Kat Mülkiyetinde Otopark Alanlarının Kullanımı

Kat mülkiyetinde otopark alanlarının kullanımı, uygulamada en sık karşılaşılan kat mülkiyeti sorunlarındandır. Bu konuda ortaya çıkan problemler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan Genelge hükümleri yorumlanarak çözülmektedir. Kapalı otoparklarda LPG’li araçlara yönelik belirli yönetmelikler ve güvenlik kuralları da bulunmaktadır. İlgili düzenlemeler, özellikle güvenlik ve yangın öncesi tedbirler açısından dikkate alınması gereken konulardandır.

Apartman Otopark Alanı Paylaşımı Nasıl Olmalıdır?

Apartman otopark alanı paylaşımı, apartman yönetim planına uygun olmalıdır. Otopark alanının kullanım hakkı, genellikle apartman yönetim planında belirtilir ve bu hak, kat maliklerinin ihtiyaçlarına göre düzenlenmelidir. 

Otopark yerlerinin kat maliki araç sayısına göre yetersiz olması ve apartman yönetim planında konu hakkında hüküm bulunmaması halinde, kat maliklerinin malik olduğu bağımsız bölümlerin büyüklüğüne oranla paylaşım yapılmalıdır. Ancak, bu paylaşımda, kat maliklerinin çoğunluğunun kararı esas alınır. 

Otopark alanının başka bir kişi tarafından kullanılması, diğer maliklerin rızasıyla mümkündür ve bu durumda özel bir sözleşme yapılması gerekebilir. Bu düzenlemeler, herkesin adil ve düzenli bir şekilde faydalanması amacıyla detaylı şekilde düzenlenmelidir. 

Otopark İçin Yeterli Alan Yoksa Ne Yapılabilir?

Otopark için yeterli alan yoksa, kat mülkiyeti kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde birkaç çözüm önerisi sunulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, kat malikleri arasında uzlaşma sağlanarak öncelikli kullanım kuralları belirlenebilir. Bu noktada alınacak kararlar, kat maliklerinin sayısı ve arsa payı çoğunluğu ile alınmaktadır.

Kat mülkiyetine tabi yapılarda otopark için yeterli alan bulunmadığında uygulanabilecek örnek yöntemler şunlardır:

•  Dönüşümlü kullanım sistemi, park sırası listesi veya araç sayısına göre kısıtlamalar uygulanabilir,
• Bina yönetimi tarafından, çevredeki otopark alanlarından kiralama yapılıp, kat maliklerine alternatif park alanları sunulabilir,
• Otopark alanı sınırlıysa, mevcut alanın verimli kullanımı için çift katlı park sistemleri (yatay ya da dikey) kurulabilir,
• Yapının çevresinde ek ortak alan varsa, bu alanlar da otopark alanı olarak kullanılabilir. Yahut ortak kullanım alanlarına ekleme yapılarak, park yerleri artırılabilir,
• Daha büyük araçlar (kamyonet, SUV) için ayrı park yerleri ve küçük araçlar için farklı alanlar ayrılabilir. Bu itibarla, ortak kullanım alanları daha efektif hale getirilebilir,
• Apartman yönetimi tarafından, ilçe-il belediyelerin yetkili birimleri ile iletişime geçilerek çevredeki kamu otoparklarından faydalanm veya otopark alanı oluşturulması için ilave düzenlemeler talep edebilir.

Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, uygulanacak her durumda, yapılacak değişiklikler diğer kat maliklerini rahatsız etmeyecek şekilde alınmalıdır. Ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak inşaat yahut onarım için kat maliklerinden ⅘’inin yazılı rızasının bulunması gerekmektedir.

Yapılacak değişiklikler, yazılı rıza vermeyen kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmasını engelleyecek nitelikte olmamalıdır.

Ortak Alan Otopark Olarak Kullanılabilir Mi?

Ortak alanlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, tüm kat maliklerinin onayı ile otopark olarak kullanılabilir. Ancak bu yolun uygulanabilmesi için yönetim planında, ortak alanların otopark olarak kullanılmasının yasaklanmamış olması gerekmektedir.

Bununla birlikte, ortak alanların otopark olarak kullanılabilmesi için bu kullanımın bina içindeki diğer işlevlere zarar vermemesi ve bina yapısının güvenliğini tehlikeye atmaması gerekmektedir. Otopark alanı için yapılacak düzenlemelerin, ilgili belediye yönetmeliklerine de uygun olması gerekir.

Bu noktada göz önüne alınması ve irdelenmesi gereken hususlar şunlardır:

• Ortak alanın otopark olarak kullanılabilmesi için öncelikle yönetim planının ve karar defterinin incelenmesi gerekir.
• Ortak alanın otopark olarak kullanılabilmesi, belediyenin yerel imar yönetmeliklerine uygun olmalıdır. Kat malikleri, bu düzenlemenin belediye tarafından onaylanıp onaylanmadığını kontrol etmelidir.
• Ortak alanın otopark olarak kullanılmasının binanın yapısal güvenliğine zarar verip vermeyeceği değerlendirilmelidir. Özellikle zemin, hava sirkülasyonu ve yangın güvenliği gibi konular göz önünde bulundurulmalıdır. 
• Ortak alanın otopark olarak kullanımı, tüm kat maliklerinin haklarını ihlal etmeyecek şekilde denetlenmelidir.

LPG’li Araçlar Otoparka Girebilir Mi?

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.60 hükmüne göre LPG’li araçlar, kapalı otoparklara giremez. 

LPG’li araçların otoparka girebilmesi 4 Kasım 2020 tarihli yönetmelik değişikliğine göre yalnızca AVM otoparkların için getirilmiş bir izindir. AVM otoparklarına LPG’li araç girişine izin verilmesi de çeşitli kurallara tabi kılınmıştır.

Örneğin, LPG’li araçların yalnızca birinci bodrum kat gibi daha yüzeye yakın alanlara park edilebilmesi, havalandırma ve elektrik tesisatının özel olarak düzenlenmesi, ve bu düzenlemelerin Türk Standartları Enstitüsü’nden (TSE) uygunluk belgesi alması zorunludur. Ayrıca, araçların LPG’li olduğunu gösterir belgelerinin ve geçerli muayenelerinin bulunması da gereklidir. 

Sonuç

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda otopark problemleri apartman yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanununa uygun şekilde çözülmelidir. Ayrıca, yerel yönetmeliklerin farklılık gösterebileceği göz önünde bulundurularak, araç sahiplerinin her zaman bilgilendirilmeleri ve uygun park alanlarını seçmeleri gerekmektedir. Yapılan otopark düzenlemeleri sonucunda bağımsız bölümün kullanımı engellenen kişilerin itiraz ve dava hakkı bulunmaktadır. Bu hususta alanında uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almak önemlidir.