Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira ödemeyen kiracı; ihtarname çekerek, tahliye talepli icra takibi başlatarak veya iki haklı ihtarın varlığı halinde tahliye davası açarak çıkarılır.

Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, çeşitli hukuki yollara başvurarak sağlanabilir. Bu yollar; temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve tahliye talepli icra takibi ile tahliyedir. Aşağıda, farklı başlıklar halinde bu imkanlara değinilmiş ve her biri için aranan şartlar ifade edilmiştir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kira ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi için, günü geldiğinde kira ödenmemiş olmalıdır. Bu durumda ev sahibi, kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak kirasını ödemesi için süre vermelidir. Kiracı kendisine verilen süre içerisinde kirayı ödemediği takdirde, ev sahibinin buna dayanarak kiracıya tahliye davası açma imkanı doğacaktır. Böylelikle, kira ödemeyen kiracı evden tahliye edilebilir.

Bu husus, TBK 315’te şöyle düzenlenmiştir:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

Hükmün ikinci fıkrasında ise kiracıya verilecek sürenin, konut ve iş yerleri bakımından en az 30 gün olması gerektiği ifade edilmiştir.

Kirayı ödemeyen kiracıya gönderilen ihtarnamede, en az 30 günlük süre verilerek kiranın bu süre içerisinde ödenmesi talep edilmelidir. Verilen süre içinde kira bedeli ödenmezse kiracıya tahliye davası açılacağı ve tüm masrafların kiracıya yükletileceği de ihtarnamede belirtilmelidir. Bu konuda bir ihtarname örneği ve dikkat edilmesi gereken noktalar, “kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneği” yazımızda yer almaktadır.

Kira ödemeyen kiracı, verilen süre içerisinde kirayı ödemezse ev sahibi tahliye davası açma imkanı kazanır. Bu dava neticesinde kiracının evden tahliyesi sağlanır. Fakat 7445 sayılı Kanun ile birlikte 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları bakımından arabuluculuk şartı getirilmiştir. Dolayısıyla, arabuluculuk süreci işletilmeden dava açılamayacaktır. Süreci herhangi bir mağduriyet yaşamadan ilerletme adına, uzman gayrimenkul avukatına danışılmalıdır.

Kira ödemeyen kiracıyı evden en hızlı şekilde çıkarabilmek için kiranın ödeme gününde ödenmemesi ile birlikte hemen ihtarname hazırlanıp gönderilmelidir. İhtarname gönderilene kadar kiracı kira bedelini öderse tahliye imkanı kalmayacaktır. Ayrıca, dava sürecinde ispat kolaylığı sağlaması bakımından ihtarnamenin noter kanalıyla çekilmesinde ve tebliğ şerhi alınmasında fayda vardır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, vaktinde kirayı ödemediği için kendisine ihtarname gönderildiğinde kirayı öderse tahliye imkanı ortadan kalkar. Fakat bu durum, aynı kira yılındaki iki farklı ayın kirası için söz konusu olursa kiracı ihtar sonrası kira bedelini ödemiş olsa bile tahliye edilebilir.

Bu husus, TBK 352’de şöyle düzenlenmiştir:

“Kiracı, …bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, …ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Türk Borçlar Kanunu’nda da belirtildiği üzere, kira ödemeyen kiracının iki haklı ihtarla tahliyesi için ilgili kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Kiracıya gönderilecek ihtarlar yazılı olmalıdır. Aksi halde, iki haklı ihtarla tahliye mümkün olmayacaktır. Bu ihtarların noter kanalıyla gönderilmesi ve tebliğ şerhi alınması, dava sürecinde ispat kolaylığı sağlaması bakımından önem arz eder.

Kira ödemeyen kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesinin sağlanabilmesi için yukarıda belirtilen şartların tümü sağlanmalıdır. Fakat bunlara ilişkin dikkat edilmesi gereken çeşitli birçok detay daha mevcuttur. “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” yazımızda, konu tüm ayrıntılarıyla ele alınmıştır.

DİKKAT: İhtarname kiracıya ulaşmadan kira bedeli ödenirse artık ihtar haklı sayılmaz. Yani ihtarname kendisine ulaşmadan kira borcunu ödeyen kiracı için söz konusu ihtar, tahliye davasına konu edilemeyecektir.

Tahliye Talepli İcra Yöntemi ile Tahliye

Tahliye talepli icra yöntemi ile tahliye, en hızlı sonuç alınabilecek tahliye yollarından biridir. İcra ve İflas Kanunu m. 269, bu hususu düzenlemektedir. İlgili Kanun maddesine göre ev sahibi, kirayı ödemeyen kiracısı hakkında icra takibi başlatarak kiracının evden tahliyesini sağlayabilir. 

Kiracının bu yöntemle evden çıkarılabilmesi için öncelikle icra dairesinde kira bedelinin ve tahliyenin talep edildiği bir takip talebinde bulunulmalıdır. Görevli memurlar, kiracıya ödeme emri gönderecek ve kendisini durumdan haberdar edecektir.

Kiracı, kendisi hakkında başlatılan icra takibine 7 gün içinde itiraz etme hakkına sahiptir. Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde kira borcunu ödemezse ev sahibi icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Böylece ev sahibi, kirayı ödemeyen kiracıyı tahliye etme imkanına sahip olacaktır.

Kiracı ödeme emri kendisine ulaştıktan sonra 7 gün içinde itiraz ederse icra takibi durur. Ev sahibi bu durumda icra takibinin devam etmesini istiyorsa 6 ay içinde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açmalıdır. Mahkeme kiracının itirazını haksız bulup itirazın kaldırılmasına karar verirse icra takibi devam edecek ve tahliye sağlanacaktır.

