Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi?

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?

Uygulamada en çok karşılaştığımız sorulardan olan “kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi” sorusunun cevabı kanuni anlamda ciddi bir zemine sahiptir. Genel olarak kira ilişkisinde mevzuat kiracıyı koruyan bir yaklaşım içindedir. Dolayısıyla sürecin titizlikle takip edilmesi önem taşır.

Yazımızda kira sözleşmesi bitince kiracı çıkartılabilir mi sorusuna kanuna, mahkeme kararlarına ve uygulamadaki işleyişe göre cevap vereceğiz. Ancak kiracı tahliye etmenin tüm yollarını öğrenmek isterseniz oldukça geniş bir şekilde bahsettiğimiz “kiracı nasıl çıkarılır” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Şu anki konumuz açısından; konunun aşamaları ve sonuçları bakımından önemli bir konu olduğu için dikkatli okumanızı öneririz.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?

Kira sözleşmesi bitince kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamına göre verilir. Buna göre ilk olarak söylememiz gereken şey, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkının “yalnızca kiracıda” olduğudur.

Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiraya veren kiracıyı süre bitti diyerek evden – işyerinden çıkarmak mümkün değildir. Tabi bu çıkaramama durumu “sürenin bitimine” bağlı olarak söz konusu olacaktır. Yani başka nedenlerin varlığı halinde elbette kiraya veren, kiracıyı çıkarabilir.

Örnek olarak 10 yıllık kira süresinin dolmasından sonra mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir. Bunlar hep istisna kurallardır. Bunlara aşağıda değineceğiz. Ancak salt sürenin dolmasından ötürü kiracı çıkarılamaz.

Kira Sözleşmesi Bitince Otomatik Yenilenir mi?

TBK 347’ye göre süre bitmezden 15 gün önce kiracı yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı sessiz kalırsa veya sözleşmeyi devam ettirdiğini bildirirse sözleşme devam eder.

Yani kira sözleşmesi bitince otomatik yenilenir mi sorusuna verilecek cevap evet otomatik olarak yenilenir olacaktır. Ancak kiracı sözleşmeyi devam ettirmeyeceğini, kira sözleşmesi bitmezden 15 gün önceye kadar bildirmezse aynı şartlarda  1 kira yılı için daha sözleşme devam eder.

Aynı şartlarda derken bu durum kira bedelinde artış olmayacağı anlamına gelmez. Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi bitince sözleşmede kararlaştırılan artış oranına göre, artış oranı kararlaştırılmamışsa TÜFE oranına göre artış yapılarak devam eder.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Yukarıda da belirttiğimiz üzere sürenin bitimine dayalı olarak kiracı tahliyesi mümkün değil. Peki kira sözleşmesi bitince kiracı nasıl çıkarılır? Bu soruya çeşitli yanıtlar vermek mümkün. Bunları şu şekilde sıralayalım:

Tahliye Taahhütnamesi Varsa: Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracıdan yazılı olarak tahliye taahhütnamesi alınmışsa, kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir. Ancak tahliye taahhütnamesinde kiracının çıkacağı tarih net bir şekilde yer alıyor olmalıdır. Bu konunun detayları için ‘tahliye taahhütnamesi nedir” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi 10. Kez Yenilenmişse: Kira sözleşmesinin kiracı tarafından bahsettiğimiz şekilde 10 kez yenilenmesinin üzerinden yani kira sözleşmesinin ilk yapılışının 11. yılından sonra her uzama yılının bitiminden 3 ay öncesinde yazılı bildirimde bulunarak mülk sahibinin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı vardır. Ev – işyeri sahibinin burada herhangi bir neden öne sürmesi gerekmez. Bu konunun detaylarını “10 yıllık kiracının tahliyesi” başlıklı yazımızda değerlendirdik.

Ev – İşyeri Sahibinin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye: Eğer söz konusu evin veya işyerine; sahibi için veya sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için zorunlu olarak gereksinim duyulursa kiracı tahliye edilebilir. Ancak bu nedene dayanarak kiracı çıkarıldığı zaman 3 yıl boyunca haklı bir neden olmadığı sürece o taşınmaz eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Eğer bu kurala aykırı davranılırsa, eski kiracıya alt sınırı son 1 yıllık kira bedeli olacak şekilde tazminat ödemek zorunda kalınır. Bu konunun detaylarına “ihtiyaç nedeni ile kiracının tahliyesi” yazımında değindik.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye: Söz konusu ev veya işyerinde esaslı onarım veya inşa – imar yapılacaksa ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkansızlaşacaksa bu durumda gene sözleşme sona erdirilebilir. Ancak kira sözleşmesinin süresinin bitmesi beklenmelidir. Taşınmaz yeniden inşa edildikten sonra gene eski kiracının öncelikle kiralama hakkı vardır. Bu hak kiracıya yapılan yazılı bildirim üzerine 1 ay içerisinde kullanılmalıdır. Gene burada da kiraya veren yükümlülüklerine uymazsa yukarıda bahsettiğimiz en az 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek durumunda kalır.

