Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Alması

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması, gayrimenkul satın alarak oturum izni ve vatandaşlık kazanılması gibi hukuki imkanlar sağlayan hukuki bir imkandır. Yabancılar, kanuni şartlara uyulması ve tapuda veya noterler aracılığıyla satış işlemlerini gerçekleştirdiği takdirde Türkiye’de gayrimenkul sahibi olabilirler. Bu sayede yabancılar için ikamet izni alınması veya ilerleyen zamanda şartlar sağlanırsa Türk vatandaşlığına başvurunun da yolu açılmış olmaktadır.

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Satın Alma Şartları Nelerdir?

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul satın alma şartları şunlardır:

• Kanuni sınırlamalara uymak, 
• Uluslararası ilişkiler ve ülke menfaalerinin bunu gerektirmesi,
• Edinilen gayrimenkulün toplam alanının, gayrimenkulün bulunduğu ilçe yüzölçümünün %10’unu geçmemesi,
• Kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçmemesi,
• Satın alınacak olan gayrimenkulün askeri güvenlik bölgesi sınırları içinde olmamasıdır.

Yukarıda belirtilen kıstasların sağlanması halinde, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin  vatandaşı olan yabancılar, Türkiye’de bulunan konut, iş yeri, arsa, tarla gibi her türlü gayrimenkulü satın alabileceklerdir. 

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması işlemlerinin güvenli şekilde yapılması son derece önemlidir. Zira, yabancı kişilerin Türk hukuku hakkında eksik bilgi sahibi olmasından faydalanmak isteyene satıcılar bulunabilir. Bu kapsamda yapılacak olan gayrimenkul satımı işlemleri için şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Satın alınacak olan taşınmazın ipotekli veya hacizli olması durumlarına benzer şekilde satışa engel bir durumu varsa işlemden kaçınılabilir. Satım işleminde taşınmaza dair bu bilgilere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden veya noterlerden ulaşılabilir.

Yapılan son düzenlemeler ile, yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması hususunda aranan karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır. Yani, Türk vatandaşlarının gayrimenkul alımına izin verilmeyen yabancı bir ülkenin vatandaşları da Türkiye’den gayrimenkul satın alabilirler. Bununla birlikte, gayrimenkul satın alacak yabancının, ikamet iznine sahip olması gerekmemektedir. Türkiye’de oturum izni olmayan yabancılar da kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla gayrimenkul satın alabilmektedir.

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Almasındaki Kanuni Sınırlar

Yabancıların gayrimenkul almalarındaki kanuni sınırlar, 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 vd. hükümlerinde ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümlerinde açıklanan şartlardır. İlgili hükme göre, yabancıların Türkiye’den gayrimenkul satın alırken dikkat etmeleri gereken yasal sınırlamalar şunlardır:

• Satın alınacak gayrimenkulün, askeri yasak bölgelerinde ve güvenlik bölgelerinde bulunmaması gerekmektedir. Bu bölgelerde, yabancıların gayrimenkul satın alması mümkün değildir.
• Yabancılar, ülke genelinde en fazla 30 hektar yüzölçümünde gayrimenkul edinebilirler. Gerekli ve uygun görüldüğü durumlarda, bu miktar Cumhurbaşkanı kararıyla 2 katına çıkarılabilmektedir. Tapu müdürlükleri, satım işlemi sırasında bu hususu sorgulamaktadır. Bunun yanında, yabancıdan, 30 hektarın geçilmesi halinde, artan kısmın tasfiye edilerek bedele çevrileceğinin kabul edildiğine dair taahhüt alınmaktadır.
• Yabancıların satın aldıkları gayrimenkullerin toplam alanı, gayrimenkulün bulunduğu ilçenin %10unu geçemeyecektir.
• Cumhurbaşkanı kararı ile, kamu yararı ve ülke güvenliği açısından yabancıların gayrimenkul edinimi yasaklanmış yerlerde; ev, arsa gibi her türlü taşınmazın satın alımı yapılamayacaktır. 
• Yabancının, üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığı gayrimenkulleri satın alması halinde, arazi üzerinde geliştireceği bir projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunması gerekmektedir.

