Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı

Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı

(8 Dakika Ortalama Okuma Süresi)

Uygulamada çeşitli nedenlerle haksız inşaat (başkasının arazisine inşaat yapma) ve taşkın yapı (arazi sınırının aşımı) gibi olaylar sıkça görülür. Bu tür durumlar için mevzuatta ayrıntılı düzenlemeler yer almakla birlikte yargılama bakımından oturmuş bir düzen mevcuttur.

Yazımızda haksız inşaat (haksız yapı) ve taşkın yapı ile ilgili bilinmesi gereken önemli ayrıntılara ve en çok sorulan soruların cevaplarına yer verdik. Taşınmaz ile ilgili hukuki meseleler oldukça önemli sonuçlar doğurur. Bu nedenle yazımızı dikkatli okumanızı öneririz.

Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Nedir?

Bir taşınmaz üzerinde bir yapı inşa edildiği zaman genellikle arazi sahibi, malzeme sahibi ve inşaatı yapan kişi arasında hukuki anlaşma mevcut olur. Ancak kimi durumda bu inşaatın yapılması anlaşma olmaksızın gerçekleşir. Bu durumda haksız yapı (haksız inşaat söz konusu olur.

Haksız inşaat;

  • Başkasının malzemesi ile kendi arazisi üzerinde inşaat yapmayı
  • Kendi malzemesi ile başkasının arazisi üzerinde inşaat yapmayı
  • Başkasının malzemesi ile başkasının arazisi üzerinde inşaat yapmayı

kapsıyor olabilir.

Taşkın yapı olayında ise komşu iki arazi söz konusudur. Bu arazilerden biri üzerinde yapılan yapı kendi sınırlarını aşarak diğer araziyi ihlal ediyordur. Bu durumda hak ihlalinin niteliği taşkın yapı olur ve buna ilişkin hükümler uygulanır.

Peki yapı nedir? Yapı dediğimiz zaman yalnızca bir bina inşaatı anlaşılmamalıdır. Bir ağacın sarkan dalı, yeraltından geçirilen bir su tesisatı, çardak, balkon, çatı, elektrik tesisatı vs. her türlü unsur yapı olarak değerlendirilir. Yeter ki kalıcı olma niyeti taşısın.

Haksız yapı ve taşkın yapı ile ilgili hukuki düzenlemeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 722 – 725 düzenlemeleri arasında yer almıştır. Aşağıda hem taşkın yapı hem de haksız inşaat halinde ne gibi sonuçların doğacağını, tarafların karşılıklı haklarının neler olduğunu vs. kanuna ve uygulamadaki işleyişe göre değerlendirdik.

Taşkın Yapının Sonuçları

Bir arazideki yapı kural olarak o arazinin malikine ait olur. Ancak bu kuralın istisnaları vardır. Bunlar; üst hakkı, muhdesat, mecra ve taşkın yapıdır. Taşkın yapı haricindekilerin ayrıntılarına burada girmiyoruz.

Taşkın yapı, yukarıda tanımladığımız üzere, bir arazi üzerindeki yapının sınırı aşarak komşu araziyi ihlal etmesi anlamına geliyor. Peki böyle bir ihtimalde ne olacak? Şöyle ki;

Üst hakkı irtifakı dışında hiçbir irtifak hakkı bir yapının sınır aşmasına izin vermez. Üst hakkı, bir arazinin altında veya üzerinde yapı yapma hakkı tanıyan bir irtifak hakkıdır. Yani bir yapının kendi sınırını aşarak komşu araziyi ihlal etmesi hukuka aykırıdır. Böyle bir durumda ikili değerlendirme yapılır:

  • O arazi üzerinde yapının taşmasına izin verilen bir irtifak hakkı zaten vardır
  • O arazi üzerinde yapının taşmasına izin verilen bir irtifak hakkı yoktur

Malik, Yapının Kendi Arazisine Taşmasına İzin Vermeyi Taahhüt Etmişse

Taşma, toprağa bağlı bir yapının taşması şeklindeyse, bu irtifakın üst hakkı olması lazımdır. Bunun dışındaki irtifaklar taşkın yapı kurumunun işletilmesi için yeterli olmaz. Balkonun bitişikteki araziye taşması inşaat yapma anlamına gelmez.

