Riskli Yapı Tespit İşlemleri

Riskli yapı tespit işlemleri, ilgili yapının sahipleri açısından oldukça önemli hukuki sonuçlar doğurur. Yapının riskli tespit edilmesi sonucunda verilen yıkım kararına karşı itiraz süreci, önemli ayrıntılar içerir.

Yazımızda riskli yapının tespiti nedir, riskli yapı nasıl ve kimler tarafından tespit edilir, riskli yapı tespit sonuçları nelerdir, riski yapı tespiti raporuna itiraz süreci nasıl işler gibi konu ile ilgili merak edilenleri ayrıntılarıyla birlikte açıklayacağız. Yazımızı dikkatle okumanızı öneririz.

Riskli binanın tespiti işlemleri ve tespitle ilgili verilen rapora itiraz sürecinde herhangi bir hata yapılması yapının yıkılması gibi geri dönülmez sonuçlar ortaya çıkmasına sebep olabilir. Bu nedenle itiraz sürecinin deneyimli bir avukat vasıtasıyla yürütülmesi önem arz eder.

Riskli Yapının Tespiti Nedir?

İncelemeye yetkili kuruluşlar tarafından, bina üzerinde yapılan değerlendirmeler sonucunda, binanın riskli olduğunun tespit edilmesine riskli yapı tespiti denir. Bu yapıların tespit edilmesinin ardından idare tarafından çeşitli önlemler alınır.

Riskli yapının tespitine ilişkin, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun düzenlemesi bulunmaktadır. Riskli yapının tespiti ve bununla ilgili hususlarda bu mevzuat düzenlemesi uygulama alanı bulacaktır.

ÖNEMLİ: Aşağıda anlatacağımız hususlar, riskli bina tespiti isteyen malikler için önemli olduğu kadar riskli bina tespiti istemeyen malikler için de önemlidir. Raporun alınması, rapora itiraz veya açılacak dava süreçlerine aşağıda değindik. Bu noktada hukuki olarak hata yapılmaması ve hak durumunun tespiti adına somut olayın detaylı ve analitik olarak değerlendirilmesi çok önemlidir.

Riskli Yapı Nedir?

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 2’ye göre ekonomik ömrünün sonuna ulaşmış veya yapılan teknik incelemeler neticesinde yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesinin olduğu anlaşılan yapılara riskli yapı denir.

Riskli yapı tespitinde, yapının bulunduğu arazi değil, yapının kendisi esas alınarak bir risk değerlendirmesi yapılır. Ancak bazı hallerde yapının bulunduğu arazinin riskli alan olması, yapının riskli yapı olması sonucunu doğurabilir.

Değerlendirme yapılacak binanın yeni yapılmış olması tek başına bu binanın risksiz olduğu anlamına gelmez. Bazı yeni yapılmış binalar yüksek risk oluşturabilmektedir. Eski yapılar da yalnızca eski olmaları göz önünde bulundurularak riskli yapı olarak değerlendirilmez. Riskli yapı tespitinde birçok husus birlikte dikkate alınarak inceleme yapılır.

Yapının ruhsatlı veya ruhsatsız olması risk değerlendirmesinde herhangi bir önem taşımaz. Ancak iskanı alınmayan ama tapuda arsa statüsünde görünen yapılar riskli yapı olarak değerlendirilir.

Riskli bina tespiti için göz önüne alınacak hususlara örnek olarak; binaların yapılma tarihleri, kiriş veya kolonlarında meydana gelen eksilmeler, tahribatlar, binanın su geçirgenliği, yapı yapılırken kullanılan beton kalitesi verilebilir.

Üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığı arsalar, bir bölümünün yıkılmış olması sebebiyle yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar, inşaatı tamamlanmamış ve içinde kimsenin konaklamadığı yapılar riskli yapı değerlendirmesine tabi tutulmaz.

