İpoteğin Kaldırılması Davası

İpoteğin kaldırılması, uygulamadaki ismiyle ipoteğin fekki, tapuda kayıtlı taşınmazlar için oldukça önemli bir meseledir. Doğru bir şekilde gerçekleştirilmesi hak kaybı yaşamamak adına elzemdir.

Yazımızda ipoteğin kaldırılması/fekki ne demek, ipoteğin kaldırılması nedenleri, ipoteğin kaldırılması davası gibi önemli hususlara yer verdik. Yapılacak işlemin hatasız bir şekilde son bulması için süreç hakkında genel bilgi sahibi olmak gerekir. Bu nedenle yazımızı dikkatle okumanızı öneririz.

ÖNEMLİ: İpoteğin kaldırılması(fekki) işlemlerinde dikkat edilmesi gereken bazı ayrıntılar mevcuttur. Bunlara dikkat edilmeden yapılan hatalı işlemler beklenmedik sonuçlara yol açabilir. Bu nedenle işlemin başından sona ermesine kadar gayrimenkul avukatı ile birlikte sürdürülmesi gerekir.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Ne Demek?

Belirlenen şartların gerçekleşmesi ile ipotek hakkının son bulması sonucunda tapu kütüğünün düzeltilmesi işlemine ipoteğin kaldırılması denir. Uygulamadaki diğer kullanımı ipoteğin fekki şeklindedir.

İpotek hakkının son bulması için her şeyden önce ipoteğin kaldırılması için gerekli şartların oluşması (ve bu şekilde yolsuz bir tescilin-ipoteğin oluşması) gerekir. İpoteğin fekkine ilişkin düzenlemeler, Türk Medeni Kanunu ve İcra ve İflas Kanunun çeşitli maddelerinde bulunmaktadır.

ÖNEMLİ: İpoteğin kaldırılması illa dava yoluyla olmak zorunda değildir. Lehine ipotek kurulanın tek taraflı beyanı ile de tapudaki ipotek kaldırılabilir. Ancak şartlar oluşmasına rağmen ipoteğin kaldırılması için gerekli işlemler yapılmıyorsa bu durumda dava açmak gerekir.

İpoteğin Kaldırılması Davası

Borcun ipotekli taşınmaz sahibi veya üçüncü bir kişi tarafından ödenmiş olmasına rağmen ipoteğin tapu kütüğünden kaldırılmaması üzerine açılan dava, ipoteğin kaldırılması davasıdır. Açılan dava sonucunda ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi üzerine, tapu kütüğündeki ipoteğin söz konusu mahkeme kararı ile terkini sağlanabilir.

Bu dava, İcra ve İflas Hukuku anlamında tapu sicilini düzeltme davası olarak kabul edilebilir. Davanın amacı, tapuda yolsuz olarak tescil edilmiş ipoteğin terkinini sağlamaktır.

Davada İspat Yükü: Bu davada, ispat yükü davacıya aittir. Bir başka ifade ile tapuda taşınmazın sahibi görünen kişi (veya borçlunun üçüncü bir kişi olduğu halde üçüncü kişi için davacı) borcun tamamının ödendiğini ispatlamakla yükümlüdür. Bu ispatın kesin delille yapılması gerekir.

İpoteğin kaldırılması davası ile ilgili özelliklere geçmeden önce konu ile ilgili özet niteliğindeki şu tabloyu sunmak isteriz:

Dava Şartları

Taşınmazlarda ipoteğin geçerli bir hukuki neden olmaksızın veya usule uygun olmayan şekilde tapu kütüğüne tescil edilmesi ipoteğin kaldırılması davasının açılması için yeterli bir sebeptir. Tapudaki tescil, baştan itibaren geçersiz olabileceği gibi sonradan da bir sebebin ortaya çıkması ile de yolsuz hale gelebilir.

İpotek baştan kurulmuştur ve sonradan ortaya çıkan bir nedenden ötürü geçersiz olabilir. Yahut temel bazı şartları taşımadığından en baştan itibaren geçersiz sayılabilir. Bunun tespiti dava ile gerçekleşir.

İpoteğin Kaldırılması Davası Arabuluculuk: Bu dava, yolsuz tescile dayanılarak tapudaki ipoteğin kaldırılmasını sağlar. Bu anlamda bir tespit davasıdır. Tespit davaları  alacak veya tazminat talebi içermediğinden arabuluculuk şartı içermez. Yani ipoteğin kaldırılması davasında zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır.

İpoteğin Kaldırılması Halleri

İpoteğin kaldırılmasını gerektiren bir takım haller vardır. Esasen bunları sınırlı sayıda sıralamak mümkün değildir. Uygulamada bir çok gerekçeye dayanarak iptoteğin kaldırılması talep edilebilir. Bunların çok farklı görünüş şekilleri olabilir.

