Kat Mülkiyeti Nedir? Nasıl Alınır?

Kat mülkiyet, gayrimenkulün gerek güvenilirliği gerek değeri açısından oldukça önemli bir durumdur. Sıklıkla kat irtifakı ile birlikte karşımıza çıkan kat mülkiyeti, temelde kat irtifakından oldukça farklı anlam taşımaktadır. 

Yazımızda kat mülkiyetinin ne olduğu, nasıl alındığı gibi önemli konuların üstünde duracağız. Kat mülkiyetine ilişkin hukuki süreçlerin problemsiz bir biçimde yürütülmesi için konu hakkında genel bir bilgiye sahip olmak elzemdir. Bu nedenle yazımızı dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.

Kat Mülkiyeti Nedir?

İnşaatı bitmiş bir yapının, resmi kurumlara inşaattan kaynaklı bir borcunun bulunmaması ve projeye uygun olması durumunda bu durumu gösterir tespitin yapılarak tapu almasına kat mülkiyeti denir.

Kural olarak bir arsa üzerine inşa edilen yapı, bütün hali ile arsa malikine ait olarak kabul edilir. Ancak söz konusu yapıda daire, mağaza, depo, dükkan vb. gibi bölümler için herhangi bir mülkiyet hakkı veya irtifak hakkı tesisi için farklı bir hukuki işleme gerek duyulur.

Tam olarak bu nedenle de yapının Kat Mülkiyeti Kanununa göre bölümlendirilmiş olması ve varsa dükkan, ofis, daire vb. bağımsız bölümlerin önceden belirlenmiş olması gerekir. Ki burada en önemli hususlardan biri de o arazi için yapıya uygun imarın olmasıdır.

Bu noktada, belirtilen bağımsız bölümlerin ayrı ayrı olacak şekilde tapulandırılması ile “kat mülkiyeti” kavramı ortaya çıkmaktadır. Bu şekilde diğer maliklere bağlı olmaksızın problemsiz şekilde her bir bağımsız bölüm ayrı olarak satılabileceği gibi kiralama veya herhangi bir irtifak hakkına konu olabilecektir. Elbette ki kat irtifakı tapulu bir taşınmaz da satılabilir, diğer hukuki işlemlere konu edilebilir. Ancak yapının güvenilirliği açısından kat mülkiyeti, eksiksiz olduğunu gösterir. Bunun detaylarına aşağıda yer verdik. 

Kat Mülkiyeti Kanunu: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanların kullanımlarına ilişkin her türlü kural ve koşulları düzenleyen kanundur. KMK da kat mülkiyeti kapsamına giren her türlü durum oldukça detaylı şekilde düzenlenmiştir. 

ÖNEMLİ: Kat mülkiyetine ilişkin süreç, dikkatli bir biçimde takip edilmesi gereken önemli ayrıntılar barındırmaktadır. Bu ayrıntılar göz ardı edilirse hatalı işlemler ile istenmeyen sonuçlar ortaya çıkabilir. Kat mülkiyeti alınması için yapılacak işlemleri alanında uzman bir gayrimenkul avukatı eşliğinde sürdürmekte yarar vardır.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

Kat mülkiyeti nasıl alınır sorusuna geçmeden önce şunu belirtmekte yarar vardır ki bu sorunun cevabı kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl geçirilir sorusu ile neredeyse eşdeğerdir. Bu noktada kat mülkiyeti tapusu almak aslında kat irtifakı statüsünde bulunan yapının kat mülkiyeti statüsüne geçmesi ve bu şekilde tapuda yapılan bir düzeltme işlemi olarak ifade edilebilir. 

Kat irtifakı bulunan bir yapının kat mülkiyetine çevrilmesi için hak sahibinin iskanı aldıktan sonra arsa üzerinde hak sahibi bulunanın veya yapının projesinde yetkili şirketin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne yapacağı bir başvuru ile kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilebilmektedir.

Bu noktada belirtmekte fayda vardır ki kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için yapılacak başvuru sırasında ana yapı üzerindeki bütün cephelerin göründüğü ve ilgili belediye tarafından onaylanmış olan bir fotoğrafın, tüm yapı sahiplerince imzalanması ve noterde onaylanan listenin ve maliklerin imzasını taşıyan yönetim planının ibraz edilmesi gerekir. Başvurunun onaylanması halinde önceden tapuda arsa olarak görünen veya her bir bağımsız bölümü kat irtifakı olarak görünen yapı, kat mülkiyeti olarak değiştirilir ve işlem bu şekilde sona erer. 

