İhalenin Feshi Davası

İhalenin feshi davası, ihalenin herhangi bir usulsüzlük ile yapıldığını ve bundan dolayı zarara uğradığını düşünen ilgili kişilerin şikayetiyle açılabilen dava türüdür. 

Yazımızda ihalenin fesih sebepleri, davayı kimlerin açabileceği, dava süreci vb. birçok konuya değindik. İhalenin feshi talebi sürelere bağlı olan ve birçok usul işlemi içeren bir süreçtir. Niteliği itibariyle ciddi önem arz eden bu konuya ilişkin yazıyı dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.

İhalenin Feshi Davası Nedir?

İhalenin feshi davası, icra takibi kapsamında ihale sürecinde yapılan bir işlem veya eylemin hukuka aykırı biçimde gerçekleştirilmesi üzerine açılan bir davadır. İhalenin feshi davası, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 134 hükmünde açıklanmıştır. İcra müdürlüğü tarafından yapılacak ihale, ihale öncesi aşamadan en son aşamaya kadar Kanun hükümlerine uygun yapılmalıdır. 

Kanun hükümlerine uygun yapılmayan ihaleler için borçlu, alacaklı ve ilgili kişiler tarafından şikayet yoluyla dava açılabilir. İhalenin herhangi bir aşamasında yer alan usulsüzlerden ötürü ihalenin feshi davası açılabilecektir. Aşağıda İİK m.134 hükmü kapsamında, ihale aşamasındaki hangi durum ve koşulların usulsüzlüğe yol açabileceğine yahut nelerin bu süreçte yasak olduğuna dair detaylı izaha yer verilmiştir.

İhalenin Feshi Sebepleri

İhalenin feshi sebepleri, genel olarak dört kategoride ele alınabilir:

• İhaleye hazırlık sırasında yaşanan hukuka aykırı olaylar ve durumlar,
• İhale aşamasında yaşanan hukuka aykırı olaylar ve durumlar,
• İhaleye fesat karıştırılması,
• Kişinin taşınmaz ya da taşınır malın temel esasında hataya düşmesi ya da düşürülmesi.

Yukarıda yer alan başlıklar, Kanunda ihalenin feshi nedenleri olarak zikredilen durum ve olaylardır. Bunlara kendi içinde çeşitli durumlar örnek olarak belirtilebilir. İlgili fesih nedenlerinin uygulamada sıklıkla karşılaşılan birtakım temel örneklerine değinmekte fayda vardır.

İhaleye Hazırlık Sırasında Yaşanan Hukuka Aykırı Olaylar ve Durumlar

Bu durumlar aşağıdaki gibidir:

• Yapılacak olan satış ilanının ilgililere hiç tebliğ edilmemesi, usulüne aykırı biçimde tebliğ edilmesi veya ilgililerin vekili varken ilgililere tebliğ edilmesi,
• Taşınmazlara ait satış işleminde satışın ilan tarihi ile satışın yapılacağı tarih arasında 30 günden daha az bir sürenin olması,
• Satılacak mala ilişkin İcra Dairesi tarafından belirlenen kıymet takdirinin üzerinden 2 yıldan fazla zaman geçmiş olması,
• Belirlenen kıymet takdirine ilişkin yapılan itirazın incelemeye alınmadan reddedilmesi,
• İlgili zaman zarfında satış istenmemesinden ötürü haczin düşmüş olmasına veya icra dosyasında ilgili kişilerin işlem yapmamasından dolayı icra takibinin düşmüş olmasına rağmen ihalenin yapılması,
• Açık arttırma için gerekli şartnamenin zamanında hazırlanmamış olması ya da ilgililere incelemesi için gerekli zamanda tebliğ edilmemiş olması,
• Oluşabilecek diğer nedenler.

