Kat Mülkiyetinde Oy Sayıları ve Oy Kullanma

Kat mülkiyetinde oy sayıları ve oy kullanma; kat mülkiyetine tabi yapıların yönetiminde dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardandır. Kat mülkiyetindeki bağımsız yapılar yahut ortak alanlarla ilgili tüm iş ve işlemler kat malikleri kurulundaki oylama sonucu yapılmaktadır. Kat Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinde, bazı değişiklikler açısından oy birliği bazıları açısından oy çokluğu esas alındığından, yapılacak işlemin hukuki niteliğinin tespit edilmesi gerekmektedir.

Kat Maliklerinin Kurullarda Oy Hakkı Nedir?

Kat maliklerinin kurullardaki oy hakkı, kat mülkiyetine tabi taşınmaz üzerine yapılan değişiklikler yahut verilecek kararlarda sahip oldukları oy oranıdır. Kat malikleri, yönetim kurullarında sahip oldukları oy oranı kadar iradeye sahiptir. 

Kurullarda her kat malikinin arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkı olduğu kabul edilir. Bu noktada toplam oy sayısı, bağımsız bölüm sayısıyla eşit kabul edilmektedir. Bağımsız bölümün niteliğinin farklı olması oy hakkını etkilememektedir. Diğer bir ifadeyle, kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda, depo maliki ile daire maliki birer oy haklarına sahip kabul edilmektedirler. 

Bir bağımsız bölümün birden fazla malikinin bulunması halinde, bağımsız böyle maliklerinden yalnızca biri temsilen oy kullanır. Örneğin, bir dükkana üç kişinin malik olması halinde, dükkan maliklerinden yalnızca biri bağımsız bölüm adına oy kullanmaktadır. Bu noktada yine dükkan maliklerinin oy oranı 1 kabul edilmektedir. 

Bir kişinin birden fazla bağımsız bölüme sahip olması halinde ise her bir bağımsız bölüm için bir oy hakkı tanınmaktadır. Ancak, sahip olunan bağımsız bölüm sayısı ne kadar çok olursa olsun toplam oy hakkı sayısı, tüm oyların 1/3’ünden fazla olamamaktadır.

Apartman Yönetimi Toplantı Çağrısı Nasıl Yapılır?

Apartman yönetimi toplantı çağrısı, yılda bir defadan az olmamak üzere, yönetim planında belirlenen zaman dilimi içerisinde yapılır. Yönetim planında herhangi bir zaman diliminin belirlenmemiş olması halinde takvim yılının ilk ayında toplantı yapılmaktadır. 

Toplu yapılarda ise 2 yılda bir defadan az olmamak üzere, yönetim planında gösterilen zamanda toplantı yapılmaktadır. Herhangi bir zaman dilimi gösterilmemesi halinde ikinci takvim yılının ilk ayında toplanılmaktadır. 

Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu madde 29 hükmünde açıkça belirlenmiştir.

“Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.”

Olağan toplantı dışında, önemli bir sebebin çıkması halinde ayrıca toplantıların yapılması mümkündür. Bu durumda yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinin 1/3’ünün talebiyle, kat maliklerini en az 15 gün önceden taahhütlü mektup yahut imzalattırılacak bir yazılı çağrı ile bildirim yapılması gerekmektedir. Yapılacak çağrıda, ilk toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde yapılacak ikinci toplantının yer ve zamanında bildirilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki zaman dilimi en az 7 gün olarak belirlenmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Karar Yeter Sayısı Nedir?

Kat malikleri kurulu yeter sayısı; yapılacak toplantıdaki kararların alınabilmesi için sağlanması gereken oy oranıdır. İlk toplantıda oy çokluğu, ilk toplantıdaki yeter sayının sağlanamaması sebebiyle yapılacak ikinci toplantıda ise katılanların salt çoğunluğu ile kararlar alınır.

Bunun yanı sıra yapılacak değişikliğin yahut alınacak kararın niteliğine göre farklı oy oranlarının sağlanması da gerekebilmektedir. Bu noktada oy birliği, oy çokluğu, 4/5 oranında oy çokluğu aranan farklı karar türleri bulunmaktadır.

Apartman / Site Genel Kurul Toplantılarında Yeter Sayı Nedir?

Genel kurul toplantılarında yeter sayı, kararların yasal olarak geçerli olabilmesi için sağlanması gereken katılım şartıdır. Apartman site genel kurul toplantılarının açılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak yarısından fazlasının toplantıya katılması gerekmektedir. Aynı şekilde katılımın imza gibi yöntemlerle kanıtlanması önemlidir. 

