Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, modern yaşamın gereksinimlerine uygun olarak düzenlenmiş, bireylerin bir yapı üzerindeki hak ve sorumluluklarını belirleyen önemli bir mülkiyet türüdür. Özellikle apartman ve site yaşamında ortaya çıkan ortak kullanım alanları, bireysel bağımsız bölümler ve bu alanların yönetimi, kat mülkiyetine tabi kurallar çerçevesinde düzenlenir. Bu sistemin kurulmasında ortaya çıkan problemlerde hukuki yollara başvurularak uyuşmazlığın giderilmesi mümkündür.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, inşası tamamlanmış ve iskanı alınmış bir yapının belirli bölümlerinin bağımsız bölüm olarak ayrılıp, tapu kütüğüne tescil edilmesiyle oluşan bir mülkiyet hakkı sahipliği biçimidir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinde detaylıca düzenlenen bu hak, büyük yapılarda bireylerin mülkiyet hakkının sınırlarını belirlemektedir. Apartman, site yahut toplu yapılarda yer alan bağımsız bölümlere ilişkin kat mülkiyeti; bir yandan bağımsız bölümün mülk sahipliğini, diğer yandan ortak alanlar üzerinde paylı mülk sahipliğini kapsamaktadır.

Üzerinde kat mülkiyeti kurulabilecek bağımsız bölümler, ayrıca kullanımı mümkün olan kat, daire, dükkan, depo gibi alanların tümüdür. 

Kat Mülkiyeti Çeşitleri Nelerdir?

Kat mülkiyeti çeşitleri; dikey kat mülkiyeti ve yatay kat mülkiyetidir. 

Bir arsa üzerine inşa edilen birden çok katlı apartmanlarda, ayrı kullanıma özgülenmiş bağımsız bölümlerin bulunması halinde dikey kat mülkiyetinden söz edilir. Dikey kat mülkiyetinde birden çok katlı tek apartman bulunabileceği gibi birden fazla blok da bulunabilmektedir. 

Bir arsa üzerinde birden çok villa tarzında inşa edilmiş yapıların bulunmasıdır. Bu noktada yapının tek katlı, dubleks yahut tribleks olması fark yaratmamaktadır.

Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti kat maliklerinin tapu sicil müdürlüğüne yapacakları bildirim sonucu iradi olarak yahut mahkeme kararıyla kurulur. 

Her iki kurulum yolunda da kat mülkiyeti şartlarının sağlanması ve gerekli belgelerin tapu müdürlüğüne sunulması gerekmektedir. Bunun yanı sıra, kat mülkiyetinin resmi senetle tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. Aksi halde hukuken geçerli bir kat mülkiyeti hakkının varlığından söz edilemez.

Kat Mülkiyeti İradi Olarak Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti, iradi olarak taşınmaz malikleri tarafından resmi sözleşmenin hazırlanması ve tapu sicil müdürlüğüne başvuru yapılması sonucu, kat mülkiyeti kütüğüne tescil ile kurulur. 

Bu noktada, gayrimenkulün tamamını sahip olan kişi yahut paylı veya elbirliği halinde mülkiyet hakkına sahip olan kişiler tarafından resmi sözleşme hazırlanması gerekmektedir. Resmi sözleşme hazırlandıktan sonra Kat Mülkiyeti Kanununda sayılan belgelerin hazırlanmasıyla Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılması gerekir. Tapu memuru önünde yapılacak işlemler sonucunda kat mülkiyeti hakları, kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir ve tapular hazırlanır.

Kat Mülkiyeti Mahkeme Kararıyla Nasıl Kurulur?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında, kat mülkiyetinin mahkeme kararıyla kurulması söz konusudur. Gayrimenkul mirasçılarından ya da ortaklarından herhangi biri tarafından açılacak davada, taşınmazın bağımsız bölümlerinin kat mülkiyetine çevrilip ortaklar arasında paylaştırılması mahkemeden talep edilebilmektedir. 

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için ana taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir yapıda bulunması zorunludur. Açılan davada mahkeme tarafından incelemeler yapılmakta ve gerekirse nakdi denkleştirmeler ile her ortak için bir bağımsız bölümün kat mülkiyeti tahsis edilmektedir. 

Ortaklığın giderilmesi davalarının yanı sıra, kat mülkiyetinin kurulmasını amaçlayan sözleşme hükümlerinin ortaklardan biri tarafından yerine getirilmemesi halinde de mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulması söz konusu olur.