İrtifak kurma vaadi noterde yapılabilir. Ancak irtifak henüz kurulmuş olmaz. Ancak bu işlem gerçekleştiğinde irtifak kurulmasını sağlamak için TMK madde 725/1 işletilebilir ve taşkın yapı kurumu gereğince; eğer irtifak hakkı sahipliği varsa ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Bütünleyici parçası, onun kapsamı içinde olması anlamına gelir. Taşan kısım, hangi yapıdan taşmışsa onun bütünleyici parçası olur. Yani sınırı aşma hukuka uygun olur ve taşan kısım asıl bağlı olduğu mala dahil sayılır. Ondan hariç satılamaz, satışa vs. işlemlere otomatik olarak katılır.

Dolayısıyla bir irtifak hakkı varsa sıkıntı yok. Peki sınırdaş arazi sahipleri arasında bir irtifak hakkı yoksa ne olacak? Şöyle ki:

Malikin Önceden Verdiği bir Taahhüt Yoksa (Hiç İrtifak Hakkı Yoksa)

TMK 725/2 hükmüne göre, böyle bir irtifak hakkı söz konusu değilse, zarar gören malik taşmadan haberi olduğu andan itibaren on beş günlük süre içerisinde itiraz etmez ve aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterirse, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için kendi lehine irtifak hakkı kurulmasını yahut bu taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Genelde taşınmazın sınırları kroki ile belirlenir. Bu krokiyi belirlemeden yapılan yapılarda bu taşma tehlikesi söz konusu olur. TMK 725/2’de 2 ayrı hak öngörülmüştür. Bunlar ‘irtifak hakkı tanınması’ veya ‘mülkiyetin tanınmasıdır’. Şartları ise şu şekildedir:

İrtifak veya Mülkiyet Talep Etme Şartları
1. Taşma olabileceği, irtifak tanınabileceği şeklinde hiçbir taahhüt veya önceden kurulmuş bir irtifak olmamalıdır.
2.  İnşaatı yapan iyiniyetli olmalı, inşaatın taştığını bilmemeli veya özen gösterseydi dahi bilebilecek durumda olmamalıdır.
3. Arazi maliki yapının arazisine taştığını öğrenmesinden itibaren 15 gün içinde itiraz etmemiş olmalıdır.
4.  Durum ve koşulların yapının kalmasını haklı göstermesi gerekir. Eğer verilecek zarar çok fazla ise taşkın yapı hükümleri uygulanmaz.

Bu saydığımız şartlar, taşkın yapı malikinin, taşılan arazi malikinden talep edeceği irtifak kurulması yahut o kısmın mülkiyetinin uygun bir bedel karşılığında kendisine geçirilmesi koşullarıdır. Bu koşulların tamamı aynı anda bulunmalıdır.

Yani bu şartlar varsa arazi maliki taşma olayına katlanmakla yükümlüdür. Eğer bu şartlar yerine getirilmemişse, sözgelimi taşkın yapıyı yapan kişi iyiniyetli değilse, 15 gün geçmesine rağmen her zaman el atmanın önlenmesi davası açılarak bu taşkın yapının doğurduğu zararın tazmini istenebilir. Ayrıntılarına aşağıda değineceğiz.

İrtifak hakkı tanınması, eğer durum ve koşullar haklı gösteriyorsa, bir üst hakkı olarak karşımıza çıkar. Arazinin mülkiyetinin devredilmesi de istenebilir.

