aile konutu şerhi

Aile Konutu Şerhi

(5 Dakika Ortalama Okuma Süresi)

Eşlerin evlilik birliği içerisinde aile hayatını sürdürdükleri ortak konut olan aile konutu, aile yaşamı için oldukça önemlidir. Aile konutu üzerinde malik olan eşin diğer eşin rızası olmadan konut üzerinde tasarrufta bulunması evlilik birliğine zarar verecektir. Aile konutu şerhi bu noktada önem kazanmaktadır.

Yazımızda evlilik birliğinde konutun maddi ve manevi korunmasının önemine binaen aile konutu şerhini açıklamaya çalışacağız. 

Hassas bir konu olduğu için uzman bir avukat yardımından önce konu hakkında bilgi sahibi olmak da büyük önem taşımaktadır. Bu sebeple yazımızın dikkatlice okunmasını tavsiye ediyoruz.

Aile Konutu Şerhi Nedir?

Aile konutu şerhi, aile konutu üzerinde kanunda yazılı hukuki işlemlerin malik (sahip) olmayan eşin ancak açık rızası ile yapılabileceğine dair tapu kütüğüne düşülen bir kayıttır. Böylece malik olmayan eş de aile konutunun korunmasında irade sahibi olmuş olacaktır.

Şerhin amacı evlilik birliğinin korunması ve malik olmayan eşin korunarak ortak bir menfaatin elde edilmesidir. Aile konutu üzerinde evlilik birliğini zedeleyici keyfi tasarruflarının önüne geçilmesi hedeflenmiştir.

Dolayısı ile bu yolla malik eş, konutu diğer eşin açık rızası olmadan başka birine satmış ve parasını almış olsa dahi, malik olmayan eş tapu iptal tescil davası açarak satışın iptalini ve tescilin eski hale gelmesini sağlayabilecektir.

Görüldüğü üzere aile konutuna şerh konulmasıyla eşlerin konut üzerindeki iradi tasarrufların engellenmesi sağlanmıştır. 

Tarla ve Arsalara Aile Konutu Şerhi

Tapuda arsa veya tarla olarak kayıtlı bulunan taşınmazların aile konutu hükümlerine tabi olup olmayacağı hakkında bir hüküm bulunmadığından tartışmalı bir konuydu. 

Yargıtay bir kararında; yapılan keşif neticesinde tapu sicilinde arsa olarak kayıtlı bir taşınmaz üzerinde bir konutun mevcut olduğunu ve eşlerin birlikte yaşadıkları dönemde bu konutta oturduklarını, tapuda arsa olarak gösterilmiş olmasının aile konutu şerhi verilmesine engel olmayacağını ifade etmiştir. 

Görüldüğü üzere Yargıtay somut olaya göre bir değerlendirme yapmakta ve arsa veya tarla üzerinde aile konutu olarak kullanılan bir kısmın varlığı halinde o kısım için aile konutu şerhi verilebileceğini kabul etmekteydi.

11.06.2014 tarihli 1756 (2014/4) sayılı genelge ile kanunda hüküm bulunmayan bu hususa Yargıtay’ın görüşüne uygun olarak bir açıklık getirilmiştir. Genelgeye göre;

Tarla veya arsa üzerinde aile konutu olduğunun;

  •  belediye veya muhtarlıktan alınan belge ile belgelendirilmesi ya da
  •  kadastro müdürlüğü/LİHKAB tarafından rapora bağlanması durumunda

tapu siciline aile konutu şerhinin işlenebileceği hükme bağlanmıştır.

Böylece; bu genelge ile ilgili kişileri tapuda tarla veya arsa olarak gösterilen taşınmazı cins değişikliği işlemine zorlamadan kolaylıkla aile konutu şerhi verilebilir. 

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Türk Medeni Kanunu’nun 194/3. maddesinde aile konutu şerhine yer verilmiş ancak şerhin nasıl konulacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. TMK 194/3’te tapu müdürlüğünden şerh verilmesi talep edileceği ancak bu talebin ne şekilde yapılacağı açıkça belirtilmemiştir. 

Dolayısıyla uygulamada bir aksaklık yaşamamak adına aşağıda anlatılan prosedüre dikkat edilmeli, prosedür her ne kadar karmaşık olsa da uzman bir avukat yardımıyla daha hızlı ve basit bir yolla aile konutuna şerh konulabilir. 

