Tapu Harcı Hesaplama

Tapu harcı hesaplama, gayrimenkullerin devri sırasında gündeme gelir. Tapu harcının hesaplanmasında, aşağıdaki hesap aracından faydalanılabilir.

Tapu Harcı Ne Kadar?

Tapu harcı, tapudaki işleme konu gayrimenkul değerinin %4’üdür. Dolayısıyla, tapuda harç olarak ödenecek sabit bir değer yoktur. Gayrimenkulün değerine göre harç miktarı ortaya çıkar.

Tapu Harcı Hesaplama Örneği

Tapu harcı hesaplama örneğini 5.000.000 TL üzerinden verecek olursak bu tutarda bir gayrimenkulün tapuda devredilmesi işleminde, %4 oranında tapu harcı çıkar. İlgili bedelin %4’ü ise 200.000 TL’dir. Dolayısıyla, 5.000.000 TL’lik işlem için tapuda 200.000 TL harç bedeli çıkar.

Daha anlaşılır olması bakımından bir örneği de 2.000.000 TL üzerinden vermekte fayda vardır. Bu tutarda bir işlem için tapuda çıkacak harç bedeli, %4’lük kısmı olan 80.000 TL’dir.

Tapu Harcı Nasıl Ödenir?

Tapu harcı, Gelir İdaresinin online işlemler bölümü üzerinden veya doğrudan banka şubesine giderek ödenir. Gelir idaresinin sistemi üzerinden ödenecekse Ziraat Katılım, Vakıf Katılım ve PTT dışındaki kredi kartları kullanılabilir.

Tapu müdürlüğü tarafından, kişilerin cep telefonlarına bir seri no gönderilir. Sonrasında, Dijital Vergi Dairesi sitesine girilir ve T.C. kimlik no ile giriş yapılır. Ardından, “Tapu Harcı Sorgulama ve Ödeme” kısmına tıklanır ve cep telefonuna gönderilen seri numara, “İşlem Transfer No” kısmına yazılır. Böylelikle ekranda belirecek tutardaki tapu harcı ödenir.

Tapu döner sermaye ödemesi ise e-Devlet üzerinden yapılır. Burada “Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama / Döner Sermaye Ödeme” hizmetine tıklanır ve açılan ekran üzerinden hem döner sermaye tutarı ödenir hem de sermaye tutarı ile harç tutarının ödenmiş olup olmadığı sorgulanır.

Tapu Harcını Kim Öder?

Tapu harcını, tarafların kararlaştırdığı kişi öder. Taraflar kendi arasında; harcı alıcının, satıcının yahut iki tarafın birlikte ödemesini kararlaştırabilir. Bu tür bir kararlaştırma olmadığı takdirde %4’lük harç tutarı, tarafların her birine %2 düşecek şekilde birlikte ödenir.

Tapu Döner Sermaye Harcı Ne Kadar?

Tapu döner sermaye harcı, 2024 yılı için 822 TL’dir. Fakat bu tutar, işlemin yapıldığı tapu müdürlüğüne göre değişkenlik gösterebilir. Ayrıca, döner sermaye tutarına ek olarak 113 TL ilave hizmet bedeli ödenmelidir.

Döner sermaye harcı değişken olmakla birlikte 822 TL olarak kabul edilirse bu tutarla birlikte 113 TL’lik masrafı ödeyecek olan taraf, genellikle alıcıdır. Fakat taraflar, buna ilişkin farklı bir anlaşma da yapabilir.

Şimdiye kadar belirtilen masraf kalemlerini, bir tablo ile özetlemekte fayda vardır.

TAPU MASRAF KALEMİ2024 MASRAFI,
Tapu harcı (Alıcı),%2,
Tapu harcı (Satıcı),%2,
Döner sermaye bedeli,822 TL (Değişebilir.)
İlave hizmet bedeli,113 TL.

Tapu Alış-Satış Fiyatı Düşük Gösterilebilir mi?

Tapu alış ve satış fiyatı, düşük gösterilemez. Her ne kadar düşük harç ödemek için bu yola sıklıkla başvurulsa da bu tutumun büyük riskleri mevcuttur. Devletin harç ve vergi gelirinde kısıntıya yol açan bu davranış, çeşitli tehlikelere ev sahipliği yapar.

Öncelikle bu işlem, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından geriye dönük olarak takip edilir. GİB, bankadan çekilen konut kredi bilgileri ile tapudaki harç bilgilerini kıyaslayarak aradaki uyumsuzluğu ortaya çıkarabilir.

