Türkiye’de Gayrimenkul Alarak İkamet İzni

Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni, yabancıların Türkiye’de konut niteliğinde taşınmaz satın alarak başvurabileceği kısa dönem ikamet izni türlerinden biridir. Bu ikamet izni, e-ikamet web sitesi üzerinden randevu alınması ve randevu gününde İl Göç İdaresine başvurulmasıyla alınır. Başvuru reddedilirse, ret kararına karşı, yetkili mercilere itiraz edebilir veya iptal davası açabilir.

Türkiye’de Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Nedir?

Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni, yabancıların Türkiye’de konut niteliğinde bir taşınmaz alarak elde edebileceği kısa dönem ikamet izni türüdür. Bu ikamet iznine sahip olabilmek için konutun değeri büyükşehirlerde 75.000 USD, diğer şehirlerde ise 50.000 USD değerinde olmalıdır.

Ev Alarak İkamet İzni Alma Şartları

Ev alarak ikamet izni alma şartları; kısa dönem ikamet izni gerekliliklerinin ve satın alınacak gayrimenkulün taşıması gereken niteliklerin karşılanmasıdır.

Ev alarak ikamet izni alma şartları şunlardır:

• Satın alınacak taşınmazın mutlaka konut niteliğinde olması ve tapu kütüğünde konut olarak belirlenmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla; dükkan, arsa, depo vb. statüsünde bir taşınmaz olmamalıdır,
• Satın alınacak konutun; büyükşehirlerde en az 75.000 USD değerinde, diğer şehirlerde ise en az 50.000 USD değerinde olması gerekmektedir,
• Yabancıya yapılacak satım işlemlerinde expertiz zorunluluğu bulunduğundan, satın alınacak evin sahibi, web tapu internet sitesi üzerinden expertiz talebinde bulunmalıdır. Expertiz raporu neticesinde evin değerinin büyükşehirlerde 75.000 USD’nin üzerinde, küçük şehirlerde 50.000 USD’nin üzerinde çıkması gerekmektedir,
• Satın alınan konutun bedeline karşılık gelecek olan yabancı para cinsinden dövizin, herhangi bir banka aracılığıyla öncelikle Merkez Bankasına satıp, elde edilen paranın, konutu satan kişi banka hesabına yatırılması gerekir,
• Satın alınacak konutun, bulunduğu mahallede yabancı bulunma sayısı/kotasını kontrol edilmelidir. Zira, satın alınacak konutun bulunduğu mahallede yabancı kotası dolmuşsa, konut satın alınmamalıdır,
• Satın alınan konutun bedelini, ev sahibine banka aracılığıyla ödenmesi gerekmektedir. Bu noktada nakit ödemenin veya buna benzer sair ödeme yollarının kabul edilmediği bilinmelidir, (Bu işlemlere dair banka dekontları, ilgili  tapu müdürlüğüne verilecektir.)
• Eş ve çocuklar için de ikamet izni alınması isteniyorsa, tapuda bu kimselerin de ismine yer verilmesi gerekmektedir.

Sayılan bu şartlar gayrimenkulün taşınması gereken temel nitelikler ve işlemlerin nasıl yapılacağı hususlarına ilişkindir. Ancak, gayrimenkul alarak ikamet izni, kısa dönem ikamet izninin bir türüdür. Dolayısıyla yukarıda sayılan şartların yanında, kısa dönem ikamet izninin alınması için gereken şartların da karşılanması gerekir. Kısa dönem ikamet izninin genel şartlarına erişmek için “kısa dönem ikamet izni” yazımızı inceleyebilirsiniz. 

75.000 USD/ 50.000 USD Kıymetinde Bir Taşınmazın Satın Alınması Şartı

Gayrimenkul (ev) alarak ikamet izni alınabilmesi için gayrimenkul (ev) değerinin, büyükşehirlerde en az 75.000 USD değerinde, diğer şehirlerde ise en az 50.000 USD değerinde olması gerekir.

Taşınmazın değeri, taşınmazı satan kişi tarafından Webtapu internet sitesi üzerinden expertiz raporu talep edilerek belirlenir. Bu halde resmi olarak, konutun değeri belirlenmiş olur.

Taşınmazın Değer Tespiti İşlemi 

Ev sahibinin web tapu üzerinden değerleme başvurusu ile taşınmazın değer tespit işlemi yapılır. Bu işlemi mutlaka ev sahibi yani evi satacak olan kişi yapmalıdır.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Nasıl Alınır?