Öncelikle anlaşma hangisinde sağlanıyorsa (irtifak – mülkiyet) onun üzerinde kurulur. Anlaşma olmazsa dürüstlük kuralına göre o taşma irtifaka mı hak veriyor yoksa mülkiyetin devrine mi hak veriyor durum ve koşullara göre karar verilir.

Arazi maliki taşmaya katlanmakla yükümlü ise, taşkın yapı maliki uygun bir bedel karşılığında taşılan yer üzerinde bir irtifak hakkı kurulmasını veya o kısmın mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep edebilir. Bu halde taşkın yapı maliki yenilik doğuran bir hakka sahiptir.

Bu hakkını talep ile kullanınca arazi maliki ile aralarında bir borç ilişkisi (kanun gereği) doğar ve arazi maliki taşkın yapı malikine bir irtifak hakkı kurmak veya taşılan arazi kısmının mülkiyetini devretmek hususunda seçimlik bir borç altına girer. Buna karşılık yapı maliki de uygun bir bedel ödemek borcu altındadır. Bu borcun ifa edilmemesi ve mahkemeye taşınmasını aşağıda taşkın yapı davası kısımda izah edeceğiz.

Taşkın yapı yüzünden taşılan kısımdan arazi maliki hiçbir yarar sağlamayacaksa hakim mülkiyetin devrine karar vermelidir. Mahkemenin kararı ile taşan kısmın mülkiyeti yapı malikine geçmektedir. Mülkiyetin devrinin arazinin yapısına uygun olması lazımdır.

ÖNEMLİ: Eğer söz konusu yapının tamamı komşu arazi üzerinde yapılmışsa bu sefer taşkın yapı değil haksız yapı söz konusu olur. Yani taşkın yapı söz konusu olabilmesi için o yapının kişinin kendi arazi içerisinde başlaması ve bir kısmının komşu araziye taşması gerekir. Ne kadarının taşacağının bir önemi bulunmaz.

Peki arazi maliki taşan kısma her zaman katlanmak zorunda mıdır? İtiraz hakkı yok mudur? Yukarıda da belirttiğimiz üzere 15 günlük süre içerisinde itiraz hakkı vardır. Bu itirazın ne şekilde olacağına da aşağıda taşkın yapı davası kısmında yer verdik.

Burada belirtmemiz gerekir ki bu davalar önemi dolayısıyla neredeyse hata kabul etmez davalardır. Bu nedenle muhakkak tecrübeli gayrimenkul avukatları ile birlikte çalışmak gerekir.

Haksız Yapının Sonuçları

Haksız yapı yani haksız inşaata ilişkin hususlar da TMK madde 722 – 724 arasında yer almaktadır. Yukarıda da belirttiğimiz üzere burada üç ihtimal vardır:

  • Başkasının malzemesi ile kendi arazisine inşaat yapma
  • Başkasının arazisine kendi malzemesi ile inşaat yapma
  • Başkasın malzemesi ile başkasının arazisine malzeme yapma

Bu ihtimallerde kimin ne gibi hak ve yetkilere sahip olduğuna aşağıda değindik. Ancak bunu bir tablo ile gösterecek olursak:

Haksız Yapı Sonuçları
Başkasının malzemesi ile kendi arazisine inşaat yapma Malzemenin sökülüp verilmesi, tazminat borcu, mülkiyetin geçirilmesi
Başkasının arazisine kendi malzemesi ile inşaat yapma Malzemenin sökülüp kaldırılması, tazminat talebi, mülkiyetin geçirilmesi
Başkasın malzemesi ile başkasının arazisine malzeme yapma Malzeme – arazi maliki veya yapıyı yapan, somut olaya göre bazı haklar talep edebilir.

