Önalım (Şufa) Hakkı Davası

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Bir taşınmaza birden fazla kişinin aynı anda sahip olması mümkündür. Buna hisseli tapu denir. Hisseli tapu (paylı mülkiyet), sonuç itibariyle bir hukuki birliktelik olduğu için paydaşlara özel bazı haklar tanınmıştır. Bunlardan birisi de hissedarlardan birisinin payını satması durumunda diğer hissedarların bu payı öncelikle alma hakkına sahip olmasıdır. Esasen bu hak illa ki paydaşlardan birisi tarafından kullanılacak diye bir kural yoktur. Önalım hakkı, sözleşme ile üçüncü bir kişiye de tanınabilir. Ancak sonuç olarak belirtmemiz gerekir ki önalım hakkı; bir pay satılacağı zaman veya satıldıktan sonra önalım hakkı sahibine o payı öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyan haktır.

Önalım hakkının bir diğer adı da şufa hakkıdır. Yani yazımızda şufa hakkı ile önalım hakkı aynı anlamda kullanılmıştır. Bu nedenle farklı anlamlar taşıdığı düşünülmemelidir.

Şufa hakkı uygulamada büyük öneme sahiptir. Çoğu kişi, paylı malik olduğu gayrimenkulün payının başka bir kişiye satılmasını istemez. Bazen de önalım hakkı kötü niyetli olarak kullanılır. İşte yazımızda tüm bu durumlara ilişkin önemli noktalara değindik.

Yazımızda; önalım haklarının şartlarına, ne şekilde kullanılabileceğine, önalım hakkının kullanılamayacağı durumlara, şufa davasına, bu süreçte dikkat edilmesi gereken meselelere ve konunun diğer önemli noktalarına değindik. Konunun önemli olması nedeniyle dikkatlice okunmasını tavsiye ederiz.

Paylı Mülkiyet Nedir? → Hisseli tapu olarak da bilinen paylı mülkiyet; bir mal üzerinde birden fazla kişinin aynı anda belirli paylara göre malik olmasını ifade eder. Örneğin bir tarlanın 30/110 payı bir kardeşe, 20/110 payı diğer kardeşe 60/110 payı da bir başka kardeşe ait olabilir. Yahut aynı durum bir apartman dairesi için söz konusu olabilir. İşte şufa hakkı böyle bir gayrimenkulde paydaşlardan birinin payını satacağı durumlarda söz konusu olur. Yani hisseli tapu satışı söz konusu olmalı ki şufa hakkından bahsedebilelim.

Kanunda düzenlenen iki tane ön alım hakkı vardır. İkisi de mülkiyetin devrini sınırlayan haklardır. Kanundan doğan ön alım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkı olmak üzere iki farklı şekilde düzenlenmiştir. Önalım (şufa) hakkı, Türk Medeni Kanunu m. 731 ve devamında gelen maddeler ile Türk Borçlar Kanunu m. 237 ve devamında gelen maddelerde yer almıştır. Bunları ayrı ayrı inceleyeceğiz.

Yasal Önalım (Şufa) Hakkı → Türk Medeni Kanunu m.732 hükmüne göre, paydaşlardan birisi eğer payının bir kısmını veya tamamını başka bir kişiye satacak olursa diğer paydaşlar bu satışa itiraz etmek suretiyle önalım haklarını kullanabilir. Önalım hakkı dava açarak kullanılabilir. Bunun haricinde önalım ile payı elde etmek mümkün değildir. Kanuni önalım hakkının kimler tarafından kime karşı ne şekilde kullanılabileceğine aşağıda değindik. Ancak bilinmesi gerekir ki her paydaşın yasal önalım hakkı vardır ve bunun için bir sözleşme veya tapu şerhi gerekmez.