Kat mülkiyeti rejimine geçiş yapılmaması halinde ortaya günlük yaşamda da karşımıza çıkan hisseli tapu olarak bilinen durum veya kat irtifaklı bağımsız bölümler ile karşı karşıya kalınacaktır. İlk halde aslında bir daireye sahip olduğunu düşünen kişiler sadece arsa üzerinde hisseden paylı durumda olacaktır. İkinci halde ise dairenin sahibi bellidir ancak dairenin projeye uygunluğu belirsizdir.

Kat mülkiyeti rejimine geçiş yapıldığında ise her bir bağımsız bölüme sahip olan kişi diğer adıyla kat maliki bağımsız bölümün değeri de göz önünde bulundurularak  arsa üzerinde bulunan arsa payına göre yönetimde söz sahibi olacaktır.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Farklar Nelerdir?

Uygulamada sıklıkla kat irtifakı ile kat mülkiyeti kavramları birbirinin yerine kullanılmaktadır. Ancak bu iki kavram arasında oldukça basit bir fark bulunmaktadır. Kat irtifakı sadece henüz inşaatı tamamlanmamış veya tamamlandığı halde projeye uygunluğu ve borcunun olup olmadığına ilişkin denetimin yapılmadığı taşınmazlar üzerinde söz konusu olabilir iken kat mülkiyeti sadece inşaatı tamamlanmış olan, iskanı bulunan ve oturma izni alınmış olan yapılar üzerinde kurulabilmektedir.

İskan belgesi, bir taşınmazın kullanıma elverişli olduğunu resmi olarak gösteren belgedir. Bu şekilde bakıldığında kat irtifakını kat mülkiyetinin bir önceki safhası olarak ifade etmek mümkündür. Kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazın inşaat aşamasının tamamlanmasının ardından belli bir süre sonra kat mülkiyetine geçiş yapılması gerekir. Esasen bu konunun detaylarını “kat irtifakı nedir” başlıklı yazımızda değerlendirdik.

Kat Mülkiyeti Gerekli Belgeler

Genellikle müteahhitler kat irtifakı olarak tamamladıkları yapıları kat mülkiyetine geçirmeden daire sahiplerine devretmektedir. Bu durumda dairenin kat mülkiyetine geçirilmesi işi maliklere kalabilir. Önemle belirtmemiz gerekir ki bu tür bir durumda kat malikleri arasında ortak hareket etme iradesi varsa iş bir nebze kolaylaşır. Aksi halde bununla ilgili dava süreci işletilecektir.

Bu noktada dava öncesinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca yapılması gereken resmi toplantı çağrılarının yapılması ve diğer şartlara uyulması gerekir. Bunu sağlamanın en sağlıklı yolu sürecin en başından itibaren bir gayrimenkul avukatı yardımı ile sürdürülmesidir. Kat mülkiyeti tesisinin sağlanması için bazı belgeler gereklidir. Bunlar;

• Dilekçe

Bu dilekçe tüm maliklerce imzalanmış bağımsız bölümlerin her birinin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere ayrılan arsa paylarını gösteren dilekçedir. Diğer kat malikleri bu işe yanaşmazsa, yukarıda da değindiğimiz üzere bunun için dava süreci başlatılması gerekir.

• Genel İnşaat Projesi 

Bu inşaat projesinin bir mühendis ya da mimar tarafından yapılmış olması şartı aranır. Ayrıca doğruluğunun belediye tarafından onaylanmış olması gerekmektedir.

• Vaziyet Planı 

Bir arsa üzerinde yapılmış olan birden fazla taşınmazın arsa içindeki konumu eğer bulunuyorsa spor tesisi, yeşil saha veya özel yol gibi ortak alanların açık ve net şekilde gösterilmesi ve belediye tarafından onaylanmış olması gerekir. Şayet genel inşaat projesinde vaziyet planı yer alıyorsa, ayrıca vaziyet planına gerek duyulmamaktadır.

• İskan Ruhsatı

Tüm bağımsız bölümleri kapsayan yapıyı kullanmaya ilişkin izin belgesi talep edilmektedir.

• Fotoğraf

Ana yapının mümkün olduğu takdirde yan cepheleri dahil ön ve arka cephelerini gösteren en küçük 13 x 18 cm. büyüklüğünde fotoğrafın alınması ve bu fotoğrafın belediye tarafından onaylanmış olması gerekir.  

