Kamulaştırmada Uzlaşma Süreci

Kamulaştırmada uzlaşma, idarenin kamulaştırmak istediği taşınmaz için mahkemeye başvurmadan önce taşınmaz maliki ile satın alma usulüne göre bir anlaşmaya varmasını ifade eder. Uzlaşma kamulaştırma sürecinin daha hızlı tamamlanması amacıyla Kanunda kamulaştırmanın şartı olarak düzenlenmiştir.

Yazımızda kamulaştırmada uzlaşma nedir, uzlaşma işleri nasıl ve hangi sürelerde yapılır, uzlaşmanın sonuçları nelerdir gibi konu ile ilgili merak edilenleri tüm ayrıntıları ile yanıtlayacağız. Dikkat edilmesi gereken ayrıntılara sahip bir konu olması sebebiyle yazımızı dikkatle okumanızı ve işlemlerin yapılması sürecinde bir avukattan destek almanızı öneririz.

Kamulaştırmada Uzlaşma Nedir?

Kamulaştırılacak taşınmazın maliki ile idarenin, Kanunda gösterilen şekilde satın alma usulüne göre uzlaşmasına kamulaştırmada uzlaşma denir. İdare ve kamulaştırılacak taşınmazın maliki bu uzlaşmayı sağlayamazsa idare mahkemeye başvurur ve taşınmazın bedel tespitini ve idare adına tescilini talep eder.

Kamulaştırmada uzlaşmaya ilişkin düzenlemeler 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu madde 8’de yer alır. Uzlaşma konusu satın alma usulünün içinde detaylı bir şekilde açıklanmıştır.

Kamulaştırmada Uzlaşma Şartı

Kamulaştırma Kanununda yapılan değişiklikle birlikte kamulaştırma işlemlerinin daha hızlı ilerlemesi amacıyla kamulaştırmada uzlaşma kamulaştırmanın bir şartı olarak belirlenmiştir. Bu düzenleme sonucunda idare, kamulaştırmak istenilen taşınmaz için mahkemeye başvurmadan önce uzlaşma şartını yerine getirerek taşınmazın maliki ile anlaşma yolunu denemelidir. Malik ile satın alma usulüne göre bir uzlaşma sağlayamayan idare bu aşamada dava açarak kamulaştırmaya ilişkin işlemlerine devam eder.

Kamulaştırmada Uzlaşma Süreci Nasıl İşler?

Kamulaştırmada uzlaşma idarenin mahkemeye başvurmadan önce taşınmazın maliki ile satın alma usulüne göre uzlaşmasını ifade eder. Uzlaşmanın amacı Kamulaştırma Kanunundaki sürecin daha hızlı işleyebilmesinin sağlanmasıdır.

Kamulaştırma Kanununda da belirtildiği üzere idarenin, kamulaştırılacak taşınmazlar için yapacağı işlemlerde satın alma usulünü öncelikli olarak uygulaması esastır. Kamulaştırma kararının alınmasının ardından idare, kendi bünyesi içinden bir veya birden çok takdir komisyonu oluşturur. Bu takdir komisyonu taşınmazın bedelini tespit amacıyla toplanır ve en az 3 kişiden olur.

Bu takdir komisyonunun yanında, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerinin yapılması ve sonuçlandırılması için kendi bünyesinden en az 3 kişiden oluşan bir veya birden çok uzlaşma komisyonları görevlendirir. Bu aşamadan sonra uzlaşma işlemleri, idarenin kamulaştırılacak taşınmazın malikine davet göndermesi ile devam eder.

Kamulaştırmada Uzlaşmaya Davet

İdare kamulaştırılmak istenen taşınmazın malikine bu taşınmazın veya bunlar üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya taksitle ödenmesi yoluyla, pazarlıkla satın alma yoluyla veya idareye ait başka bir taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini bildirir. İdare tarafından kamulaştırılmak istenen taşınmaz malikine yapılan bu bildirim uzlaşmaya davet olarak nitelendirilebilir. Bu bildirimde idarenin oluşturduğu kıymet takdir komisyonunu tarafından tespit edilen tahmini bedel yer almaz.

Taşınmazın maliki veya yetkili temsilcisi bu bildirim kendilerine yapıldıktan sonra 15 gün içinde taşınmazı belirtilen usullerden birine göre satmak isteği ile idareye başvurabilir. Taşınmaz maliki tarafından idareye yapılan başvuru pazarlık usulüne göre bir anlaşma içeriyorsa komisyonun belirlediği bir tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır.

Tespit edilen bedeli geçmemek kaydıyla herhangi bir devir bedelinde anlaşma sağlandı ise veya idare adına kayıtlı başka bir taşınmazla trampa edilmesi üzerine bir anlaşma yapıldıysa bu hususları içeren bir anlaşma tutanağı düzenlenir. Anlaşma tutanağında taşınmaza ilişkin bilgiler uzlaşılan kamulaştırma bedeli yer alır. Bu tutanak taşınmazın maliki  ve idarenin görevlendirdiği uzlaştırma komisyon üyeleri tarafından imzalanır.