Yukarıda yer alan kanuni sınırlamaların dışında, gayrimenkul alım satımı yapılamamaktadır. Kanuni sınırlamalara uygun olmadan yapılan gayrimenkuller, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde yabancı tarafından tasfiye edilmediği takdirde, ilgili makamlar tarafından tasfiye edilmektedir.

DİKKAT: Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması için Türkiye’de gayrimenkul satın alabilecek ülkelerin vatandaşlarından olunup olunmadığı hususunun, yabancının bulunduğu ülkedeki Türkiye Büyükelçiliği, Başkonsoloslukları yahut diğer Türk dış temsilciliklerinden öğrenilmesi mümkündür.

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Almasında Tapu/Noter İşlemleri

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul almasında tapu/noter işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tapu randevu sistemi üzerinden online şekilde yapılmaktadır. Aynı şekilde e-devlet sisteminde yer alan, Noterler Birliğinin “e-randevu” uygulaması üzerinden de online şekilde noter işlemleri yapılabilmektedir. 

DİKKAT: Son dönemde yapılan resmi düzenlemeler sonucunda, noterlere, taşınmaz satış işlemlerinde başvuru belgesi düzenleme ve taşınmaz satımı işlemlerini tamamlayabilme yetkisi getirilmiştir. Yani taşınmaz satımı işlemleri artık noterler aracılığıyla da yapılabilecektir.

Gayrimenkul Alım/Satımında Tapu İşlemleri

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması için gayrimenkul alım satımlarında yapılması gereken tapu işlemleri, gerekli belgelerin ibrazı ile Tapu Müdürlüğünde yapılmaktadır. İşlemlerin yapılabilmesi için öncesinde randevu alınması gerekmektedir. Randevular direkt olarak Tapu  Müdürlüklerinden alınabileceği gibi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü e-randevu veya WEBTAPU uygulamaları üzerinden online olarak da alınabilmektedir.

Randevu günü ve saatinde, alıcı ve satıcının gayrimenkulün satışı konusunda anlaşmış şekilde tapu müdürlüğüne başvuru yapmaları gerekmektedir. Taşınmaza ilişkin gerekli incelemeler tapu memuru tarafından yapılmaktadır. Gayrimenkule ve satış işlemine ilişkin gerekli bilgi ve belgelerin eksiksiz olması halinde, satış işlemi başlatılmaktadır. Bilgi ve belgelerde eksiklik olması halinde ise ilgililer SMS yoluyla bildirilmektedir. 

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması işlemleri için gerekli bilgi ve belgelere ilişkin sürecin tamamlanmasından sonra, ilgililer yatırılması gereken harç ve döner sermaye ücret bilgisi SMS ile bilgilendirilmektedir. Mesajda belirtilen tutardaki harç ve ödemelerin belirtilen güne kadar ilgili hesaplara yatırılması gerekmektedir. Ödemeler yapıldıktan sonra, başvurunun yapıldığı online sistem üzerinden, tapu müdürlüğüne bildirim yapılmaktadır.

Tüm işlemlerin tamamlanmasından sonra, gayrimenkulün satışına ilişkin resmi senet düzenlenir. Bu aşamadan sonra, satıcı ve alıcının resmi senedi imzalamak için tapu müdürlüğüne gelmesi gerekmektedir. İmzanın atılacağı randevu gün ve saati, yine SMS yoluyla taraflara bildirilmektedir. İmzaların atılmasından sonra, gayrimenkule ilişkin tapu senedi taşınmazın sahibine yahut yasal temsilcisine verilmektedir.