ÖNEMLİ!: Açıkça belirtilmeyen bu husus hakkında uygulamada aksaklıkların yaşanmaması adına, TMK’nın yürürlüğe girdiği dönemde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 01.06.2002 tarihinde 2002/7 Nolu Genelgesi ile bu durum açıklığa kavuşmuş, ancak 2014 tarihinde ise 1756 (2014/4) sayılı Genelge ile yeniden düzenlenmiştir. Biz de yazımızı güncel mevzuatı göz önüne alarak hazırladık.

1756 (2014/4) sayılı Genelge’ye göre;

  • Taşınmaz maliki olmayan eşin,
  • Taşınmaz maliki olan eşin ya da
  • Her iki eşin birlikte 

aile konutu şerhi için talepte bulunma hakları vardır. Taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğünden şerhin verilmesi talep edilir. 

Mahkeme kararına yahut herhangi bir şerh anlaşmasına gerek olmaksızın gerekli belgelerle birlikte bir dilekçe ile istemde bulunması gerekli ve yeterlidir. 

Talebin reddedilmemesi için dilekçenin usul ve esas bakımından doğru yazılmış olması ve istenilen belgelerin tam ve eksiz olması önem arz ettiğinden aşağıda ayrıca açıklanmıştır. 

Talebin kabul edilmesi halinde tapu kütüğünde ilgili taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi düşülür.

Aile Konutu Koruma Süresi: Dikkat edilmesi gereken bir husus da şerhin süresidir.

TMK m.194’ün getirdiği korumanın başlaması hukuken geçerli bir evlilik birliğinin kurulmasının yanında eşlerden birinin malik olduğu taşınmaz aile konutu olarak özgülenmesi ve eşlerin fiili olarak bu konutta yaşamaya başlaması da gerekmektedir. 

Bu şartların sağlanması halinde aile konutu koruma süresi başlar ve evlilik birliğinin ölüm, boşanma kararının kesinleşmesi vb. hallerle sona ermesine kadar devam eder. Bu sebeple şerhin süresi de tapu siciline şerh ile başlayıp evlilik birliğinin sona ermesine kadar devam eder. Yani resmi evlilik süresince geçerliliğini korur

Aile Konutu Şehri İçin Gerekli Belgeler

Yukarıda da bahsedildiği üzere talep sırasında sunulacak belgelerin eksik olması talebin reddi sonucunu doğuracaktır. Bu duruma mahal vermemek adına gerekli belgeler tam ve eksiksiz hazırlanmalı, öncesinde uzman bir avukat görüşü alınmalıdır. 

  • Aile konutu şerhi dilekçesi
  • Evlilik cüzdanı veya nüfus kayıt örneği (evlilik birliğinin resmi olarak devam ettiğini kanıtlar)
  • Yerleşim yeri belgesi (eşlerin konutta birlikte yaşantılarını sürdürdüklerini kanıtlar)

ÖNEMLİ!: Eğer talepte bulunan eş/eşlerin MERNİS üzerinde yerleşim yeri olarak kayıtlı olan taşınmazla şerh talebinde bulunulan taşınmazın farklı olması halinde bu taşınmazın aile konutu olduğunun apartman yönetimi, muhtarlık, belediye, kadastro müdürlüğü vb. kurumlar aracılığı ile belgelendirilmesi gerekmektedir.

ÖNEMLİ!: Aile konutu şerhi dilekçesi önemli bir husus olduğundan aşağıda ayrıca incelenmiştir. Dilekçenin esasa ve usule ilişkin bir hata içermesi halinde talebin reddi söz konusu olacağından dikkatli okunmasını tavsiye ederiz. 

Aile Konutu Şerhi Dilekçesi

Aile konutuna şerh konulmasını isteyen eşin taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne aile konutu şerhi talepli yazmış olduğu dilekçedir. 

Dilekçede talepte bulunanın kim olduğu, talebin konusu, şerh talep edilen taşınmaza ilişkin bilgiler gibi önemli hususlara mutlaka yer verilmelidir. Aksi halde talebin reddi gündeme gelir.

Unutulmamalıdır ki her somut olay için ayrı ve titizlikle yazılmış bir dilekçe daha sağlıklı sonuçlar vereceğinden internet ortamında bulunan taslak dilekçe metinlerinin hukuki hatalarla dolu olması sebebiyle  kullanılmamasında yarar vardır. 

