Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Sözleşmesi olmayan kiracı, kiracı olmadığını iddia etmiyor ve tahliye bakımından geçerli bir sebep varsa duruma göre tahliye davası açarak veya tahliye talepli icra takibi açarak çıkarılır.

Kira Sözleşmesi Yoksa Ev Sahibi Evden Çıkarabilir Mi?

Kira sözleşmesi yoksa ve yine de TBK kapsamında düzenlenen herhangi bir tahliye nedeni mevcutsa sözleşmesi olmayan kiracı çıkarılabilir. Ancak sırf sözleşmenin olmaması kiracının tahliyesi için sebep değildir.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi, TBK kapsamında düzenlenen herhangi bir tahliye nedeninin varlığı halinde mümkündür. Yani sözleşmesi olan ve olmayan kiracı aynı düzenlemelere tabidir.

Yazılı kira sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi konusunda ev sahipleri için sorun yaratan kısımlar; kira bedelinin tespiti, bedelin ödenme zamanı, kira zammının hangi oranda olacağı ve kira sözleşmesinin varlığına yönelik tespit işlemleridir. Zira kira sözleşmesinin kendisi ve unsurlarıyla birlikte tespiti, tahliye sürecinin önemli birer parçasıdır. Yazının devamında tüm bu hususlar ayrıntılı şekilde açıklanmıştır. 

Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda Mı?

Kira sözleşmesi, yazılı olmak zorunda değildir. Bu sözleşme, yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilir. Ancak sözleşmenin ispatı açısından, yazılı şekilde yapılması kolaylık sağlayacaktır. 

Sözlü kira sözleşmelerinde sözleşmenin kurulmuş sayılabilmesi için, kira bedeli ve kiralanan ev konusunda anlaşılmış olması gerekmektedir. Bu iki esaslı unsurun bulunmadığı durumlarda, yazılı veya sözlü olarak yapılan kira sözleşmesi geçersiz olacaktır.

Sözlü Kira Sözleşmesinin İspatı

Sözlü kira sözleşmesinin ispatı kural olarak davacı tarafa yüklenir. Uygulamada genellikle, davacı taraf ev sahipleri olmaktadır. Belirlenen kira bedelinin ispatını ise davalı taraf yani kiracılar üstlenecektir. 

Ev sahibi sözlü kira sözleşmesini ispat ederken öncelikle HMK m. 200’de belirlenen miktar sınırını gözetmelidir. Zira ilgili miktarın üzerindeki davalarda, senetle ispat kuralı bulunmaktadır. 2023 yılı için belirlenen tutar 14.800 TL’dir. Buna göre, bir yıllık kira bedeli 14.800 TL’yi aşan davalarda sözlü kira sözleşmesinin ispatı, yalnızca senetle yani yazılı delille sağlanabilir. 

“Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK’nin 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı, kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır.” (Yargıtay 3. H.D. 2017/8153 E. 2019/4133 K. 06.05.2019)

Yazılı bir belgenin senet niteliğinde kabul edilebilmesi için taşıması gereken dört şart mevcuttur. Bu şartlar; belgenin fiziki olarak bulunması, yazılı olması, somut vakıa hakkında irade beyanı içermesi ve karşı tarafın imzasının olmasıdır. Bu niteliği taşımayan bir belge, ispat bakımından senet niteliğinde kabul edilemez.

DİKKAT: Senetle ispat zorunluluğu bulunan hallerde delil başlangıcı bulunursa tanık dinletme imkanı doğmaktadır. İlgili husus, HMK 202 hükmünde şöyle düzenlenmiştir:

“Delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir.”

Elektrik, su, doğal gaz faturaları ve dekontlar; delil başlangıcı olarak kabul edilecektir. Böylelikle, bu tür belgeleri sunarak komşuları da tanık olarak dinletme imkanı doğacaktır. Aksi takdirde, durum sadece senet niteliğindeki yazılı belgeyle ispat edilebilir. Bu noktada; delil türlerini doğru tespit edebilmek ve buna ilişkin süreci iyi yürütebilmek bakımından, uzman gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.

Bazı istisnai hallerde, senetle ispat zorunluluğu yoktur. Böyle durumlarda, hukuki ilişkinin ispatı için mahkemede tanık dinletme de mümkündür. HMK 203’te senetle ispat zorunluluğunun mevcut olmadığı durumlar düzenlenmiştir. Söz konusu durumlar, aşağıda liste halinde verilmiştir. 