Burada önemli olan, somut olayın deneyimli bir avukata anlatılarak soruna yönelik etkili bir hukuki strateji oluşturmak gerektiğidir. Bununla ilgili muhakkak gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık alınmalıdır. Uygulamada genel olarak görünen hallere değinmekte yarar görüyoruz.

Alacağın Geçersiz Olması

İpotek, geçerli bir alacağın varlığı halinde anlam kazanır. Bazı durumlarda alacağın geçersizliği ortaya çıkabilir. İpotekle güvence altına alınan alacak, kanuna aykırılık, ahlaka aykırılık içerebileceği gibi hukuki işlem ehliyeti yokluğu, borç ilişkisinin kişilik haklarına veya muvazaaya dayanması ile geçersiz sayılabilir.

Bu şekilde güvence altına alınan alacağın geçersiz olması ile tapudaki tescil yolsuz tescil olarak adlandırılır. Bu şekilde geçersiz bir alacağa dayanarak tescil edilen ipotek için tapuda tescilin düzeltilmesi talep edilebilir. Alacağın geçersizliği uygulamada çeşitli şekillerde karşımıza çıkabilir.

Alacağın Sona Ermesi

İpotek, alacağın varlığına bağlı olduğundan Türk Borçlar Kanunun 131. maddesi gereği alacağın son bulması ile ipotek hakkı da ortadan kalkar. Türk Medeni Kanununun 883. maddesi uyarınca borçlunun borcunu ödemesi ile taşınmaz maliki, alacaklıdan ipoteğin kaldırılmasına razı gelmesini isteyebilir.

Borçlunun bu talebi üzerine, alacaklı tapuda ipoteğin kaldırılmasına muvafakat verdiğini söyleyerek tescilin terkinini sağlayabilir. Ancak alacaklı, borcun ödenmesine rağmen tapudaki ipoteğin terkininden kaçınırsa borçlu, dava yoluyla tescilin terkinini sağlayabilir.

İpotek, taşınmaz sahibi dışında başka bir kişi borcu için de kurulmuş olabilir. Bu durumda borcu taşınmazın sahibi ödemesi ile ipotek sona ermez. Türk Medeni Kanunu 884. maddesi gereği alacak hakkı taşınmaz sahibine geçer ve malikin terkin talebinde bulunması ile ipotek sona erebilir.

İpotek Sözleşmesinin Geçersiz Olması

İpoteğin kurulması açısından ipotek sözleşmesi hukuki sebep varlığını kanıtlamaktadır. Resmi şekil şartına tabi olan bu sözleşmenin Tapu Kanunu 26. maddesi gereği tapu memuru tarafından yapılması gerekir. Resmi şekil olmaksızın yapılan ipotek sözleşmeleri kesin hükümsüzlük içerir.

Sözleşme, irade bozuklukları hallerinden birinin varlığı halinde yapılmış ise bu halde de iptali durumu ortaya çıkar. Tarafların birinin ayırt etme gücünden yoksun olması halinde sözleşme geçersiz hale gelecektir.

DİKKAT: Uygulamada en sok görülen hallerden; taşınmaz sahibinin eşinin rızası alınmadan kurulan ipotek de hukuken geçersizdir ve terkini istenebilir. Esasen burada ipotek konan taşınmazın aile konutu olması gerekir. Aile konutu olması için tapuya aile konutu şerhi konmuş olması şart değildir. Ailenin orada yaşıyor olması yeterlidir. Konu ile ilgili olarak “aile konutu şerhi” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Bu şekilde sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülebileceği hallerle kurulan ipotek, hukuki sebepten yoksun kalır.  Tapuda hukuki dayanak olmaksızın kurulan ipotek hakkı geçersizdir ve dava yoluyla kaldırılması istenebilir.

Taşınmaz Sahibinin Tasarruf Yetkisinin Olmaması

Malikin, taşınmazı üzerinde ipotek tayin ettirmesi için tasarruf yetkisinin bulunması gerekir. Tasarruf yetkisi olmaksızın ipotek kurulmasının istenmesi halinde tapu memuru bu talebi reddetmelidir. Her nasılsa tasarruf yetkisi olmayan kişi tarafından ipotek tescil edilmesi halinde yolsuz tescil ortaya çıkar ve bu tescilin terkini talep edilebilir.

İpoteğin Kaldırılması Davası Tarafları

İpoteğin kaldırılması davasının tarafları çok önemlidir. Davacı ve davalı sıfatı usule uygun bir şekilde yargılamada yer almazsa dava reddedilecektir.

Davacı

Bu davada davacı taraf, üzerinde ipotek bulunan taşınmazın sahibidir. Malik, yolsuz tescille birlikte zarar gören taraftır ve bu da kendisine dava açma hakkı tanımaktadır. ipotekli taşınmazın başka birine devredilmesi halinde, yeni malik de dava açma hakkına sahip olacaktır.