Gayrimenkul alarak ikamet izni, büyükşehirlerde 75.000 USD ve üstü, diğer illerde ise 50.000 USD ve üstü değerinde ev alınarak ikamet iznine başvurulmasıyla alınır. Başvurular ve randevu alma işlemi, e-ikamet web sitesi üzerinden yapılır.

E-ikamet web sitesinden başvuru yaptıktan sonra yabancıya bir randevu tarihi verilir. Randevu tarihinde yabancı, gerekli belgelerle birlikte İl Göç İdaresine gidip başvurusunu tamamlar. Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni alabilmek için gerekli belgeler yazının devamında anlatılmıştır.

Tüm ikamet izinleri için ayrıntılı bilgilerin yer aldığı ve ikamet izinlerinin alınma süreçlerinin incelendiği “oturma izni (ikamet izni) nasıl alınır?” yazımızı inceleyerek konu hakkında daha fazla bilgi sahibi olabilirsiniz.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Kimlere Verilir?

Gayrimenkul alarak ikamet izni; konutu satın alan kişiye ve bunun yanında söz konusu konut üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti varsa aile üyelerine de verilir. Ancak aile üyelerinin de ikamet izni alabilmesi için tapuda aile üyelerinin de ismi gözükmelidir.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Almak İçin Gerekli Belgeler

Gayrimenkul (ev) alarak ikamet izni almak için gerekli belgeler şunlardır: 

• İkamet izni başvuru formu, (e-ikamet sisteminden)
• Ekspertiz raporu, (Konutun asgari değerde olduğunu tespit eden rapor)
• Konutun tapu senedinin fotokopisi,
• Gelir beyanı, (geçime yeterli geliri gösteren belge)
• İkamet izni harcı ve kart bedelinin ödendiğine dair makbuz ve dekontlar,
• Geçerli sağlık sigortası poliçesi,
• 4 adet biyometrik fotoğraf,
• Pasaport veya pasaport yerine geçen belgenin aslı ve fotokopisi, (en az 1 yıl geçerli ve güncel)
• Adres kayıt sistemine kayıtlı olduğunu gösteren belge
• Tapu devam belgesi (Tapudan alınacak)
• Numarataj’dır.

Yabancı kişiler, taşınmaz satın alımları için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında şu belgeleri de yanında bulundurmalıdır:

• Kimlik belgelerini veya pasaportlarını,
• Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini,
• Yurt dışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.

DİKKAT: Yabancı dildeki belgelerin noter onaylı tercümesinin sunulması gereklidir. Eğer bu belgeler resmi belge ise, bunların yabancının vatandaşı olduğu ülkedeki Türk konsolosluğu tarafından onaylanması veya yetkili mercilerce apostil şerhi düşülmüş olması gerekmektedir.

Türkiye’de Gayrimenkulü Bulunan Yabancılara İkamet İzni Kaç Yıllık Verilir?

Türkiye’de gayrimenkulü bulunan yabancılara her defasında en fazla 1 yıllık ikamet izni verilir. Bu izin, konut bir başkasına devredilmediği sürece, sayısız defa uzatılabilir.

Gayrimenkulü bulunan yabancılara verilecek ikamet izninin süresi hakkında; 6458 Sayılı Kanun bu iznin en fazla 2 yıllık verilebileceği öngörülmüş, 6458 Sayılı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’te ise en fazla 1 yıllık verilebileceği öngörülmüştür. Uygulamada idari kurumun, genelde en fazla 1 yıllık ikamet izni verdiği görülmektedir.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Ne Kadar Sürede Çıkar?

Gayrimenkul alarak ikamet izni; başvurunun tamamlanmasından itibaren, yaklaşık 1 ila 1.5 ay içinde çıkar.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Avukatlık Ücret ve Masrafları

Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni alma masrafları 2023 yılında yaklaşık olarak, 2000 lira noter, 3000 lira sağlık sigortası ve 3000 lira ikamet harcı olmak üzere 8000 TL‘dir.

İkamet İçin Alınan Gayrimenkul Satılabilir veya Kiralanabilir mi?

İkamet izni için alınan gayrimenkulün satılması veya kiralanması mümkündür. Ancak, bu ikamet iznini alabilmek için gayrimenkulde oturmak da şart olduğundan gayrimenkulün kiralanmaması da gerekir. Dolayısıyla gayrimenkulün satılması, kiralanması veya başka şekilde elden çıkarılması tespiti halinde ikamet izni iptal edilir.  