İhale Aşamasında Yaşanan Hukuka Aykırı Olaylar ve Durumlar

Bu durumlar aşağıdaki gibidir:

• İhalenin ilanda belirlenen takvime ve şekle ilişkin kurallara uygun olmadan yapılması,
• İhalenin gösterilen başlama ve bitme zamanlarına uyulmadan yapılması, 
• İhalenin ilanda belirtilen yerde yapılmayıp başka yerde yapılması,
• İhalede tellalın yer almaması,
• Tellalın üç defa bağırmadan ihaleye başlanması,
• Belirlenen kıymet takdirinin, muhammen bedelin %50’sinden az olması,
• İhalenin yetkisiz icra memuru tarafından yapılması,
• Oluşabilecek diğer nedenler.

İhaleye Fesat Karıştırılması

Bu durumlar aşağıdaki gibidir:

• İhaleye yapılacak katılımların engellenmesi,
• Taşınmaz ya da taşınır malın gerçek değerine satılmaması,
• İhalede dürüstlük kurallarına aykırı ya da etik dışı değerlere aykırı davranışlarda bulunulması,
• Oluşabilecek diğer nedenler.

Kişinin Taşınmaz ya da Taşınır Malın Temel Esasında Hataya Düşmesi ya da Düşürülmesi

Bu durumlar aşağıdaki gibidir:

• Taşınmazın yüz ölçümünün belirtilenden farklı olması,
• Taşınmazın imarına ilişkin esaslı hatalar,
• Oluşabilecek diğer nedenler. 

ÖNEMLİ: Yukarıda yer alan durum ve olaylar genel prensiplerle belirlenmiş noktalardır. İhale sürecinde, farklı birçok durum ve olay çerçevesinde ihalenin feshi talebinde bulunulabilir. Bu noktada ihalenin feshi talebini etkin bir hukuki zeminde ileri sürebilme adına; İstanbul ve çevresinde İstanbul icra avukatına, Ankara ve çevresinde ise Ankara icra avukatına danışmakta büyük fayda vardır.

İhalenin Feshi Dava Süreci ve Sonuçları

İhalenin feshi davası şikayet ile açılan bir davadır. Süresi içinde yapılan şikayet sonrası icra mahkemesi, talebi 20 gün içerisinde karara bağlamalıdır. Yargılama, basit yargılama usulü içinde duruşma yapılarak yürütülür. İcra mahkemesinin fesih konusuna ilişkin geniş bir tetkik ve sorgulama yapma yetkisi vardır. Yargılamanın nihayetinde verilecek karar da maddi anlamda kesin hüküm teşkil edecektir.

İcra müdürlüğü, ihalenin feshi şikayeti sonuçlanana kadar ihale bedelinin banka hesabına tedbir amaçlı olarak yatırılmasına karar verebilir. İhalenin feshi davası sonuçlanana kadar taşınmazın tescili yapılmaz.

Davanın Reddi Hâlinde

• İhale alıcısı, ilgili harç ve vergileri öder.
• İhale alıcısı, ihale bedelini alacaklıya öder.
• Taşınmaz alıcıya teslim edilir ve alıcı adına tescili için tapu müdürlüğüne yazı gönderilir.
• Taşınmazı kullanan bir kiracı ya da borçlu mevcut ise taşınmazdan çıkartılır.
• Fesih talebinde bulunan kişi, davanın reddedilmesi hâlinde ihale bedelinin %10’u oranında para cezasına çarptırılır. Verilen bu ceza ihale alacaklısına değil Hazineye gider.

Davanın Kabulü Hâlinde

• İhalenin feshine karar verilir.
• Mülkiyet ihale alacaklısına geçmişse mülkiyet hakkı geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılır. Tapuya yapılan tescil iptal olur ve mülkiyet borçluya geçer.
• İhale alacaklısının ödediği para iade edilir.
• Fesih kararının kesinleşmesiyle satış işleminin tekrarı istenirse yeni bir ihale için en baştan gerekli işlemler yapılır.
• Dava sürecinde ilgili mal ihale alacaklısında ise alacaklı, kullanım için yaptığı zorunlu masrafları davanın kabulü ile talep edebilir.
• TMK 1023 hükmü kapsamında ihale fesih kararından önce o mal üzerinde iyiniyetli üçüncü kişiler hak iddia etmiş ise hakları korunur.