Sözleşmesel Önalım Hakkı → Kanun, serbestçe sözleşme ile tanımlanan ön alım hakkını düzenlemiştir. Buna göre, herhangi bir kişi bir başkasına önalım hakkı tanıyabilir. Bu sözleşmeye önalım sözleşmesi denir. Bu sözleşme resmi şekle tabi değildir. Kanun bunu yazılı şekille sınırlamıştır. Önalım sözleşmesi eğer tapuya şerh edilirse eşyaya bağlı bir hak haline gelir. Böylece üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilme etkisine sahip olur. Ancak önalım hakkı tapuya şerh edilmez ise üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, yalnızca sözleşmenin diğer tarafına karşı başvurma imkanı sağlar.

Sınırdaş Arazi (Komşu Arazi) Önalım Hakkı → 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8/İ’nin 2. fıkarında yer alan düzenlemelere göre bir tarımsal arazinin sınırdaşı olan arazi maliklerinin yani komşu tarla sahibinin de önalım hakkı vardır. Bu imkan uygulamada kimi zaman arazi bütünlüğü açısından önem taşısa da kimi zaman yatırımcıları mağdur etmektedir. Bunun ayrıntılarına da aşağıda değindik.

Aile Malları Arasında Önalım Hakkı → 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8/İ’nin 1. fıkrasında yer alan düzenlemeye göre aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı söz konusu ise burada da paydaşların önalım hakkı vardır. Bu genellikle miras ortaklığında söz konusu olan bir durumdur.

Şufa hakkı genel olarak bu şekildedir. Şimdi şufa hakkını kullanmanın şartları ile yazımıza devam ediyoruz.

Şufa Hakkı Kullanmanın Şartları

Önalım hakkı kesinlikle dava yolu ile kullanılan bir haktır. Dava açmaksızın paydaşlardan birine “nasılsa önalım hakkı var” deyip dava açılmadan devir, normal bir devir olur.

Ayrıca önalım hakkı ancak paylı mülkiyet için söz konusu olabilir. Bu paylı mülkiyete tabi taşınmaz ister tarla olsun ister apartman dairesi olsun isterse de bir işyeri olsun farketmez. Muhakkak bir hisseli tapu söz konusu olmalıdır. Buna bağlı olarak şufa hakkını kullanacak olan kişiler de paydaşlar olur. (Komşu tarım arazisi konusu müstesnadır.)

Önalım hakkı ancak ve ancak sözleşmesel olarak veya fiilen taksim edilmemiş paylı mülkiyet üzerinden söz konusu olabilir. Yani paylı bir arazi vardır ve her paydaşın fiilen kullandığı kısım belirlidir. Bu durumda şufa hakkının kullanılması, paydaş için kötü niyetli bir davranış olarak görülür ve mahkeme tarafından reddolunur.

Son olarak önalım hakkını kullanacak olan kişi ilgili sürelere uyarak bu hakkını kullanmalıdır. Önalım hakkı süreleri büyük önem taşır. Bunlara değineceğiz ancak öncesinde nasıl kullanılacağına değinmek gerekecektir.

Önalım (Şufa) Hakkı Nasıl Kullanılır?

Şufa hakkının kullanılması ancak dava yolu ile mümkündür. Aşağıda ayrıntılı olarak bahsedeceğimiz görevli ve yetkili mahkemede dava açılmalıdır. Ayrıca mahkeme karar vermeden önce şufa hakkını kullanan paydaşa veya paydaşlara, payın bedelini hakimin belirleyeceği yere nakden ödemelerini söyler.

Şufa hakkında ödenecek olan bedel sözleşmede yer alan bedeldir. Yani payını satan paydaş üçüncü kişi ile ne kadara anlaşmış ise şufa hakkını kullanacak olan paydaşlar da o kadarlık ödeme yapar. Ancak payını satan paydaş sırf diğer paydaşlar şufa hakkı kullanamasın diye özellikle miktarı yüksek göstermişse, hakim piyasa rayicine göre fiyatın belirlenmesini sağlayabilir. Bunu taraflar talep eder.

