Kat İrtifakı Nedir ve Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı nedir ve nasıl kurulur sorusunun cevabı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup bu soruyla uygulamada sıklıkla karşılaşılmaktadır. Kat irtifakının Kat Mülkiyeti Kanunu ile hüküm altına alınmış olması nedeniyle kat mülkiyeti kavramı ile karıştırılmaktadır. Ancak bu iki kavram yazımızda da açıklayacağımız üzere birbirlerinden epeyce farklıdır.

Yazımızda kat irtifakı nedir, nasıl kurulur gibi sorulara ayrıntılı bir biçimde cevap vereceğiz. Gayrimenkullerle ilgili çok önemli bir mesele olması nedeniyle konu hakkında genel bir bilgi sahibi olmak gerekir. Bu sebeple yazımızı dikkatli okumanızı tavsiye ederiz.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, inşaatına henüz başlanmış ya da önceden inşaatına başlanmış ve halen devam etmekte olan taşınmazlar üzerindeki bağımsız bölümler ile elde edilen bir çeşit mülkiyet hakkını ifade eder. İrtifak tapusu, söz konusu inşaatın bitimine kadar geçerli olan bir tapudur. Bu nedenle de kısa süreli bir ara form niteliğindedir. 

Kat irtifakı, mülkiyet kapsamında bir irtifak hakkıdır. Bu hakka ilişkin hukuki düzenlemeler 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 17. madde ve devamında hüküm altına alınmıştır. 

ÖNEMLİ: Kat irtifakı nasıl kurulur sorusuna cevap bulabilmek için sürecin dikkatle takip edilmesi gerekir ve bu süreç önemli ayrıntılar barındırmaktadır. Bu ayrıntılar göz önünde bulundurulmadan hareket ederek hatalı işlemler ile beklenmedik sonuçlar meydana gelebilir. İrtifak kurmak için yapılacak işlemlerin önemli hususları içermesi  nedeniyle işlemin başından sonuna kadar uzman bir avukattan yardım almak önem arz eder.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakının kurulabilmesi için irtifak konusu yapının inşaatına başlamış veya devam ediyor olmalıdır. . Genel olarak irtifak hakkı tesisi için tapu müdürlüğü tarafından resmi senet düzenlenmesi ve bunun tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir.

İrtifakın kurulma aşamasında, yapı mülkiyeti,  paydaşların her birine denk gelen bağımsız bölümün arsa paylarına göre bölünmelidir. Yapının inşaatına ilişkin borç, bu aşamada bir veya belli paydaşa yüklenemez. Her bir bağımsız bölüm sahibi bu borca yüklenmektedir.

Kat irtifakının kurulması için belli bir paya bağlı bulunması gerekir. Kat irtifakı kurulurken bağlı olacağı pay ve ait olduğu bağımsız bölüm belirtilmelidir. Bu noktada, irtifak hakkı paya bağlı olduğundan, pay ortada olmadıkça irtifak hakkı da ileri sürülemez.

İrtifakın tesisi için malikin, paylı mülkiyetin söz konusu hallerde ise tüm paydaşların talebi gereklidir. Bunun dışında  2814 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre de kat irtifakı kurulabilir. 

Gerekli Kuruluş Evrakları

Kat irtifakı kurmak için gerekli belgeler aşağıdaki şekilde sıralanabilir;

Dilekçe: İrtifakın kurulabilmesi için tüm maliklerin imzasını taşıyan, bağımsız bölümlere ilişkin değerlerin ayrı ayrı yazıldığı, ve bu değerlere göre bölünmüş arsa paylarını gösteren bir dilekçe hazırlanmalıdır. 

İnşaat Projesini Gösteren Belge: Genel projenin mühendis veya mimar tarafından hazırlanmış olması ve buna ilişkin kontrollerin belediye tarafından onaylanmış yapılması gerekir. Arsa üzerine birden fazla yapının inşa edilmesi halinde projede bu yapıların her biri ayrı ayrı olarak gösterilmiş olmalıdır. Blok yapıların söz konusu olduğu yapılarda her bloğa ilişkin proje ayrı verilmek zorundadır. 

Yönetim planı: Ana gayrimenkule ilişkin yönetimi gösteren yönetim planının her bir sayfasında tüm maliklerin imzası bulunması gerekir.

Vaziyet Planı: Arsa üzerinde birden fazla yapının bulunması halinde bu yapıların tek tek konumunu, var ise yeşil saha, spor tesisi, özel yol gibi ortak alanların açık bir şekilde gösterilmesi ve belediyenin bu planı onaylaması gerekir.

Liste: Listenin her bağımsız bölümün bulunduğu arsa payını, daire, kat ve benzeri niteliklerini ve bunların numaralandırılarak sırasını, varlığı halinde eklentisinin gösterilmesi gerekir.  Bu şekilde hazırlanan listenin tüm malikler tarafından imzalanarak, noterde onaylatılması gerekir.

• İrtifak işleminin konu olduğu taşınmaza ait tapu senedi, tapu senedinin yokluğu halinde taşınmazın ada ve parsel numaralarını gösteren bir belge ve malikin sözlü beyanı,
• Fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya vesikalık fotoğraf ile avukat kimliği, T.C. kimlik numarası ve vergi numarası,
• İşlem taraflarından biri veya her ikisi temsilci yoluyla işleme katılmışsa temsile yetki belgesi.

Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Esasen kat irtifakı tapulu bir yapı üzerinde de bir çok hukuki işlem yapılabilir. Ancak bir yapının kat mülkiyeti tapusunun olması demek; o yapının belediyeye herhangi bir borcunun olmadığı ve yapının projeye tam uygun olduğu demektir. Zira inşaata başlanıp da her bir bağımsız bölüme kat irtifakı tapusu verildikten sonra inşaatım tamamlanmasını takiben kat mülkiyetine geçilebilmesi için bunun için başvuru yapılması gerekir.