DİKKAT: Yapılan yeni düzenleme ile taşınmaz satım işlemleri yukarıda belirtilen usulde tapu müdürlüklerinde yapılabileceği gibi, artık noterler vasıtasıyla da yapılabilecektir. Bu kapsamda noterde taşınmaz satım işlemlerinin nasıl yapılacağı aşağıda anlatılmıştır.

Gayrimenkul Alım/Satımında Noter İşlemleri

Yapılan yeni düzenlemeler ile, gayrimenkul satışına ilişkin işlemler, tapu müdürlükleri aracılığıyla yapılabildiği gibi noter aracılığıyla da yapılabilecektir. Bu kapsamda, yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması için yapılacak satış işlemine dair ilk başvurular için, Noterler Birliğinin e-devlet sisteminde yer alan, Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi (TAKPAS) ve Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) uygulamaları kullanılmaktadır.

İlk başvuru işleminin yapılmasından sonra, taraflar,  e-tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemi ile sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini içeren SMS ile bilgilendirilmektedir. Bildirilen randevu gün ve saatinde noterlikte bulunmayan tarafların 10 gün içinde noterliğe müracaat etmeleri halinde yarıda kalan işlemin tamamlanacağı, aksi halde başvurunun iptal olacağı da bildirilmektedir. 

Noterlikte yapılacak satış işleminde, hak sahiplerin doğru şekilde tespit edilebilmesi için gerekli resmi belgeler bu aşamada temin edilmektedir. Bu itibarla, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden, tapu kayıt örneği ve diğer belgeler noterlik tarafından talep edilmektedir. Tüm bu hazırlık aşamaları tamamlandıktan sonra, noterlikçe satış işlemleri aşağıdaki sırayla yapılmaktadır:

• Satış sözleşmesinin taraflarca imzalanmasının ardından, tapu bilişim sistemi üzerinden yevmiye numarası alınmaktadır ve sisteme satış sözleşmesine ilişkin veri girişi yapılmaktadır. 
• Satış işlemleri yapılan gayrimenkulün tescil işlemi tapu siciline yapılmaktadır. 
• Taraflar arasında imzalanan, gayrimenkule ilişkin satış sözleşmesi ve diğer gerekli belgeler sisteme kaydedilir ve fiziki olarak arşivlenir.
• Noterlikçe yapılacak olan satış sözleşmesi işlemi için noter ücreti, asgari 500,00.-TL azami ise 4.000,00.-TL olarak belirlenmektedir. Mevzubahis bedel, satış konusu gayrimenkulün değerine göre tespit edilmektedir. Asgari  ve azami sınırlar, yetkili makamlar tarafından her yıl yeniden belirlenmektedir. 
• Staış sözleşmesinin imzalanması ve tescil işlemlerinin tamamlanmasından sonra, noter tarafından, alıcıya tapu senedi teslim edilmektedir. 
• Ayrıca belirtmek gerekir ki, noterlere verilen yetkilerden en önemlilerinden birisi de taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini sistem üzerinden tapu siciline şerh verilebilecek olmasıdır. Ancak, noterlere tanınan bu yetki, taraflardan birisinin talep etmesi ve aynı zamanda gerekli harç ve giderlerin ödenmesi halinde kullanılabilecektir. 
• Taşınmaz satış sözleşmesinin noterliklerce düzenlenmesinden doğacak sorumluluk nedeniyle, ilgili satış sözleşmesinin düzenlenmesinden kaynaklanan bir zararın ortaya çıkması durumunda ilgili noterliklere açılacak davalarda yetkili mahkeme, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir. 

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması yani yukarıda sayılan işlemlerin tamamlanabilmesi için, başvuruda aranan belgelerin eksiksiz şekilde ibrazı gerekmektedir. Bununla birlikte, tarafların yahut yasal temsilcilerinin, işlemler sırasında noterlikte bulunması gerekmektedir. 

