kira artış oranı

Kira Artış Oranı

(5 Dakika Ortalama Okuma Süresi)

Sadece kira artış oranı nedir bunu merak ediyorsanız aşağıdaki tablomuza bakabilirsiniz. Ancak konunun diğer ayrıntıları da önemli olduğunda tamamının okunmasını tavsiye ederiz.

Kira ilişkisi çok yaygın ve önemli olduğu için kira artış oranı kanun ile belirlenmiş ve müdahale edilmiştir. Bu kurallarla hem kiracı hem de mülk sahibi korunmak istenir. Kira artış oranının ne kadar olacağı her sene yeniden belirlenmektedir.

Yazımızda kira artış oranı nedir, neye göre artırım yapılır, hesaplama örnekleri ve uygulamada sıklıkla görülen bir takım uyuşmazlıklara değindik. Önemli bir konu olması nedeniyle dikkatli ve sırasına göre okumanızı öneririz.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kiralanan taşınmazın kira bedelinin belirli aralıklarla belirli oranda artırılmasına kira artış oranı denir. Ödenen kira miktarının enflasyon ve zorlaşan hayat şartları içerisinde düzenli olarak artırılması hakkaniyete uygundur. 

Ancak bunun fahiş miktarda artırılması kanun tarafından önlenmiştir. Yani bir nevi sözleşme serbestisine kanun müdahale etmiştir. Aşağıda bunun ayrıntılarına yer verdik.

Belirtmemiz gerekir ki yazımızda konut ve çatılı işyeri ile ilgili kira sözleşmelerinde kira artış oranını izah edeceğiz. Yani taşınır kirası veya başka bir kira konumuz dışıdır. Uygulamada da kira artış oranı en çok konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusu olur.

Peki kira artış oranı neye göre yapılır? Taraflar arasındaki anlaşma her halükarda geçerli midir? Yahut ev – işyeri sahibi istediği artışı yapabilir mi? Bununla ilgili olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 344 hükmüne bakılır. Şimdi buna değineceğiz.

Kira Artışı Neye Göre Yapılır?

Kira artış oranında kiranın konut mu yoksa çatılı işyeri mi olduğuna bakarak ayrı hükümlerden bahsedebilir. Bunları ayrı ayrı değerlendireceğiz. Esasen bunlar arasındaki ayrım 1 Temmuz 2020 itibariyle sona ermiş olsa da biz hem bu tarihten öncesini hem de sonrasını izah edeceğiz.

Ev Kira Artışı

Ev kira artış oranında iki ihtimal söz konusudur. Taraflar sözleşmede kira artışının ne kadar olacağını konuşmuş olabilir yahut bu konuda herhangi bir anlaşma yapılmamış olabilir. Bu iki ihtimalde kira artış oranı neye göre yapılır sorusunu bir tablo ile cevaplayabiliriz:

Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
Taraflar arasında anlaşma varsa Anlaşmadaki oran kadar artar. Ancak bu miktar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez.
Taraflar arasında anlaşma yoksa Gene tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde kişiler tarafından, anlaşma olmazsa hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Belirtmemiz gerekir ki tabloda yer alan kurallar 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

Ayrıca taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığının önemli olmadığı bir durum vardır. Buna göre süresi 5 yıldan uzun bir süre olarak kararlaştırılan veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunların ardından her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, TÜFE sınırı olmaksızın somut olayın özelliklerine göre hakim  tarafından belirlenebilir. 

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenen kira bedeli yukarıda bahsettiğimiz kurallar etrafından değiştirilebilir de.

Kira Dolar Üzerinden Ödeniyorsa: Eğer kira bedeli yabancı para birimi üzerinden ödeniyorsa (Dolar/Euro vs.) 5 yıl geçmediği sürece kirada artırım yapılamaz. Ancak somut olayın şartlarına göre ‘aşırı ifa güçlüğü’ kuralları uyarınca bunun değiştirilebilmesi mümkündür. 5 yıl geçtikten sonra gene TÜFE ile sınırlı kalmayacak şekilde hakim tarafından hakkaniyete uygun bir artırım oranı belirlenebilir. 

İşyeri Kira Artışı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu geçici madde 2 düzenlemesine göre yukarıda konut kirasına ilişkin bahsettiğimiz kurallar işyeri için 1 Temmuz 2020 tarihine kadar uygulanmayacaktır. Bu tarihe kadar taraflar arasında yapılan anlaşma aynen geçerli olacaktır. Yani TÜFE oranı gibi bir oran geçerli olmaz. 

Ancak 1 Temmuz 2020 itibariyle artık işyeri kira artışı da yukarıda konut kirası için bahsettiğimiz düzene göre olmak zorundadır. Sadece kira artışı değil, 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerden ötürü bahsettiğimiz kira belirleme davası ile ilgili hükümler de burada geçerlidir. Kira belirleme davasına ilişkin aşağıda daha detaylı bilgilendirme yapacağız.

