Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Tadilat nedeniyle tahliye davası, ev sahiplerinin ev üzerinde yapacağı değişiklikler veya yeniden inşa faaliyetleri sebebiyle kiracısını çıkarmak için açtığı davadır.

Yeniden İnşa ve İmar (Tadilat) Nedeniyle Kiracı Tahliyesinin Kanuni Düzenlemesi 

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinin kanuni dayanağını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 350/2 hükmü oluşturmaktadır. İlgili hüküm kapsamında, kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı biçimde onarılması gündeme gelebilir. Bunun yanında, genişletme ve değiştirme gibi işlemler kapsamında da tadilat nedeniyle tahliye söz konusu olabilir. Fakat bunlar için, tadilat sırasında kiracının evi kullanmasına imkan olmamalıdır.

Konuyu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu m. 350/2 hükmü, şu şekildedir:

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise …açacağı dava ile sona erdirebilir.”

TBK 350/2 hükmü kapsamında belirtilen şartlar ve sürecin işleyişine ilişkin detaylar, yazının devamında izah edilmiştir.

Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Tahliyenin Şartları

Yeniden inşa ve tadilat nedeniyle tahliyenin şartları, ileri sürülecek tadilatın esaslı ve gerekli olması, tadilat sırasında evin kullanılması imkansız olması, tadilat projesinin mahkemeye sunulmasıdır.

Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı Onarımı, Genişletilmesi ya da Değiştirilmesinin Gerekli Olması

Kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi için; yapılacak olan onarımın, genişletmenin veya değiştirmenin esaslı nitelikte olması ve mutlaka gerekli olması şarttır. Tadilatın esaslı olmadığı durumlarda, tahliye talebi muhtemelen reddedilecektir. Tadilatın esaslı olup olmadığı, her olayın şartlarına göre özel olarak değerlendirilecektir.

Aşağıdaki listede verilen unsurlardan birinin bulunması durumunda, tadilat genellikle esaslı sayılmaktadır.

• Yapının taşıyıcı unsurunun,
• Yapı inşaat alanının,
• Taban alanının,
• Bağımsız bölüm sayısının,
• Ortak alanlarının,
• Bağımsız bölümlerin alanlarının,
• Kullanım amacının,
• Ruhsat eki projelerinin değiştirilmesi durumunda, tadilat esaslı sayılacaktır.

Konuya ilişkin örnek teşkil edebilecek birtakım Yargıtay kararlarına da burada yer vermekte fayda vardır.

• Davaya konu taşınmaza sonradan banyo eklenmesi. (Yargıtay 6. HD. 16.12.1971 T. 5562 E./5235 K.)
• Davaya konu taşınmaza kalorifer tesisatı eklenecek olması. (Yargıtay 6. H.D. 16.01.1989 T. 17037 E./79 K.)
• İlgili taşınmaza sonradan asansör eklenecek olması. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 16.12.1971 T. 5562 E./5235 K.)

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinde, mahkeme ileri sürülen tadilatın ne denli esaslı ve gerekli olduğunu değerlendirecektir. Bu noktada, bilirkişiden de inceleme yapmasını isteyebilir. Fakat ev sahibi tarafından, tadilatın esaslı ve gerekli olduğu hususu doğru argümanlarla desteklenmelidir. Yargıtay içtihatlarına da dayanarak hukuki bir zeminde talep ileri sürülmelidir. Dolayısıyla, sürecin uzman gayrimenkul avukatından yardım alarak yürütülmesinde fayda vardır.

Yeniden İnşa veya Tadilat Sırasında Evin Kullanımının İmkansız Olması

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için, inşa veya tadilat sırasında konutun kullanılması imkansız olmalıdır. Basit bir tadilat üzerinden kiracıyı tahliye etmek mümkün değildir. Burada önemli olan bir diğer husus ise tadilatın çok kısa sürmemesi gerektiğidir. Örneğin, birkaç gün sürecek tadilat için kiracının tahliyesi sağlanamaz. Genellikle, bu şartın eksikliği nedeniyle tahliye davaları reddedilmektedir.

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için aranan bu şart, her olayın özellikleri dikkate alınarak mahkeme tarafından değerlendirilecektir. Bu noktada, Yargıtay karar örneklerine dayanarak durumun ileri sürülmesi gerekir. Aksi takdirde, tahliye imkanı ortadan kalkabilir.

Yeniden İnşa veya Tadilata İlişkin Projenin Mahkemeye Sunulmuş Olması

Tadilatın imarca onaylı projesinin mahkemeye sunulması, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için aranan son şarttır. Bu kapsamda tahliyenin sağlanabilmesi için, eve ilişkin projenin mahkemeye sunulması gerekir. Fakat ileri sürülen projeler gerçeği yansıtmalı ve uygulanabilir olmalıdır. Yargıtay; tahliye için sadece sözlü olarak beyan edilen tadilat planını yeterli görmemekte, imar onayı olan inşaat projesini ya da inşaat ruhsatını aramaktadır.