Haksız Yapıyı Arazi Malikinin (Başkasına Ait Malzeme ile) Yapmış Olması Hali

Arazi maliki, malzeme malikinin malzemeleriyle kendi arazisine haksız yapı yaparsa bu durumda malzeme malikinin başvurabileceği haklar nelerdir? Şöyle ki:

MK m. 722 kapsamında malzemenin sökülüp geri verilmesi: 

Bir kişi kendi arazisindeki yapıda başkasına ait malzemeyi kullanırsa, bu malzeme (ve yapı) artık arazinin bütünleyici parçası olur. Yani ondan ayrı satılamaz, o araziye dahi olur. Ancak, sahibinin rızası alınmadan kullanılan malzemeyi sökmek aşırı bir zarar doğuracak ise, malzeme sahibi, masrafları haksız yapıyı yaptıran kişiye ait olacak şekilde bunların sökülerek kendisine iade edilmesini isteyebilir.

Şartları ise şu şekildedir:

Malzemenin Sökülmesi Şartları
1. İnşaat malzeme malikinin açık veya örtülü rızası olmadan yapılmış olmalıdır.
2.  Malzemenin sökülerek kaldırılması aşırı zarara yol açmamalıdır.
3. Yapı yerinde kalsaydı bunun arazi malikine vereceği fayda malzemenin geri verilmesindeki faydayı aşmamalıdır.
4. Talep gereklidir.

Burada her türlü masraf izinsiz kullanan arazi malikine ait olur. Bu talep haksız yapıyı yapmış olan arazi malikine veya külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Peki malzeme sökülemiyorsa ne olur? Şöyle ki:

MK m. 723 kapsamında tazminat talep edilmesi:

TMK m. 723 kapsamında, malzemenin sökülerek alınması söz konusu olmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir miktar tazminat ödeme yükümlülüğü altına girebilir Haksız yapıyı yapan arazi maliki eğer kötüniyetli ise; hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının karşılanmasına dahi karar verebilir.

Haksız Yapı Tazminatı Şartları
1. Tazminat talebi için öncelikle talep gereklidir.
2.  Tazminatın miktarı iyiniyetli olup olmamaya göre değişir.
3. Malzeme maliki söküp geri alma talebinde bulunmamış veya talebi reddedilmiş olmalıdır.

Bu durumda malzemenin sökülerek geri verilmesi talep edilmemiş olmalı veya bu talep reddedilmiş olmalıdır. Malzeme maliki hem malzemeyi hem malzemenin bedelini talep edemez. Ödenmesi gereken tazminat miktarı arazi malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre farklılık arzeder.

İyiniyetli ise uygun bir tazminat ödeme yükümlüğü doğarken iyiniyetli değilse hakim malzeme malikinin zararının tamamının tazmin edilmesine hükmedebilir. Arazi malikinin iyi niyetli olmaması halinde tazminat, malzeme bedelinin üstüne de çıkabilir ama taşınmazın arazi malikine sağladığı objektif değer faydasını aşamaz

Arazi malikinin malzemenin başkasına ait olduğunu bilmemesi ve bilmesinin gerekmemesi ya da bunu bilmekle birlikte malzeme malikinin rızasının olması ya da rızasının olduğunu düşünmekte haklı olması iyiniyetli olduğu anlamına gelir.

Eğer arazi maliki için iyiniyet söz konusu ise o zaman tazminat bakımından sebepsiz zenginleşme hükümleri geçerli olacaktır. İyiniyet söz konusu değilse haksız fiil hükümleri  yürüyecektir.

TMK m. 724 kapsamında malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi yönündeki talebi:

TMK m. 724 hükmüne göre, haksız inşaatın değeri açık bir şekilde arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında haksız inşaatın ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Buradaki şartları da şu şekilde sıralayabiliriz:

Mülkiyetin Devri Şartları
1. Mülkiyetin malzeme malikine verilmesi için öncelikle talep gereklidir.
2. Malzeme malikinin taşınmazın mülkiyetini isteyebilmesi için iyiniyetli olması gerekir.
3. Tamamı istenebileceği gibi bir kısmı da istenebilir (eğer bölünebilirse). Bunun için kalan kısmın arazi malikine bir anlamı olmalıdır.
4. Malzeme maliki söküp geri alma veya tazminat talebinde bulunmamış veya talebi reddedilmiş olmalıdır.