Birden Fazla Paydaşın Önalım Hakkını Kullanması

Bazen taşınmazda üç dört hatta daha fazla hissedar söz konusu olabilir. İçlerinden yalnızca birisi şufa hakkı kullanmak isterse sorun yoktur. O paydaş bedeli ödeyerek payı elde eder. Ancak birden fazla paydaş eğer şufa hakkını kullanmak isterse, içlerinden birisi değil, tamamı o paya malik olur. Esasen o pay diğer paydaşlar arasında eşit olarak taksim edilir.

Bu durum sınırdaş tarlalarda böyle değildir. Eğer bir tarla satılırken birden fazla komşu tarla sahibi söz konusu ise ve bunlardan birden fazlası şufa hakkı kullanmak istiyorsa, hakim arazinin özelliklerine göre hangi komşu arazi ile satılacak olan arsa arasında bütünlük ilişkisi daha fazla ise o komşu arsa sahibine şufa hakkını kullandırır.

Önalım Hakkı Süresi

Şufa hakkının kullanılması sınırsız değildir. Belirli bir süre içerisinde yapılmazsa bu hak kaybolur. Burada süre bakımından ikili bir ayrım yapmak gerekir:

Pay devri paydaşlara bildirilmişse → Eğer payın devri diğer paydaşlara noter kanalı ile bildirilmişse diğer paydaşların önalım hakkını kullanmak için 3 aylık bir hak düşürücü süreleri başlar. Bu bildirimin noter kanalı ile yapılması zorunludur. Kendisine noter aracılığı ile bildirim yapılmayan malik 3 aylık süre sınırı ile bağlı olmaz.

Pay devri diğer paydaşlara bildirilmemişse → Eğer pay devri diğer paydaşlara noter kanalı ile bildirilmemişse bu sefer diğer paydaşların önalım hakkını kullanabilmeleri için 2 yıllık hak düşürücü süreleri başlar. Bu iki yıl içinde de önalım hakkı kullanılamazsa artık bu hak düşer.

Burada şunu belirtmek gerekir ki bu sürelerin aşılması durumunda artık yeni paylı malik, eski paydaşlara karşı önalım hakkına sahip olur. Yeni malik veya eski malikler paylarını başkalarına devrettikleri zaman bu süreler yeniden başlar.

Sözleşmesel önalım hakkı ile ilgili önemli bir süre kuralı vardır. Buna göre sözleşme ile üçüncü kişilere sağlanan önalım hakkı ancak 10 yıllık süre ile geçerlidir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Önalım hakkı cebri artırma ile satış söz konusu olduğu zaman kullanılamaz. Bunun anlamı şudur: eğer paydaşlardan birisinin borcu dolayısıyla icra takibi gerçekleşmiş ve bu takip sonrasında pay üzerinde haciz konulmuşsa ve ardından süreç satış istemeye kadar varmışsa bu noktada artık diğer paydaşlar önalım hakkı kullanamaz.

Önalım hakkı, bunun haricinde yukarıda bahsettiğimiz sürelerin aşılması durumunda da kullanılamaz. Gene belirttiğimiz üzere taşınmazı satın alan kişi bir başka paydaş ise gene önalım hakkı kullanılamaz.

Bununla birlikte önceden paydaş olup da paydaşlıktan çıkan kişi bir şekilde tekrar paydaş olmuş ise bu kişiye karşı da önalım hakkının kullanılamayacağı kabul edilmektedir.

Ayrıca pay devri, anne-baba, çocuk, eş gibi çok yakın akrabaya yapılan pay devri durumunda da şufa hakkının kullanılamayacağı kabul edilmektedir. Bunlara aşağıda şufa hakkı Yargıtay kararları kısmında değindik.

Şufa Davası

Şufa hakkının dava ile ileri sürülebileceğinden bahsetmiştik. Şimdi bu davanın detaylarını göreceğiz.

Şufa Davasını Kimler, Kime Karşı Açabilir?