Kat Mülkiyeti Kurulabilmesi İçin Gereken Şartlar Nelerdir?

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli şartlar şunlardır: 

• Ana taşınmaza ilişkin inşaat tamamlanmış olmalıdır. 
• Taşınmazın tamamının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekmektedir. Yalnızca birkaç bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulması söz konusu değildir.
• Yapı kullanma belgesi yani iskan belgesinin alınmış olması gerekmektedir.
• Kat mülkiyeti kurulacak bölümlerin, bağımsız kullanıma elverişli nitelikte olması gerekmektedir. Ancak bu noktada her bağımsız bölümün illaki banyo, mutfak tuvalet gibi alanları barındırması şart değildir (örneğin depo niteliğindeki bağımsız bölümler). 
• Ana gayrimenkul iskeletinin beton veya çelikten inşa edilmiş olması gerekmektedir. Ahşap veya toprak yapılarda kat mülkiyetinin kurulması söz konusu değildir. Ancak dış kaplamanın yahut çatının ahşap, toprak, cam olması kat mülkiyetinin kurulması da engel değildir. 
• Kat Mülkiyeti Kanununda sayılan belgelerin eksiksiz şekilde Tapu Sicil Müdürlüğüne sunulması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kurulabilmesi İçin Gereken Belgeler Nelerdir?

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için gereken belgeler şunlardır: 

• Noter onaylı imar barışı muvafakatnamesi,
• Kat mülkiyeti başvuru dilekçesi,
• İskan belgesi,
• Her bağımsız bölüm için yapılan DASK poliçeleri,
• Yapı kayıt belgesi makbuzu,
• Vergi borcu olmadığını gösterir belge,
• Maliklerin T.C. Kimlik Kartları (varsa malik temsilcilerinin de kimlikleri),
• Proje onay belgesi,
• İnşaat ruhsatı,
• Mesken raporu.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tapusu Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kat irtifakı, yapının henüz tamamlanmadığı ancak ileride bağımsız bölümler oluşturulacağının taahhüt edildiği bir tapu türüdür. Kat mülkiyeti ise yapının tamamlanması ve bağımsız bölümlerin fiilen kullanıma açılmasıyla tescil edilen tapudur. 

Bu noktada kat irtifakı tapusu, inşası devam eden taşınmazın projeye uygun şekilde tamamlanacağını ilişkin bir taahhüt niteliğindedir. Bununla birlikte kat mülkiyeti tapusu, bağımsız kullanımı elverişli ve projeye uygun şekilde tamamlanmış bir yapının mülkiyet hakkını tescil eder niteliktedir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Nerede Kurulur?

Kat mülkiyeti yahut kat irtifakı, sana taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Kadastro Sicil Müdürlüklerinde kurulur.

Kat Mülkiyetinin Kurulmasının İstisnası Var Mıdır?

Kat mülkiyetinin kurulmasının istisnası, kaç mülkiyeti kanunu madde 17 hükmünde düzenlenen durumdur. 

İlgili hükme göre, kat mülkiyetinin kurulması için esasen tüm yapının inşasının tamamlanması gerekir. Ancak, üzerinde kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde, yapının fiilen tamamlanmış olması ve bağımsız bölümleri 2/3’ünün fiilen kullanılmaya başlanması halinde de kat mülkiyeti kurulmamış olmasına rağmen ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. 

Bu noktada, fiilen kullanılmaya başlanan bağımsız bölümler için yine kat mülkiyeti hükümlerine göre düzenlemeler yapılacaktır. Ancak bu durum bağımsız bölümler üzerinde tapu sicilinde kat mülkiyetli kurulduğu sonucunu doğurmamaktadır.

Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler Hangileridir?

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ana taşınmaz üzerinde başlı başına kullanılmaya müsait olan ayrı yapılardır. Kat, daire, depo, dükkan yahut mağaza gibi alanların tümü bağımsız bölüm olarak kabul edilir. Her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfa açılmaktadır.

Kat Mülkiyetinde Maliklerin Hakları Nelerdir?