Peki TÜFE nedir? Tüketici Fiyat Endeksidir. TÜİK tarafından açıklanır ve bu açıklama doğrultusunda yasal kira artış oranı belirlenmiş olur. Bu belirleme her ay ayrı ayrı yapılır. 2020 Eylül ayı kira artış oranı %11,27 olarak açıklanmıştır. Aşağıda kira artış hesaplama başlığı altında bu verilere ve örnek hesaplamalara yer verdik.

Sonuç olarak konut ve çatılı işyeri kira artış oranı ile ilgili olarak şu şekilde bir tablo ortaya koyabiliriz:

Ev Kira Artış Oranı İşyeri Kira Artış Oranı
Anlaşma varsa buna göre ancak TÜFE’yi geçemez 01.07.2020’ye kadar taraflar serbestçe belirler
Anlaşma yoksa TÜFE’yi geçmeyecek şekilde taraflar veya hakim belirler 01.07.2020 sonrasında ev kira artış oranı ile aynı hükümlere tabi

NOT: Yukarıda TÜFE olarak belirttiğimiz kısımlar 2019 yılı öncesine kadar ÜFE idi. Yani 2019 yılına kadar üretici fiyat endeksine göre işlem yapılırken artık tüketici fiyat endeksine göre işlem yapılmaktadır.

Kira Artışı Hesaplama

TÜİK verilerine göre aylık TÜFE oranları, dolayısıyla en fazla kira artırım oranları şu şekildedir:

Kira Sözleşmesinin Yenilenme Ayı TÜFE – Yasal Kira Artış Oranı
Ocak 2020 %15.18
Şubat 2020 %14.52
Mart 2020 %13.94
Nisan 2020 %13.33
Mayıs 2020 %12.66
Haziran 2020 %12.10
Temmuz 2020 %11.88
Ağustos 2020 %11.51
Eylül 2020 %11,27
Ekim 2020 Açıklanmadı
Kasım 2020 Açıklanmadı
Aralık 2020 Açıklanmadı

Belirtmemiz gerekir ki Temmuz 2020 itibariyle artık işyeri kira artışında da bu tablo kullanılacaktır. Ayrıca Ağustos ayında yapılacak olan artış için Temmuz verisine bakılır. Bu bilgiler ışığında kira artışı nasıl hesaplanır örnek üzerinden bir tablo ile gösterebiliriz. Şöyle ki:

Kira bedeli Yenileme ayı ve oranı Yeni kira
1500 TL (aylık) Temmuz 2020 (Haziran’a bakılır %12.10) Artış: 181,5

Toplam: 1681,5

1500 TL (aylık) Ağustos 2020 (Temmuz’a bakılır %11.88) Artış: 178,2

Toplam: 1672,2

1500 TL (aylık) Eylül (Ağustos’a bakılır %11.51) Artış: 172,5

Toplam: 1672,5

Belirtmemiz gerekir ki bunlar azami artırım miktarlarıdır. Eğer taraflar sözleşmede daha düşük bir artırım konusunda anlaşmışsa bu özel oran geçerli olur. Yani konut veya işyeri sahibi bu bahsettiğimiz miktarları aşacak şekilde zam yapamaz. Ancak özel bazı ihtimaller vardır ki şimdi bunlara değineceğiz.

Kiracıdan Alınan Kira Çok Düşükse Ne Yapılabilir?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin açılacak olan dava kira belirleme davasıdır. Uygulamada kira uyarlama davası olarak da bilinmektedir. Kira bedeline ilişkin bir takım hallerde bu dava açılır. Özellikle yukarıda tarafların anlaşma sağlayamadığı ihtimalinden bahsettik. Bu hallerde de açılacak olan dava kira belirleme davasıdır.

Bu davaya ilişkin temel kurallar Türk Borçlar Kanunu madde 345 ve devamında yer almıştır. Buna göre bu dava her zaman açılabilir. Kiracıdan alınan kira zamanın şartlarına göre çok aşağıda kalıyorsa açılacak olan dava da bu şekildedir.

Kiracıdan alınan kiranın çok düşük kaldığı durumlarda bu davanın açılması bakımından iki ihtimal söz konusudur. Şöyle ki:

Mahkemenin Belirleyeceği Kiranın Yürürlüğü
Sözleşmede Belirli Bir Artış Oranı Varsa Yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur
Sözleşmede Belirli Bir Artış Oranı Yoksa Mahkemenin belirleyeceği hüküm kiracıyı yeni dönemde bağlar ancak bunun için iki şarttan birine uyulmalıdır:

-Ya yeni dönemin başlamadan en geç 30 gün önceye kadar dava açılmalı

-Yahut aynı süre içerisinde kiracıya kira artışına ilişkin yazılı bildirim yapılmalıdır

Bu sürelerin düzenlenme amacı, yeni dönemde kira sözleşmesini uzatmak isteyen kiracının o aradaki uzatma süresinde rahatça düşünebilmesini sağlamaktır. Kiranın artırılacağı tehdidi ile karşı karşıya kalan kiracı o kira döneminden önceki aralıkta bunu rahatça yapamayacaktır.

Kiracının Ödediği Kira Çok Yüksekse Ne Yapılabilir?

