Geçit Hakkı Davası

Geçit hakkı, irtifak hakları kapsamında olup uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir gayrimenkul uyuşmazlık türüdür. Geçit irtifakı, diğer irtifak haklarına kıyasla daha basit yapıda görülebilir. Ancak bu irtifak hakkının birçok önemli detayı bulunmaktadır. 

Yazımızda geçit irtifakı nedir, şartları nelerdir, geçit hakkı davası nedir gibi sorulara ayrıntılı bir biçimde cevap vereceğiz. Sürecin sorunsuz bir şekilde sona ermesi için konu hakkında genel bir bilgiye sahip olmak gerekir. Bu sebeple yazımızı özenle okumanızı tavsiye ederiz.

Geçit Hakkı Nedir?

Geçit hakkı; taşınmazın ana yol ile bağlantısı bulunmadığı hallerde, yolu kullanamayan malikin komşusunun taşınmazı üzerinden geçiş yapabilmek için mahkemeye müracaat etmesiyle uygun bir miktar bedel karşılığında elde edeceği geçiş hakkıdır. Mahkeme, geçit hakkını sağlayabilmek için en kolay ve en uygun yolu tespit etmektedir.

Bu tespit sırasında öncelikle keşif yapılır ve daha iyi tespit amacıyla harita mühendisi veya kadastro teknisyenlerinden yardım istenmektedir. Geçit hakkı, ayni nitelikte bir irtifak hakkıdır.

Bu irtifak hakkına ilişkin hukuki düzenlemeler Türk Medeni Kanunun 747. maddesi ve devamında hüküm altına alınmıştır. Ayrıca geçit hakkı davasında büyük oranda Yargıtay tarafından geliştirilen içtihadlar öne çıkar.

ÖNEMLİ: Aşağıda konunun önemli şartlarından ve sürecin nasıl ilerlediğinden bahsedeceğiz. Ancak en baştan belirtmekte yarar var ki özellikle gayrimenkul davaları çok teknik ve zorlu davalardır. Hatalı yahut ihmal edilen işlemler bu davaları haddinden fazla uzatabilmektedir. Bu nedenle süreç öncesinde yapılacak en sağlıklı şey avukata sormak olacaktır.

Geçit Hakkı Şartları Nelerdir?

Türk Medeni Kanunundaki düzenleme gereği, geçit hakkının doğru ve tam bir şekilde sağlanabilmesi için birtakım şartların yerine getirilmesi istenmektedir. Aşağıda sıralanan şartların varlığı halinde geçit hakkı talebinde bulunan kimsenin isteği yerine getirilecektir. Geçit irtifakı kurulmasının talep edilebilmesi için gereken şartlar; 

• Geçit isteyen taşınmaz malikinin genel yola çıkmak için yeterli bir geçidi bulunmamalıdır. Mevcut geçidin ihtiyacı karşılamaması da söz konusu şartı sağlar. 
• Taşınmazların durumu ve çeşitli maliklerin uğrayacağı zarar göz önünde tutularak, geçidin başka bir komşudan talep edilmesi gerekmemektedir.
• En az zarar görecek malike yöneltilmiş olmalıdır. Kendisinin masrafı daha büyük olabilir. Çünkü sınırlanan şey mülkiyet hakkıdır. 
• Denkleştirme bedelinin ödenmiş olması gerekir. Bu bedelin ne kadar olduğu, ‘rızaen yapılırsa’ kendi aralarındaki anlaşmaya tabidir. ‘Rızaen yapılmazsa’ mahkeme kararına bağlıdır. 

Yukarıdaki hususların varlığı ile geçit hakkının tesisi sağlanabilecektir. Taraflar bu şartların varlığına rağmen anlaşamamış ise bu halde dava yoluna başvurmak gerekli olacaktır.

Geçit Hakkı Davası

Daha önce de belirtildiği gibi, mülk sahibinin, ana yola ulaşamaması durumunda komşu mülklerden geçiş amaçlı bir yol kullanılması gerekebilir. Geçit irtifakı tesisinin karşılığında hak talep eden mülk sahibi belli bir bedel ödemektedir.

Genel yola çıkmak için yeterli imkanı bulunmayan taşınmaz malikine bedel karşılığında, geçit hakkı tanınmasını isteme hakkı tanınmıştır. Bu da bir mülkiyet sınırlama çeşididir. Çünkü kanun malike yenilik doğuran hak vermektedir. Şartlar varsa yenilik doğuran hakkın sahibi hakkını kullanarak irtifakı doğuruyor. Sözleşmesel irtifak hakları karşı tarafın rızasına bağlıdır. Burada ise kanundan kaynaklıdır. 