Kat mülkiyetinde maliklerin hakları, kat mülkiyeti kanunu madde 15 ve 16 hükümlerinde sayılan haklardır. Sayılan haklar, kat maliklerinin şahsi bağımsız bölümleri ve ortak alanlar üzerindeki haklarını tanımlamakta ve hakların sınırlarını çizmektedir. İlgili kanun hükümlerinde sayılan haklar şunlardır: 

• Kat malikleri, adlarını tespit edilmiş bağımsız bölümler ve eklentiler üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir. Dolayısıyla bu mülkiyet hakkını kullanmak, taşınmazı, kiraya vermek, haktan feragat etmek kat maliklerinin dolaylı haklarıdır. 
• Kat malikleri bağımsız bölümler yahut ortak alanlar üzerindeki mülkiyet haklarının korunmasına ilişkin her türlü hukuki yola başvurma hakkına sahiptir. 
• Yönetim planında aksine hüküm belirlenmediği sürece, kat malikleri garaj, kömürlük, teras gibi ortak alanları arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bununla birlikte asansör, çatı, koridorlar yahut merdivenler gibi alanları her kat maliki eşit oranda kullanma hakkına sahiptir. Yönetim planında, bu hususta aksine hüküm belirlenmesi mümkün değildir. 
• Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat maliklerinin 4/5’ini rızasına almak koşuluyla ana taşınmazdaki ortak yerlerde inşaat, onarım yaptırma hakkına sahiptir.

Kat Maliklerinin Ana Taşınmaz ve Ortak Yerlerle İlgili Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat maliklerini ana taşınmaz ve ortak yerlerle ilgili yükümlülükleri; Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18-26 hükümleri ile diğer ilgili kanun maddelerinde sayılan yükümlülüklerdir. Mevzubahis yükümlülükler şunlardır:

• Kat malikleri; kendi bağımsız bölümlerini yahut ortak yerleri kullanırken diğer kat maliklerini rahatsız etmemek, dürüstlük kuralına uygun davranmak, kat maliklerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planındaki kurallara uymak yükümlülüğü altındadır. 
• Kat maliklerine ait bağımsız bölümlerde, hastane, dispanser, poliklinik yahut ecza laboratuvarı kurulamamaktadır. 
• Sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu, fırın, lokanta, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri yahut çarşı gibi yerlerin kurulması için ise diğer tüm kat maliklerinin onayının alınması gerekmektedir. 
• Diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanmasını engelleyecek herhangi bir onarım tadilatın yapılması yasaklanmıştır. 
• Bağımsız bölümün tapudaki niteliğinin değiştirilebilmesi için diğer kat maliklerinin tamamının onayının alınması yükümlülüğü bulunmaktadır. 
• Kat maliki yahut kiracısı; kat mülkiyetinde tabi ona taşınmaz içindeki herhangi bir bölümünde onarım yapılabilmesi için kat malikinin bağımsız bölümünden geçilmesine yahut bağımsız bölümüne girilmesine izin verme yükümlülüğü altındadır. 
• Tüm kat maliklerinin, anataşınmazın bakımı, mimari durumu, estetik görünümü ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü bulunmaktadır. 
• Anı taşınmazın genel hizmetlerinin yerine getirilmesi dolayısıyla ortaya çıkan masraflara katılma borcu bulunmaktadır.

Genel giderlere katılma borcu tüm kat malikleri tarafından uyulması gereken bir yükümlülüktür. Kat mülkiyeti kanunu madde 20 hükmüne göre, anayapının sigorta primleri, ortak yer ve tesislerin bakımı, korunması onarımı ve bunlarla ilgili giderler, personel giderleri; kat maliklerinin arsa payları oranında sorumlu olduğu ortak giderlerdir. Ancak hazırlanan yönetim planlarında sayılan giderlere katılım oranları farklı olarak belirlenebilmektedir.

Kat malikleri, ortak alan üstünde sahip olduğu haklardan feragat ettiklerini belirterek yükümlülüklere uymaktan kaçınamamaktadırlar. Bu noktada, kanundan doğan hakların kullanılıp kullanılmadığı yükümlülüklerin yerine getirilmesi noktasında dikkate alınmamaktadır. 

Örneğin, apartmanın giriş katında oturulması sebebiyle asansörün kullanılmadığı iddiasıyla aidat ödemekten kaçınılması mümkün değildir.

Kat Mülkiyetinde Yenilik ve İlaveler Nelerdir?

Kat mülkiyetine yenilik ve ilaveler, ana taşınmaz üzerindeki ortak alanlarda yahut bağımsız bölümlerde yapılacak değişikliklerdir. Kat malikleri, ortak alanlarda münhasıran değişiklik yapma hakkına sahip değildir. Yapılacak değişikliğin türüne göre, kat maliklerinin oy birliği yahut oy çokluğu aranmaktadır. 

Yapılan oylamada, değişiklik yapılması konusunda olumlu oy vermeyen kat maliklerinin ortaya çıkan yenilikten yararlanamamasına ilişkin kararlar alamamaktadır. 