Evde yapılacak tadilata ilişkin proje, dava açıldıktan sonraki süreçte de verilebilir. Ayrıca, mahkemeye verilecek olan bu projenin imar mevzuatına uygun olması da bir zorunluluktur. Aksi takdirde, verilen proje kabul edilmeyecek ve muhtemelen kiracının tahliyesi de sağlanamayacaktır.

Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesinde Dava Açma Süresi

Tahliye nedeniyle kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklı sürelere tâbidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her 6 aylık kira döneminin sonra ermesinden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak fesih tarihi belirlenebilir ve bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir.

Belirli süreli sözleşmelerde ise tadilat nedeniyle tahliye davası, sözleşme süresinin sona ermesiyle birlikte açılabilir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/12499 E. , 2016/6132 K.)

7445 sayılı Kanun ile birlikte, tahliye davaları için arabuluculuk bir dava şartı olarak düzenlenmiştir. Dolayısıyla, arabuluculuk prosedürü işletilmeden tahliye davası açılamaz. Gerek arabuluculuk gerekse dava sürecinin nasıl işletilmesi gerektiği konusunda, uzman gayrimenkul avukatına danışarak adım atmakta yarar vardır.

Kiracıya gönderilecek ihtarnamenin usulüne uygun şekilde hazırlanması, son derece önemlidir. Bu noktada, “kiracı tahliyesi ihtarname örneği” yazımızdaki ihtarname örneğinden faydalanabilirsiniz.

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için, hem belirtilen şartların sağlanması hem de davanın süresinde açılması gerekir. Bu noktada bir eksikliğin söz konusu olması veya tadilatın tahliye için yeterli olmaması durumunda, kiracı tahliyesine imkan sağlayan birçok gerekçenin TBK kapsamında düzenlendiği unutulmamalıdır. TBK kapsamında ileri sürülebilecek tüm tahliye nedenleri, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda ele alınmıştır.

Tahliyeden Sonra Evin Yeniden Kiraya Verilmesi

Tadilat nedeniyle tahliyeyi takip eden süreçte evin yeniden kiraya verilmesi, TBK 355 hükmü çerçevesinde çeşitli kısıtlamalara tâbi kılınmıştır. Buna göre, tahliye edilen ev 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağın çiğnenmesi halinde ev sahibi; son kira yılında ödenen bedeller baz alınarak hesaplanacak 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere, eski kiracıya tazminat ödemek durumunda kalacaktır.

Tadilat nedeniyle tahliye sonrası süreç için, iki ihtimal gündeme gelmektedir. İlk ihtimal, tahliye edilen eve dokunmaksızın olduğu şekliyle evin kiraya verilmesidir. Bu durumda ev, 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi takdirde, yukarıda belirtilen tazminat yükümlülüğü gündeme gelecektir.

İkinci ihtimalde ev sahibi, tadilat veya yeniden inşa işlemlerini gerçekleştirmiş olabilir. Bu durumda; evin yeni durumu ve yeni kira bedeli üzerinden kiralanmasında, eski kiracının öncelik hakkı mevcuttur. Ev sahibi, bir yazılı bildirimle eski kiracıyı haberdar etmeli ve kiracı da bildirimden sonraki 1 ay içerisinde evi kiralama hakkını kullanmalıdır. Kiracı bu imkanı kullanmamayı da tercih edebilir ama mutlaka haberdar edilmelidir.

Bu hak sona erdirilmediği müddetçe, 3 yıl geçmeden evin eski kiracıdan başkasına kiralanma imkanı söz konusu değildir. Bunun ihlali halinde, yukarıda belirtilen tazminat yükümlülüğü söz konusu olur.

Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Tadilat nedeniyle tahliye davası, ortalama 6 ila 12 ay arasında sürmektedir. Belirtilen zaman aralığı; dava şartlarının sağlanmış olup olmamasına, tarafların yargılama sürecindeki tutumlarına, mahkemelerin iş yoğunluğuna ve usul işlemlerinin vaktinde yapılıp yapılmamasına göre değişkenlik arz edebilmektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tadilat nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise kiralanan konutun bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın görevli ve yetkili mahkemede açılmış olmasına dikkat edilmelidir. Yanlış mahkemede dava açılması durumunda dava reddedilecek ve bu durum, zaman kaybına yol açacaktır.

Sonuç

Tadilat nedeniyle tahliye süreci ve şartları, bünyesinde çeşitli teknik detaylar barındırmaktadır. Bu süreç doğru şekilde yönetilmez ise tahliyenin yapılamaması, gecikmesi, lüzumsuz masrafların ortaya çıkması ve çeşitli diğer hak kayıplarının yaşanması söz konusu olmaktadır. Bu nedenle; belirtilen sorunlarla karşılaşmamak adına, alanında uzman gayrimenkul avukatına danışarak süreci yürütmekte büyük fayda vardır.