• Liste

Bu liste, her bir bağımsız bölüme ait arsa payını, daire, kat, ofis gibi niteliğini ve bunlara sırasıyla birden başlayıp giden, mevcudiyeti halinde eklentisinin gösterilmesi ile ana yapı maliki ya da tüm pay sahipleri tarafından imzalanarak noterde onaylatılmış olması gerekir.

• Yönetim Planı 

Yönetim planı, ana yapıya ait tüm yönetimi düzenleyen bir plandır. Bu yönetim planının her bir sayfası tüm malikler tarafından imzalanmış olmalıdır.

• Yapı maliklerinin ya da bu kişilerin yasal temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları, T.C. kimlik numaraları ve vergi numaralarıdır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sırasında 1,2,3,6 ve 7. maddelerde talep edilen evraklar zaten kat irtifakı sırasında alındığından tekrar verilmesine gerek yoktur.

Yalnızca, iskan ruhsatı, yönetim planı ve fotoğrafın verilmesi halinde yapı maliklerinden her biri ya da yönetici kat mülkiyeti alınması için talepte bulunabilir. 

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Bu durum üç farklı biçimde olabilmektedir. Bunlar ana taşınmazın arsası ile beraber yok olması veya kamulaştırmaya konu olması, anagayrimenkulün harap olması ve bildirme ödevi ve kaydın silinmesidir.

Ana Yapının Arsası ile Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması

Kat mülkiyetinin, bulunduğu tapu sicilinden silinmesi ile son bulacağı hakkında kanunun 46. maddesinde açıkça düzenleme bulunmaktadır.

Ana taşınmaza ait her bir bağımsız bölümün mülkiyetinin tek bir kişide olması ile beraber kat mülkiyeti kendiliğinden son bulmaz. Tapuda kayıtlı sicili sadece, tüm hak sahiplerinin, mülkiyetin tek bir kişide toplanmış olması halinde malikin, adi mülkiyete geçiş hakkında yazılı talebi ile silinebilmektedir.

Söz konusu taşınmaz, her bir bağımsız bölüme bağlı bulunan arsa paylarına göre, kütükte yeni bir sayfaya dönüştürülür ve taşınmazın önceki kayıtları ile bağlantı kurulacak şekilde tescil edilir. Ana taşınmaz kat mülkiyeti kurulduktan sonra herhangi bir şekilde değişikliğe uğramış ise oluşturulan yeni sicil kaydına bu kayıtlar geçirilir.

Taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümlerden herhangi birinde sicile işlenmiş bir şerh veya ayni hak olması durumunda, hakka ilişkin kaydın hak sahibi muvafakati ile silinmemesi üzerine kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi de kat mlükiyetine ilişkin sicilin tapudan silinmesi de mümkün değildir.

Hak sahibinin, hakka ilişkin sicil kaydının silinmesi için muvafakat vermemesi ile beraber hakkını sadece borçlunun sahip olduğu  mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre tüm ortak mülkiyet paylarına bölüştürülmesine muvafakat vermesi halinde söz konusu hak, sicilden silinmeden genel kütüğe kayıt ettirilir.

Ana taşınmazın arsası ile beraber tümüyle yok olması ve kamulaştırmaya konu olması halinde tapudaki sicilin silinmesi genel hükümler uyarınca gerçekleştirilir. Ana yapının kamulaştırmaya konu olması halinde her bir bağımsız bölüme karşılık gelen kamulaştırma bedeli sahip oldukları özelliklere göre hesaplanarak bağımsız bölüm sahibine ödenir.

Ana Yapının Harap Olması

Ana taşınmazın tümüyle birlikte harap olması durumunda ana yapının üzerindeki kat mülkiyeti hakları son bulur. Ana taşınmazın herhangi bir bağımsız bölümünün tek başına harap olması halinde ise hak sahibinin iki yıllık süre içerisinde bağımsız bölümü yaptırmaması üzerine, diğer hak sahiplerinin bir kısmı veya tamamı, iki yıllık sürenin geçmesinden itibaren bir yıllık süre içinde ilgili bağımsız bölüme ayrılmış arsa payını, pay oranı ve değeri karşılığında mahkemeye başvuru yaparak devir isteminde bulunabilmektedir.

Söz konusu durum ve davaya ilişkin hukuki düzenlemeler kanunun 47. madde ve devamında hüküm altına alınmıştır. 

Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi

Ana taşınmaz veya ana gayrimenkulün belli bir kısmı veya tamamının harap olması durumunda yönetici tarafından;

• İlgili taşınmazın bulunduğu yer tapu dairesine ve
• Taşınmazdaki tüm hak sahiplerine bildirilir.

Yönetici bulunmuyor ise bağımsız bölümü harap olmuş hak sahibi tarafından ivedilikle  tapu dairesine bildirilir.

Şayet söz konusu durum bildirilmezse meydana gelebilecek her türlü zararların tamamından bağımsız bölümü harap olan hak sahibi sorumludur. Yönetici varlığı halinde doğacak zararların beşte biri oranında yönetici de kat maliki ile müteselsil olarak sorumlu tutulmaktadır. Mevzuat gereği bu zarardan hazine sorumlu tutulmamaktadır.

ÖNEMLİ: Kat mülkiyetinin son bulması nihayetinde idari bir işlemdir ve haksız olarak verilmesi halinde iptal davası açılarak ilgili işlemin iptali sağlanabilir. Bununla ilgili olarak “idari işlemin iptali davası” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Yetkili Mercii Neresidir?

Kat mülkiyeti tapusunun alınabilmesi, yapının inşaatının tamamlanmasına, iskanın alınmasına ve belediyeye başvurulmuş olmasına bağlıdır. Söz konusu başvuru taşınmazın bulunduğu ilçedeki belediyeye yapılmaktadır. Bunun ardından ilgili, kat mülkiyeti tapusunu alabilmek için bir dilekçe ve gerekli belgeler ile Tapu Müdürlüğüne başvuruda bulunur. 

Kanundan Kaynaklanan Davalar

Bir gayrimenkulun Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirmeye tabi tutulabilmesi için ana yapı olan taşınmazın kat mülkiyetli olması gerekir. Kat malikleri tarafından ortak şekilde düzenlenen ve kat mülkiyetine geçiş akdi ana yapı adına tapu müdürlüğünce tapuda tescil ettirildiği takdirde kanun uygulama alanı bulacak olup kanundan doğan hak ve sorumluluklar ortaya çıkacaktır. 

Kanuna dayanan bazı uyuşmazlıklar şu şekilde sıralanabilir:

• Ana gayrimenkulün ortak duvarlarına reklam panosu asılması hakkında kat malikleri arasında ortaya çıkan anlaşmazlıklar
• Kat malikleri kurulunca karar verilmesi esnasında ortaya çıkan anlaşmazlıklar
• Kanun kapsamında yasak olmasına rağmen işyerlerinin açılması nedeniyle ortaya çıkan anlaşmazlıklar
• Kat maliklerinin apartmana ait ortak gider ve aidatlarla ilgili ödemeler ile ilgili ortaya çıkan anlaşmazlıklar
• Hak sahiplerinin ana gayrimenkulün herhangi bir tehlikeye karşı korunması, bakımı yapılması veya genel giderler kapsamında ortaya çıkan anlaşmazlıklar
• Ortaklığın giderilmesi davası (İzaleyi şuyu davası) sırasında meydana gelen anlaşmazlıklar

 Kat Mülkiyeti Davası

Kat Mülkiyeti kapsamında daha önceden belirlenen çeşitli hususlar ile ilgili olarak hak sahiplerinden veya kiracılardan herhangi birinin aykırı davranışta bulunması diğer kat maliklerince ilgili taşınmazın bulunduğu yerde görev yapan Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak dava açılabilmektedir.

Hak sahibi olan kimse payına genel olarak gider ve avans borcundan veya gecikme tazminatından, bağımsız bölümlere ayrılmış bölümlerin kişisel kullanımı, kira sözleşmesi yapılması, oturma hakkı veya başkaca bir irtifak hakkı tesisinin sürekli bir şekilde faydalanılması konularında sorumlulukları bulunmaktadır.

Bu şekilde kat malikinin borca aykırı davranması ile borcun kendisinden tahsil edilememesi halinde mahkemeye başvuru yapılarak ardından tespit olunan ve ödeme yapılmayan borç ile ilgili hak sahibinin bağımsız bölümü üzerine, yönetici mevcudiyeti halinde yönetici bulunmuyor ise hak sahiplerinden her biri tarafından yapılacak yazılı talep ile borç miktarınca diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tesisinin tapuda tescil ettirilmesi mümkündür.