Önalım hakkı davasını paylı maliklerden birisi veya birkaçı açabilir. Paydaşların tamamı da bu davayı açabilir. Paydaşlar bu davayı birlikte açabileceği gibi ayrı ayrı da açabilir. Paylı mülkiyet olan gayrimenkul üzerinde sınırlı ayni hak, kiracılık hakkı vb. mülkiyet dışında hakka sahip olan kişiler önalım hakkı iddiasında bulunamaz. Sözleşmesel önalım hakkında ise sözleşme ile kendisine önalım hakkı tanınan kişi bu davayı açacaktır.

Önalım hakkı, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılabilecek bir haktır. Yani payını satan paydaşa karşı değil, gayrimenkul payını satın alan üçüncü kişi bu davada davalı olarak yer alır. Bununla birlikte söz konusu pay zaten bir başka paydaşa satılmışsa bu paydaşa karşı şufa davası açmak mümkün olmaz.

Tapuya Şerh Edilmeyen Önalım Hakkı Sözleşmesi → Tapuya şerh edilmemiş olan önalım hakkı sözleşmesi, taşınmaz payını satın alan üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Türk Borçlar Kanunu m. 242 uyarınca böyle bir durumda payını satan satıcıya karşı önalım davası ileri sürülecektir.

Önalım Hakkı Mirasçılara Geçer mi? → Türk Borçlar Kanunu m. 239 hükmüne göre, sözleşmeden doğan önalım hakkında eğer aksi kararlaştırılmamışsa önalım hakkı başka kişilere devredilemez. Ancak miras yoluyla mirasçılara geçebilir.

Şufa Davası Ne Kadar Sürer?

Şufa davasının ne kadar süreceğine ilişkin net bir bilgi vermek zordur. Bu davalar sürecin başından beri doğru hareket edildiği zaman hızlı şekilde sonuçlanan davalar arasında yer alır. Şufa davası süresi; mahkemenin yoğunluğuna, taşınmazın durumuna, taşınmaz ile ilgili bilirkişi incelemesi ve keşif yapılıp yapılmayacağına, bekletici mesele olacak hukuki ilişkilere, kararın üst derece mahkemesine taşınmasına vb. bir çok unsura göre değişir. Özellikle tecrübeli bir gayrimenkul avukatının hukuki desteği alınarak şufa davası süreci hızlı ve etkin olarak sürdürülebilir.

Şufa Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım hakkının kullanıldığı davaya uygulamada şufa davası denilmektedir. Ancak bunun hukuki niteliği esasen tapu iptal ve tescil davasıdır. Şufa davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu davada yetki de hisseli taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerine aittir. Dolayısıyla paylı mülkiyete tabi taşınmazın bulunduğu yer adliyesinde bulunan asliye hukuk mahkemesinden önalım hakkını konu edinen tapu iptal ve tescil davası açılacaktır. Bu konudaki detaylı bilgiyi “tapu iptal ve tescil davası” yazımızdan okuyabilirsiniz.

Genel olarak özet olması açısından aşağıdaki tablo incelenebilir.

TABLO 1: Yasal ve Sözleşmesel Önalım Hakkı Arasındaki Temel Farklar

	Yasal Önalım Hakkı	Sözleşmesel Önalım Hakkı
Nedir?	Paylı mülkiyette her paydaşın diğer paydaşların paylarını başka kişilere satmaları durumunda öncelikli olarak satın alma haklarıdır.	Önalım hakkının paylı malik olmayan üçüncü kişilere sözleşme ile tanınmasıdır.
Kimler, Kime Karşı Kullanır?	Diğer paydaşlar, payı satın alan kişiye karşı açar.	Tapuya şerh edilmişse önalım hakkı sahibi, payı satın alan kişiye karşı, tapuya şerh edilmemişse, önalım hakkı sahibi payı satan kişiye karşı kullanır.
Süresi Nedir?	Tebliğ edilmişse 3 ay, edilmemişse 2 yıl	Tebliğ edilmişse 3 ay, edilmemişse 2 yıl
Görevli ve Yetkili Mahkeme	Hisseli tapunun olduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi	Hisseli tapunun olduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi

Şufa Hakkı ile ilgili Mutlaka Bilinmesi Gerekenler

Önalım Hakkı İhtarname Örneği

Burada şufa hakkı ihtarname örneği ile kastettiğimiz şey esasen şufa hakkının kullanılması değil, diğer paydaşlara, payın satıldığına ilişkin bildirim yapmaktır.