Bu başvuruda binaya ait bir borcun olup olmadığı ve yapının projeye uygunluğu denetlenir. Bunun haricinde kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasında çok büyük farklar bulunmaz. Her ikisi üzerinde de çeşitli hukuki işlemler yapılabilir, ipotek konulabilir, satış gerçekleştirilebilir. Bu iki tapu durumu arasındaki farkları bir tablo ile özetlemek gerekirse;

	KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYET ARASINDAKİ FARKLAR
KAT İRTİFAKI,	İnşaat halindeyken alınır, binanın projeye uygunluğu henüz denetlenmemiştir, tapu üzerinde hukuki işlem yapılabilir.
KAT MÜLKİYETİ,	Bina tamamlanınca alınır, binanın projeye uygunluğu ve borcunun olmadığı tespit edilmiştir, tapu üzerinde hukuki işlem yapılabilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesine ilişkin düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 3.,12. ve 14. maddelerinde hüküm altına alınmıştır. 

Mevcut düzenlemeler ışığında taşınmazın bütünü için alınan yapı kullanma belgesinin tapu dairesine yollanması ile kat irtifakı başka işleme gerek kalmadan kat mülkiyetine çevrilmektedir. Bu yöntem ile yapılan işlem 65 gün içinde gerçekleştirilir. Bunu haricinde arsanın maliki bulunan kişi ya da irtifak hakkına sahip kişilerin talebi üzerine de kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesi mümkündür. Ancak bunun için bazı şartlar aranmaktadır. 

Öncelikle dönüşüme konu taşınmaza ait iskan belgesinin bulunması gerekir. İskan, inşaat aşamasının sona ermesinin ardından yapıya ilişkin kanunlarda ve yönetmeliklerde herhangi bir hukuka aykırılığın olup olmadığının kontrol edilerek verilen bir tür izin belgesini ifade eder. 

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işlemi taşınmazın bütününe uygulandığından başvuru yapılırken yapının tamamını kapsayacak bir başvuru yapılmalıdır.

Yapılan işlemin geçerli olabilmesi için bir başka şart, kat mülkiyeti istenen taşınmaza ait bağımsız bölümlerin, ortak alanların, eklentilerin detaylı bir biçimde gösterilmiş olmalıdır. 

Şartların sağlanması ile idareye başvuru yapılmaktadır. Yapılan başvuru sonrasında 60 gün süre içinde ilgili evraklar tapu dairesinde iletilir ve kat mülkiyetine çevirme işlemi son bulur. Eğer kat mülkiyetine çevrilmesi için gerekli şartlar oluşmasına rağmen idare bunu kabul etmiyorsa bu durumda “idari işlemin iptali” davası açılmalıdır.

Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?

Bu hakkın amacı amacı, arsanın tapusu alımından sonra inşaat tamamlanınca mümkün hale gelen kat mülkiyeti tapusu alımına kadar geçen zamanda sürecin düzgün bir şekilde yürütülmesini sağlamaktır. Bu şekilde hak sahibine, ortada bir kat veya daire yokken bile bağımsız bölümün tüm ayrıntıları ile tapuda hak tanınmaktadır. Bu irtifakın kurulabilmesi tapudaki tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Kat irtifakını genellikle inşaat sürerken müteahhitler alır. Anlaşma doğrultusunda ya hemen maliklere devreder ya da inşaat bitince devreder.

Kat İrtifakı Nasıl Sona Erer?

Buna ilişkin düzenlemeler 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 49. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Mevcut düzenleme ışığında sona erme nedenleri aşağıdaki şekildedir;

• Tek malik olması halinde bu malikin, paylı mülkiyetin varlığı halinde maliklerin her birinin, irtifak hakkının tapu kütüğünden terkin talebi ile kat irtifakı sona erer.
• Taşınmazın tamamı ile yok olması halinde yapının üzerindeki tüm irtifak hakları da son bulur.
• Hukuken veya maddi bir neden ile arsa üzerinde yapı inşa edilmesi imkansız duruma gelmişse irtifak hakkı da bu şekilde son bulur.
• İlgili arsanın kamulaştırmaya konu olması halinde irtifak hakkı son bulur.
• Taşınmaz üzerinde verilen plana göre beş yıllık süre içinde inşaatın tamamlanmaması halinde hak sahiplerinin her birinin talebi ile Sulh Hakimi tarafından irtifak hakkı kaldırılabilir. Hakim, sona erdirilmesi talep edilen inşaatın bitmesi için belli bir süre verebilir. Verilen sürede inşaaat yine de bitmez ise bu halde irtifakın kaldırılmasına karar verir.

Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda kat irtifakı nedir ve nasıl kurulur sorularına genel anlamda cevap verdik. ve bu işleme ilişkin merak edilen önemli hususlara ayrıntılı olarak yer verdik. 

Bahsettiğimiz hususlar kanunda düzenlenen ve uygulamada görülen şekilde aktarılmıştır. Ancak belirtmek gerekir ki yaşanan her somut olay açısından özellikler farklılık gösterebilmektedir. Bu nedenle her olay kendi kapsamında değerlendirilmelidir. 

Kat irtifakının kurulması, hukuki anlamda teknik bir süreçten ibaret olduğundan oldukça önemli ve detaylı işlemler barındırmaktadır. Bu sürecin düzgün bir şekilde yürütülerek istenilen biçimde sona ermesi için uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almakta yarar vardır. Aksi halde hatalı veya ihmali bir şekilde yapılan işlemler, istenmeyen sonuçlar doğurabilir.

</div>