İhalenin feshi davasının neticesinde verilecek karar, taraflara tebliğ edildikten sonra 10 günlük istinaf süresi mevcuttur. 10 gün içinde istinaf kanun yoluna götürülmeyen karar, kesinleşmiş olur.

ÖNEMLİ: İhalenin feshi davası, hızlı karar alınmasını gerektiren bir süreçtir. Süreç içerisinde ihale alacaklısı da ihalede usulsüzlük olduğunu iddia eden taraf da zarara uğrayabilir. Bu noktada herhangi bir mağduriyet yaşamamak adına, teknik bilgiye sahip bir avukata danışmakta fayda vardır.

İhalenin Feshi Davasını Kimler Açabilir?

İhalenin feshi davasını kimlerin açabileceği, İİK m.134/2 hükmünde açıklamıştır. İlgili hükme göre ihalenin feshi davasını açma imkanına sahip olan kişiler, aşağıda listeleme yöntemiyle sıralanmıştır.

• Satışı talep eden alacaklı,
• İhale konusu malın sahibi olan borçlu,
• Tapu sicilinde adı geçen ilgililer,
• İhaleye teklif vermek suretiyle katılanlar.

İhalenin Feshi Davası Kime Karşı Açılır?

İhalenin feshi davası şikayet yoluyla açılan bir davadır. Bu yüzden bu davalar, normal bir davacı-davalı ilişkisi içinde açılmayacaktır. Davalı taraf yoktur. İhalenin ilgili tarafları davaya çağrılır. Davaya çağrılan ilgililer savunmalarını yapar ve söz konusu dava görülür.

İhalenin Feshi Davası Devam Ederken Taşınmaz Kimde Olur?

Kural olarak ihale kesinleşmedikçe ihalede satılan taşınmaz ihale alacaklısına devredilmez. İhalenin feshi davasının açılması ihalenin kesinleşmesini yani sonuç doğurmasını durdurur. Ancak ihale alacaklısını korumaya yönelik bazı tedbirler alınabilir.

İhale alacaklısının talebi üzerine icra müdürünün kararı ile ihale konusu taşınmaz ihale alacaklısına kullandırılabilir. Ayrıca ihale konusu taşınmazda kiracı var ise kira bedellerinin icra dairesine yatırılmasına; ilgili taşınmazı kullanan biri var ise bilirkişinin belirlediği kullanım bedelinin icra dairesine yatırılmasına icra müdürünce karar verilebilir.

İhalenin Feshi Davası Dilekçe Örneği

(Yetkili İcra Mahkemesine Hitaben Yazılır)

İcra Dosya No: İcra takibi yapılan taşınmaz ya da taşınırın hangi icra müdürlüğünde olduğu ve dosya numarası yazılır. 

Şikayetçi: Davacının adı-soyadı, T.C kimlik numarası ve adresi yazılır.

Vekili: Şikayetçi vekilinin adı-soyadı ve adresi yazılır.

Dava Konusu: Davanın konusunun ne olduğu kısaca anlatılır. Bu dava için ihalenin feshi talebi gibi kısaca talebi de içeren bilgilere yer verilmelidir.  

Açıklamalar: Bu kısım dilekçenin önemli kısımlarından biridir. Burada talebin sebebi ve var olan olayın bütünü, tarihsel olarak uygun bir şekilde sıralanarak anlatılır. Burada söz konusu olabilecek eksik açıklamalar, talep kısmında belirtilenleri dayanaksız bırakabilir. Bu nedenle açıklamalar kısmı, üzerinde hassasiyetle durup dikkatli bir şekilde yazılması gereken bir kısımdır.

