Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kira ilişkisi 5 yılı doldurduktan sonra kira bedelinin yeniden belirlenmesinin mahkemeden talep edildiği davadır. Bu dava sayesinde, sözleşmede belirlenen kira artış oranlarına bağlı olmadan günün koşullarına göre hakim yeni kira bedelini belirler.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, 5 yıllık kiracıya karşı kira bedelinin tekrar belirlenmesi için açılan bir dava türüdür. Bu dava, kira artış davası olarak da bilinmektedir. Dava neticesinde mahkeme, yeni kira bedelini TBK 344 çerçevesinde belirleyecektir.

Aslında ev sahibi, kira sözleşmesindeki kurallar çerçevesinde TÜFE oranını gözeterek zam dönemlerinde kiraya zam yapabilir. Fakat kira tespit davasının farkı, bu dava kapsamında yeni kira bedeli belirlenirken TÜFE gibi herhangi bir sınırın olmamasıdır. Hakim, tamamen günün koşullarına göre yeni kira bedelini belirleyecektir.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davası şartı, kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olmasıdır. Mahkemece belirlenecek kira bedelinin ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa kiracıya ihtar çekilmesi de gerekir.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Şartı

TBK m.344/3 hükmüne göre, kira tespit davasının açılabilmesi için kira ilişkisi 5 yılı doldurmuş olmalıdır. Kira sözleşmesi ilk etapta 1 yıl için yapılmış ve sürekli uzayarak kira ilişkisi 5 yıla çıkmış olabilir. Aynı şekilde, 5 yıl veya daha fazla süre için kira sözleşmesi yapılmış ve 5 yıl dolmuş olabilir. Bu durumlarda, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açılabilir.

Kira ilişkisi 5 yılı doldurduğu için kira tespit davası açılmış ve mahkemece yeni kira bedeli belirlenmişse bunun üzerine 5 yıl daha geçmesiyle birlikte tekrar kira tespit davası açılabilir.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira tespit davası açabilmek için önceden ihtar çekilmesi şart değildir. Fakat ihtar, tespit davasında belirlenecek kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı bakımından önem arz eder. Yeni kira döneminin başlangıcına en az 30 gün kala ihtarname çekilirse davada belirlenecek kira bedeli, dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde, kira bedeli yeni kira yılından itibaren geçerli olacaktır.

Kira bedelinin artışına ilişkin çekilecek ihtarname, yazılı şekilde yapılmak zorundadır. İhtarnamenin noter yoluyla gönderilmesi, ispat bakımından ciddi kolaylık sağlayacaktır. Bir ihtarname örneği ve ihtarnamede nelere yer verilmesi gerektiği, “kira tespit (kira artışı) ihtarname örneği” yazımızda yer almaktadır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, kira ilişkisi 5 yılı doldurduğu zaman açılır. Kira ilişkisi 5 yılı doldurduktan sonra bu davanın ne zaman açılacağıyla ilgili bir zaman sınırı yoktur. 5 yıl dolduktan hemen sonra dava açılabileceği gibi örneğin 8. yılda da dava açılabilir.

Bu dava açılırken dava dilekçesinin usulüne uygun şekilde hazırlandığından emin olunmalıdır. Bu noktada, “kira tespit davası dilekçe örneği” yazımızdaki dilekçe örneğinden faydalanabilirsiniz. Söz konusu yazıda, dava dilekçesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken hususlar izah edilmiştir.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Kira tespit davasında yeni kira bedeli; emsal/rayiç kira bedelleri, kiralananın durumu, TÜFE oranı gibi durumlara bakılarak hakim tarafından tespit edilir. Hakim, bu durumları tespit ederken bilirkişiden yardım alır. Yapılacak tüm değerlendirme neticesinde yeni kira bedeli de tespit edilmiş olur.

Burada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır. Hakim, tespit davasında talep edilen kira tutarının üzerinde bir miktara hükmedemez. Fakat bu nedenle bedel çok yüksek talep edilirse talebin reddolunması ve yüksek dava harcı ödenmesi söz konusu olabilir.

Bu nedenle, durum iyi tespit edilmeli ve doğru hukuki stratejiyle hareket edilmelidir. Bu noktada, gayrimenkul avukatından destek almakta yarar vardır.

Tespit Edilen Kira Bedeli Geriye Dönük Olarak İstenebilir Mi?

Kira tespit davasında tespit edilen kira bedelleri ile ödenen kira arasındaki fark, şartları varsa geriye dönük olarak davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren istenebilir.

Açılan bu davada geriye dönük kira bedeli farkının hangi durumlarda talep edilebileceği konusunda, iki farklı ihtimal vardır:

Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmişse herhangi bir şart olmaksızın talep edilmesi mümkündür.

Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarda bulunulması ya da dava açılmış olması gerekir. 

Tespit Edilen Kira Bedelinin Kesinleşmesi

Yeni tespit edilen kira bedelinin tahsili amacıyla icra takibi başlatılabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir. Davada verilen karar taraflara tebliğ edildikten sonra, 2 haftalık yasal süre içerisinde istinaf yoluna gidilmezse karar kesinleşir. Taraflardan birinin istinaf isteminde bulunması durumunda, önce istinaf merciinde dava sonuçlanmalıdır.