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Alması İçin Gerekli Belgeler

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması için gerekli belgeler şunlardır:

• Satın alınacak taşınmaza ilişkin tapu senedi yahut tapu bilgileri,
• Gayrimenkulü satın alacak yabancının kimlik bilgilerini içerir pasaport yahut pasaport benzeri belge,
• Gayrimenkul Değerleme (Eksper) Raporu (TAKBİS üzerinden online olarak kaydedilmesi gerekmektedir),
• İlgili belediyeden alınan emlak rayiç değeri belgesi,
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi,
• Son 6 ayda çekilmiş, satıcıya ait 1, alıcıya ait 2 vesikalık fotoğraf,
• Yabancı Kimlik Numarası Tespiti (Göç netten yanıt alınamazsa vergi numarası ile işleme devam edilebilir.)
• Döviz Alım Belgesi (KEP üzerinden Banka gönderir),
• Taraflar alım-satım işlemlerini vekil ile gerçekleştirecekler ise geçerlilik şartlarını taşıyan vekaletname gerekmektedir.

Yukarıda yer alan belgeler, yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması işlemi için gerekli olan belgelerdir. Gayrimenkul alımına dayanarak oturma iznine yahut vatandaşlığa başvurulması halinde, bu işlemler için gerekli olan belgelerin ayrıca ibrazı gerekmektedir. Ayrıca, taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde, alım-satım işlemlerinin yeminli tercüman ile yapılması gerekmektedir.

DİKKAT: Satın alınacak gayrimenkule ilişkin değerleme raporu, düzenlenme tarihinden itibaren 3 ay süre ile geçerli olmaktadır. Bu itibarla, raporun, satış işleminin gerçekleşmesine yakın tarihte alınması gerekmektedir. 

Tüm bu açıklamalar ışığında, yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması işlemleri çeşitli aşamalar içeren ve pek çok kurumla işbirliği halinde yapılması gereken hukuki bir süreçtir. Bu anlamda, yapılacak işlemlerde eksikliklerin bulunması veya kurumlarla yapılacak işlemlerde usuli kıstaslara uyulmaması halinde gayrimenkul edinimi mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla sürecin başından itibaren alanında uzman bir yabancılar avukatına danışılarak yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması işlemlerinin başlatılması faydalı olacaktır.

Türkiye’den Gayrimenkul Almak İsteyen Yabancıların Dikkat Edeceği Hususlar

Türkiye’den gayrimenkul almak isteyen yabancıların dikkat edeceği hususlar, uygulamaya yönelik pratik bilgiler ve özel kanunlarda yer alan konuya ilişkin detaylı noktalardır. Dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Gayrimenkulün devrine ilişkin satış sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmesi, işlemlerin Tapu Sicil Müdürlüklerinde yahut Noterde yapılması gerekmektedir. Mülkiyet hakkının yabancıya geçmesi için Tapu Müdürlüklerinde tescil yapılması zorunludur.
• Satın alınacak ev, arazi gibi gayrimenkulün üzerinde haciz yahut ipotek gibi kısıtlayıcı ve satışa engel olan yükümlülüklerin bulunup bulunmadığı hususu kontrol edilmelidir. Bu noktada, Tapu ve Kadastro ve Noterlikten bilgi alınabilmektedir. 
• Satın alınacak gayrimenkulün imar durumu, Tapu ve Kadastro ve Noterlikten sorgulanmalıdır.  Bu itibarla, satın alınan taşınmazın resmi olarak hangi nitelikte sayıldığı konusunda problem yaşanmayacaktır.
• Satın alınacak gayrimenkulün, taahhüt edildiği konumda olup olmadığının sorgulanması fayda sağlamaktadır. Sorgulama, gayrimenkulün bulunduğu il, ilçe, mahalle/köy, pafta ve parsel bilgileri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulaması üzerinden online olarak yapılabilmektedir.
• Gayrimenkulün satış işlemleri için görevli olan kişilerin geçerli bir vekaletnameye sahip olup olmadığı konusunda dikkatli olunmaktadır. Sahte bir vekaletname ile yapılan satışlar sonucu yabancıların mağdur edilmesi sıklıkla gündeme gelmektedir.
• Satın alınacak gayrimenkulün, yukarıda sayılan kanuni sınırlamalara uygun olup olmadığı kontrol edilmektedir. Kanuni sınırlamalara uymayan gayrimenkullerin tasfiyesi gündeme gelmektedir.