Tespit edilen uyumsuzluğun ardından aşağıda listelenen cezalar, %2’lik oranlar üzerinden hesaplanarak alıcı ve satıcıya gönderilir.

  • Beyan farkının tapu harcı,
  • Beyan farkının yasal faizi,
  • Eksik harç tutarının %25’i oranında vergi ziyaı cezası ödenir.

Tapuda alış-satış fiyatının düşük gösterilmesiyle ilgili Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından atılan adımlar, banka kredi incelemelerinden ibaret değildir. GİB, geriye dönük olarak bu tür bir işlemin yapıldığına işaret eden her türlü bulguyu değerlendirebilir. Dolayısıyla, bu tür bir eylemde bulunmanın tehlikeleri göz önünde bulundurulmalıdır.

Tapuda bedelin düşük gösterilmesinin bir diğer riski, gayrimenkul değer artış kazancı vergisiyle ilgilidir. Bu vergi, konutun alınmasından itibaren 5 yıl geçmeden tekrar satılması durumunda söz konusu olur.

İlk satıştaki bedelin düşük gösterilmesi durumunda, değer artış kazancı vergisi miktarı da yüksek olur. İkinci satışta da bedelin düşük gösterilmesi durumunda ise yukarıda belirtilen tehlikenin varlığı unutulmamalıdır. Bu durumda, yukarıda belirlenen cezalar dışında ilgili vergi bedeli de ceza olarak ödenir.

Tapu Harcıyla İlgili Verilebilecek Pişmanlık Dilekçesi

Tapuda alış satış miktarının düşük gösterilmesi yoluyla daha az harç ödenmesi halinde, sonradan bunun Gelir İdaresi Başkanlığına bildirilerek vergi ziyaı cezasının ödenmemesi mümkündür.

Bu konuda Gelir İdaresine Başkanlığına bir pişmanlık dilekçesi yazılmalı ve vaktinde düşük miktar gösterildiği beyan edilmelidir. Bu durumda, eksik kısmın tapu harcı yasal faiziyle birlikte ödenir. Fakat herhangi bir vergi cezası ödenmez.

DİKKAT: Gelir İdaresi Başkanlığına pişmanlık dilekçesi vererek bu imkandan faydalanabilmek için henüz ihlale dair bir işlem başlatılmamış olmalıdır.

Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilecekler

Gayrimenkul alırken dikkat edilecek birçok nokta mevcuttur. Süreç titizlikle yürütülmediği takdirde, telafisi güç veya imkansız zararlar doğabilir. Aşağıda, gayrimenkul alım sürecinde dikkat edilmesi gereken temel bazı noktalar sıralanmıştır.

  • Karşı tarafın kimlik bilgilerinin doğru olduğuna dikkat edilmelidir.
  • Karşı taraf adına tapu işlemini vekili yapıyorsa sahte vekaletname olmadığına dikkat edilmelidir. 
  • Tapu harcını kimin hangi oranda ödeyeceği önceden belirlenmelidir.
  • 1 Temmuz 2023 itibariyle, taşınmaz satış sözleşmesinin noterlerde de yapılabileceği unutulmamalıdır.
  • Tapu randevu işlemleri ihmal edilmemeli, ilgili gün ve saatte taraflar hazır bulunmalıdır.
  • Alıcı taraf, satın alacağı arsanın yahut gayrimenkulün tapu kayıtlarını incelemiş olmalıdır. Gayrimenkul üzerinde bir ipotek, rehin veya çeşitli sınırlı ayni hakların olup olmadığına dikkat edilmelidir.
  • Ödenen harçlara dair makbuzlar, ilgili memurlara verilmelidir.
  • Zorunlu deprem sigortasının önceden yaptırılmış olmasına dikkat edilmelidir.

DİKKAT: Gayrimenkul alırken veya satarken dikkat edilecekler, yukarıda sıralananlardan ibaret değildir. Dolayısıyla, herhangi bir mağduriyet yaşamamak adına sürecin uzman gayrimenkul avukatıyla yürütülmesinde yarar vardır.

Sonuç

Tapu harcı hesaplama işlemlerinin dikkatle yapılması ve diğer tapu işlemlerinin titizlikle yürütülmesi gerekir. Özellikle hukuki incelik ve detay arz eden noktalarda, uzman avukatın işlem esnasında bizzat tapu dairesinde veya noterde bulunmasının önemi büyüktür.