Ev – İşyerinin Satılması Durumunda Tahliye: Taşınmazı sonradan edinen yani satın alan, bağış yoluyla vs. alan kişi; eğer kendisi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için bu taşınmaz zorunlu olarak boşaltılmalı ise bu durumda taşınmazı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde kiracıya yapacağı bildirimle kiracıyı çıkarabilir. Ancak bunun için bildirimden itibaren 6 ay sonrasında dava açılacaktır. Eğer isterse kira sözleşme dönemi bittikten sonra 1 ay içerisinde açacağı dava ile de bunu sağlayabilir.

Kira Bedeli Ödenmemişse: Kira bedelinin ödenmediği bazı hallerde kiraya veren belirli prosedürlere uyarak kiracısını çıkarabilir. Bunun çeşitli şartları ve önemli bir prosedürü vardır. Bu konu ile ilgili ayrıntılara “kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır’ başlıklı yazımızda yer verdik.

Yukarıda da belirttiğimiz üzere ister 1 yıllık kira sözleşmesi bitince olsun ister bundan sonra uzatılan kira sözleşmeleri için olsun kiraya veren kendi iradesi ile sebepsiz olarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak bu saydığımız hallerde kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı vardır.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Tahliyesi

Uygulamada kira sözleşmesi bitince kiracı nasıl çıkarılır sorusu en çok 1 yıllık kira sözleşmesi bitince ne olur sorusu ile birlikte sorulur. 1 yıllık kira sözleşmesi bitince gene yukarıda bahsettiğimiz esaslar doğrultusunda kira sözleşmesi sadece kiracı tarafından sona erdirilebilecektir.

Eğer kiraya veren sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa yukarıda saydığımız istisna hallerden birine başvurmalıdır. Genellikle 1 yıllık kira sözleşmesi bitince sözleşmenin tek taraflı bitirilebileceği düşüncesi olsa da bu hak yalnızca kiracıya aittir.

Kira Sözleşmesinin Bitiminde Kiracının Çıkarılması ile İlgili Sık Sorulan Sorular

Yukarıda kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi sorusuna detaylı kanuni düzenlemeler ve uygulamadaki işleyişe göre cevap verdik. Bunun haricinde konuya ilişkin bazı sorular sıklıkla sorulmaktadır. Bu sorulara da burada cevapları ile birlikte yer vereceğiz.

1 Yıl Süreli Yapılan Kira Sözleşmesi Sona Erince Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Hayır. Yalnızca bu bir yıllık sürenin dolmuş olması kiralayana kiracıyı tahliye etme hakkı sağlamaz. Yalnızca kiracı kendi isteğiyle devam etmek istemediğini beyan ederse sözleşme sona erer. Bu bildirim, kira yenilenme gününden önceki 15 gün içerisinde yapılmalıdır.

Devam Eden Yıllarda Kira Yılı Sonunda Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Yalnızca süre dolduğu için kiracı evden çıkarılamaz. Zira sürenin sonunda sözleşmeyi uzatma hakkı kiracıdadır. İstisnai durumlar da elbette mevcuttur. Süre dışındaki birtakım haklı nedenlerden ötürü ise sözleşme her zaman sona erdirilebilir.

Süresi Biten Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Yenilenir Mi?

Evet. Kira sözleşmesi süresinin bitiminde kiracı sessiz kalırsa sözleşme kendiliğinden yenilenir. Kiracı sözleşmeye devam edeceğini ifade ederse yine sözleşme uzamış olur.

Kiracı Tahliye Taahhütnamesini İmzalamışsa Çıkarılabilir Mi?

Evet. Kiracıdan yazılı biçimde bir tahliye taahhüdü alındığı takdirde, sözleşme sona erdiğinde kiracı çıkarılabilir. Bunun için tahliye taahhütnamesi yazımızdaki şartlar uyulmazı zorunludur.

Ev Sahibinin Zorunlu Gereksinimi Olunca Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?

Ev sahibinin aynı belediye sınırları içerisinde kendisi ve yakınları için kullanabileceği başka bir taşınmazı yoksa ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarabilir. Ancak bunun için ihtiyaç nedeniyle tahliye yazımızdaki şartlara uyulması zorunludur.

Sözleşme Süresinde Konut/İşyeri Satılmışsa Sözleşme Bitince Kiracının Durumu Ne Olur?

Taşınmaz satıldığı zaman yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı olur. Sırf taşınmazı satın almasından kaynaklı tahliye hakkı bulunmaz. Sözleşme süresinin sonunda da tahliye edemez. Ancak genel kiracı tahliyesi nedenleri varsa tahliye mümkündür.

Sonuç Olarak Nelere Dikkat Edilmeli?

Yazımızda kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi sorusuna cevap verdik. Özellikle üzerinde durulan 1 yıllık kira sözleşmesi bitince ne olacağı üzerinden açıklama yaptık. Görüldüğü üzere temel kuralın etrafında bir takım istisnalar mevcuttur.

Ayrıca tüm bunların uygulamaya yansıması da her somut olayda farklı olacaktır. Hukuki sürecin sağlıklı bir şekilde sonuçlanabilmesi adına deneyimli avukata sorması her zaman önerilir.

Bu makale faydalı mıydı? (Geribildirimlerinizi dikkate alıyor ve yazımızı geliştiriyoruz)