Kat Mülkiyetinde Kapıcı İle İlgili Sorunlar

Kat mülkiyetinde kapıcı ile ilgili sorunlar, apartman düzenini etkileyen önemli meselelerden biridir. Özellikle kıdem tazminatı, iş akdinin feshi ve görev tanımı gibi konular, apartman sakinleri ve kapıcı arasında anlaşmazlıklara yol açmaktadır. Uygulamada ortaya çıkan kapıcı uyuşmazlıklarında hem kapıcı- kat malikleri hem de doğrudan kat malikleri arasında çeşitli davaların açılması gündeme gelmektedir.

Kat Mülkiyetinde Kapıcı Kimdir?

Kat mülkiyetinde kapıcı, anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişidir. 

Kat mülkiyetinde kapıcı ile ilgili sorunlar; Kat Mülkiyeti Kanunu, İş Kanunu ve Konut Kapıcıları Yönetmeliği hükümlerinde düzenlenmektedir.

Apartman ve Toplu Yapılarda (Site) Kapıcının Görevleri Nelerdir?

Konut Kapıcıları Yönetmeliği hükümlerine göre, apartman ve toplu yapılarda (site) kapıcının görevleri şunlardır:

• Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek,
• Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,
• Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak,
• Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,
• Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,
• Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,
• Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,
• İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

Kapıcı, ilgili yönetmelikten doğan ve yukarıda sayılan yükümlülüklerini yerine getirirken işçi sıfatına sahip kabul edilmektedir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazın kat malikleri ise işveren sıfatında kabul edilmektedir.

Kapıcıya Ödenen Kıdem Tazminatında Bilinmesi Gerekenler Nelerdir?

Kapıcıya kıdem tazminatının ödenebilmesi için Kapıcının, bir işveren altında sürekli iş sözleşmesiyle çalışıyor olması gerekir, bu ilişkide kat malikleri işveren olarak kabul edilir. Ayrıca kapıcının en az 1 yıldır çalışıyor olması gerekir.

Kıdem tazminatı, işçinin fiilen işe başladığı tarihten sözleşmenin sona erdiği tarihe kadar geçen hizmet süresi için verilmektedir. Kıdem tazminatı hesaplanırken kapıcının aldığı son brüt ücret üzerinden hesaplanır. Kapıcı işçi kural olarak çalıştığı her tam yıl için 30 günlük ücretini isteyebilmektedir. Ancak, bu husus yapılan iş sözleşmesi ile daha yüksek oranda kararlaştırılabilmektedir.

Kapıcının Kıdem Tazminatını Kim Öder?

Kapıcının kıdem tazminatını kat malikleri kurulu öder. Kiracının aidat ödemesi haricinde yaptığı ödemeler, kanun hükmü gereği olarak kira borcundan düşülür.

Kapıcıya Sağlanan Kira ve Diğer Yardımlar Kıdem Tazminatı Hesabına Dahil Edilir Mi?

Kapıcıya sağlanan yardımların kıdem tazminatına dahil edilip edilmeyeceği taraflar arasındaki iş sözleşmesi hükümlerine bakılarak tespit edilir. Kiracıya sözleşme ile sunulan haklar yahut kiracı adına ödenen elektrik, doğalgaz abonelik ücretlerinin yıllık ortalama bedelleri hesaplanarak kıdem tazminatına dahil edilmektedir. Ancak, kiracı tarafından karşılanacağı belirlenen giderler tazminat kapsamında değildir.

Kapıcının İş Akdi Haklı Nedenle Feshedilebilir Mi?

Evet, kapıcının iş akdi haklı nedenle feshedilebilir. İş Kanunu’na göre hem işveren hem de işçi, haklı sebepler ortaya çıktığında sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmenin, işveren tarafından haklı nedenle feshedilmesi halinde, kapıcıya kıdem tazminatı ödenmemektedir. 

İş Kanunu hükümlerinde sayılan, işverenin haklı nedenleri şunlardır:

• İşçinin kendi kastından veya derli toplu olmayan yaşayışından yahut içkiye düşkünlüğünden doğacak bir hastalığa yakalanması veya engelli hâle gelmesi durumunda, bu sebeple doğacak devamsızlığın ardı ardına üç iş günü veya bir ayda beş iş gününden fazla sürmesi,
• İşçinin tutulduğu hastalığın tedavi edilemeyecek nitelikte olduğu ve işyerinde çalışmasında sakınca bulunduğunun Sağlık Kurulunca saptanması durumunda,
• İş sözleşmesi yapıldığı sırada bu sözleşmenin esaslı noktalarından biri için gerekli vasıflar veya şartlar kendisinde bulunmadığı halde bunların kendisinde bulunduğunu ileri sürerek, yahut gerçeğe uygun olmayan bilgiler veya sözler söyleyerek işçinin işvereni yanıltması,
• İşçinin, işveren yahut bunların aile üyelerinden birinin şeref ve namusuna dokunacak sözler sarfetmesi veya davranışlarda bulunması, yahut işveren hakkında şeref ve haysiyet kırıcı asılsız ihbar ve isnadlarda bulunması.
• İşçinin işverenin başka bir işçisine cinsel tacizde bulunması,
• İşçinin işverene yahut onun ailesi üyelerinden birine yahut işverenin başka işçisine sataşması, işyerine sarhoş yahut uyuşturucu madde almış olarak gelmesi ya da işyerinde bu maddeleri kullanması,
• İşçinin, işverenin güvenini kötüye kullanmak, hırsızlık yapmak, işverenin meslek sırlarını ortaya atmak gibi doğruluk ve bağlılığa uymayan davranışlarda bulunması,
• İşçinin, işyerinde, yedi günden fazla hapisle cezalandırılan ve cezası ertelenmeyen bir suç işlemesi,
• İşçinin işverenden izin almaksızın veya haklı bir sebebe dayanmaksızın ardı ardına iki işgünü veya bir ay içinde iki defa herhangi bir tatil gününden sonraki iş günü, yahut bir ayda üç işgünü işine devam etmemesi,
• İşçinin yapmakla ödevli bulunduğu görevleri kendisine hatırlatıldığı halde yapmamakta ısrar etmesi,
• İşçinin kendi isteği veya savsaması yüzünden işin güvenliğini tehlikeye düşürmesi, işyerinin malı olan veya malı olmayıp da eli altında bulunan makineleri, tesisatı veya başka eşya ve maddeleri otuz günlük ücretinin tutarıyla ödeyemeyecek derecede hasara ve kayba uğratması,
• İşçiyi işyerinde bir haftadan fazla süre ile çalışmaktan alıkoyan zorlayıcı bir sebebin ortaya çıkması,
  