İdare tarafından anlaşma tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren en geç 45 gün içinde tutanakta gösterilen ve uzlaşılan kamulaştırma bedeli ödemeye hazır hale getirilir. İdare taşınmaz sahibinden taşınmaza yönelik olarak tapuda ferağ (idare lehine vazgeçme) vermesini isteyerek kamulaştırma bedelini ödemeye hazır olduğunu malike bildirir. Bu bildiride tapuda işlemlerin gerçekleştirileceği tarih de yer alır. Tapuda ferağ işlemlerinin gerçekleştirilmesinin ardından kamulaştırma bedeli malike veya temsilcisine teslim edilir.

Uzlaşmanın tarafları olan taşınmaz maliki ve uzlaşma komisyonu arasında yapılan görüşmeler bir sonuca bağlanamaz veya anlaşma sağlanmasına rağmen tapuda ferağ işlemleri gerçekleştirilmez ise kamulaştırmada uzlaşma sağlanamamış olur. Bu durumda kamulaştırma işlemlerini gerçekleştirecek olan idare, mahkemeye başvurarak dava yoluyla taşınmazın bedel tespitini ve ardından idare adına tescil edilmesini talep eder.

Taşınmazın maliki veya temsilcisi tarafından ferağ işlemlerinin tamamlanması ve bunun üzerine idarenin uzlaşılan bedeli ödemesinin ardından kamulaştırmada uzlaşma sağlanmış olur ve işlemler tamamlanır. Belirtmemiz gerekir ki burada kişi bedeli az bulabilir ve bunun artırılması için dava açabilir. Ancak burada en sağlıklısı sürecin en başından itibaren avukat eşliğinde takip edilmesidir.

Kamulaştırmada Uzlaşma Sağlanması ve Sağlanamaması

Kamulaştırılmak istenen taşınmaza yönelik olarak idare malike bir uzlaşma daveti gönderir ve malik bu davete 15 gün içinde olumlu yanıt verirse bir anlaşma tutanağı düzenlenir. İdare tarafından düzenlenen anlaşma tutanağında taşınmaz ile ilgili bilgiler ve uzlaşmaya varılan takdir komisyonu tarafından tahmini olarak tespit edilen bedel yer alır.

Anlaşma tutanağının idare tarafından tanzim edilmesinin ardından en geç 45 gün içinde idare bedeli ödemeye hazır olduğunu bildirerek taşınmaz malikinden tapuda ferağ işlemlerini gerçekleştirmesini ister. Bu ferağ işlemlerinin taşınmaz maliki veya yasal temsilcisi tarafından gerçekleştirilmesi üzerine bedel ödenir. Kamulaştırmada uzlaşma sağlanmış olur. Taşınmaz maliki tespit edilen ve uzlaşılan bedele kavuşur ve kamulaştırılan taşınmaz idare adına tescil edilir. Bu şekilde yapılan kamulaştırma işlemlerine veya anlaşmaya varılmış bedele karşı itiraz davası açılamaz.

Kamulaştırma Kanununa göre kamulaştırmanın satın alma usulüne göre yapılması esastır ve kamulaştırmada uzlaşmaya başvurulması şarttır. Ancak bazı durumlarda idare ve taşınmaz maliki arasında uzlaşma sağlanamaz. Bu durumda kamulaştırma satın alma usulüne göre yapılmaz.

Kamulaştırmanın uzlaşma sağlanamaması nedeniyle satın alma usulüyle yapılamaması halinde idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak kamulaştırılmak istenen taşınmazın bedelinin tespit edilmesini ve tespit edilen bu bedelin ödenmesi ile idare adına tescil edilmesini talep eder. Bu durumda izlenecek usuller Kamulaştırma Kanunu madde 11 ve devamında yer alır.

Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda konu ile ilgili olarak kamulaştırmada uzlaşma nedir, uzlaşma işlemlerine ilişkin süreç nasıl işler ve nasıl sonuçlanır gibi süreç ile ilgili merak edilenleri açıkladık. Görüldüğü üzere oldukça önemli ve dikkate edilmesi gereken usuli işlemler içeren bir süreçtir.

Yukarıda da açıkladığımız üzere uzlaşmanın sağlanması durumunda bu süreçte yapılan işlemlere  ve bedele sonradan itiraz edilemez. Bu nedenle süreç devam ederken herhangi bir işleme zamanında itiraz edilmesi anlaşmanın o husus dikkate alınarak sağlanması oldukça önemlidir. Bu noktada işlemlerin  deneyimli idare hukuku avukatı vasıtasıyla yürütülmesi önem arz eder.