Tespit Edilen Kira Bedelinin Kiracıdan Tahsili

Yeni tespit edilen kira bedelinin kiracıdan tahsili mümkündür. Bu noktada, kararın kesinleşmesi ile birlikte geriye dönük kira farkları için ilamsız icra takibi başlatılabilir. Başlatılan ilamsız icra takibi ile birlikte icra hukuku prosedürü işletilerek kira fark bedelleri tahsil edilebilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası ortalama 6 ila 12 ay arasında sürer. Bu süre, mahkemelerin yoğunluğuna ve sürecin sağlıklı takip edilip edilmemesine göre değişmektedir. Ayrıca bilirkişi tarafından yapılan inceleme, dava sürecinin uzunluğunda belirleyicidir.

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Yeni ev sahibi, 5 yıl şartı karşılandığı takdirde kira tespit davası açabilir. Yeni malik, sözleşmede önceki malikin yerini alacaktır. Bu nedenle, dava şartı olarak aranan 5 yılın hesabında önceki ev sahibi döneminde geçen süre de hesaba eklenir. Fakat önceki dönemde zaten bir kira kira tespit davası açılmışsa bunun üzerinden 5 yıl geçmiş olmalıdır.

Yeni ev sahibinin tespit davası açma hakkı yanında, ihtiyaca dayalı olarak kiracıyı evden çıkarma hakkı da bulunmaktadır. TBK 351 hükmü kapsamında yeni ev sahibine verilen bu imkan, çeşitli şartlara ve belirli bir prosedüre tabidir. Konuya ilişkin detaylar ve dikkat edilmesi gereken noktalar, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” yazımızda yer almaktadır.

Yeni ev sahibi, farklı tahliye gerekçeleri varsa bunlara dayanarak da kiracının evden tahliyesini talep edebilir. Örneğin kiracı kirayı vaktinde ve eksiksiz ödemiyorsa, önceki ev sahibi döneminde yapılmış tahliye taahhüdü varsa veya kira süresi 10 yılı doldurmuşsa kiracı tahliye edilebilir. Tüm bu tahliye nedenleri ve bilinmesi gereken detaylar, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda izah edilmiştir.

Kira Tespit Davası Masraflarını Kim Öder?

Kira tespit davası masraflarını ilk etapta davayı açan taraf öder. Dava dilekçesinde ise davanın kazanılması halinde tüm hukuki masrafların ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi mahkemeden istenir. Neticede hakim, somut uyuşmazlık için vereceği hükümde dava masrafları için de kararı verecektir.

Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, davalının ikamet ettiği veya taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Kira Uyarlama Davası ile Farkı

Kira uyarlama davası; kira sözleşmesinin kurulmasından sonra öngörülemeyecek ve olağanüstü gelişmeler yaşandığında, kira bedelinin yeni şartlara uyarlandığı davadır. Bu değişimler sonucu, taraflardan birinin borcunu yerine getirmesi aşırı derecede güçleşmelidir. Gerçekleşen olağanüstü değişikliklerin borçludan kaynaklanmamış olması gerekmektedir.

Kira tespiti davası ise kira bedelinde anlaşamayan tarafların mahkemeye başvurması sonucu açılan bir davadır. Aşağıdaki tabloda, kira bedelini tespit ile kira uyarlama davası arasındaki farklar verilmiştir.

KİRA TESPİT DAVASI,	KİRA UYARLAMA DAVASI,
Kira bedelinin değeri geçen zaman içinde eridiği için bedelin yeniden belirlenmesi söz konusudur.	Kira ilişkisi kurulduktan sonra olağanüstü gelişmeler yaşandığı için şartların yeniden belirlenmesi talep edilmektedir.
Kira ilişkisi 5 yılı doldurmadan açılamaz.	Herhangi bir zaman sınırı yoktur. Her zaman açılabilir.
Sadece konut ve çatılı iş yerleri için açılır.	Tüm taşınır ve taşınmaz kiraları için açılır.
Tespit edilen kira bedeli, geriye etkili olarak istenebilir.	Tespit edilen kira bedeli, ileriye dönük geçerli olur.

Her ne kadar yukarıdaki tabloda iki dava türü arasındaki farklar belirtilmiş olsa da kira uyarlama davasının çeşitli birçok detayı daha mevcuttur. Bunlara ilişkin ayrıntılı bilgilere ve uygulamadan örneklere, “kira uyarlama davası” yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Kira Artırım Davası Nedir?

Kira artırım davası, aslında kira tespit davasıdır. Fakat böyle bir yaygın isim de uygulamada kullanılmaktadır. Dolayısıyla, kira artırım davası diye ayrı bir davanın olmadığını ve bunun aslında kira tespit davası olduğunu belirtmekte yarar vardır.

Sonuç

Kira tespit davası, bünyesinde çeşitli usul işlemlerini barındırmaktadır. Dava açılması, kararın kesinleşmesi, ihtar süresi ve içeriği, icra süreci, talep konusu ve belirli itiraz süreleri gibi birçok teknik konu barındıran bu dava için; alanında uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta fayda vardır.