Kiracı Hakları

Kiracı hakları, her kiracının bilmesi gereken gerek kanun gerekse Yargıtay kararlarıyla şekillenen haklardır. Kira hukuku genel olarak kiracıyı korumayı amaçlamıştır. Bu nedenle belirli kiracı hakları düzenlenmiştir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları; kiralanan evi ya da iş yerini kullanıma uygun bir şekilde teslim alma, taşınmazdaki kusurların giderilmesini isteme, tahliye nedeni bulunmadıkça evden çıkmak zorunda olmama gibi önem arz eden çeşitli haklardır.

Kiracı hakları başlıca şunlardır:

• Evi kullanıma elverişli teslimi hakkı
• Tahliye sebebi olmaması durumunda evde oturma hakkı
• Kanuna uygun miktardan fazla kira artış oranını ödememe hakkı
• Kiralananda sonradan ortaya çıkan sorunların giderilmesini isteme hakkı
• Gerekli durumda sözleşmesi fesih hakkı
• Kira konusu mal ile ilgili zorunlu sigorta, vergi vb. yükümlülükleri kiraya verenden talep etme hakkı
• Depozitoyu geri isteme hakkı
• Ev sahibi tarafından kanun tarafından kaynaklanan durumlar hariç gereksiz rahatsız edilmeme hakkı
• Sözleşme izin verdiyse alt kiraya verme hakkı
• Sözleşmede yazmış olsa bile kanuna uygun olmayan hususları yerine getirmeme hakkı
• Aynı hakların tamamını yeni malike karşı da ileri sürebilme hakkı

Listedekilerin dışında kalan diğer bazı kiracı haklarına ise yazının devamında yer verilmiştir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Ev sahibi evi satarsa kiracı hakları yeni ev sahibine karşı da aynen devam etmektedir. Bu anlamda evin satılması, kiracı hakları bakımından herhangi bir değişikliğe sebep olmamaktadır. Bunun istisnası, yeni ev sahibinin eve ihtiyaç duyması halidir.

Fakat bu durumda, yeni ev sahibinin uyması gereken belirli süreler ve şartlar vardır. Ev sahibi, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliye ihtarı çekmelidir. İhtar şartı sağlanmadan tahliye davası açılırsa kiracı buna itiraz edebilir.

Ayrıca ev sahibi evi satın aldıktan 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Bu süre geçmeden tahliye davası açacak olursa kiracı buna karşı itirazda bulunabilir. Yeni ev sahibi tarafından ileri sürülen ihtiyacın samimi ve gerçek olmayışı da bir başka itiraz sebebidir.

Kontratsız/Sözleşmesiz Kiracının Hakları

Kontratsız kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracıya verilen bütün hakları içerir. Çünkü kira sözleşmesinin yazılı yapılma zorunluluğu yoktur. Sözlü şekilde de bu ilişki kurulabilir. Sözleşmesiz kiracı, Kanun’daki tüm haklara sahip olduğu için geçerli bir tahliye nedeni ileri sürmeden çıkarılamaz.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Kira artışında, kiracı hakları kapsamında artış oranları için üst sınırlar öngörülmüştür. Buna göre, kira bedeline zam dönemi geldiğinde ilgili ay için açıklanan TÜFE oranı neyse kira bedeline en fazla o oranda zam yapılabilir.

01.07.2024 tarihine kadar yenilenecek olan konut kiralarına ilişkin sözleşmelerde, kira bedeline en fazla %25 zam yapılabilir. Fakat bu düzenleme, iş yeri kiraları bakımından geçerli değildir.

Ev sahibi, duruma göre TÜFE oranının veya %25’lik oranın üzerinde zam yapmak istiyorsa kiracı yeni kira bedelini tamamen ödemek zorunda değildir. %25’lik düzenleme kapsamında olanlar, kira bedelinin %25 zamlı halini ödemelidir. TÜFE oranına tâbi olanlar ise ilgili ay için öngörülen TÜFE oranı kadar zamlı halini ödemelidir. Bu ödemelere ilişkin dekont ve makbuzlar da muhafaza edilmelidir.

İçinde bulunduğumuz ay için açıklanan TÜFE oranına, en fazla %25 zam düzenlemesine ilişkin ayrıntılara ve kira artışıyla ilgili diğer hususlara, “kira artış oranı” yazımızdan erişebilirsiniz.

