Kira Artış Oranı

2024 kira artış oranı, her ay için farklı olacaktır. Temmuz 2024 itibariyle %25 olarak belirlenen tavan kira artış oranı limiti kaldırılmış ve bu tarihten sonra TÜİK’in açıkladığı oran üzerinden kira artışı yapılacaktır.

Eylül 2024 Kira Artış Oranı

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2024 Eylül ayı için kira artış oranı %64,91‘dir.

Aylara Göre Kira Artış Oranları

Aylara göre kira artış oranları, TÜİK’in açıkladığı TÜFE oranı her ay farklı olduğundan ötürü değişiklik göstermektedir. Aşağıda, 2024 yılına ait farklı ayların TÜFE oranları tablo halinde gösterilmiştir. Eğer kira sözleşmesi %25’lik limite dahil olan grupta değilse kira artışı için bu oranlar üst sınırdır.

AYLAR,	(TÜFE) (İş Yerleri İçin)	En Yüksek Kira Artış Oranları (Konut)
2023 Temmuz	%59,95	%25
2023 Ağustos	%57,45	%25
2023 Eylül	%56,28	%25
2023 Ekim	%55,30	%25
2023 Kasım	%54,26	%25
2023 Aralık	%53,40	%25
2024 Ocak	%53,86	%25
2024 Şubat	%54,72	%25
2024 Mart	%55,91	%25
2024 Nisan	%57,50	%25
2024 Mayıs	%59,64	%25
2024 Haziran	%62,51	%25
2024 Temmuz	%65,07	%65,07
2024 Ağustos	%65,93	%65,93
2024 Eylül	%64,91	%64,91

Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira artış oranının hesaplanmasında, TÜİK tarafından aylık ve yıllık periyotlarla belirlenen TÜFE oranları baz alınmaktadır. TÜİK, belirli kıstaslar çerçevesinde TÜFE oranını belirler ve bu oran, kira artış oranı için üst sınır teşkil eder. Dolayısıyla, kira bedelinin yenilenme ayında TÜFE oranı neyse kiraya en fazla o oranda zam yapılabilir.

Kira artış oranı ve TÜFE arasındaki ilişkiyi bir örnekle ifade etmekte fayda vardır. Kira bedelinin 12.000 TL olduğu bir durumda yenileme ayı gelmişse ve bu aydaki TÜFE oranı %50 ise yeni kira bedeli en fazla 18.000 TL olabilir. Fakat ev sahibi, kira artışını mutlaka bu oranda yapmak zorunda değildir. Söz konusu oran, kira artışı için üst sınırı ifade etmektedir.

Kira Artış Oranı ile İlgili Yasal Düzenleme

Kira artış oranı ile ilgili yasal düzenleme, 6098 sayılı TBK 344 hükmünde yer almaktadır. İlgili düzenlemede konu, belirli olasılıklara göre detaylı şekilde izah edilmiştir. Ayrıca; kanuna eklenen Geçici madde 2 ile en fazla %25 kira zammı düzenlemiştir.

Aşağıda, kiracı ve kiraya veren arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma bulunup bulunmaması ihtimalleri ve %25 düzenlemesi farklı başlıklar halinde incelenmiştir.

Kiracı ile Ev Sahibi Arasında Anlaşma Varsa

Kiracı ile ev sahibi arasında anlaşma varsa anlaşmada kararlaştırılan oran geçerli olacaktır. Örneğin taraflar, yeni kira döneminde uygulayacakları kira artış oranını %40 olarak belirlemiş olabilirler. Ancak belirledikleri bu oran, TÜFE oranını aşmadığı takdirde geçerliliğini korur. Eğer ilgili aydaki TÜFE oranını aşarsa belirledikleri oran değil TÜFE oranı geçerli olacaktır.

Konuyu düzenleyen TBK 344/1 hükmü şu şekildedir:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

Kiracı ile Ev Sahibi Arasında Anlaşma Yoksa

Kiracı ile ev sahibi arasında anlaşma yoksa ve yeni kira bedelinde uyuşmazlık ortaya çıkarsa taraflar mahkemeye başvuracaktır. Açılacak kira tespit davasında hakim, evin durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirleyecektir. Fakat hakimin belirlediği kira bedelindeki artış, TÜFE oranını geçemeyecektir.