Senetle ispat zorunluluğu bulunmayan haller:

• Altsoy, üstsoy, kardeşler, eşler, gelin, damat, kayınbaba ve kayınvalide arasındaki hukuki işlemler,
• Hukuki işlemin senetle ispat edilmemesinin yerleşik uygulama haline geldiği durumlar,
• Deprem, yangın veya deniz kazası gibi senedin bulunmasının mümkün olamadığı haller,
• Hukuki işlemde aşırı yararlanma veya irade bozukluğu iddialarının bulunduğu durumlar,
• Hukuki işleme ya da senede karşı, üçüncü kişilerin muvazaa (danışıklı yapıldığı) iddiasının olduğu haller,
• Senedin beklenmedik veya zorlayıcı bir sebeple kaybolduğu ya da senedin usulüne uygun olarak teslim edildiği memuriyet, noterlik vb. yerlerde kaybolduğu haller.

Anılan bu istisnai durumlarda, senetle ispat etme zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu durumlarda, tanık dinleterek ispat yoluna gidilebilecektir. 

Ev sahibi yukarıda belirtilen ispat kurallarının hiçbirinden faydalanamıyorsa bu durumda tapu kaydını ileri sürmeli ve el atmanın önlenmesi davası açılmalıdır. Bu şekilde, evi işgal eden kişinin evden çıkarılması mümkün olacaktır.

Geçerli Bir Tahliye Sebebine Dayanmak

Sözleşmesi olmayan kiracının nasıl çıkarılabileceği hususu, hukuken geçerli tahliye sebeplerinden birinin mevcut olup olmamasına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı tahliyesi birçok farklı sebebe dayanabilmektedir. Bu tahliye nedenlerinden bazıları, aşağıda liste halinde verilmiştir.

• 10 yıllık uzama süresinin dolması,
• Ev sahibinin veya yakınlarının ihtiyacı,
• Evde yapılacak esaslı tadilatlar,
• Tahliye taahhütnamesi yapılmış olması,
• Kiranın eksik veya geç ödenmesi yahut hiç ödenmemesi,
• Kiracının veya eşinin bölgede başka bir evinin olması,
• Özen yükümlülüğüne aykırı davranılması halinde, sözleşmesi olmayan kiracı tahliye edilebilir.

Tahliye nedenleri, yukarıda sayılanlarla sınırlı değildir. Tüm geçerli tahliye sebepleri hakkında ayrıntılı bilgi almak ve sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır sorusuna yanıt bulmak için, “kiracıyı evden çıkarma” yazımıza bakabilirsiniz. İlgili yazıda, her bir tahliye nedenine ve bunlar için atılması gereken adımlara değinilmiştir.

7445 sayılı Kanun ile birlikte, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre, arabuluculuk süreci işletilmeden tahliye davası açılacak olursa dava reddedilecektir. Dolayısıyla; gerek arabuluculuk gerekse tahliye davası aşamasında herhangi bir mağduriyet yaşamamak adına, sürecin adım adım dikkatle yürütülmesi gerekir.

Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi, ortalama 6 ay ile 12 ay arasında sürmektedir. Bu süreler; mahkemelerin iş yoğunluğuna ve dava sürecinin sağlıklı şekilde yürütülerek usuli işlemlerin doğru yapılmasına bağlı olarak değişebilmektedir. 

Müdahalenin Men’i Davası

Gayrimenkulde gerçekten kiracı olmayan biri oturuyorsa veya kiracı, kiracı olmadığını iddia ediyor ve ev sahibi kiracının gerçek kiracı olduğunu ispat edemiyorsa bu durumda müdahalenin men’i davası açmak en doğru yoldur.

Bu konu kendine has detayları barındırdığı için bu konu ile ilgili yazdığımız “el atmanın önlenmesi – müdahalenin meni davası” yazımızı okuyabilirsiniz.

Sonuç

Sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır sorusu kapsamında ciddi ispat problemleri gündeme gelmektedir. Sürecin doğru yürütülmemesi; ispatın ve tahliyenin sağlanamamasına, bu da çeşitli hak kayıplarına sebep olacaktır. Bu gibi sorunlar yaşamamak için, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almakta ve bu çerçevede hareket etmekte yarar vardır.