Ortak Mülkiyet Durumunda İkamet İzni Almak Mümkün Müdür?

Ortak mülkiyet durumunda ikamet izni almak mümkündür. Bu durum 6458 Sayılı Kanun’un Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 28. maddesinin 3. fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Ancak bu durumda, ortaklardan yalnızca birisine gayrimenkul alarak ikamet izni verilecektir.

Yabancı, konuta paylı malik veya elbirliğiyle malikse de kısa dönem ikamet izni alabilir. Ortak mülkiyetteki maliklerin; ikamet iznine başvuran yabancının aile üyeleri olmaması halinde yalnızca maliklerden biri gayrimenkul alarak ikamet izni başvurusunda bulunabilir. Diğer maliklerin de yabancı olması ve Türkiye’de ikamet etmek istemesi halinde diğer ikamet izni türlerine başvurmaları mümkündür.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Başvurusunun Reddi

Gayrimenkul alarak ikamet izni almanın şartlarında bir eksiklik olması, belgelerde eksik bulunması veya verilen sürede bu eksikliğin giderilmemesi halinde başvuru reddedilir. Ayrıca, yabancı hakkında sınır dışı etme kararı olması ya da Türkiye’de bulunmasının milli güvenlik, kamu düzeni ya da genel sağlık açısından tehlikeli görülmesi halinde de başvuru reddedilir. 

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Reddine Karşı İtiraz ve İptal Davası

Gayrimenkul ile ikamet izninin reddine karşı yetkili makama itiraz edebilir veya iptal davası açabilir.

Başvurusu reddedilen yabancı, kararın kendisine tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren 60 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar valilik il göç idaresi müdürlüğüne veya Göç İdaresi Genel Müdürlüğüne yapılır. Karara itiraz edilmesi halinde iptal davası açma süresi durur. İtiraz karara bağlandığında ise duran süre tekrar işlemeye başlar ve kalan sürede iptal davası açılabilir.

Başvurusu reddedilen yabancı, ister doğrudan isterse itiraz başvurusunun reddedilmesi üzerine iptal davası da açabilir. İptal davası açma süresi kararın tebliğini izleyen günden itibaren 60 gündür. Davada yetkili ve görevli mahkeme, kararı veren il göç idaresinin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.

İtiraz hakkı ve iptal davası açılması yollarıyla ilgili olarak daha fazla bilgi için konunun tüm ayrıntılarıyla incelendiği ve sürecin açıklandığı “ikamet izni talebinin reddi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İkamet izni başvurusunun reddine karşı itiraz edilmesi veya iptal davası açılması imkanları içerisinde pek çok usuli iş ve eylem barındırır. Özellikle başvuruların kanunen belirlenen sürelerde açılmasına ve dilekçelerin hukuki gerekçelendirme ile yazılmasına dikkat edilmelidir. Aksi halde başvuruların reddi gündeme gelecektir. Bu anlamda sürecin başından itibaren alanında uzman bir yabancılar avukatına danışmakta fayda vardır.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzninin İptali

Gayrimenkul alarak ikamet izninin iptali, mevzuatta belirlenen şartların karşılanmaması veya sonradan ortadan kalkması halinde gündeme gelir.

Gayrimenkul alarak ikamet izninin iptali sebepleri şunlardır:

• İkamet izninin genel şartlarının en az birinin ortadan kalkması,
• İkamet izni şartlarında baştan beri var olan bir eksikliğin sonradan fark edilmesi, (Şartlarda bir eksiklik varsa ikamet izninin hiç verilmemesi gerekir. Ancak bu eksiklik başta tespit edilmemiş, sonradan fark edilmişse, ikamet izni iptal edilir.)
• İkamet izninin dayanağı olan evin satıldığı veya kiraya verildiği tespit edilirse,
• İkamet izninin sahte veya yanıltıcı belgelerle alındığının tespit edilirse, ikamet izni iptal edilir.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzninin İptaline Karşı İtiraz ve İptal Davası

Gayrimenkul alarak alınan ikamet izninin iptaline karşı, itiraz veya iptal davası yoluna başvurulabilir. İkamet izninin iptaline karşı başvurulabilecek hukuki imkanlar, yukarıda açıklanan ikamet izninin reddine karşı kullanılabilecek imkanlarla aynıdır. Bu sebeple, konu burada tekrar incelenmeyecektir.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Uzatma Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul ile alınan ikamet izni uzatma; ikamet izninin süresinin bitimine 60 gün kala ve en son ikamet izninin süresi bitmeden, e-ikamet üzerinden yapılır.

