Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası; kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar sonucu bir tarafın durumunun aşırı derecede zarar görmesi halinde, sözleşmenin uyarlanmasının talep edildiği dava türüdür. Hakim, sözleşmeyi uyarlarken değişen şartları gözeterek karar verir.

Kira Uyarlama Davası Nedir? 

Kira uyarlama davası; kira sözleşmesi kurulduktan sonra gerçekleşen öngörülemez ve olağanüstü değişimlerle, taraflardan birinin çıkarlarının aşırı zarar görmesi sonucu açılan dava türüdür.

Bu davanın amacı, sözleşmede ortaya çıkan dengesizliğin giderilmesidir. Ayrıca bu dava hem taşınırlarda hem de taşınmazlarda ortaya çıkan uyuşmazlıklar için açılabilir.

Kira Uyarlama Davası Şartları

Kira uyarlama davası şartları; TBK 138’e göre öngörülemez ve olağanüstü gelişme olması, durumun borçludan kaynaklanmaması, borcun ödenmesinin aşırı ölçüde güçleşmesi ve borcun henüz ödenmemiş yahut uyarlama hakkı saklı tutularak ödenmiş olmasıdır.

Kira uyarlama davasının şartları, daha anlaşılır olması bakımından aşağıda liste halinde verilmiştir.

• Öngörülemez ve olağanüstü bir olay mevcut olmalıdır.
• Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması gerekmektedir.
• Borcun ödenmesi aşırı derecede güçleşmelidir.
• Borç ödenmemiş veya uyarlama hakları saklı tutularak ödenmiş olmalıdır.

Öngörülemez ve Olağanüstü Bir Olay Olması

Sözleşme yapıldığı anda taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenmeyen bir durumun, sonradan ortaya çıkması gerekmektedir. Bu durum, herkes için öngörülemeyecek bir durum olmalıdır. Öngörülemezlik şartının mevcut olup olmadığı, her somut olay için ayrı değerlendirilmelidir.

Ülkemizde ekonomik krizlerin sıkça yaşanması, yabancı parayla kararlaştırılan kira sözleşmelerini etkilemesi bakımından önem arz etmektedir. Bu durumda, Yargıtayın yabancı parayla kararlaştırılan kira sözleşmelerinde oluşan dengesizliğin uyarlamaya sebebiyet vermeyeceği yönünde kararları mevcuttur. (Y. HGK. 14.09.2021, 2017/2308 E., 2021/994 K.)

Buna karşın; pandemi sürecinde kapanan işyerleri için açılan uyarlama davalarında, Yargıtayın uyarlama talebini kabul ettiği görülür. (Y. 3. HD, 2021/3452 E., 2021/6001 K.)

Buradan anlaşılıyor ki mahkeme somut durumun öngörülmez ve olağanüstü nitelik taşıyıp taşımadığını değerlendirirken her olayı ayrı ele alacaktır. Dolayısıyla, durumun mahkemeye güçlü hukuki gerekçelerle ileri sürülmesi gerekir. Bu noktada, uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta fayda vardır.

Olağanüstü Gelişmenin Esaslı Bir Dengesizliğe Neden Olması

Kira uyarlama davası açılabilmesi için, gündeme gelen olağanüstü gelişmelerin sözleşme ilişkisinde esaslı değişikliğe neden olması gerekir. Bundan anlaşılması gereken, bir taraf lehine veya aleyhine ciddi anlamda sözleşmenin dengesinin bozulması gerekir. Basit ve olağan değişiklikler, uyarlama davasına gerekçe olmaz.

Olağanüstü Olayın Borçludan Kaynaklanmaması

Gerçekleşen olağanüstü olayın borçludan kaynaklanmaması gerekir. Aksi takdirde, diğer bütün şartlar sağlansa bile dava reddedilecektir. Dünya genelinde etkili olan Covid-19 pandemi sürecinde dükkanı kapanan esnafın kira borcunu ödeyememesi, olağanüstü olayın borçludan kaynaklanmamasına örnektir.

Kira Borcunun Ödenmesinin Aşırı Güçleşmesi

Olağanüstü olay neticesinde, borçlunun borcunu ödemesi aşırı derecede güçleşmelidir. Başka bir ifadeyle, sözleşme özelinde taraflar arasındaki denge büyük ölçüde bozulmalı ve borcun ödenmesi dürüstlük kuralı gereği beklenemeyecek hale gelmelidir.

Örnek vermek gerekirse; sözleşme kurulduktan sonra gerçekleşen kuraklık nedeniyle tarlanın kirasının ödenememesi ifade edilebilir.