Söz konusu kanuni ipotek hakkına ilişkin olarak daha önceden yapılmış bir sözleşme ile bu hakkı geçersiz kılmak mümkün değildir. Ayrıca yönetim planında bulunan bu hakkın kaldırılacağı şeklinde hükümler geçersizdir. Zira isminden de anlaşılacağı gibi bu ipotek hakkı kanundan doğan bir haktır.

Kanunun 33. maddesi gereği yalnızca kat maliklerinin mahkemeye başvuruda bulunma hakkı bulunsa da somut olayın şartlarına göre davanın açılmasında yarar olduğu ölçüde veya kat maliki olmayan bir kimsenin zarar görmesi halinde bu kişiler de mahkemeden davaya müdahil olmayı talep edebilmektedir.

Bunun haricinde kanunun 33. maddesinden yararlanma hakkına da sahip olabilmektedirler. Hak sahibinin külli ve cüzi halefleri bulunanlar, yönetici sıfatına sahip kişiler, kiracılar, irtifak hakkı sahipleri tarafından da kat mülkiyeti davası açılarak yararı ölçüsünde hak iddia edilebilmektedir.

ÖNEMLİ: Kat mülkiyetine ilişkin davalar oldukça detaylı hukuki zemini olan davalardır. Gayrimenkulle ilgili hukuki süreçlerde hukuki yardım alınmaması halinde hatalı yahut ihmali işlemlerle kişi haklı iken haksız konuma düşebilir. Bu durumda telafisi güç zararlar doğar. Bu nedenle muhakkak avukat yardımı alınmalıdır.

Dava Nasıl Açılır?

Dava; kat malikleri, kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri veya yöneticiler tarafından davacı olarak imzalanmış bir dava dilekçesi ile birlikte kat mülkiyetine konu yapının bulunduğu bölgedeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Önemle belirtmek gerekir ki söz konusu uyuşmazlığa mevzuat içerisinde temas eden bir çok hüküm bulunabilir. Tüm bunların dava dilekçesinde detaylı şekilde yer alması gerekir.

Bu davada davalı taraf borcunu ödemeyen kat maliki olabileceği gibi başkaca bir problemde davanın konusu esas alınarak belirlenir. Ayrıca izale-i şuyu davasında kat mülkiyetine geçme isteminde bulunmayanlar davalı taraf olarak gösterilecektir. 

Dava açılırken hazırlanacak dava dilekçesinde davacı ve davalı tarafa ait bilgilerin, davanın konusunun, somut olayların, hukuki nedenlerin ve sonuç ve istem kısımlarının bulunması gerekir. 

DİKKAT: Bu davalar basit yargılama usulüne tabidir ve bu şekilde seri şekilde sona ermeleri hedeflenmektedir. Bu davaların daha sağlıklı ve hızlı şekilde yürütülmesi için davayı alanında uzman bir gayrimenkul avukatı eşliğinde sürdürmek önem taşımaktadır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Bu alandan ortaya çıkan tüm uyuşmazlık ve anlaşmazlıklarda görevli mahkeme ilgili yapının bulunduğu bölgedeki genel yetkili mahkemelerdir. Kanunda bulunan açık düzenleme gereği kat mülkiyetinden doğan tüm uyuşmazlık ve anlaşmazlıklarda yetkili ve görevli mahkeme yapının bulunduğu bölgedeki sulh hukuk mahkemesidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yukarıda konu ile ilgili önemli detaylardan bahsettik. Bununla birlikte uygulamada sık karşılaştığımız bazı sorular vardır. Bunları kısaca yanıtlamakta yarar görüyoruz.

Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda kat mülkiyetinin ne olduğunu ve nasıl alındığını, sürecin nasıl şekillendiğini anlatarak bu işleme ilişkin merak edilen önemli noktalara yer verdik.

Yukarıda anılan hususlar, uygulamada karşımıza çıktığı ve mevzuatta düzenlendiği şekilde aktarılmıştır. Ancak belirtmek gerekir ki yaşanan her somut olay kendi açısından farklılık gösterebilmektedir. Buna dayanarak yaşanan her olayı kendi kapsamında değerlendirmeye tabi tutmak gerekir.

Yazımıza konu hak, oldukça teknik bir süreç içerdiğinden dikkatle takip edilmesi gereken önemli ve detaylı işlemler içermektedir. Söz konusu bu işleme karşı yürütülen sürecin doğru ve istenilen bir biçimde sona ermesi için sürecin en başında avukata sormakta yarar bulunur.