10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

10 yıllık kiracının tahliyesi; kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak, kiracının kiraya veren tarafından gayrimenkulden çıkarılması hakkıdır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Dava Açma Şartları

10 yıllık kiracının tahliyesi için mevcut olması gereken şartlar, TBK 347 ve devamındaki hükümler çerçevesinde düzenlenmiştir. İlgili şartlar; 10 kira uzama yılının dolmuş olması, kiracıya zamanında ihtarname çekilmesi, ihtarname sonrasında dava açabilmek için gereken sürenin dolması ve yeni kira sözleşmesi yapılmamış olmasıdır. Bu şartların varlığı halinde, 10 yıllık kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Yukarıdaki paragrafta ifade edilen şartların, daha kolay anlaşılması bakımından liste halinde sıralanmasında fayda vardır.

• 10 kira uzama yılının dolmuş olması,
• Kiracıya zamanında fesih bildirimine ilişkin ihtarname çekilmesi,
• İhtarnamenin tebliğinin ardından dava açabilmek için gereken sürenin dolması,
• Yeni bir kira sözleşmesi yapılmamış olması.

Bu şartlardan herhangi birinin yokluğu halinde, 10 yıllık kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır. Bu şartları tek tek inceleyelim.

10 Kira Uzama Yılının Dolmuş Olması

10 kira uzama yılının dolmuş olması, kiracının tahliyesi için aranan temel şarttır. 10 yılın hesabı, kira sözleşmesinin türüne göre değişmektedir. Şayet sözleşme belirsiz süreli şekilde yapılmışsa 10 yıllık süre kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren sayılır. Eğer sözleşme belirli süreli ise sözleşmede kararlaştırılan süre dolduktan sonra bunun üzerine 10 yıl daha geçmiş olmalıdır.

10 uzama yılı hesabını aşağıdaki araçtan yapabilirsiniz.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Bakımından

Belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından 10 yıllık kiracının tahliyesine ilişkin hüküm, TBK 347/1 kapsamında ele alınmıştır. İlgili düzenleme şu şekildedir:

“Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Hükümden de anlaşılacağı üzere, belirli süreli sözleşmede başlangıçta belirlenen kira süresi, 10 yılın hesabına katılmaz. Sözleşmedeki süre dolduktan sonra bunun üzerine 10 yıl daha geçmesi gerekir. Belirlenen süre ve 10 yıllık süre geçtikten sonra, bunu takip eden her yeni kira yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Bakımından

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından 10 yıllık kiracının tahliyesine dair hüküm, TBK 347/2 çerçevesinde düzenlenmiştir. İlgili hüküm şu şekildedir:

“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Hükümden anlaşılacağı üzere belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde 10 yılın hesabı, kira ilişkisinin başladığı andan itibaren yapılır. Bu zamandan itibaren 10 yıl geçmişse artık genel hükümlere göre 10 yıllık kiracının tahliyesi sağlanabilir. Genel hükümlerden kastedilen, TBK 329 hükmüdür. İlgili hükme göre, her 6 aylık kira dönemi için en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak kira döneminin sonunda kiracıya tahliye davası açılabilir.

10 kira uzama yılının dolmuş olması hususunu bir örnekle pekiştirmekte fayda vardır. Belirsiz süreli sözleşme bakımından süreç oldukça basittir. Kira ilişkisi 01.01.2013 tarihinde kurulmuşsa, 01.01.2023 tarihinden itibaren bu yol işletilebilir.

Aynı sözleşmenin iki yıl olarak belirli süreli şekilde yapıldığı farz edilecek olursa 01.01.2015 tarihinde sözleşme süresi dolacaktır. Bunun üzerine 10 uzama yılı geçmelidir. Yani 01.01.2013 tarihinde yapılan iki yıllık sözleşme için bu tahliye imkanı, 01.01.2025 tarihinden itibaren yeni kira dönemleri için söz konusu olur.