Yukarıda yer alan hususlar ve diğer pek çok sebep sonucu ortaya çıkan uyuşmazlıklar, yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması noktasında, Türk mahkemelerinde giderilecektir. Bu noktada, alım satım işlemlerine ilişkin anlaşmazlıkların ortaya çıkması halinde, Dışişleri Bakanlığı yahut Türk dış temsilciliklerine başvuru mümkün olmayıp Türk mahkemelerinde dava açmak gerekecektir. 

Gayrimenkul Alarak Türk Vatandaşlığı Alma

Gayrimenkul alarak Türk Vatandaşlığı almak, 400.000 USD değerinde gayrimenkul alımı yapılması ve gerekli şartların sağlanması halinde mümkündür. Gayrimenkul alarak Türk Vatandaşlığı almak için gerekli temel şartlar şunlardır:

• En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulması, 
• En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilemesi, 
• Noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaad edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilmesi gerekmektedir.

İstisnai yoldan Türk vatandaşlığının kazanılması için 400.000 Amerikan Doları değerinde gayrimenkul ya da gayrimenkuller satın alınması, bu gayrimenkullere ilişkin uygunluk belgelerinin ilgili kurumlardan alınması ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Müdürlüğüne başvuru yapılması gerekmektedir.

Yapılan değerlendirme sonucunda, başvurusu olumlu kabul edilen yabancılar Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanmaktadır. Konu hakkında detaylı bilgi “400.000 dolara gayrimenkul alarak türk vatandaşlığı” başlıklı makalede yer almaktadır.

Gayrimenkul ile İkamet İzni Alma

Gayrimenkul ile ikamet izni alma, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu ile getirilmiş ikamet izni alma imkanlardan biridir. Yapılan bu düzenleme ile, büyük şehirlerde 75.000 USD, küçük şehirlerde 50.000 USD değerinde konut alan yabancılara, gerekli şartların taşınması halinde kısa dönem ikamet izni verilir. Başvurular, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’nın e-izin uygulaması üzerinden yapılmaktadır.

Gayrimenkul ile ikamet izni almak için taşınması gereken şartlar, başvuruda istenen belgeler, başvuru prosedürü, yapılan başvurunun reddedilmesi halinde sahip olunan hukuki imkanlar ve konu hakkındaki diğer birçok husus “Türkiye’de gayrimenkul alarak ikamet izni” başlıklı makalede açıklanmaktadır.

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Alması Masrafları

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması masrafları, usuli işlemlerin ücretleri hariç olmak üzere tapu harcı ve döner sermaye ücretidir. Tapu harcı, ilgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı tahsil edilmesidir. Döner Sermaye ücreti ise taşınmazın bulunduğu yerde uygulanan yöresel katsayıya göre değişiklik göstermektedir.

DİKKAT: Harç muafiyeti bulunması halinde bu hususa ilişkin Vergi Dairesinden alınacak yazının sunulması gerekir.

Sonuç

Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması, uygulamada oldukça sık uyuşmazlık yaşanan konulardan biridir. Gerekli hukuki işlemlerde usuli hataların yapılması sonucu işlemin geçersiz sayılması, satın alınan gayrimenkulün kanuni sınırlamalara uygun olmaması gibi birçok sorun ortaya çıkabilmektedir. Bu sebeple, yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alması süreçlerinde, alanında uzman bir yabancılar avukatından hukuki destek alınması oldukça önemlidir.