İtirazın kaldırılması davasında mahkeme kiracının itirazını haklı bulursa ev sahibinin, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak kira ödemeyen kiracıyı evden çıkartma imkanı bulunmaktadır.

Kira ödemeyen kiracıya karşı, şimdiye kadar belirtilen hukuki imkanlardan herhangi biri kullanılabilir. Fakat her olayın şartlarına göre, en pratik ve mantıklı olan yol değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle, böyle bir durumda hangi yolun izleneceği doğru tespit edilmelidir. Bu noktada, uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta yarar vardır.

Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Nedeniyle Tahliye

Kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye, eksik kısım için ev sahibinin kiracıya ihtarname göndermesi halinde mümkündür. Bu ihtarnamede, kiracının borcunu ödemesi için en az 30 gün süre verilmelidir. Verilen süre içerisinde borcunu ödemeyen kiracıya karşı, sürenin bitiminden itibaren tahliye davası açılabilir. 

Borcun eksik ödenmesi ile hiç ödenmemesi arasında, yürütülecek hukuki süreç açısından bir fark bulunmamaktadır. Ev sahibi, kiranın eksik ödenmesi durumunda tahliye talepli icra yöntemine de başvurabilir. Aynı şekilde, eksik ödemelerin aynı yıl içindeki farklı aylar için söz konusu olması durumunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye de mümkündür.

Kira bedelinin eksik ödenmesi yanında farklı tahliye nedenleri de söz konusuysa durumu ayrıca değerlendirmekte yarar vardır. Çünkü TBK kapsamında, birçok tahliye nedeni ve bunlara ilişkin süreçler düzenlenmiştir. Bu noktada, “kiracı evden nasıl çıkarılır” yazımıza göz atmanızda yarar vardır. İlgili yazıda, tüm tahliye nedenlerine yer verilmiştir.

Düzensiz ve Geç Kira Ödenmesi Nedeniyle Tahliye

Düzensiz ve geç kira ödenmesi nedeniyle kiracının evden çıkarılması mümkündür. Eğer kiracı kira bedelini sürekli farklı tarihlerde veya ödeme tarihi geçtikten sonra ödüyorsa düzensiz ve geç kira ödenmesi nedeniyle tahliye söz konusu olacaktır. Çünkü kiracı, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan ödeme tarihinde ve eksiksiz olarak ödemek zorundadır. 

Bu durumda ev sahibi; temerrüt sebebiyle, tahliye talepli icra takibiyle veya iki haklı ihtar nedeniyle düzenli ve vaktinde kira ödemeyen kiracıyı tahliye edebilecektir.

Kira Ödemeyen Kiracıdan Birikmiş Kira Bedeli Nasıl Tahsil Edilir?

Kira ödemeyen kiracıdan birikmiş kira bedeli kiracıya karşı icra takibi başlatarak tahsil edilir. Sonrasında icra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilecek ve en az 30 gün süre verilecektir. Bu süre içerisinde birikmiş kira borcu ödenmelidir. Aksi takdirde icra süreci devam edecek ve birikmiş kira borçları için haciz aşamasına geçilecektir.

Kirayı Ödemeden Çıkan Kiracının Kira Borcu Nasıl Tahsil Edilir?

Kirayı ödemeden çıkan kiracının kira borcu, icra dairesinde başlatılacak icra takibi yoluyla tahsil edilir. İcra takibinde, kiracıdan kira borcunun en az 30 gün içerisinde ödenmesi talep edilecektir. Kiracı, kendisi hakkında başlatılan icra takibine 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve malları haczolunur. Böylelikle kirayı ödemeden çıkan kiracının kira borcu tahsil edilir.

Kiracı Kirayı Kaç Gün Geciktirebilir?

Kiracı, kira bedelini 1 gün bile geciktiremez. Kiracı kirayı 1 gün bile geciktirirse ev sahibinin kiracıya ihtar çekme imkanı doğar. Sonraki süreçlerde, kiracının tahliyesi dahi gündeme gelebilir. Dolayısıyla kiracı, sözleşmedeki ödeme tarihine uygun hareket etmek zorundadır. 

Kiracı Kaç Ay Kira Ödemezse Çıkarılır?

Kiracının 1 aylık kira bedelini ödememesi, evden tahliye edilebilmesi için yeterlidir. Kirayı ödemeyen kiracıya, ev sahibi tarafından yazılı bir ihtarla en az 30 günlük süre verilmeli ve bu süre içinde kira borcu ödenmezse tahliye davası açılacağı bildirilmelidir.

Bu noktada ev sahibi, kiracının tahliyesi için sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabileceği gibi kira ödemeyen kiracı hakkında tahliye talepli icra takibi de başlatabilir.

Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, ortalama 6 ila 12 ay sürer. Bu süre; mahkemenin yoğunluğuna, kiracının borca itiraz edip etmemesine, usul işlemlerinin tam ve zamanında yapılıp yapılmamasına göre değişkenlik gösterir.

Sonuç

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, birçok farklı şekilde yapılabilmektedir. Bu hukuki yollardan hangisinin somut olaya daha uygun olduğunun tespiti gerekmektedir. Tespitin yanlış yapılması; kiracıdan tahsilatın yapılamamasına, tahliyenin gecikmesine ve gereksiz masraflara sebep olabilmektedir. Bu nedenle, uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta fayda vardır.