Konuyu düzenleyen TBK 344/2 hükmü, şu şekildedir:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

En Fazla %25 Kira Zammı Düzenlemesi

En fazla %25 kira zammı düzenlemesi, TBK Geçici m.2 kapsamında düzenlenmiştir. Buna göre; 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde, kira artış oranı en fazla %25 olarak uygulanabilecektir. İlgili aydaki TÜFE oranı, kira artışında dikkate alınmayacaktır. Üst sınır olarak mevcut kira bedelinin %25’i kabul edilecektir.

Örneğin, kira sözleşmesinde mevcut kira bedeli 10.000 TL olarak kararlaştırılmış olsun. Eğer ifade edilen tarih aralığında yenilenen bir kira sözleşmesi söz konusuysa kira bedelindeki artış 10.000 TL’nin %25’ini aşamayacaktır. Bu durumda, artış miktarı en fazla 2.500 TL olarak belirlenebilir. Dolayısıyla, yeni kira bedeli de en fazla 12.500 TL olacaktır.

En fazla %25 kira zammı düzenlemesi ile ilgili dikkat edilmesi gereken bir husus mevcuttur. İlgili düzenleme, yalnızca konut kiraları bakımından geçerlidir. Dolayısıyla, iş yeri kiraları için %25 sınırı bulunmamaktadır. İş yeri kira artış oranı bakımından üst sınır, ilgili ayda belirlenen TÜFE oranıdır.

Kira ilişkisinde, kira artış oranı bakımından bir uyuşmazlık yaşanıyorsa bu durum iyi tespit edilmelidir. Hem sözleşme içeriği iyi incelenmeli hem de bu alanda meydana gelen güncel gelişmeler ve istatistikler takip edilmelidir. Hukuki ve teknik boyutu olan bu konuda, uzman gayrimenkul avukatından yardım alarak adım atmakta fayda vardır.

Ev Sahibi Yasal Kira Artış Oranından Daha Fazla Zam Yapmak İsterse Ne Yapılır?

Ev sahibi yasal kira artış oranından daha fazla zam yapmak isterse kiracının yasal kira artış oranını ödemesi yeterlidir. Zira ev sahibinin yasal artış oranının üzerinde yaptığı zam, geçerli olmayacaktır. Dolayısıyla kiracı, ev sahibinin talep ettiği bedeli tamamen ödemekle yükümlü olmaz.

Örneğin, bir kira ilişkisinde mevcut kira bedeli 12.000 TL olsun. Yenileme ayındaki TÜFE oranı da %50 olsun. Bu durumda, ev sahibi kiraya en fazla %50 yani 6.000 TL zam uygulayabilir. Bu kapsamda, yeni kira bedeli de en fazla 18.000 TL olabilir. Fakat ev sahibi yeni dönemde 20.000 TL kira bedeli istiyorsa kiracı kira bedeli olarak yalnızca yasal üst sınırın uygulanmış hali olan 18.000 TL’yi ödemelidir.

DİKKAT: Kira sözleşmesi, en fazla %25 kira zammı düzenlemesi kapsamında yer alıyor olabilir. Bu durumda, %25’in üzerinde yapılan zam miktarı geçersiz olacaktır. Kiracının yapması gereken ise mevcut kira bedelinin yalnızca %25 fazlasını yeni kira döneminde kira bedeli olarak ödemektir.

Ev sahibinin kira bedelini yasal sınırın üzerinde artırdığı durumda, kiracı yasal sınır oranında bir artışla kira bedelini ödemeye devam etmelidir. Fakat bunu yaparken makbuz veya dekont almasında, ispat bakımından büyük fayda vardır. İleride olası bir dava halinde, durumun ispatı bu belgeler sayesinde kolaylaşacaktır.

Kiracı Zammı Kabul Etmezse Ne Yapılır?

Kiracı zammı kabul etmezse kira sözleşmesinden kaynaklanan kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmiş olmayacaktır. Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm varsa ev sahibi kiracıya ihtarname göndererek yeni kira bedelini ödemesi için en az 30 gün süre vermelidir. Kira bedeli bu süre zarfında ödenmediği takdirde, tahliye davası açma imkanı doğacaktır.

Eğer kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin herhangi bir hüküm yoksa ve taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamıyorsa sulh hukuk mahkemesine başvurulmalıdır. Böylelikle, hakim tarafından yeni kira bedeli belirlenir.