Riskli Yapı Tespit Süreci

Riskli yapılar, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun içeriğindeki esaslara göre tespit edilir. Riskli yapının tespiti için kimlerin başvuruda bulunacağı, başvurunun nasıl yapılacağı ve tespitin kimler tarafından yapılacağına ilişkin düzenlemeler ilgili kanun düzenlemesi ve yönetmeliğinde yer alır.

Riskli Yapı Tespit Başvurusu Yapabilecek Kişiler

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 3 uyarınca yapının malikleri, yapılarının riskli olup olmadığına ilişkin inceleme yapılması için başvuruda bulunabilir. Örneğin bir apartmanın riskli yapı olup olmadığına ilişkin tespit yapılabilmesi için daire sahiplerinden birinin buna ilişkin başvuruda bulunması yeterlidir.

Yapı sahipleri dışında Bakanlık da herhangi bir yapının riskli olup olmadığına ilişkin tespit yapılmasını ilgili yapının maliklerinden, belediyelerden isteyebilir. Bakanlık, tespitin yapılması için belirli bir süre verir. Bu sürede tespit yapılmaması halinde, riskli yapı tespiti Bakanlık tarafından yaptırılır.

Riskli Yapının Tespiti Başvurusu İçin Gerekli Belgeler

Yukarıda açıkladığımız üzere yapı malikleri, riskli yapı başvurusunda bulunarak yapılarının riskli yapı olup olmadığına ilişkin tespit yaptırabilirler. Başvuru yapılması için öncelikle riskli yapı tespiti talebini içeren bir dilekçe hazırlanmalıdır. Bu dilekçeye kişi kimlik belgesini ve yapının tapu belgesini ekleyerek riskli yapı tespiti başvurusunda bulunabilir.

Önemle belirtmek gerekir ki bu başvuru için binadaki tüm maliklerin birlikte başvurması gibi bir şart yoktur. Hatta çoğunluğun sağlanmasına da gerek yoktur. Sdece bir malikin başvurması yeterli olacaktır.

Başvurunun yapı maliklerinin kanuni temsilcileri vasıtasıyla yapılması da mümkündür. Başvuru kanuni temsilci vasıtasıyla yapılacaksa hazırlanan bu belgelere vekaletname de eklenmelidir.

Riskli Yapının Tespitini Yapacak Kurumlar Hangileridir?

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da riskli yapı tespiti hususunda yetkili kişilere yer verilmiştir. Bunlar Bakanlık, İdare ve Bakanlığın görevlendirdiği kurum ve kuruluşlardır.

Bakanlığın görevlendirdiği kurum ve kuruluşlara örnek olarak üniversiteler, belirli sınırlamalar dahilinde özel kuruluşlar, çeşitli sivil toplum kuruluşları verilebilir.

Esasen bakanlıkça bununla ilgili hazırlanmış bir liste söz konusudur. İlgili listeye ulaşmak için buraya tıklayabilirsiniz. Ancak belirtmemiz gerekir ki bu kurumlar sadece riskli bina tespiti işlemlerini yapmak için yetkilidir. Bunlara yapılacak başvurunun usule uygunluğu, rapora karşı açılacak dava vs. tamamen malik üzerindedir. Bu konuda hukuki danışmanlık almak her zaman en sağlıklısı olacaktır.

Riskli Yapı Tespiti Kararlarına Karşı İtiraz Yolu

Yapı maliki veya Bakanlık tarafından yapılan talep üzerine, ilgili yapı üzerinde incelemeye yetkili kuruluşlar tarafından birçok husus göz önünde bulundurularak, yapının riskli olup olmadığına ilişkin bir değerlendirme yapılır.

Yapılan değerlendirme neticesinde, ilgili kurum veya kuruluş tarafından bir Riskli Yapı Tespit Raporu hazırlanır. Yapının riskli yapı olarak değerlendirilmesi halinde bu husus, taşınmazdaki tüm maliklere bildirilir.