İrtifak haklarından biri olan geçit hakkı dava ile öne sürülebilen bir haktır. Ancak bu irtifak, tarafların anlaşması ile de sağlanabilir. Yani taraflar kendi aralarında bir sözleşme ile bedel belirleyerek geçit irtifakı kurabilir ve bunu tapuya şerh verebilirler. Yahut anlaşamaz dava yoluna gidebilirler.

Davanın açılması ile mahkeme tarafından bir bilirkişi ataması yapılacaktır. Bilirkişi tarafından mülkün geçit ihtiyacı incelenerek geçişe ilişkin ayrıntılı bir rapor düzenlenecektir. Bu davada bilirkişi heyeti, mahkemece harita, kadastro, fen ve ziraat mühendisi gibi alanında uzmanlaşmış kimseler tarafından oluşturulmaktadır. 

Mahkemenin takdir etmesi halinde keşif incelemesi sırasında, tanık dinlenebilir. Tüm bunlarla birlikte hem davacı hem de davalının menfaati en az zarar görecek şekilde geçit hakkı tesisi sağlanacaktır. 

ÖNEMLİ: Menfaati olanın daha sonra mağdur olmaması adına geçit hakkının sağlanması için açılacak olan davanın mutlaka alanında uzman bir avukat eşliğinde açılması gereklidir. Zira bu konuda yapılabilecek hatalar ile süreç gereksiz yere uzayabileceği gibi geçit irtifakının kurulamaması da mümkündür.

Geçit Hakkı Davası Nasıl Açılır?

Geçit hakkına ihtiyaç duyan kimse, öncelikle komşu malikten hak talebinde bulunmalıdır. Komşu malikin rıza göstermemesi halinde geçit hakkı davası açmak gerekecektir.

Bu dava, aşağıda detaylarına yer verdiğimiz görevli ve yetkili mahkemede açılmalıdır. Dava dilekçesi özenle hazırlanmalıdır. Zira eğer komşu taşınmaz, eğer hisseli bir gayrimenkul ise maliklerin tamamı davalı olacaktır. Tebligatların takibi büyük önem taşır.

Açılan davada geçit irtifakı talebi ve ihtiyaç durumu değerlendirilir ve diğer komşu taşınmaza asgari düzeyde zarar verecek şekilde geçit hakkı tesis edilir. 

Geçit Hakkı Davası Tarafları

Geçit irtifakının tesisini isteme, Türk Medeni Kanunu 74. maddede de düzenlendiği üzere maliklere verilmiş bir haktır. Yani bu irtifakı talep edebilecek olanlar, konut veya işyerinin ana yola bağlantısı bulunmayan ve bu nedenle hak kaybına uğrayan kimselerdir. 

Zorunlu geçit isteminde bulunan kişi ve istemde bulunduğu kişi aralarında bir anlaşmaya varamamış ise açılacak olan davada davacı taraf, zorunlu geçit isteminde bulunan kimsedir. Davalı taraf ise, geçit hakkı isteminde bulunulan konut/işyerinin sahibi komşudur.

ÖNEMLİ: Komşu arazi, eğer hisseli tapu ise bu durumda davada hissedarların tamamı davalı olacaktır. Zira hisseli tapuda her ne kadar taraflar bir kullanım ayrımı yapmışsa da tüm malikler malın tamamı üzerinde kendi payları üzerinde hak sahibidir. Bu nedenle tüm malikler davalı olacaktır. Konu ile ilgili olarak “hisseli tapu” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Geçit İrtifakı Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme

Davalarda hangi mahkemenin görevli olduğu belirlenirken uyuşmazlık konusu dikkate alınmaktadır. Geçit irtifakı ile ilgili davalar, Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girmektedir. 

İrtifak haklarından biri olan geçit irtifakı, bir taşınmaza bağlı olarak iddia edilebildiğinden bu tür davalarda, yer yönünden davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili bulunmaktadır. 

Geçit Hakkı Dava Dilekçesi

Geçit irtifakı dava dilekçesi her somut olayda farklı şekilde karşımıza çıkabilmektedir. Bu nedenle dilekçenin olaya özgü hazırlanması gerekir. Aksi halde geçit irtifakı kurmak isteyen taraf açısından hak kaybı yaşanabilmektedir.

ÖNEMLİ: Menfaati olanın daha sonra mağdur olmaması adına geçit hakkı dava dilekçesinin hazırlanmasında alanında uzman bir avukattan yardım alması gerekir. Zira bu konuda yapılabilecek hatalar ile süreç gereksiz yere uzayabileceği gibi geçit irtifakının kurulamaması da mümkündür.