Borcun Ödenmemiş Olması veya Uyarlama Hakkının Saklı Tutulmuş Olması

Mahkemeden uyarlama talep eden borçlunun, borcunu ödememiş olması gerekmektedir. Ödemişse de uyarlama hakkını saklı tutarak borcu ödemiş olmalıdır. Bu ikaz, alacaklıya ihtirazi kayıt göndermekle mümkün olur. İhtirazi kayıt her ne kadar şekle tâbi olmasa da ispat bakımından noter kanalıyla gönderilmesinde fayda vardır.

Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Kira uyarlama davası, 12 ila 18 ay arasında sürer. Fakat davada ileri sürülen durumun özelliklerine, tarafların tutumlarına, bilirkişi sürecine ve benzeri etmenlere bağlı olarak süre değişkenlik gösterebilir.

Uyarlanan Kira Bedeli Geriye Dönük İstenebilir mi?

Uyarlanan kira bedeli geriye dönük istenemez. Fakat eğer kira bedeli uyarlama hakkı saklı tutularak ödenmiş ise bu çerçevede yapılan ödemeler geriye dönük istenebilir. Yargıtayın tutumu da bu yöndedir. (Y.13.HD., 22.03.2001, 1979/2831)

İhtirazı kaydın ispatı bakımından, vaktinde noter kanalıyla ihtirazi kayıt yoluna başvurulmuş olmasında büyük fayda vardır.

Hangi Durumlarda Uyarlama Davası Açılabilir?

Kira uyarlama davası, TBK 138 hükmü kapsamındaki durumlarda açılabilir. Somut olayın bu kapsamda olup olmadığı ise ayrıca değerlendirilecektir. Olağanüstü gelişme olması ve diğer şartların varlığı halinde, uyarlama talep edilebilir.

Yargıtay kararlarından anlaşıldığı üzere, uyarlama davası daha çok uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulmaktadır. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2012/16767 K. 2012/21930) Bunun nedeni ise uzun vadede birçok öngörülemez durumun ortaya çıkabileceği gerçeğidir.

Uyarlama Davası Açılamayacak Durumlar

Kira uyarlama davası, olağanüstü bir durumun olmadığı hallerde açılamaz. Aynı şekilde; borçlu belirtilen duruma kendisi sebep olmuşsa, bu durum taraflar arasında aşırı derecede dengesizlik yaratmamışsa, kira zaten ödenmiş veya ödenirken ihtirazi kayıt konmamışsa kira uyarlama davası açılamayacaktır.

Kira uyarlama davasının açılamadığı durumlarda, şartları varsa kira tespit davası açılabileceği unutulmamalıdır. Bu dava yoluyla, daha kolay biçimde kira bedelinin yeniden belirlenmesi sağlanabilir. Kira tespit davasının şartları ve dava sürecinin işleyişi, “kira bedelinin tespiti davası” yazımızda izah edilmiştir.

Somut olayda kira tespit davası veya kira uyarlama davası açılamıyor olabilir. Fakat ev sahibi açısından kiracı tahliye nedenlerinden biri mevcutsa kiracının evden çıkarılma imkanı gündeme gelecektir. Böyle bir durumun olup olmadığının tespit edilmesinde yarar vardır. Bu noktada, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda tüm tahliye nedenlerine yer verilmiş ve her biri izah edilmiştir.

Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Farkı

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi için açılan bir davadır. Kira tespit davasının açılabilmesi için sözleşmenin en az 5 yılı doldurmuş olması gerekmektedir. Kira uyarlama davası ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar sonucu, aşırı ödeme güçlüğüne düşen borçlunun açtığı davadır. Bu davanın amacı, kira sözleşmesinin tamamen yeni şartlarına uyarlanmasıdır. 

Aşağıdaki tabloda, kira tespit davası ve kira uyarlama davasının farkları verilmiştir.

KİRA UYARLAMA DAVASI,	KİRA TESPİT DAVASI,
Olağanüstü olay sonucu ifa güçlüğü ortaya çıkmıştır.	Kira bedeli, geçen zaman içinde değer itibarıyla düşük kalmıştır.
Her zaman açılabilir.	Kira sözleşmesinin en az 5 yıllık olması gerekir.
Yeni kira bedeli ileriye dönük istenebilir.	Yeni bedel, ilgili kira döneminin başından itibaren geriye dönük istenebilir.
Taşınır ve taşınmaz kiraları için açılabilir.	Sadece konut ve işyeri kiraları için açılabilir.

Sonuç

Kira uyarlama davası, tarafların anlaşamadığı her durumda açılabilen bir dava değildir. Aksine istisnai bir davadır. Bu nedenle; şartların oluştuğunun ve durumun uyarlama davasına uygunluğunun belirlenmesi, teknik bir konudur. Usul işlemleri doğru yapılmadığı takdirde, yargılama süreci uzayabilir veya maddi kayıplar ortaya çıkabilir. Bu nedenlerle, uzman gayrimenkul avukatından yardım alarak hareket etmekte fayda vardır.