Bu şartların söz konusu olması durumunda malzeme maliki, haksız inşaatın ve arazinin tamamının veya belirli bir parçasının mülkiyetinin uygun bir bedel karşılığında kendisine verilmesini talep edebilir. Bu uygun bedelin belirlenmesi için hakim tarafların iyiniyetlerine, arazinin ve haksız inşaatın yapının değerine, malzemenin değerine bakar.

Haksız Yapıyı Malzeme Malikinin Yapmış Olması Hali

Bu halde bir kişinin kendine ait malzeme ile başkasının taşınmazına haksız yapı yapması söz konusudur. Peki bu durumda arazi malikinin hakları nelerdir?

TMK m. 722/3 kapsamında arazi malikinin malzemenin sökülerek kaldırılması talebi:

TMK m. 722/3’e göre, aynı şartlar altında arazinin maliki de, rızası alınmadan yapılan haksız yapıda kullanılan malzemenin, masrafları haksız inşaatı yaptıran kişiye ait olacak şekilde sökülüp kaldırılmasını talep etme hakkına sahiptir. Peki neydi bu şartlar:

Yapı arazi malikinin rızası olmadan yapılmış olmalıdır. Malzemenin sökülüp alınması aşırı zarar doğurmamalıdır. Malzemenin sökülüp kaldırılmasıyla malzemede ve taşınmazda meydana gelecek değer noksanı, arazi malikinin elde edeceği menfaate kıyasla daha fazla ise zarar aşırıdır.

TMK m. 723 kapsamında tazminat talebi:

TMK m. 723’e göre malzeme sökülmezse, arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir miktar tazminat ödeme yükümlülüğü altına girebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi kötüniyetliyse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

Arazi malikinin malzemenin sökülerek kaldırılmasını talep etmemiş olması veya bu talebin şartlar oluşmadığı için reddedilmiş olması halinde, malzeme maliki arazi malikinden tazminat talep etme hakkına sahiptir.

Malzeme maliki iyiniyetli ise yani arazinin başkasına ait olduğunu bilmiyorsa ve bilmesi gerekmiyorsa ya da arazi malikinin rızası varsa yahut arazi malikinin rızası olduğunu düşünmekte haklı ise iyiniyetlidir. Bu durumda malzeme maliki uygun bir tazminat isteyebilir. Hem malzemenin parasını hem de emeğini isteyebilir.

Arazi maliki iyiniyetli değilse haksız yapının yapıldığını gördüğüne rağmen bir şey dememişse hakim, malzeme malikinin bütün zararlarının tazminine hükmedebilir. Çünkü bu durumda rıza vardır.

TMK m. 724 kapsamında arazinin mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesi talebi:

TMK m. 724 hükmüne göre, haksız yapının değeri açık bir şekilde arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir miktar karşılığında haksız yapının ve arazinin tamamının veya bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine devredilmesini talep edebilir.

Malzeme maliki arazi sahibinin rızasının olduğunu düşünerek haksız inşaatı yapmış olabilir ya da kötüniyetli olarak da yapmış olabilir. Bu talebi hem arazi maliki hem de malzeme maliki yönetebilir. Talep eden taraf iyiniyetli olmalıdır. Arazi malikine uygun bir tazminat vermelidir.

Malzemenin sökülerek kaldırılması talep edilmemiş veya şartları oluşmamış olmalıdır. Tazminat da talep edilmemiş olmalıdır. Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla olmalıdır.

Burada ifade edilen şartlar yerine getirilmiş ise yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin uygun bir bedel karşılığında malzeme malikine verilmesi talep edilebilir.