Oy birliği, oy çokluğu, hem sayı hem arsa payı oranında oy çokluğu aranan değişiklik türlerine ilişkin detaylı bilgi, “kat mülkiyetinde oy sayıları ve oy kullanma” başlıklı makalede detaylı şekilde açıklanmaktadır.

Kat Mülkiyeti Hangi Durumlarda Sona Erer?

Kat mülkiyetinin sona erdiği haller şunlardır: 

• Ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin yazılı talebi ile tapu kütüğündeki kaydın sicilden terkin edilmesi, 
• Ana taşınmazın tamamen yok olması sonucu tapu kütüğündeki sayfaların kapatılması, 
• Anataşınmazın Kamulaştırma Kanununa göre kamulaştırılması, 
• Anataşınmazın harap olması

Anataşınmazın kısmen harap olması halinde, kat malikinin 2 yıl içinde bağımsız bölümü yaptırması beklenir. 2 yılın sona erdiği tarihi takip eden bir yıllık süre içinde diğer kat malikleri, harap olmuş bölüme ait arsa payının bedeli karşılığında kendilerine devrine ilişkin dava açma hakkına sahiptirler. Harap olma halleri Kat Mülkiyeti Kanunu madde 47 hükmünde; yangın, deprem, çöküntü gibi haller olarak sayılmıştır. 

Bağımsız bölümlerden bir ya da birkaçının harap olması halinde ana taşınmazın tümünün kat mülkiyetinin ortadan kalktığı söylenemez. Yalnızca harap olan kısımlar için işlem yapılır. 

Ana taşınmazın tümünün yahut bir kısmının harap olması halinde, yönetici tarafından, ana taşınmazın bulunduğu yer tapu idaresine ve diğer kat maliklerine bildirim yapılmak zorundadır. Bildirim yapılmaması sonucu ortaya çıkan zararlardan kat maliki, zararın 1/5’inden ise yönetici müteselsilen sorumlu tutulmaktadır.

Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti Nedir?

Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti, kat malikine ait bağımsız bölümün bedeli ödenerek kat malikinin elinden alınmasıdır. Kat mülkiyetinin devri mecburiyetinin ortaya çıkması için sağlanması gereken şartlar şunlardır: 

• Kat maliki borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemiş olmalıdır, 
• Kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle diğer kat maliklerinin hakları zedelenmiş olmalıdır, 
• Ortaya çıkan durumun, diğer kat malikleri açısından katlanılmayacak düzeyde olduğunun kabul edilmesi gerekmektedir, 
• Şartların sağlam dayanan Kat malikleri kurulunca kabul edilmesi ve konu hakkında dava açılmasının kararlaştırılması gerekmektedir. Bu noktada bana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının karar vermiş olması gerekmektedir.

Açılan davada, somut olaya ilişkin hususlar detaylı şekilde değerlendirilmektedir. Mahkemenin, şartların sağlandığına karar vermesi halinde, bağımsız bölümün güncel değerinin ödenmesi suretiyle devri söz konusu olmaktadır. 

Borç ve yükümlülüklerin çekilmez derecede yerine getirilmemesi halleri genel olarak şunlardır: 

• Kat malikinin ortak giderlere katılmaması sebebiyle, iki takvim yılı içinde kat maliki adına 3 defa icra veya dava takibi yapılmış olması, 
• Ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk hakimi tarafından verilen yazılı emre rağmen, diğer kat maliklerinin haklarını zedeleyen davranışların bir yıl süreyle devamlı olarak ortaya konması, 
• Bağımsız bölümün ahlak ve adaba aykırı olarak kullanılması. 

Yukarıda sayılan durumlarda kat maliklerince alınan karardan itibaren 6 ay ve her halde 5 yıl içinde, yetkili sulh hukuk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Aksi halde dava açmak zaman aşımına uğramaktadır.

Sonuç

Kat mülkiyeti, bir yapının yönetimi ve kullanımı ile ilgili düzenlemeler getirerek, mülk sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını netleştiren haklardandır. Hem bireysel bölümlerde hem de ortak alanlarda düzenli ve uyumlu bir yaşam için bu kuralların bilinmesi ve uygulanması büyük önem taşır. Kat mülkiyeti ile ilgili yasal prosedürlerin doğru şekilde takip edilmesi, maliklerin hak kayıplarını önlerken ortak yaşamı da kolaylaştırır. Bu nedenle, kat mülkiyetine ilişkin tüm aşamalarda alanında uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almak önemlidir.