Yukarıda ödenen kiranın çok düşük olduğu ihtimalde açılacak olan davadan bahsettik. Kiracı eğer çok yüksek kira ödüyorsa aynı şekilde kiranın belirlenmesi davası açabilecektir. Davanın işleyişi ve özellikleri bakımından yukarıda bahsettiğimiz kurallar geçerlidir. Yalnızca burada davalı mülk sahibi iken davacı kiracı olacaktır. Mahkemenin burada dikkate alacağı temel kriterler:

  • 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı
  • Kiralananın durumu
  • Emsal kira bedelleri

Hakim yukarıda bahsettiğimiz kriterlere göre ama onlarla bağlı olmadan hakkaniyet çerçevesinde belirleme yapacaktır.

Burada değinmemiz gereken önemli bir husus da Türk Borçlar Kanunu madde 138 hükmüdür. Bu madde aşırı ifa güçlüğü halinde sözleşme hükümlerinin hakim tarafından yeniden uyarlanması imkanını tanır. Genel bir hüküm olduğu için tüm sözleşmelere ve kira sözleşmesine de uygulanabilir. Bu maddeye göre açılan dava kiranın uyarlanması davasıdır. 

Kira uyarlama veya kiranın belirlenmesi fark etmeksizin hakimden talep edilen şey kiranın bir şekilde yeniden belirlenmesi olacaktır. Hangi davanın açılmasının daha iyi olduğu somut olayın özelliklerine göre değişir. Bu nedenle süreç öncesinde ve devamında muhakkak avukat yardım alınmalıdır.

Ev veya Dükkan Sahibi Kirayı Fazla Artırırsa Kiracı Ne Yapabilir?

Uygulamada ev veya işyeri sahibinin tek taraflı olarak çeşitli nedenler önce sürerek kirayı yasal sınırın üstünde artırdığı görülür. Yukarıda da belirttiğimiz üzere böyle bir hak kiralayana verilmemiştir. 

Peki böyle bir durumda ne yapılır? Bu tür bir durumda kiralayan kişinin dayattığı miktarın ödenmesine gerek yoktur. Sözleşmede bir artırım oranı öngörülmüşse buna göre ödeme yapılır, yoksa TÜFE oranına göre artırım yapılarak ödenebilir yahut hakimden kiranın belirlenmesi talep edilebilir.

Tabi burada taşınmaz sahibinin haksız dayatmalarından bahsediyoruz. Yukarıda bahsettiğimiz sınırlar içerisinde talepte bulunan mülk sahibinin talebi geçerli olacaktır.

Taşınmaz sahibinin haksız taleplerine uyulmaya gerek yoktur dedik. Böyle bir durumda taşınmaz sahipleri genellikle icra takibi başlatabilmekte, bir takım ihtarnameler göndermekte yahut kiracı tahliye davası açmaktadır. 

Bunların tamamının haksız ve etkisiz olacağını söyleyebiliriz. Ancak bu işlemlere karşı kanuni zeminde gerekli cevapların ve itirazların yapılması gerekir. 

Örneğin eve gelen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmek gerekebilir. Bu tür hukuki problemler yaşandığı zaman süreci ben başından itibaren avukata yardımı almak gerekir.

Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Mülk Sahibi Ne Yapabilir?

Yukarıda bahsettiğimiz sanırlar kapsamında kiracının kira artışını kabul etmeme gibi bir imkanı bulunmaz. Eğer sözleşme varsa sözleşmede yazana göre artırım yapılır. Sözleşmede belirli bir artırım konusunda anlaşma yoksa gene hakimden kiranın belirlenmesi istenebilir.

Sözleşmeye göre yapılan artırımı kabul etmeyerek eksik ödeme yapan kiracıya usulüne uygun şekilde bildirimde bulunarak icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilebilir ve alacağın tahsil edilmesi sağlanabilir. 

Yahut kirasını ödemeyen kiracıya karşı başvurulacak hükümlere gidilebilir. Bu kapsamda tahliye talepli icra başlatılabilir veya tahliye davası açılabilir.

Kira Ödemeyen Kiracıyı Çıkarma

Kirasını ödemeyen kiracıya karşı tahliye talepli veya sadece alacak tahsili talepli icra başlatılabileceği yahut tahliye davası açılabileceğini söyledik. Esasen kiracı çıkarmanın pek çok yolu vardır. 

Kanunda gösterilen hallerde kiracı çeşitli yollarla çıkarılabilir. Bunların tamamını birlikte değerlendirdiğimiz yazımız olan kiracı tahliyesi davası başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira Artış Oranı ile İlgili Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda kira artış oranı ile ilgili önemli ayrıntılara ve merak edilen soruların cevaplarına yer verdik. Ayrıca bir takım ihtimalleri değerlendirdik. 

Ancak belirtmemiz gerekir ki somut olay çoğu zaman bu kadar yalın değildir. Neredeyse her somut olayda farklı hukuki problemler olur ve bunların birlikte çözümlenmesi gerekir. 

Bunu yaparken ilgili tüm mevzuatın ve yargı kararlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle sürecin en başından itibaren deneyimli avukatlarda yardım alınarak izlenmesi en sağlıklısı olacaktır.

Bu makale faydalı mıydı?