Aile Konutu Şerhi Masrafları

TMK. m. 194’ün getirdiği korumadan yararlanmak isteyen kişiye mali bir yükümlülük yüklenmemiş ve böylece taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi konulmasını talep eden eş/eşler harç vb. bir bedel ödememektedir.

Ancak bu işlemi bir avukat aracılığı ile yapmak isteyen kişiler sadece avukat ile arasında anlaştığı ücreti ödeyecektir.

Aile Konutunun Satılması

Şerhin olup olmadığına bakılmaksızın aile konutu olarak özgülenen taşınmazı eşlerden birinin diğer eşin açıkça rıza göstermemesi halinde satması mümkün değildir. Peki diğer eşin rızası alınmadan satılırsa ne olacak? İşte bu durumda taşınmaz üzerinde aile konutu şerhinin olup olmadığı önem arz edecektir.

Eğer taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi yoksa;

  • Malik olan eşin satış işlemi yaptığı üçüncü kişinin iyi niyeti korunmaz. Buna göre; diğer eşin açık rızası olmadan konut satılmış ve tapu kütüğüne tescil ettirilmiş ise bu tescil bir yolsuz tescildir. Bu durumda açık rızası olmayan eş tapu iptal ve tescil davası açar. 

ÖNEMLİ!: Aile konutu şerhi yapılmadığı için adına yolsuz tescil olunan 3. kişi şayet satın aldığı konutu bir başkasına satarsa bu durumda satın alan kişinin iyi niyeti korunur. Satış geçerli olur. 

Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi varsa;

  • Yapılan satış işlemi geçersiz olup, rızası olmayan eşin satışa sonradan da onay vermemesi halinde , tapu iptal ve tescil davası açma hakkı vardır. Böylece şerh sayesinde tapuda 3.kişi adına gözüken kaydı iptal ettirir.

ÖNEMLİ!: Eşin açık rızası olmadan veya hiçbir şekilde rızası alınmadan yapılan satışa eş daha sonradan onay verirse satışın geçersiz olduğu hallerde satış geçerli bir hal alacaktır. Eğer eş haksız yere rıza vermekten kaçınıyorsa o zaman diğer eş hakime başvurabilir.

Tapu memuru aile konutu şerhinin olup olmadığı konusunda satış işleminin taraflarına bu yönde bir bilgilendirme yapma yükümlülüğü olduğundan uygulamada aile konutu satışlarının önüne büyük oranda geçilmektedir. 

Konunun önemi dolayısıyla tablo olarak anlatılması daha faydalı olacaktır;

AİLE KONUTUNUN SATILMASI
 

 Şerh varsa;

Satış geçersiz.

Açık bir şekilde rızası alınmayan eş, tapu iptal ve tescil davası açar

**Rızası alınmayan eş satıştan sonra işleme onay verirse satış geçerli hale gelir.

Şerh yoksa; Açık bir şekilde rızası alınmayan eş tapu kaydının düzeltilmesi davası açar. 

**Satın alan kişi satın aldığı aile konutunu iyiniyetli başka birine satmışsa satış geçerli olur.

 Aile Konutu Şerhi Konulmamış Evin Satışının İptali

Tapu kaydında aile konutu şerhi olmasa dahi tapu iptali ve tescili davası açılabilir. Yukarıda bununun hangi halde mümkün olabileceğinden bahsettik ancak uygulamada karşımıza çok sık çıktığından bu hususun detaylıca incelenmesi yerinde olacaktır. Şöyle ki;

Aile konutu olan ancak tapuda şerh konulmayan taşınmazın iptali için

  • Satışının iptali istenen taşınmazın aile konutu olduğu herkes tarafından biliniyorsa
  • Satış işlemi davacı eşin açık rızası alınmadan gerçekleşmişse

Bu iki şartın birlikte gerçekleşmesi halinde davacı eş tapu iptal ve tescil davası açar. 

Bu dava taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Böylece aile konutu şerhi olmadan da evin satışı iptal edilebilir.

Aile Konutuna Haciz

Aile konutu taşınmazın maliki olan eşin borcundan dolayı taşınmazın haczettirilmesine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.

İcra İflas Kanunu’nun 82. Maddesinde borçlunun haline münasip ev olan yaşamını sürdürdüğü ev haczedilemeyecek mallar arasında sayılmıştır. 

Aile konutu ise her zaman borçlunun haline münasip ev olarak kabul edilemez. Şayet aile konutu somut olaya göre bu bağlamda değerlendirildiğinde borçlu eşin barınma ihtiyacını karşılıyorsa, münasip ev niteliğinde ise o zaman haczedilemezlik şikayetinde bulunulabilecektir.