Hukuki Nedenler: Burada, açıklamalar kısmında yer alan noktaların mevzuatta yer alan kanuni karşılığı yazılır. Örneğin, ihalenin feshi davasında İİK 134 ve ilgili diğer mevzuat hükümleri yazılabilir.

Hukuki Deliller: Açıklamalar kısmında yer alan iddiaların dayandırıldığı deliller burada yer alır. Eğer şikayetçi tanık dinletmek istiyor ise burada ondan da bahsedilir. Talep ya da açıklamalar kısmında yer alan, şikayetçinin elde edemeyeceği ve mahkemeden toplanması için talepte bulunacağı deliller de burada belirtilir.

Sonuç ve Talep: Son kısım olan “Sonuç ve Talep” bölümünde dilekçe kısaca özetlenir. Ve son olarak taleplerin neler olduğu yazılır.

Şikayetçinin Adı-Soyadı

Şikayetçinin İmzası

ÖNEMLİ: Dava dilekçesi, birtakım prensiplere bağlı kalınarak hazırlanmalıdır. Yapılan basit bir hata nedeniyle süre kaybedilmesi veya davanın usulden reddedilmesi gündeme gelebilmektedir. Bu yüzden dilekçe hazırlarken, alanında uzman bir avukatın hukuki yardımını almakta fayda vardır.

İhalenin Feshi Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme

Takibe ve ihaleye konu İcra dairesinin bulunduğu yerdeki İcra Mahkemesi yetkili ve görevlidir. Ancak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluyla taşınmazın ihalede satılması konusuna ilişkin görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mahkemenin vereceği görevsizlik ve yetkisizlik kararları kesindir. 

İİK 134/7 hükmüne göre mahkemenin verdiği bu görevsizlik ya da yetkisizlik kararı sonrası dosya, masrafı karşılanmak üzere ilgilinin talebi üzerine ya da mahkemece görevli yahut yetkili mahkemeye gönderilir. 

İhalenin Feshi Davasında Süreler

Yukarıda bahsedildiği üzere ihale feshi davası, fesih nedeninin öğrenilmesinden itibaren 7 gün içerisinde şikayet yolu ile icra mahkemesine başvurmak suretiyle açılır. İİK 134/2 hükmü gereği ilgililer, fesih nedenini en geç ihale günü öğrenmiş olarak kabul edilir. 

İİK 134/7 hükmünde bazı istisnai durumlara yer vermiştir. Bu durumlarda fesih süresi, ihale tarihinden sonra fesih nedeninin öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Fesih nedenini öğrenme tarihinden itibaren 7 gün içinde şikayet yolu ile dava açılır. Bu nedenler aşağıda listeleme yoluyla belirtilmiştir.

• İlgililere yapılması gereken tebliğin yapılmaması durumunda,
• Satılan malda esaslı bir hatanın varlığı hâlinde,
• İhaleye fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi durumunda.

İstisnai durumlar da dahil olmak üzere her hâlükârda ihale tarihinin üzerinden 1 yıl geçmesi hâlinde artık ihalenin feshi talebinde bulunulamayacaktır.  

İhalenin Feshi Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazımızda icra hukukunda önemli bir dava türü olan ihalenin feshi davası ile ilgili önem arz eden temel konulara değindik. Görüldüğü üzere ihalenin feshi, kanunda yer alan kişilerin şikayeti ile İcra Mahkemesinden talep edilebilir. Mahkemenin kararı sonrası birçok sonuç doğmaktadır.

Bu dava her aşamada usule ilişkin işlemler gerektiren ve ispat açısından önem arz eden bir davadır. Bu davanın sonucunun kesinleşmesi ile yapılacak başka bir işlem kalmamaktadır. Bu yüzden ihalenin feshine ilişkin hukuki sorunlarda, merak konusu olan hususları alanında uzman avukata sormakta fayda vardır.