5 Yıllık Kiracı Hakları

5 yılı dolduran kiracı, sırf 5 yılı doldurduğu için evden çıkartılamaz. Böyle bir tahliye nedeni mevcut değildir. Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme kapsamında belirlenen süre dolup bunun üzerine 10 yıl geçmeden kiracı tahliye edilemez. Belirsiz süreli sözleşmelerde de kira ilişkisi 10 yılı doldurmadan kiracı tahliye edilemez.

5 yıllık kiracıya karşı, ancak TBK kapsamında düzenlenen özel bir tahliye nedeni varsa kiracı evden çıkarılabilir. Örneğin tahliye taahhüdü olabilir veya kiracı kira bedelini ödemiyor olabilir.

5 yıllık kiracıya karşı kira tespit davası açılabilir. Bu dava yoluyla, emsal kiralar göz önünde bulundurularak kira bedeli mahkemece yeniden belirlenir.

10 Yıllık Kiracı Hakları

10 yıllık kiracı hakları, 10 yılın hesabına ilişkin sürelere veya ihtar şartlarına riayet etmeden kiracının tahliye edilememesidir. Bunun yanında, kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre kanunen yapılan ayrım nedeniyle süre ve ihtar koşulları farklılaşmaktadır.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise,	Sözleşme süresi dolup bunun üzerine 10 yıl daha geçince bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak dönem sonunda dava açılabilir.
Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise,	Baştan itibaren 10 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, her 6 aylık kira döneminden 3 ay öncesinde ihtar çekerek dönem sonunda dava açılabilir.

Belirli ve belirsiz kira sözleşmeleri için öngörülen 10 yıllık süreler doğru hesaplanmadığı takdirde, tahliye talebine itiraz edilebilir. Aynı şekilde, ihtar gönderim sürelerine ve usullerine uygun davranılmadığı takdirde de kiracı hakları kapsamında tahliyeye itiraz edilebilir.

İş Yeri Kiracı Hakları

İş yeri kiracı hakları, genel hatlarıyla konut kiracısı haklarından farklı değildir. Ev sahibi bakımından konut tahliye sürelerine ve gerekçelerine dair aranan şartlar, iş yerleri bakımından da aynı şekilde uygulanır. Dolayısıyla, iş yeri kiracıları bakımından özel bir durumun olmadığı söylenebilir.

Ev kirasından farklı olarak; kira sözleşmesinin 01.07.2024 tarihine kadar yenilenmesi halinde gündeme gelen %25’lik artış sınırı, iş yeri kiraları bakımından geçerli değildir. İş yeri kiralarında, ilgili ayın TÜFE oranı zam için üst sınır teşkil eder.

Kiracının Diğer Hakları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlendiği şekliyle kiracı hakları çok geniş bir yer tutmaktadır. Bu anlamda, kiracının yukarıdaki başlıklarda sayılan haklarının yanında birçok hakkı dava mevcuttur. Aşağıda, farklı başlıklar halinde bu haklara dair genel bilgilendirmede bulunulmuştur.

Haklı Bir Sebep Olmadan Evden Çıkarılmama Hakkı

Ev sahibi, kiracıyı haklı bir sebep olmadan evden çıkaramaz. Ev sahibinin hangi durumlarda haklı tahliye nedenine sahip olacağı ise Türk Borçlar Kanunu’nda sayılmıştır.

TBK bünyesinde düzenlenen ve ev sahibine kiracıyı çıkarma imkanı tanıyan bazı durumlar, aşağıdaki listede örnek olarak verilmiştir.

• Yeni ev sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duyması,
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir başka konutunun bulunması,
• Kiracının eve zarar vermesi,
• Kiracının komşuları rahatsız etmesi gibi durumlar, haklı nedenlere örnek verilebilir.

Ev sahibi tarafından ileri sürülebilecek tüm tahliye nedenlerini, “kiracı evden nasıl çıkarılır” yazımızdan öğrenebilirsiniz.

Kullanıma Uygun Teslim Hakkı

Kiraya veren, kira konusu taşınmazı veya malı kiracının kullanımına uygun şekilde teslim etmek zorundadır. Bundan kasıt; konutun oturulmaya, iş yerinin ise kullanıma uygun şekilde hazır bulunmasıdır.