Kiracıya Fesih Bildirim İhtarnamesinin Zamanında Gönderilmesi

Kiracıya fesih bildirim ihtarnamesinin hangi zaman aralıklarında gönderilmesi gerektiği ise kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz olmasına göre şekillenir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 uzama yılı dolduktan sonra bunu takip eden her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunulabilir. Eğer kira döneminin bitimine 3 aydan kısa bir süre kalmışsa kiracının tahliyesi ancak yeni kira yılında mümkün olabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıl dolduktan sonra bunu takip eden her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunulabilir. Kira döneminin bitimine 3 aydan az bir süre kaldığı takdirde, ilgili kira dönemi için ihtarname gönderilemez. Ancak yeni 6 aylık kira dönemi için bu süreç işletilebilir.

Kiracıya gönderilmesi gereken fesih bildirim ihtarnamesi, tahliye süreci bakımından kritik öneme sahiptir. Bu nedenle, ihtarnamenin gerek hazırlanması gerekse tebliği süreci dikkatle yürütülmelidir. İhtarın noter kanalıyla çekilmesi ve tebliğ şerhi alınması, dava sürecinde ispat kolaylığı sağlayacaktır. Fesih bildirim süresi kaçırıldığı takdirde ise ilgili kira döneminde kiracı tahliye edilemez. Bu tür sorunlarla yüzleşmemek adına, uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte yarar vardır.

Kiracıya ihtarnamenin doğru zamanda çekilmesi yanında, ihtarname içeriğinin doğru usulde doldurulması da son derece önemlidir. Bu noktada ihtarnameye ilişkin bilinmesi ve dikkat edilmesi gerekenler, “10 yıllık kiracı tahliye ihtarname örneği” yazımızda yer almaktadır. Ayrıca, yazıda bir ihtarname örneği de bulunmaktadır.

Fesih Bildiriminden Sonra Dava Açma Süresinin Dolmuş Olması

Fesih bildiriminden sonra dava açma süresinin dolmuş olması, 10 yıllık kiracının tahliyesi için aranan bir diğer önemli koşuldur. Kiracıya fesih bildiriminin ihtar çekerek yapılması halinde, ev sahibi kiracıyı derhal tahliye etme imkanına sahip olmaz. Kiracıya tahliye davası açılabilmesi için, belirli süreli sözleşmelerde kira yılının sona ermesi beklenmelidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise 6 aylık kira döneminin sona ermesi beklenmelidir.

DİKKAT: 7445 sayılı Kanun ile birlikte, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kiracı tahliye davaları bakımından, arabuluculuk sürecinin işletilmesi dava şartı olarak getirilmiştir. Buna göre, arabuluculuk şartı yerine getirilmeden tahliye davası açılamaz. Bu sürece ilişkin detaylı bilgi edinebilmek ve herhangi bir mağduriyet yaşamadan süreci yönetebilmek için, arabuluculuk öncesinde uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.

Yeni Kira Sözleşmesi Yapılmamış Olması

10 yıllık kiracının tahliyesinde dikkat edilmesi gereken noktalardan bir diğeri, kiracıyla ev sahibi arasında yeni bir kira sözleşmesinin yapılmamış olması gerektiğidir. Eğer taraflar, önceki kira sözleşmesinden bağımsız yeni bir kira sözleşmesi yapacak olursa bu durumda 10 yılın hesabı yeni sözleşmeden itibaren değerlendirilir. Öncesinde geçen süre, 10 yılın hesabına dahil edilmez.

Kira sözleşmelerinde sürenin dolmasından sonra kendiliğinden söz konusu olan yenilenmeler, bu kapsamda değerlendirilmez. Burada kastedilen, tarafların bağımsız ve yeni bir kira sözleşmesi yapmasıdır.

Şimdiye kadar ifade edilen tahliye şartlarını, daha anlaşılır şekilde bir tablo ile belirtmekte fayda vardır. Aşağıdaki tabloda, ilgili şartlar adım adım belirtilmiştir.