Kirayı ödemeyen kiracıya karşı yürütülmesi gereken sürece ilişkin detaylar ve merak edilen çeşitli hususlar, “kirayı ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda yer almaktadır. Bunun yanında, olası başka tahliye nedenlerinin mevcut olup olmadığını tespit edebilmek bakımından “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızı inceleyebilirsiniz. İlgili yazıda, bütün tahliye nedenlerine yer verilmiştir.

Kira Miktarı İle Gerçek Kiralar Arasındaki Fark Çok Artmışsa Ne Yapılabilir?

Kira miktarı ile gerçek kiralar arasındaki fark çok artmışsa ev sahibi kira tespit davası açabilir. Kira tespit davası; 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, kira bedelinin emsal kira bedellerinin çok altında kaldığı durumlarda açılabilen bir dava türüdür. Ev sahibi, bu davayı açarak mevcut kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesini talep edebilir.

Kira tespit davasında mahkeme; emsal kira bedellerine, konutun durumuna, hakkaniyete ve TÜFE oranına göre yeni kira bedelini belirleyecektir. Fakat hakim, TÜFE oranı ve %25 düzenlemesi ile bağlı değildir. Dolayısıyla, TÜFE oranından fazla bir artışa hükmedilmesi de mümkündür.

Yargıtay; kira tespit davası konusunda verdiği bir kararında, benzer konutların kira bedellerinin araştırılması ve kira bedelini etkileyecek sebeplerin göz önünde bulundurulması gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 3. HD., E. 2017/8186 K. 2019/5897)

Konuyla alakalı ayrıntılı bilgiye ulaşmak için Yargıtay karar örneklerinin yer aldığı ve kira tespit davasına ilişkin birçok hususun izah edildiği “kira tespit davası” yazımızı okuyabilirsiniz.

5 Yıl Sonunda Kira Artışı

5 yıl sonunda kira artışı, konut fiyatlarının sıklıkla değiştiği ülkemizde özellikle son dönemlerde gündeme gelmektedir. 5 yılı doldurmuş olan kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli, herhangi bir üst sınıra tabi olmaksızın hakim tarafından belirlenebilir. Bunun talep edilmesinin nedeni, genellikle evin kira bedelinin emsal kira bedelleri karşısında düşük kalmış olmasıdır. Bu halde açılacak olan dava, kira tespit davasıdır.

Kira tespit davasına ilişkin detaylar, bir önceki başlıkta izah edilmiştir. Gerek 5 yıl şartı gerekse hakimin yeni bedeli belirlerken dikkate alacağı kıstaslar da ilgili bölümde belirtilmiştir.

İş Yerlerinde Kira Artış Oranı

İş yerlerinde kira artış oranı, esasında tıpkı konut kiralarında olduğu gibi taraflarca kararlaştırılabilir. Ancak tarafların kararlaştırdıkları oran, TÜFE oranını geçemez. TÜFE oranının üzerinde bir kira artış oranının kararlaştırılması durumunda, TÜFE oranı geçerli olacaktır. Bu yönüyle, konut için geçerli olan hususlar iş yerleri için de söz konusudur.

Taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşma bulunmuyor olabilir. Bu durumda, yaşanan uyuşmazlığı mahkemenin çözümlemesi mümkündür. Sulh hukuk mahkemesi hakimi, kira artış oranını ve yeni kira bedelini belirleyecektir. Fakat, yenileme dönemindeki TÜFE oranının üzerinde bir artış oranı belirlenemeyecektir.

İş yeri kira ilişkisi 5 yılı doldurduğu takdirde, iş yeri kira sözleşmesi bakımından da kira tespit davası yoluna başvurulabilir. Bu davayla birlikte hakim tarafından TÜFE oranına bağlı kalmaksızın yeni kira bedeli belirlenecektir.

DİKKAT: Kira sözleşmeleri için getirilen en fazla %25 kira zammı düzenlemesi, iş yeri kiraları için geçerli değildir. Bu düzenleme, yalnızca konut kiraları için geçerli olacaktır. Dolayısıyla, işyeri kiraları bakımından yenileme ayındaki TÜFE oranı üst sınır olarak dikkate alınacaktır.

Sonuç

Kira artış oranıyla ilgili somut problemlerin her biri, kendine has birtakım özellikler arz eder. Dolayısıyla, kira artış oranı tespit edilirken herhangi bir hukuka aykırılığa neden olunmamalıdır. Gerek ev sahibi gerek kiracı bakımından, kira artış oranı hakkında gündeme gelecek problemlerin çözümünde uzman gayrimenkul avukatına danışmanın faydası büyüktür.