Buna göre satışın bildirilmesi 3 aylık süreyi başlatacağı için sürenin kısalığı bakımından avantajlı bir durum olabilir. Ancak diğer paydaşları da hak kullanımına ilişkin teşvik etme özelliğine de sahip olabilir. Bu nedenle şufa hakkı ihtarnamesi gönderileceği zaman somut olayın özellikleri dikkate alınarak hareket edilmelidir.

Esasen bununla ilgili bir ihtarname örneği şeklinde taslak metin koymak çok doğru değildir. Bu metin temelde diğer paydaşlara, payın satıldığını veya satışa eşdeğer bir işleme tabi tutulduğunu bildirmekten ibarettir. Tecrübeli bir avukat ile birlikte hazırlanması gerekir. Türk tebligat hukuku kurallarına uygun bir bildirim olmalıdır ki hüküm ve sonuçlarını doğurabilsin. Zira ihtarname usulüne uygun yazılmaz ise şuda davası ile karşılaşma durumu oldukça yüksektir.

Hisseyi Satın Alan Üçüncü Kişi de Başkasına Satarsa Ne Olur?

Önalım hakkı olan bir payın satılmış olması mülkiyetin devrine engel olmaz. Yani pay başka birisine satıldığında tapuda haksız tescil kurulmuş olmaz. Yalnızca paylı maliklere veya sözleşme ile önalım hakkı kazanmış olan kişilere bu hakkı kullanma imkanı doğar. Dolayısıyla üçüncü kişinin bu payı henüz önalım hakkı kullanılmadan satması da hukuka aykırı bir devir olmaz. Bu kişi de bu payı devraldığında önalım hakkını kullanmaya ilişkin süreler yeniden başlar. Eğer bu devir şufa davası sürerken yapılmışsa, davacının davayı yeni malike yöneltebilir.

Şufa Hakkından Feragat

Önalım (şufa) hakkından feragat mümkündür. Yani bir paydaş bu hakkından önceden feragat edebilir. Şufa hakkından feragat iki farklı duruma göre iki şekilde incelenir. Somut bir olaya göre şufa hakkından vazgeçme ve genel olarak şufa hakkından vazgeçme şeklinde ayrılarak değerlendirilir.

Buna göre bir paydaşın şufa hakkından komple vazgeçmesi resmi şekilde yapılmak zorundadır ve bu resmi şekilde yapılan sözleşmenin tapuya şerh düşülmesi zorunludur. Bu şekilde işlem yapıldığı zaman o paydaş artık önalım hakkını bir daha kullanamaz. Burada resmi şekil şartı, sözleşmenin noterde yapılması anlamındadır.

Ancak somut bir olaya yönelik şufa hakkından vazgeçme için resmi şekil şartına göre sözleşme yapmak zorunlu değildir. Yalnızca adi yazılı şekilde bir sözleşme yapılarak yalnızca bir olaya yani sadece o satışa ilişkin şufa hakkından vazgeçmek mümkündür. O satışa ilişkin yazılı bir sözleşme ile önalım hakkından feragat edilir. Bundan sonraki satışlarda isterse gene önalım hakkını kullanabilir.

Önalım Hakkının Alım ve Geri Alım Hakkından Farkı

Geri alım hakkı taşınmazını başkasına devretmiş olan kimseye tek taraflı irade beyanıyla o taşınmazını geri alabilme yetisi sağlayan yenilik doğuran haktır. Yani aslında bir emanet verme durumu söz konusudur. Burada öncelikle iki kişi arasında taşınmaz devri yapılmış olmalıdır. Hukuki sebebi genelde satış olur. Taşınmazı devralan alıcı satıcıya sözleşmeyle geri alım hakkı tanıyacak. Satıcı bir yenilik doğuran hakka sahip oluyor geri alma konusunda.