Kiralanandaki Kusurun Giderilmesini İsteme Hakkı

Kiralanan evde veya iş yerinde, sözleşmede kararlaştırılanın aksine bir durum mevcutsa veya bir eksiklik/bozukluk hali varsa taşınmaz ayıplı kabul edilir. Bu ayıp eğer ciddi ve ağır nitelikteyse kiracı sözleşmeyi devam ettirmeme hakkına sahiptir. Bu durumda, ev geri teslim edilecek ve o ana kadar yapılan ödemeler de geri alınacaktır.

Kiralanan taşınmazda kusur söz konusuysa kiracının farklı hakları mevcuttur. Dilerse ev sahibinden bunun düzeltilmesini veya kusuru olmayan bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir. Yahut kusura karşılık kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilir. Tüm bunların yanında, uğradığı bir zarar varsa bunun için ayrıca tazminat davası açma imkanına da sahiptir.

Kiracı, ev sahibinden uygun bir sürede kusurun (ayıbın) giderilmesini istemişse fakat ev sahibi gereğini yerine getirmiyorsa kiracı masraf yaparak bu kusuru giderir. Bu harcamasına karşılık gelen tutarı da kiradan düşerek ev sahibine ödememe hakkına sahip olur. Fakat buna ilişkin fatura, makbuz ve dekont gibi belgeler saklanmalıdır.

Görüldüğü üzere, kiralanandaki kusurun ne zaman ortaya çıktığı ve hangi ağırlıkta olduğuna göre atılacak adımlar ve yürütülecek süreçler değişmektedir. Böyle bir durumla karşılaşan kiracıların, en doğru hamleyi tespit edebilmek adına uzman gayrimenkul avukatına danışmasında fayda vardır.

Depozitonun İadesini Talep Hakkı

Kiracı, sözleşme kurulurken verdiği güvence bedeli olan depozitoyu evi tahliye sürecinde talep edebilir. Ancak bu durumda, ev sahibi taşınmazı inceleyecek ve evde olağan kullanım dışında herhangi bir zararın olup olmadığını tespit edecektir. Eğer olağan kullanımdan dolayı ortaya çıkan zarar veya eskime dışında bir sorun yoksa depozito bedeli kiracıya teslim edilmelidir.

Kira hukukunda kural, depozito bedelinin 3 aylık kira bedelini aşamayacağıdır. Bu nedenle, kiracı 3 aylık kira bedelini aşacak bir depozito bedeli vermemesi gerektiğine dikkat etmelidir. 

Yan Giderlerin Ev Sahibi Tarafından Karşılanmasını İsteme Hakkı

Kira ilişkisinde gündeme gelen yan giderler, kiraya veren tarafından karşılanmalıdır. Yan giderler ifadesinden kasıt, kiracının yapmakla yükümlü olmadığı ve genellikle temizlik, bakım, elektrik ve su giderleri gibi yükümlülüklerin dışında kalan daha ciddi giderlerdir. 

Örneğin, binanın girişine yapılacak bir engelli rampası için ödenecek ücreti kiracı değil ev sahibi ödemelidir. Bununla birlikte çatı onarımları, zorunlu sigorta, kombi ve tesisat değişimi, vergi gibi masraflar da kiraya verenin sorumluluğundadır. 

Kiracı Hakları Danışma Hattı

Kiracı hakları danışma hattı, uygulamada sıkça aratılan bir konudur. Ancak kiracıların hukuki yardım alma veya haklarını öğrenme konusunda danışabileceği böyle bir hat bulunmamaktadır. Genel olarak bunun için kira hukuku alanında uzman avukatlardan danışmanlık alınmaktadır.

Sonuç

Kiracı hakları olarak Kanun’da düzenlenen veya kira sözleşmesinden çıkan hukuki imkanlar, doğru hukuki zeminde ve usulüne uygun şekilde ileri sürülmelidir. Aksi takdirde, kiracı belli bir hakka sahip olsa bile bunu etkin biçimde kullanamayabilir. Bu tür durumlardan kaçınmak adına, uzman gayrimenkul avukatına danışarak adım atmakta yarar vardır.