Haksız Yapının Başkasının Malzemesi ile Bir Başkasının Arazisine Yapılması

Bu durumda arazi sahibinin ve malzeme malikinin mülkiyet hakları ihlal edilmektedir. Aynı zamanda haksız inşaatı yapan üçüncü kişinin de emeği söz konusudur yapı üzerinde. Peki böyle bir durumda ne olacak? Hem arazi malikinin, hem maleme malikinin hem de yapıyı yapanın haklarını sıralamadan önce bir tablo ile gösterecek olursak:

Haksız İnşaatı Üçüncü Kişinin Yapması
Arazi Malikinin Hakları Giderleri yapıyı yapana ait olmak üzere malzemenin sökülüp yapının kaldırılması, bunun olmaması halinde tazminat
Malzeme Makikinin Hakları Giderleri yapıyı yapana ait olmak üzere malzemenin sökülüp yapının kaldırılması, tazminat veya mülkiyet devri
Üçüncü Kişinin Hakları Arazi malikine vekalet veya vekaletsiz iş görme kurallarına göre başvurabilir, malzeme malikine başvuramaz

Arazi malikinin hakları:

Giderleri yapıyı yapana ait olmak üzere malzemenin sökülüp yapının kaldırılması hakkı söz konusudur. Bunun için, arazi malikinin rızası olmalıdır. Malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı zarara yol açmamalıdır. Haksız inşaat malzeme malikinin rızası ile yapılmışsa yapının kaldırılması masrafları malzeme malikinden talep edilebilir.

Haksız yapının kaldırılmadığı hallerde arazi maliki zararını vekaletsiz iş görme veya haksız fiil kurallarına göre haksız yapıyı yapana tazmin ettirebilir.

Malzeme malikinin hakları:

Malzemenin sökülüp kaldırılması hakkı söz konusudur. Bunun için malzemenin kullanılmasına rıza gösterilmemiş olmalı, yapının kaldırılması aşırı zarara yol açmayacak olmalıdır.

Haksız yapı arazi malikinin rızası ile yapılmışsa 723 (tazminat) ve 724 (mülkiyetin devri) hükümlerinde yer alan haklar söz konusu olur. Malzeme maliki ya tazminat isteyebilecek ya da taşınmazın kendisine geçirilmesini isteyebilecektir.

Malzeme maliki arazi malikinin rızası yoksa sebepsiz zenginleşme kurallarına göre tazminat talep edebilir. Malzeme maliki inşaatı yapana karşı ise, haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme kurallarına göre talepte bulunabilir. Zararını bir taraftan tazmin etmiş ise artık diğer bir tarafa başvurması mümkün değildir.

Haksız Yapıyı yapanın hakları:

Arazi malikinin rızası varsa, arazi malikine vekalet hükümleri kapsamında başvurabilir. Arazi malikinin rızası yoksa vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanabilir. Malzeme malikinden ise hiçbir şey isteyemez.

Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Davası

Taşkın yapıda yukarıda saydığımız şartlar oluşmuşsa irtifak kurulması veya mülkiyet devri yönünde bir borç doğar dedik. Arazi maliki borcu ifa etmezse yapı malikinin açacağı dava üzerine hakim takdir hakkını kullanarak tayin edeceği bedel karşılığında ya irtifak hakkı kurulmasına ya da mülkiyetin devrine karar verir.

Haksız yapı maliki talepte bulunmadan dava açarsa dava masrafları kendisine ait olur. Talepte bulunmalı, noter kanalı ile ihtar çekmeli ki dava masrafları arazi malikine ait olsun.

Zamanaşımı Süresi: Yukarıda taşkın yapıya 15 gün içinde itiraz edilebileceğine değindik. Bu 15 günlük süre, inşaatı yapanın iyiniyetli olması halinde geçerlidir. Eğer bu ve diğer şartlar sağlanmamışsa 15 günlük süre geçmesine rağmen itiraz edilebilir.

Bu itiraz aslında hukuken el atmanın önlenmesi davası niteliğindedir. Bu şekilde kişi kendi arazini ihlal eden sınırdaşına karşı haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir, tazminat ve ecrimisil talep edebilir.