Alım hakkı, hak sahibine tek taraflı bir beyanla taşınmazın alıcısı olma hakkı veren ve yenilik doğuran bir haktır. Alım hakkının hukuki niteliği bir sözleşme olmasıdır. Burada aslında herhangi bir taşınmaz emanet verme veya paydaşlık durumu yoktur. Yalnızca tek taraflı bir beyan ile taşınmazı satın alma hakkı söz konusudur.

Önalım hakkı ise yukarıda ayrıntılı olarak değindiğimiz üzere paylı mülkiyet üzerinde söz konusu olabilir. Bir payın üçüncü kişilere satılma ihtimaline karşı temelde diğer paydaşları koruyan bir hukuki yoldur.

Şufa Davası Yargıtay Kararları

Önalım hakkı, Yargıtay kararlarına sıklıkla konu olmuştur. Bu nedenle Yargıtay’ın şufa hakkı ile ilgili yerleşik içtihatları olduğunu söyleyebiliriz. Yargıtayın uygulamada şu şekilde kararlar verdiği görülmektedir:

• Yargıtay, paydaşa karşı açılan önalım hakkı davasının reddedilmesi kararını onamıştır. Yani Yargıtay paydaşlara karşı önalım hakkı davası açılamayacağını kabul eder.
• Yargıtay, fiili olarak taşınmazın hangi kısmının hangi paydaş tarafından kullanılacağına ilişkin yapılan ayrımlarda önalım hakkının kullanılamayacağı kararını vermiştir. Bu çok önemli bir karardır. Çünkü çoğu tarla, arsa vb. tapular fiilen ayrılmış durumda olduğu için önalım hakkına konu olamamaktadır. Esasen burada tapu üzerindeki fiili dururum ne olduğu kişi lehine tespit edilmelidir. Bunun için de özenli bir dava takibi ihtiyacı doğar. Bu fiili ayrım çoğu zaman bilirkişi raporu ile tespit edilir.
• Yargıtay önalım hakkını kullanan bir davacının bu hakkı kullandıktan sonra yani dava sürerken hakkından feragat etmesini hukuka uygun bulmuştur.
• Yargıtay, birden fazla paydaşın önalım hakkı kullanma talepli dava açması durumunda bunların pay oranlarına bakılmaksızın eşit olarak payın paylaştırılması gerektiğine hükmetmiştir.
• Yargıtay, çok yakın akrabaya yapılan devirler için şufa hakkının kullanılamayacağına hükmetmiştir. Örneğin, payın kardeşe, oğula, babaya, eşe vs. yakın kişilere devredilmesini önalım hakkının kullanılmasına engel bir hal olarak görmüştür.
• Yargıtay’ın çok önemli bir kararı mevcuttur. Buna göre eğer payı satın alan kişi zaten önceden de o taşınmaz üzerinde paydaş ise bu kişiye karşı önalım hakkı kullanılamaz. Yani kişi önceden paydaş idi ve bir şekilde paydaşlıktan çıktı ve tekrardan paydaş oldu ise bu kişiye karşı şufa hakkı kullanımı kabul edilmemektedir.

Şufa Davasında Gayrimenkul Avukatı Desteği

Yukarıda şufa hakkının temel özelliklerinden önemli olan kısımları izah etmeye çalıştık. Mülkiyet çok önemli bir haktır. Bu hak başkaları ile paylaşıldığı zaman ayrı bir önem kazanır. Paylı mülkiyette paydaşlar arasındaki problemler oldukça can sıkıcı olabilmektedir. Maddi olarak da kişileri zarara uğratma potansiyeli yüksektir. Bu nedenle önalım hakkı kullanma ve mülkiyete ilişkin diğer hukuki problemlerde tecrübeli bir gayrimenkul avukatı ile süreci yürütmek her zaman kişinin yararına olacaktır.