Geçit Hakkı Davası Dilekçe Örneği

Uygulamada geçit irtifakı dava dilekçesi örneği vs. şeklinde hazır taslak dilekçeler olduğu görülmektedir. Ancak bu dilekçeler, somut olayın özelliklerine ve sürekli değişen güncel mevzuata uzak metinlerdir. Bu hazır taslak dilekçeler kişiyi haklı iken haksız konuma düşüren ve ciddi usule hatalar içeren dilekçelerdir. Bu hatalı dilekçelerden ötürü sonrasında durum içinden çıkılmaz bir hale gelebilir. Bu nedenle hukuki yardım alınmalıdır. Ancak örnek olması adına şu dilekçe usulüne yazıda yer vermekte yarar görüyoruz

XXX ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI:    Ad, Soyad, TC Kimlik Numarası,  Yerleşim Yeri. vb. temel verilere yer verilir.

VEKİLİ: Süreç avukat vekaleti ile takip edilecekse burada vekile ilişkin temel bilgiler yer alır.

DAVALI: Geçit hakkı talep edilen komşu taşınmaz maliki/malikleri yer almalıdır. Hisseli tapuda, taşınmazın o kısmı kimin kullanımına tahsis edilmiş olunursa olunsun maliklerin tamamı davalı olur.

DAVA: TMK 747’ye göre geçit irtifakı kurulması talebi belirtilir.

AÇIKLAMALAR:

(Bu kısımda öncelikle geçit irtifakı tesisine konu taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, pafta, ada ve parsel bilgileri ile bağımsız bölümün numarası) belirtilir ve daha sonra yaşanan mağduriyet açık ve net bir şekilde ifade edilir. Yola çıkmak için bir geçidin bulunmadığı yahut mevcuttaki geçidin yeterli olmadığına değinilir. Kendisinden geçit talep edilen taşınmazın, geçitten kaynaklı en az zarar görecek taşınmaz olduğuna değinilir. Taraflar arasında geçit irtifakı için yapılan/yapılamayan görüşmenin detayları belirtilir. Tabii ki tüm bu anlattıklarımız somut olayın özelliklerine ve mevzuatın farklı yerlerinde yer alan konuya ilişkin düzenlemelere göre yapılmalıdır.

HUKUKİ DAYANAK: Bu kısıma TMK 746 düzenlemesi başta olmak üzere somut olaya etki edecek çeşitli mevzuat hükümlerine yer verilmelidir.

DELİLLER: Tapu Kaydı, Tanık, Yemin vs. her türlü ispat aracına yer verilir. Bu kısımda yazılacaklar, somut olaya göre değişkenlik göstermektedir. Başka mercilerden getirtilmesi istenen delillere yer verilir ve celbi talep edilir. Ek olarak sunulanlar da ekte sunulmuştur şeklinde belirtilmelidir. Bunun haricinde daha sonra sunulacak olan deliller de ayrıca belirtilmelidir. İddia ve savunmanın genişletilmesi yasağından ötürü delil kısmı büyük önem arzeder.

SONUÇ VE TALEP   :Mahkeme taleple bağlı olduğundan bu kısım oldukça önemlidir. Burada geçit irtifakının ne şekilde tesis edileceğine dair detaylı talep bulunmalıdır.

Ad Soyad, Tarih ve İmza

Geçit Hakkı ile İlgili Sık Sorulan Sorular

Yukarıda konu ile ilgili temel kanuni düzenlemelerden, yüksek mahkemenin bu süreçte aradığı şartlardan ve uygulamadaki işleyişten bahsettik. Ayrıca belirtmekte yarar vardır ki bu konuda bazı sorular sıklıkla sorulmaktadır. Bunları burada soru cevap şeklinde izah edeceğiz.

Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazımızda geçit hakkının ne olduğunu, nasıl kurulduğunu anlattık ve bu işleme ilişkin merak edilen önemli hususlara ayrıntılı olarak yer verdik. 

Bahsettiğimiz hususlar kanunda düzenlenen ve uygulamada görülen şekilde aktarılmıştır. Ancak belirtmek gerekir ki yaşanan her somut olay açısından özellikler farklılık gösterebilmektedir. Bu nedenle her olay kendi kapsamında değerlendirilmelidir. 

Geçit irtifakının kurulması, teknik bir süreçten ibaret olduğundan oldukça önemli ve detaylı işlemler barındırmaktadır. Bu sürecin düzgün bir şekilde yürütülerek istenilen biçimde sona ermesi için muhakkak deneyimli gayrimenkul avukatları ile çalışmak gerekir. Aksi halde hatalı veya ihmali bir şekilde yapılan işlemler sonucu telafisi güç sonuçlar ile karşı karşıya kalınabilecektir.