10 YILLIK KİRACIYI TAHLİYE ŞARTLARI,	BİLİNMESİ GEREKEN DETAYLAR,
10 Uzama Yılının Dolması,	Belirsiz süreli sözleşmede baştan itibaren, belirli sürelide ise süre sonundan itibaren.
Fesih Bildirim İhtarnamesinin Gönderilmesi,	10 uzama yılını takip eden her kira yılı/dönemi içerisinde dönem bitmeden en az 3 ay önce.
Fesih Bildiriminden Sonra Dava Açma Süresinin Dolmuş Olması,	Fesih bildiriminin yapıldığı kira yılı/dönemi sona ermiş olmalıdır.
Yeni Kira Sözleşmesi Yapılmamış Olması,	Ev sahibi kiracıyla önceki sözleşmeden bağımsız yeni bir sözleşme gerçekleştirirse süre, yeni sözleşmeye göre sıfırdan başlar.

10 yıllık kiracı tahliyesi için aranan şartlardan birinin yokluğu halinde tahliye sağlanamaz. Fakat kiracı tahliyesine ilişkin tek yöntem bu değildir. Eve ihtiyaç duyulması, kira bedelinin ödenmemesi, eve zarar verilmesi gibi çeşitli birçok nedenden ötürü tahliye davası açılabilir. Bu noktada, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda tüm tahliye nedenlerine değinilmiş ve sürecin nasıl işletileceği de izah edilmiştir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti

10 yıllık kiracının tahliyesinde ortalama dava masrafları, 2023 yılı için 3.000 TL tutarındadır.

Dava masrafları, yargılama sürecinin gidişatına ve tarafların tutumuna göre daha az veya çok olabilir. Bu dava kapsamında gündeme gelecek avukatlık ücreti ise tamamen olayın koşullarına ve şartlara göre şekillenmekte ve değişkenlik göstermektedir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

10 yıllık kiracının tahliyesine ilişkin dava süreci, genelde 6 ay ila 1 yıl arasında sürer. Mahkemenin tahliyeye ilişkin kararının ardından, kiracıya 30 günlük bir süre tanınması gerekmektedir.

Belirtilmelidir ki dava süreleri; mahkemelerin yoğunluğuna, dosyanın içeriğine, usul işlemlerinin doğru şekilde işletilip işletilmediğine göre değişkenlik arz eder. Bu nedenle, davanın daha kısa sürede sonuçlanmasını temin etmek bakımından süreç dikkatle yürütülmelidir.

Evi Alan Yeni Ev Sahibi 10 Yıllık Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Evi alan yeni ev sahibinin 10 yıllık kiracıyı çıkarması mümkündür. Bu durumda aslında yeni ev sahibi ile kiracı arasına yeni bir kira ilişkisi oluşmayacaktır. Önceki ev sahibi döneminde başlayan kira sözleşmesinin şartları devam eder. Eski kiracı döneminden itibaren değerlendirme yapılarak 10 yıllık kira uzama yılının dolduğu görülüyorsa yeni ev sahibi kiracının evden çıkarılmasını sağlayabilir.

Yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkarmasına imkan veren tek durum, kiracının 10 yıllık uzama süresini doldurmuş olması değildir. Bunun yanında, yeni ev sahibine kiracıyı tahliye imkanı veren çeşitli durumlar mevcuttur. Bunların detaylı biçimde ele alındığı “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” başlıklı yazımıza göz atmanızda fayda vardır. İlgili yazıda hem yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye yollarına hem de bunun koşullarına değinilmiştir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

10 yıllık kiracının tahliyesi için görevli ve yetkili mahkeme, davaya konu taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleridir. Aslında davalının yerleşim yerindeki mahkemeler de yetkilidir fakat kira davalarında, bu iki yer doğal olarak aynı olmaktadır.

Sonuç

10 yıllık kiracının tahliyesinde dikkat edilmesi gereken birçok usul işlemi vardır. Fesih bildirimi, dava açma süresi, dava işlemlerinin gerçekleştirilmesi gibi noktalarda bir eksiklik söz konusu olduğu takdirde; genellikle süreç uzamaktadır. Bu durumda, kiracının evden çıkarılması daha uzun bir zaman dilimine yayılmaktadır. Böyle problemlerle yüzleşmemek adına, alanında uzman gayrimenkul avukatına sorarak adım atılmalıdır.