıyla davacı, tapu iptali ve tescil davasında 3. kişinin iyiniyetle davranmadığı, kötüniyetle hareket ettiği yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilmektedir.

Taşınmazı, tapu kütüğündeki kayıtlara yani resmi makamların kayıtlarına güvenerek edinen bu üçüncü kişinin kazanımı korunacaktır. Zira bu kişi taşınmazın üzerinde ihtilaf bulunduğu bilen veya bilebilecek bir kimse değildir. Yapmış olduğu işlemi resmi kayıtlara güvenerek yapmıştır. 

Tapu İptali Tescil Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması

Tapu iptal tescil davası devam ederken taşınmazın satılmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır. Bununla birlikte tapu iptal ve tescil davası sürecinde herhangi bir hak kaybına uğranmaması ve mağduriyetler yaşanmaması için tapu iptal ve tescil davasında mahkemeden taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması istenebilir. Böylelikle dava süresi boyunca taşınmazın başka bir kimseye satışı yapılamayacaktır.

Tapu İptal Tescil Davasında İhtiyati Tedbir

Tapu iptal tescil davası taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir dava olduğu için dava sırasında taşınmazın malikinin değişmesi olumsuz sonuçlara neden olur. Bu nedenle, tapu iptal ve tescil davasında ihtiyati tedbir kararının verilmesi istenir. Bu talep kabul edilirse dava konusu taşınmazın başka kişilere satılmasının önün geçilir.

Tapu İptal Tescil Davasında İspat

Tapu iptal ve tescil davasında, mevcut tapu durumunun hukuka aykırı olduğu veya yolsuz olduğu iddiası deliller yoluyla ispatlanmalıdır. Bu noktada resmi kayıtlar üzerinde bir hukuksuzluk iddia edileceğinden, mevcut tescilin yolsuz olduğuna dair detaylı, somut ve hukuki delillerin sunulması önemlidir. Tapu iptal tescil davalarında ispat araçları, senet, kesin mahkeme kararı, yemin, tanık, keşif ve bilirkişidir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı

Tapu iptali ve tescil davasında, davanın açılma sebebine göre farklı zamanaşımı ve hak düşürücü süreler bulunmaktadır. Bu çerçevede tapu iptali davasında hak düşürücü süre ve zamanaşımı süreleri aşağıda belirtilmiştir.  

• Muris muvazaası (mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ayni hakka ilişkin olduğu için herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Fakat muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ancak miras bırakanın vefat etmesinden sonra açılmaktadır.
• Kardeşler arasında tapu iptali davasında zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
• Hatalı veraset ilamına dayalı tapu iptali ve tescil davası açılması için zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
• İrade bozukluğu nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davası, irade bozukluğuna neden olan etkinin ortadan kalktığı andan başlayarak 1 yıl içerisinde açılmalıdır. 
• Hatalı kadastro tespitinde tapu iptali ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, sözleşmenin muvazaalı olarak yapılması halinde, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. 
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası 10 yıllık genel zamanaşımı süresi bulunmaktadır. 
• Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası, Yargıtay’ın belirlediği şartların sağlanması koşuluyla herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmadan açılabilmektedir.
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. 
• Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali tescil davasında kazanılmış hak bulunduğu için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
• Aile konutu şerhi nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasında, aile konutunu devralan iyiniyetli 3. kişiler, tapuda kesintisiz ve davasız 10 yıl malik olarak geçirirse bu taşınmazın maliki olmaktadır. Dolayısıyla bu kişilere karşı 10 yıldan sonra aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescil davasının açılması mümkün değildir.
• Eşler arasında boşanma sonrası tapu iptali ve tescil davası, evliliğin boşanma nedeniyle sona ermesinden doğan bir dava hakkı olarak kabul edilirse, bu hak boşanma hükmünün kesinleşmesinin üzerinden 1 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Fakat dava, boşanma protokolünden kaynaklanan bir edimin yerine getirilmemesi sebebiyle açılmış bağımsız bir dava olarak nitelendirilirse, sözleşmeden kaynaklanan borcun ifasına ilişkin talep içerdiği için 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. 
• Orman kadastrosu tapu iptali ve tescil davasında, tapulu taşınmazlar bakımından, tapu sahiplerince 10 yıllık hak düşürücü süre içinde istenebilmektedir.
• Önalım hakkına dayalı tapu iptali tescil davası, yasal önalım hakkının kullanımında, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde açılmalıdır. Ancak, her durumda 2 yıllık sürenin geçmesinden itibaren ön alım hakkı ortadan kalkmaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılmasındaki şerhin etkisi ise, her halde şerhin verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmekle sona ermektedir. 
• İnançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davasında, inanç konusu taşınmazın iadesinde veya inanç konusu işlemin 3. kişiye devredilmesi haline ise, tazminat talebine ilişkin davalarda 10 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Masrafları

Tapu iptal ve tescil davası masrafları, yargılama harçları, dava açılış masrafları, tebligat masrafları ve diğer giderlerden oluşmaktadır. 2023 yılı tapu tescil ve iptal davası harç ve masrafları aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Tapu İptal Davasını Kazananlar Ne Yapmalı?

Tapu iptal davasını kazananların, Tapu Müdürlüğüne müracaat ederek, mahkeme kararı gereğince tescil işlemlerini yaptırması gerekmektedir. Burada sıklıkla, taşınmazın mülkiyetinin tescille kazanılması nedeniyle işlemin harçtan muaf olduğu düşünülmekteyse de işlem harçtan muaf değildir.

Tapu İptal Davasını Kaybedenler Ne Yapmalı?

Tapu iptal davasını kaybedenlerin herhangi bir işlem yapmasına gerek yoktur.

Tapu İptali ve Tescil Davası Dilekçe Örneği

Tapu iptal ve tescil davası dilekçesini hazırlarken 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda belirtilen kurallar dikkate alınmalıdır. Dolayısıyla dava dilekçesinde bulunması gereken zorunlu unsurlar yer almalıdır. Tapu iptal ve tescil davası dilekçesinin bir taslağının bulunduğu ve dilekçenin nasıl yazılması gerektiği hakkında bilgiler içeren “tapu iptali ve tescil davası dilekçe örneği” yazımızı inceleyerek daha fazla bilgi sahibi olabilirsiniz.

Tapu İptal Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptal davası ortalama 2 ile 3 yıl arasında sürer.

Tapu İptali ve Tescil Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Tapu iptali ve tescil davası kesinleşmeden icraya konulamaz.

Bu durum, HMK 367/2’de şu şekilde düzenlenmiştir:

“Taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez.”

Tapu İptali ve Tescil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tapu iptal tescil davasında genel olarak görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bununla birlikte tapu iptal tescil davalarının açılmasına neden olan sebeplere göre görevli mahkeme de değişmektedir. Dolayısıyla her bir somut olaya göre ayrı değerlendirme yapılarak görevli mahkemenin belirlenmesi gerekmektedir.

Sonuç

Tapu iptal ve tescil davası, davanın açılma nedenine ve her bir somut olaya göre farklı hukuki usuller takip edilerek yürütülmelidir. Ayrıca, dava sürecinde usul hukuku alanına giren iş ve işlemlerin de doğru şekilde yapılması gerekmektedir. Aksi halde açılacak davanın reddi veya dava süresinin çok uzaması riskleri ile karşı karşıya kalınabilir. Bu bağlamda sürecin başından itibaren alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması faydalı olacaktır.