Genel olarak taşınmaz maliki ile borçlu aynı kişidir. Ancak bazı hallerde borçlu malikten farklı kişi de olabilmektedir. Bu tür hallerde Yargıtay’ın kararları ışığında üçüncü kişi borçlu da bu davada menfaati bulunması sebebiyle davacı olabilmektedir. Örneğin rızası alınmaya eş bu davada davacı olabilecektir.

Üzerinde ipotek bulunan taşınmaz, paylı mülkiyete tabi ise bu halde maliklerden her biri dava açma hakkına sahiptir.

Davalı

Davalı taraf, aslında ipotek hakkına sahip olmadığı halde her nasılsa tapuda lehine ipotek kurulan kimsedir. Yani tapu kütüğündeki rehinli alacaklı kişidir. Bu kimi zaman bir gerçek kişi iken kimi zaman banka gibi tüzel kişilerdir.

Tapuda yolsuz olarak tescil edilmiş ipotek hakkının üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde TMK 1024 uyarınca kötü niyetinin varlığı halinde bu üçüncü kişi de davalı sıfatına sahip olabilmektedir.

İpoteğin Kaldırılması Zamanaşımı

İpoteğin kaldırılması (ipoteğin fekki) davasının koruduğu değer ile birlikte zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Kişi herhangi bir zaman taşınmaz üzerindeki yolsuz tescil edilmiş ipoteği kaldırmak isteyebilir. Bu nedenle bu dava her zaman açılabilir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunun 12. maddesi gereği taşınmazı konu edinen ipotek haklarına ilişkin davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak kabul edilir. İpoteğin Kaldırılması davası mal varlığına ilişkin bir dava niteliği taşıdığından HMK 2. maddesi uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanına girmektedir.

Bazı durumlarda görevli mahkeme, hukuki uyuşmazlığın konusuna göre farklılık gösterebilir. Örneğin; aile konutuna ilişkin bir ipotek kaldırılması durumunda aile mahkemeleri görevli iken, tarafların arasındaki uyuşmazlık tüketici işlemine dayanıyorsa tüketici mahkemesi görevlidir. Ticari nitelikte bir dava söz konusu ise görevli mahkeme, asliye ticaret mahkemesidir.

ÖNEMLİ: Eğer dava hatalı yerde veya hatalı mahkemede açılmışsa süreç çok uzayacak ve içinden çıkılmaz bir hale gelebilecektir. Görevli mahkemedeki eksiklik kimi zaman gerçek görevli mahkemeye gönderildiği zaman arabuluculuk şartı eksikliğinden reddedilebilecektir. Normal şartlarda bu dava arabuluculuğa tabi değilken bazı özel mahkemelerde görülmesi halinde arabuluculuğa tabi olacaktır. Hak kaybı yaşamamak adına muhakkak avukat yardımı alınmalıdır.

İpoteğin Kaldırılması Dilekçe Örneği

İpoteğin kaldırılması dava dilekçesinin hazırlanması istenilen sonuca ulaşılması bakımından oldukça önemlidir. İpoteğin kaldırılması şartlarının oluşup oluşmadığı değişkenlik göstermektedir. Bu sebeple ipoteğin kaldırılması dava dilekçesi yaşanan her olay bakımından ayrı incelenerek özenle hazırlanmalıdır. Aksi takdirde bu davada menfaati bulunanlar, hak kaybı yaşayabilecektir.

ÖNEMLİ: İpoteğin kaldırılması dava dilekçesinin hazırlanmasından sürecin sonuna kadar alanında uzman avukatlar tarafından yürütülmesi maddi ve manevi her türlü hakkın kaybını engelleyecektir.

 Harç ve Masraflar

İpoteğin kaldırılması davasında yargılama masraflarını davayı açan kişi başlangıçta öder. Dava lehine sonuçlanması halinde bu yargılama ücreti davalıya yükletilir. Genel olarak düşük bazı maktu harçlar söz konusu olmaktadır. Ancak bu miktarlar da somut olaya göre değişebilecektir.

Konu ile İlgili Sık Sorulan Sorular

Yukarıda konu ile ilgili genel kanuni düzenlemelerden ve uygulamadaki işleyişinden bahsettik. Ayrıca belirtmek gerekir ki bu konuda bazı sorular sıkça sorulduğundan bu sorulara burada cevapları ile birlikte yer vereceğiz.

Sonuç Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazımızda ipoteğin kaldırılması nedir, ipoteğin kaldırılması nedenleri, şartları nelerdir gibi sorulara cevap vererek konu hakkında önemli ve bilinmesi gereken noktalara değindik. Ancak süreç anlatıldığı kadar basit olmayıp yazılanlar sadece yüzeysel bilgilendirme amacı taşımaktadır.

Görüldüğü üzere önemli bir konudan bahsediyoruz. Bu davanın sağlıklı bir şekilde başlatılıp istenilen şekilde sınıflandırılabilmesi için süreç öncesinde avukata sormak gerekir. Aksi takdirde hatalı veya ihmali işlemler sonucu istenmeyen sonuçlar ile karşı karşıya kalınabilir.