E-ikamet sistemi üzerinden yapılan başvuru, ön başvuru niteliğindedir. İdare ön başvurudan sonra başvurucuya bir randevu günü verir. Başvurucu, randevu günü ve saatinde gerekli belgelerle birlikte il göç idaresine giderek başvurusunu tamamlar.

Bu aşamadan sonra il göç idaresi uzatma başvurusunu değerlendirir. Eğer ikamet izninin şartları devam ediyorsa ve belgeler eksiksiz şekilde teslim edilmişse başvuruyu kabul eder. Belgelerde eksiklik varsa tamamlanması için süre verir. Şartlarda bir eksiklik olması veya belgelerdeki eksikliğin giderilmemesi halinde başvuruyu reddeder.

Gerekli belgelerin neler olduğu bir alt başlıkta incelenmiştir. Ayrıca, ikamet izninin uzatılmasıyla ilgili ayrıntılı bilgiye sahip olmak için “ikamet izninin uzatılması” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. 

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Uzatma Başvurusunda Gerekli Belgeler

Gayrimenkul alarak alınan ikamet iznini uzatma başvurusunda gereken belgeler şunlardır:

• İkamet izni başvuru formu (yabancı ve/veya yasal temsilcisi tarafından imzalanmalıdır), pasaport veya yerine geçen belgenin noter onaylı fotokopisi, 
• 4 adet fotoğraf, 
• Konutun şahsa ait olduğunu gösterir resmi, e-imzalı/imzalı, mühürlü/kaşeli belge (tapu senedi),
• Mevcut gayrimenkul alarak ikamet izni belgesi,
• Kalınacak sürede yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olunduğuna dair beyan, 
• Geçerli sağlık sigortası, uzatma başvurusunda gereken belgelerdir.

DİKKAT: Eskiden gerekli belgelerin posta yoluyla il göç idaresine gönderilmesi yeterliydi. Ancak yeni düzenleme ile randevu gününde bizzat il göç idaresine gerekli belgeleri götürmek gerekir. 

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Uzatma Başvurusunun Reddi

Gayrimenkul alarak ikamet izni uzatma başvurusu şu hallerde reddedilir:

• Gayrimenkul alarak ikamet izni şartları ortadan kalkmışsa,
• Gayrimenkul satılmışsa, 
• Uzatma başvurusu süresi içinde yapılmamışsa,
• Uzatma başvurusu eksik belgelerle yapılmışsa ve bu eksiklik idarenin verdiği süre içinde giderilmemişse ikamet izni uzatma başvurusu reddedilir.

Gayrimenkul alarak ikamet izni başvurusunun reddedilmesi halinde idareye itiraz ve idare mahkemesine dava açma imkanı vardır.

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Uzatma Başvurusunun Reddine Karşı İtiraz ve İptal Davası

Gayrimenkul ile ikamet izninin uzatma başvurusu reddine karşı, itiraz yoluna veya iptal davası yoluna başvurulabilecektir. Bu imkanların kullanımı  yukarıda açıklanan başvuru reddine karşı başvurulabilecek hukuki imkanlar ile aynıdır. Tekrara düşülmemesi amacıyla burada konu tekrar izah edilmeyecektir. 

Gayrimenkul Alarak İkamet İzni Uzatma Masrafları

Gayrimenkul alarak ikamet izni uzatma masrafları 2023 yılında yaklaşık olarak; 2000 lira noter, 3000 lira sağlık sigortası ve 3000 lira ikamet harçları olmak üzere 8000 TL‘dir.

Sonuç

Gayrimenkul alarak ikamet izni için yapılan ilk başvurularda ve uzatma başvurularında usuli işlemler ve kanuni süreler bulunmaktadır. Usuli işlemlere ve sürelere riayet edilmediği durumda ise başvuruların reddi gündeme gelecektir. Başvurunun reddine karşı itiraz etme ve iptal davası açma imkanı olsa da, bunlardan istenen sonucu elde etmek ve sürecin sağlıklı ilerlemesi sağlamak için alanında uzman yabancılar avukatına danışılmasında fayda vardır.