Yargıtay önceki tarihli kararlarında sadece borçlu olan eşin haczedilemezlik şikayetinde bulunabileceğini, diğer eşin böyle bir hakkı bulunmadığını ifade etmekteydi. Ancak Anayasa Mahkemesi’nin 12.12.2019 tarihli ve 2016/10454 sayılı kararı ile sadece borçlu olan eşin değil, hacizden etkilenen diğer eşin de haczedilemezlik şikayetinde bulunabileceği belirtilmiştir.

Görüldüğü üzere bir taşınmaz sırf aile konutu diye haczedilemez mallar arasında yer almamaktadır. 

Aile konutunun münasip ev niteliğinde olup olmadığı, münasip ev niteliğindeyse haczin kaldırılmasına yönelik itiraz şikayetini hangi eşin yapmaya yetkili olduğu somut olaya göre değişmektedir. İşin mahiyeti ve karmaşıklığı gereği uzman bir avukattan yardım almanızı tavsiye ederiz.

Aile Konutu İcradan Satılabilir mi?

Yukarıda da bahsedildiği üzere aile konutu haczedilebilir. Çünkü aile konutu şerhi malik olan eşin iradi tasarruflarını engeller. İcradan satılması da bir iradi tasarruf olmadığından İcra İflas Kanunun kuralları çerçevesinde satışı gerçekleşebilir. 

Boşanma Davasında Aile Konutu

Eşler anlaşmalı olarak boşanmaları halinde boşanmanın tüm sonuçları üzerinde uzlaşmaya varırlar. Aile konutu hakkından da uzlaşıp, aralarında anlaştıkları şekilde paylaşabilirler.

Eşler arasında anlaşmanın olmaması halinde ise; aile konutunun paylaşılması eşler arasında geçerli olan mal rejimi hükümlerine göre uygulanır. Buna göre eşler kendileri bir mal rejimi kabul etmişlerse bu konut da bu mal rejimine göre paylaşılacaktır. Şayet eşler kendileri bir mal rejimi kabul etmemişlerse yasal mal rejimi uygulanır.

  • 2002 yılından önce kurulmuş bir evlilikte eşler kendileri bir mal rejimi kabul etmediklerinde yasal mal rejimi olan mal ayrılığı uygulanır. Mal ayrılığı rejimine göre aile konutuna kim malik ise boşandıktan sonra da konut ona ait olur. 
  • 2002 yılından sonra kurulmuş ise o zaman yasal mal rejimi edinilmiş mallara katılmadır. Bu halde aile konutuna evlilik birliği sürmekteyken sahip olunmuşsa aile konutu her iki eşin de sayılır. Boşandıktan sonra ise hakim somut olaya göre tarafların durumuna ve menfaatine bakarak hakkaniyete uygun düşecek şekilde aile konutun kimde kalacağına karar verir.

ÖNEMLİ!: Hakim boşanma davası sürerken aile konutunun kimde kalacağına henüz karar vermediyse bu durumda eşler aile konutunun elden çıkmasını engellemek için mahkemeden ya da tapu müdürlüğünden şerh talebinde bulunabilir.

Aile Konutu Şerhi İle İlgili Dikkat Edilmesi Gerekenler

Aile konutuna ilişkin kuralları içeren TMK m.194 hükmü tek başına yeterli bir hüküm olmamakta güncel genelge ve yönetmelik gibi çeşitli mevzuata da hakim olmak gerekmektedir. 

Aile konutu şerhi, aile konutunun mülkiyetine sahip eşin konut üzerindeki keyfi iradi tasarruflarını engeller ve böylece malik olmayan eşin menfaati korunmuş olur. Aile konutuna şerh konulması karmaşık bir prosedür olmasına karşın evlilik birliği için oldukça önemli olduğundan eş/eşler aile konutu şerhi koydurmayı ihmal etmemelidir. 

Aile konutu şerhi aile hukuku gibi çok hassas davranılması gereken bir hukuk dalı içerisinde incelendiğinde somut olaya göre çok iyi bir değerlendirme yapılmalıdır. Bu sebeple ortaya çıkan bir uyuşmazlığın sağlıklı bir şekilde nihayete ermesi için hukuki yardım almakta fayda vardır.

Bu makale faydalı mıydı?