Burada taşkın yapının yıkılması dahi söz konusu olabilir. Bunlar tamamen somut olayın şartlarına bağlıdır. Bununla ilgili olarak ‘el atmanın önlenmesi davası’ başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Benzer şekilde yukarıda bahsettiğimiz haksız yapı (haksız inşaat) ile ilgili talepler de dava yolu ile talep edilecektir. İhkak-ı hak (yani kişinin kafasına göre kendi hakkını kendi almaya çalışması) kişiyi haklı iken haksız konuma düşürür.

Davacı ve Davalı: Davayı yukarıda hak sahibi olarak gösterdiğimiz (malzeme maliki, arazi maliki, üçüncü kişi, arazisine yapı taşan kişi, taşkın yapının sahibi) kişilerden birisi açar. Bu tamamen somut olaya göre kimin hak sahibi olduğuna bağlıdır. Gene davalı da yukarıda saydıklarımızdan birisi olur.

Hisseli Tapu Söz Konusu ise:  Hisseli tapularda (paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti) bu davayı paydaşlardan yalnızca birisi açabilir. Bununla ilgili olarak ‘hisseli tapu’ ve ‘miras paylaşımı’ başlıklı yazılarımızı okuyabilirsiniz.

Dava Dilekçesi: Yukarıda bahsettiğimiz her dava kendine has öneme ve özelliklere sahiptir. Bu nedenle dava dilekçelerine ve cevap dilekçelerine büyük önem verilmelidir. Çünkü her ne kadar duruşma veya bilirkişi incelemesi olsa da yargılama büyük oranda dilekçeler üzerinden yürür.

ÖNEMLİ: Burada en önem verilmesi gereken husus bu dilekçelerin internette veya arzuhalcilerde yer alan taslak metinler, söz gelimi ‘haksız yapı dava dilekçesi’ ‘taşkın yapı dava dilekçesi’ gibi hukuki hatalarla dolu ve güncel mevzuattan uzak metinlerin boşlukları doldurularak hazırlanmaması gerektiğidir. Bu konuda muhakkak avukat yardımı alınmalıdır.

Bilirkişi İncelemesi: Gayrimenkul davalarında bilirkişi incelemesi neredeyse her zaman yapılır. Bu inceleme öncesinde de gerekli hukuki zemin oluşturulmalıdır. Bunun için somut olayın kanuna ve mahkeme uygulamasına göre önceden değerlendirilmesi önemlidir.

Dava Süresi: Bu davaların ne kadar süreceği tamamen belirsizdir. Çünkü taşkın veya haksız yapının durumu, arazinin, malikin, malzeme malikinin, komşu malikin, paydaşların, arazinin hukuki statüsünün, mahkemenin, adli takvimin vs. bir çok durumun dava süresine olumlu veya olumsuz etkisi olabilir.

6 ay süren bir dava ile karşılaşılabileceği gibi 3 yıl süren bir dava bile söz konusu olabilir. Ayrıca önemle belirtmemiz gerekir ki bu davanın avukat yardımı ile takip edilmesi zamansal olarak her zaman olumlu sonuç doğurur.

Bu Süreçte Nelere Dikkat Edilmelidir?

Yukarıda haksız inşaat ve taşkın yapı hallerinde ne gibi hukuki sonuçlar doğacağından bahsettik. Belirtmemiz gerekir ki konu çoğu zaman burada anlattıklarımızdan ibaret olmaz.

Somut olay içerisinde çözülmesi gereken veya hesaba katılması gereken başkaca hukuki meseleler olabilir.

Tüm bunların bütüncül olarak bir ön değerlendirmeye tabi tutulup ihtimallere göre hukuki strateji belirlenmesi gerekir. Bu nedenle gayrimenkul avukatı yardımı almak büyük önem taşır. Bu konunun detayları için ‘gayrimenkul avukatı’ başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Bu makale faydalı mıydı?