Maliklere yapının riskli yapı olduğu hususu bildirilirken buna ek olarak, ilgili yapının bu bildirimden 60 gün sonra yıkılacağı ve 15 gün içerisinde riskli yapı tespit raporuna itiraz edilebileceği de bildirilir. Bu bildirim kendisine ulaşan yapı ve hal sahiplerinin, 15 günlük itiraz süresi içinde riskli yapı tespit raporuna itiraz etmeleri mümkündür. İtiraz, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yapılır.

Yapılan itirazlar Bakanlığın oluşturduğu teknik heyet tarafından incelenerek bir karar verilir. Teknik heyet, itiraz değerlendirmesi yaparken yapıyı bizzat yerinde inceleyebilir. Yapılan incelemeler sonucunda itiraz kabul edilirse riskli yapı durumu ortadan kalkar. İtirazın sonuçsuz kalması halinde ise yapı üzerindeki hak sahipleri bu kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde ilgili Riskli Yapı Tespit Raporunun iptali için iptal davası açabilirler.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Dilekçesi Örneği

Riskli yapı tespiti raporu kendisine ulaşan hak sahipleri riskli yapı tespitine itiraz dilekçesi hazırlayarak rapora itiraz edebilirler. Riskli yapı tespitine itiraz dilekçesinde yapının hangi nedenlerle risk oluşturmadığına ilişkin hususlar ayrıntılı bir şekilde açıklanmalıdır.

Uygulamada çoğunlukla itiraz sebebi düzgün bir şekilde gösterilmeden hazırlanan dilekçeler nedeniyle itirazlar olumsuz sonuçlanmaktadır. Yalnızca yapının çok dayanıklı olduğunu ileri süren itiraz dilekçeleri, itirazın geçerli olması açısından yetersiz olacaktır.

Riskli yapı tespitine itiraz dilekçesinin somut durumdaki yapı dikkate alınarak detaylı bir şekilde hazırlanması sonraki süreçler açısından oldukça önemlidir. Bu nedenle bu süreçte önce avukata sormak faydalı olacaktır.

Riskli Yapı Tespiti Raporuna Karşı İptal Davası

Riskli yapının tespit raporları, idari işlem niteliğinde olduğundan bu raporlara karşı idari yargılama usulüne göre itiraz edilmesi ve dava açılması mümkündür.

Yapının riskli olduğuna ilişkin bildirim kendisine ulaşan hak sahipleri, bu karara karşı itiraz yoluna başvurabilecekleri gibi direkt olarak bu kararın iptali için 30 gün içinde iptal davası da açabilirler. Ayrıca itirazın olumsuz sonuçlanması halinde de iptal davası açmak mümkündür.

Riskli Yapı Tespiti Raporunun iptali istemiyle İdare Mahkemelerine başvurulur. Mahkeme raporun hukuka aykırılık teşkil ettiği sonucuna ulaşırsa raporun iptaline karar verir. İlgili rapor, herhangi bir hukuka aykırılık oluşturmuyorsa mahkeme, hak sahipleri tarafından açılan iptal davasının reddine karar verir. Mahkemenin verdiği kabul veya red kararlarına karşı kanun yoluna başvurulabilir.

İdari işlemlerin iptali için açılan iptal davaları önemli hukuki teknik ayrıntılar içerir. Bu ayrıntılar dikkate alınmadan dava açılması ilgili yapının hak sahipleri açısından olumsuz birçok sonuç doğurabilir. Bu nedenle iptal davası sürecinin bir avukat vasıtasıyla takip edilmesi faydalı olacaktır.

Riskli yapı tespiti raporları için açılan iptal davalarındaki süreç kısaca yukarıda anlattığımız şekildedir. Ancak iptal davaları hakkında daha detaylı bilgi sahibi olmak için ‘İdari İşlemin İptali’ başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

İptal Davası Açılması Yıkım Kararını Durdurur Mu?

