5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi

5 yılını dolduran kiracının tahliyesi, sırf kiracı 5 yılını doldurdu diye mümkün değildir. Çünkü kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması, ev sahibi tahliye imkanı sağlamaz. Ancak kira tespit davası açılabilir. Bu dava sayesinde, kira bedeli hakim tarafından yeniden belirlenir.

5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Sağlanabilir mi?

5 yılını dolduran kiracının tahliyesi sağlanamaz. Kira ilişkisinde 5 yıl dolmuşsa bu durum, kira tespit davasının açılabileceği anlamına gelir. Fakat somut olayda herhangi bir tahliye nedeni zaten mevcutsa 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi de mümkün hale gelir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında, kiracı tahliyesine imkan tanıyan haller düzenlenmiştir. Bu durumlardan herhangi birinin varlığı halinde, kiracı tahliyesi mümkün hale gelir. 5 yılın doldurulmuş olması, bu tahliye nedenleri bakımından şart değildir.

Aşağıda, TBK kapsamında düzenlenen temel birtakım tahliye nedenleri listelenmiştir.

• Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi,
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye,
• Tadilat Nedeniyle Tahliye,
• Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi,
• İki Haklı İhtar ile Tahliye,
• Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye gibi çeşitli tahliye nedenleri mevcuttur.

Yukarıda sayılan durumların varlığı halinde, 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi mümkün olur. Tüm tahliye nedenleri ve bunlara ilişkin detaylar, “kiracı evden nasıl çıkarılır” yazımızda yer almaktadır. Somut olayda herhangi bir tahliye nedeninin olup olmadığı doğru tespit edilmeli ve süreç buna uygun şekilde yürütülmelidir. Bu noktada, uzman gayrimenkul avukatından yardım alınmalıdır.

DİKKAT: 5 yılını dolduran kiracının tahliyesine imkan sağlayan bir durum mevcut değilse kiracı tahliye edilemese de kira tespit davası açılabilir. Böylelikle, sözleşmedeki sınırlara ve TÜFE oranına bağlı olmadan hakim tarafından yeni kira bedeli belirlenecektir. Buna ilişkin detaylar, yazının devamında izah edilmiştir.

5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Bedelini Arttırma

5 yılını dolduran kiracının tahliyesi sırf bu nedenle mümkün olmasa da kira bedelinin artırılması için tespit davası açılması mümkündür. Normal şartlarda kira bedeline uygulanabilecek artış oranı, TÜFE oranını aşamayacaktır. Fakat kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa kira tespit davası açma hakkı doğar.

Kira tespit davasında hakim, emsal kira bedellerini ve durumun şartlarını gözeterek TÜFE sınırına bağlı kalmadan yeni kira bedelini belirler. Böylelikle, emsal değerlerin altında kalan kira bedeli daha yüksek bir noktaya çıkmış olacaktır.

Eğer hakimin belirleyeceği kira bedelinin, kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa ve sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm mevcut değilse yeni dönemi başlamadan en az 30 gün önce kira tespit davası açılmalı veya kiracıya yazılı ihtarda bulunulmalıdır. Bu sağlanmadığı takdirde, belirlenen kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğurur.

Kira tespit davasında hakim, yeni kira bedelini belirlerken çeşitli etkenleri göz önüne alacaktır. TBK 344 hükmüne dayanan bu etkenler, aşağıda liste halinde verilmiştir.

• Emsal kira bedelleri,
• Kiralananın durumu,
• TÜFE,
• Hakkaniyet.

Hakim, kira bedelini belirlerken hiçbir sınırlamaya tabi değildir. Belirtilen kıstaslar ve bilirkişi raporu çerçevesinde yapacağı muhakeme ile yeni kira bedelini tespit edecektir. Ancak yeni kira bedelini belirlerken ev sahibinin talep ettiği miktarın üzerinde bir belirleme yapılamayacaktır. Dava dilekçesinde talep edilen yeni bedel, sonradan değiştirilmez. Bu nedenle, davası dilekçesi tüm ihtimaller gözetilerek hazırlanmalıdır.

Kira tespit davasında hakimin yeni kira bedelini belirlemesiyle birlikte ev sahibi, artık hakkaniyete uygun kira bedeli alabilir hale gelecektir. Dolayısıyla, 5 yıllık kiracının tahliyesini gerektirecek bir durum kalmayacaktır. Fakat bunlardan bağımsız tahliye nedenleri somut olayda mevcutsa ilgili hususlar ileri sürülerek kiracı tahliye davası açılabilir.

Kira tespit davası, gerek şartları gerekse sürecin işleyişi bakımından birçok teknik detaya sahiptir. Özellikle ihtar ve dava sürelerine dikkat edilmelidir. Talep edilecek yeni kira bedeli de sonradan değiştirilemeyeceği için önem arz eder. Bu noktada, sürecin işleyişinin detaylı biçimde ele alındığı “kira tespit davası” yazımıza göz atmanızda fayda vardır.

Sonuç

5 yılını dolduran kiracının tahliyesine ve kira bedelinin artırılmasına ilişkin sürecin birçok detayı mevcuttur. Bu süreç doğru yürütülmediği takdirde, ev sahibinin maddi kayıplar yaşaması ve yargılama sürecinin uzaması gibi çeşitli sorunlar ortaya çıkabilir. Bu noktada; herhangi bir sorunla karşılaşmamak ve süreci hızlı biçimde tamamlayabilmek adına, uzman gayrimenkul avukatına danışmak faydalı olacaktır.