İlk toplantıya katılımın yetersiz olması sebebiyle düzenlenecek ikinci toplantıda asgari katılım oranı bulunmamaktadır. Katılanların salt çoğunluğu ile kararlar alınır. Ancak, yürürlüğe konulabilmesi için nitelikli çoğunluğun oyunun arandığı konularda, kat maliklerinin nitelikli çoğunluğunun toplantıya katılmış olması gerekmektedir.

Kat Malikleri Kurulunda Oybirliği Aranan Kararlar Hangileridir?

Kat malikleri kurulunda oy birliğinin sağlanması gereken kararlar şunlardır:

• Kat mülkiyetine tabi yapı altında bulunan bağımsız bölümlerden herhangi birinde işyeri açılmasına ilişkin kararlar, 
• Toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzerinde olan yapılardaki merkezi ısıtma sisteminin Ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesine ilişkin kararlar, 
• Ana taşınmazın üstüne kat ilavesi yapılmasına yahut mevcut çekme kat yerine tam kat yapılmasına ilişkin kararlar, 
• Ana taşınmasını zemin veya bodrum katlarında yahut arsanın boş kısımlarında, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, club, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane, gibi gıda beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerlerin açılışına ilişkin kararlar,
• Anataşınmaz üzerine yapılan inşaatlar ardından ortaya çıkan yeni yapı ve ilaveler sonucunda arsa paylarının yeniden tespit edilmesine ilişkin kararlar,
• Anataşınmazın bulunduğu arsanın bölünmesi, arsa üzerinde yeni bir hak kayıtlanması, bürünen kısımların mülkiyetinin başkasına devredilmesine ilişkin kararlar, 
• Ana taşınmazın dış duvarlarının, çatı yahut damının reklam maksadıyla kiralanmasına yönelik kararlar.

Yukarıda sayılan konularda oy birliğinin sağlanmamasına rağmen, alınan kararlara karşı hukuki yollara başvurulabilmektedir. Bu noktada kat maliklerinden herhangi biri tarafından sulh hukuk mahkemelerinde dava açılabilir.

Kat Malikleri Kurulunda 4/5 Çoğunluk Aranan Kararlar Nelerdir?

Kat malikleri kurulunda ⅘ çoğunluğun arandığı kararlar, yönetim planında değişiklik yapılmasına ilişkin kararlardır. 5 ve üzeri kişinin birlikte edindiği arsa üzerinde yapılacak yapılarda kat irtifakı kurulması için kat maliklerinin ⅘’inin oyu gerekmektedir. Bununla birlikte, ortak alanlarda yapılacak inşaat, onarım, tesis ve değişikliklerde de kat maliklerinin ⅘’inin oyu aranmaktadır.

Kat Malikleri Kurulunda Çifte Çoğunluk Aranan Kararlar Nelerdir?

Kat malikleri kurulunda çifte çoğunlukla alınabilecek kararlar bulunmaktadır. Çifte çoğunluk, hem sayı hem de arsa payı çoğunluğunun sağlanması olarak tanımlanmaktadır. Bu noktada toplantılar kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu ile açılabilmektedir. 

Çifte çoğunluğun arandığı kararlar şunlardır: 

• Kat mülkiyetine yönetici yahut yönetim kurulu atanmasına ilişkin kararlar, 
• Denetçi yahut denetim kurulu atanmasına ilişkin kararlar, 
• Ortak alanların kullanılmasını kolaylaştırmak için yenilik ve ilavelerin yapılmasına ilişkin kararlar, 
• Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi durumunda yapılacak proje tadilatına ilişkin kararlar, ısı yalıtımı ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme yahut ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine ilişkin kararlar.

Hem arsa hem de sayı olarak çoğunluğun sağlanması bu kararlar için geçerlilik şartıdır. Üstünlüğün sağlanamadığı hallerde alınan kararlar hukuken geçersiz kabul edilmektedir.

Sonuç

Kat malikleri kurulunda alınan kararların hukuka uygun ve kat maliklerinin haklarını gözetir nitelikte olması büyük önem taşır. Her bir karar türü için gereken çoğunluk oranları açıkça belirlenmiştir. Maliklerin hem bireysel hem de toplu menfaatlerini koruyabilmeleri adına, kurul kararlarının bu yasal düzenlemelere uygun şekilde alınması, gerektiğinde uzman bir avukata danışılması önerilir.