Riskli yapının tespiti raporuna itiraz edilmesi veya bu rapora karşı iptal davası açılması yıkım kararını durdurmayacaktır. Yıkıma engel olmak için iptal davasının yürütmeyi durdurma talebini içerecek şekilde açılması gerekmektedir.

Mahkeme açılan iptal davasındaki yürütmeyi durdurma talebini haklı görürse iptal davasının sonuçlanmasına kadar yıkım işlemini durdurabilir. Bu durdurma, geçici bir durdurmadır. Mahkeme kararı sonucunda rapor iptal edilirse yıkım kararı tamamen ortadan kalkar ancak mahkeme iptal davasını reddederse bu red kararının ardından yıkım gerçekleştirilebilecektir.

Yürütmeyi durdurma talebinin haklı gerekçeler ile yapılması ve bu gerekçelere, iptal davası için hazırlanan dilekçede ayrıntılı bir şekilde yer verilmelidir. Gerekçe sunulmadan yalnızca yürütmenin durdurulmasını talep etmek çoğunlukla olumsuz sonuçlanacaktır.

Görüldüğü üzere yürütmenin durdurulması istemi, ilgili yapının yıkılmasına etki edecek önemli bir aşamadır. Konu ile ilgili olarak “yürütmenin durdurulması” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Riskli Yapının Yıkım Süreci

Yapının riskli yapı olarak tespit edilmesinin ardından yapı maliklerine ilgili yapının yıkılması için 60 günlük süre verilir. Bu süre içerisinde yürütmenin durdurulması kararı verilirse, malikler tarafından yapılan itiraz olumlu sonuçlanırsa yıkım işlemlerinin yapılması gerekmez.

Belediye tarafından maliklere tanınan 60 günlük süre içerisinde malikler yıkım işlemini gerçekleştirmez ise 30 günlük ek bir süre daha verilir. Bu süre verilirken, ilgililere süre içerisinde yıkım işleminin gerçekleştirilememesi halinde yıkımın belediye tarafından yapılacağı hususu da ihtar edilir.

Bu aşamada yapının yıkımı yapı malikleri tarafından yapılabilir. Süre içerisinde yıkımın yapılmaması halinde Belediye, masrafları yapı maliklerine ait olmak üzere yıkım işlemlerini gerçekleştirebilir.

Riskli Yapı Tespiti Ücreti

Riskli yapı tespiti ücretleri tespitin hangi yöntemler uyarınca yapıldığına göre değişiklik gösterir. Ayrıca tespit yapılacak binanın kat sayısı, binanın şekli de tespit ücretinin değişiklik göstermesinde etkendir.

Riskli yapı tespitine ilişkin net bir miktar söylemek doğru olmayacaktır. Burada çeşitli masraf kalemleri olacaktır. Bunlar somut olaya göre değişkenlik gösterecektir. Bu konuda sürecin net masrafları için avukata sormakta yarar vardır.

Riskli Yapı Tespiti ile İlgili Sık Sorulan Sorular

Yukarıda riskli yapıların tespiti ile igili sürece ilişkin mevzuat düzenlemelerinden ve uygulamada bunun nasıl göründüğünden bahsettik. Ayrıca bu konuda sık sorulan bazı soruları burada yanıtlamak istiyoruz.

Sonuç Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazımızda konu ile ilgili olarak riskli bina tespiti nedir, nasıl tespit edilir, tespitte hangi hususlar dikkate alını, riskli bina tespiti raporuna itiraz nasıl yapılır, yıkım kararına engel olmak mümkün müdür gibi konu ile ilgili merak edilenleri detaylarıyla birlikte açıkladık.

Görüldüğü üzere riskli yapı tespiti raporuna itiraz sürecinde yapılan herhangi bir aksaklık yapının yıkılması gibi geri dönülmez sonuçlara neden olabilmektedir. Riskli yapının tespiti ve devamında itiraz ve dava süreçlerinde istenmeyen sonuçlarla karşılaşmamak için deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile süreci takip etmek önem arz eder.