Fesih haklı nedenle yapıldığında, taraflardan biri haklı nedeni öğrendiği günden itibaren 6 iş günü ve olayın gerçekleştiği tarihten itibaren 1 yıl içinde feshin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. belirli süre önceden bildirim yapmak zorunda kalmaz. Ancak kıdem tazminatı gibi hakların doğup doğmayacağı, fesih sebebine bağlıdır. 

Yönetici veya Yönetim Kurulu Tek Başına Kapıcının İş Akdini Feshedebilir Mi?

Hayır, apartman yöneticisi veya site yönetim kurulu tek başına kapıcının iş akdini feshedemez. Kapıcının iş akdinin feshi, tüm kat maliklerinin veya temsilcilerinin oluşturduğu kurulun kararına dayanmalıdır. Bu karar genellikle oy çokluğuyla alınır. Ancak, kat malikleri kurulunun yöneticiye yahut yönetim kuruluna bu konuda özel yetki vermesi halinde, yönetici veya yönetim kurulu tek başına kapıcı iş akdini feshedebilir.

Kapıcı İle Sözleşme Yapılırken Kat Maliklerinden Onay Almaya Gerek Var Mıdır?

Kat malikleri kurulu tarafından yönetici yahut yönetim kuruluna iş sözleşmesi yapma konusunda özel yetki verilmesi halinde, kapıcı ile sözleşme yapılırken kat maliklerinden onay almaya gerek yoktur. Bu noktada, kat maliklerinin yazılı yetki devrinin bulunması gerekmektedir.

İlgili Yargıtay kararlarına bakıldığında, kapıcı ile sözleşme yapılmasına onay vermeyen kat maliklerinin kapıcı hizmetlerinden yararlanmaya devam etmesi halinde onay verdikleri kabul edilmektedir.

Kapıcıya Konut Tahsis Edilmesi Zorunlu Mudur?

İş Kanununa göre kapıcıya konut tahsis edilmesi zorunlu değildir. Uygulamada tahsis edildiği görülen konut, kapıcının görev süresi boyunca kullanabileceği bir sosyal hak niteliğindedir. Örneğin, apartman kapıcı dairesini bu amaçla tahsis edebilir. Ancak bu daire, kapıcının iş sözleşmesinin sona ermesi halinde boşaltılmalıdır.

Kapıcıdan Kapıcı Konutu İçin Kira Alınabilir Mi?

Kapıcıdan, kapıcı konutu için kira alınamaz. Bu husus Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.13/2 hükmünde açıkça belirlenmiştir. Kapıcıya konut sağlanması zorunlu olmadığı gibi, konut sağlandıktan sonra kira alınması mümkün değildir. Kapıcı maaşından, konut tahsisi amacıyla kesinti yapılması da hukuka aykrırıdır.

Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.13/2:

“Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez”

Kapıcı Elektrik, Su Ya Da Doğalgaz Ücreti Öder Mi?

Kapıcının elektrik, su veya doğalgaz ücretlerini ödeyip ödemeyeceği, genellikle iş sözleşmesi veya yönetim planında belirlenir. Uygulamada, kapıcı bu tür giderlerden muaf tutulur. Ancak sözleşmede aksi belirtilmişse, bu giderlerin kapıcıya yansıtılması mümkündür.

Kapıcı Dairesi Sözleşme Bitiminde Nasıl Tahliye Edilebilir?

Kat Mülkiyeti Kanun EK2 maddesine göre, herhangi bir sebeple iş sözleşmesi feshedilen kapıcı, kapıcı konutunu 15 gün içinde boşaltmakla yükümlüdür. 15 günlük süre içinde tahliyenin gerçekleşmemesi halinde, kat maliklerinden herhangi birinin başvurusuyla, kaymakam yahut vali kararıyla bir hafta içinde zabıta tarafından boşalttırılmaktadır. 

Boş Kapıcı Konutu Kiraya Verilebilir Mi?

Boş kapıcı konutu, kat maliklerinin oy birliğinin bulunması halinde kiraya verilebilir. Dolayısıyla tüm kat maliklerinin imzasının bulunması gerekmektedir.

Sonuç

Kapıcı ile ilgili sorunlar, hem apartman hem de site yönetimlerinde en sık karşılaşılan konular arasındadır. KMK ve İş Kanunu çerçevesinde kapıcıların haklarının korunması, kat maliklerinin yükümlülüklerini bilmesi ve karşılıklı hakların dengeli bir şekilde gözetilmesi gerekmektedir. Yukarıda ele alınan başlıklar, bu konulara dair sıkça karşılaşılan sorunlara çözüm sunmayı hedeflemektedir. Somut olaylarda profesyonel bir hukuk danışmanından destek alınması önemlidir.