Kat Mülkiyetinde Çatı, Asansör, Balkon Sorunları

Kat mülkiyetinde çatı, asansör, balkon sorunları; uygulamada en sık karşılaşılan kat mülkiyeti hususlarındandır. Balkonların kapatılması, giriş katta oturan kat maliklerinin asansör aidatı ödemeye yükümlü tutulması gibi problemlere ilişkin düzenlemeler, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerinde açıklanmaktadır. Bunun yanı sıra, kat malikleri tarafından oluşturulmuş yönetim planında belirlenen kurallar da bağlayıcı nitelik taşımaktadır.

Kat Mülkiyetinde Çatı Sorunları

Kat mülkiyetinde çatı sorunları; Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinde ortak alan olarak sayılan çatı üzerinde veya çatı sebebiyle ortaya çıkan sorunlardır. Çatıların ortak alan olarak kabul edilmesi sebebiyle, yalnızca çatı katı malikleri değil tüm apartman sakinleri problemin tarafı olarak kabul edilmektedir.

Uygulamada, çatının çatı katı malikleri tarafından depo olarak kullanılması, çatının akıtması sebebiyle onarım ücretinin paylaştırılması, çatıda yapılan değişikliklere karar verilmesi hususlarında uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.

Çatı Masrafları Kime Aittir?

Çatı masrafları; mevzubahis apartmanda yahut site bloğunda oturan kat maliklerinin tümüne aittir. Ödeme, tüm kat malikleri tarafından ancak arsa payları oranında yapılmaktadır. Bu husus, çatının, Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 hükmünde ortak alan olarak belirtilmesinin sonucudur. 

Yargıtaya konu bir olayda, anataşınmazın ortak terasında yapılacak değişikliklere ilişkin ödemelerin tüm kat malikleri tarafından, arsa payı oranında karşılanması gerektiği belirtilmiştir. (Yargıtay 18.H.D. 2005/661 E , 2005/92217 K.)

Bir başka Yargıtay kararında, çatıya güneş enerjisi panellerinin yerleştirilmesi için, işgal edilecek alanın kat malikinin arsa payı oranını geçmediği müddetçe tüm kat maliklerinin onayının alınmasına gerek olmadığı bildirilmiştir. 

Çatı Isı Yalıtımı Ortak Gider Midir?

Çatı ısı yalıtımının yapılması ortak giderler arasındadır. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu madde 42 hükmünde açıkça düzenlenmektedir.

İlgili hükme göre, kat maliklerinden birinin isteği üzerine, ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü gibi işlemler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılmaktadır. Bu noktada ısı yalıtımı giderleri de tüm malikler tarafından arsa payı oranında ödenmektedir.

Yapılması zaruri ve gerekli olan yenilemeler ve tamiratlar için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Aciliyet gerektiren hususlarda doğrudan eksikliğin giderilmesi mümkündür.

Yapılan masrafın, kat maliklerinden biri tarafından ödenmesi halinde, diğer kat malikleri payına düşen bedeller borçlar kanununda ki sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilmektedir. Arsa payına düşen gider bedelini ödemeyen kat malikleri için hukuk davası açılmaktadır. 

Apartmanda Çatıya Anten Takılması Yasal Mıdır?

Apartmanda çatıya anten takılması yasaldır. Ancak, bu noktada dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunmaktadır. 

• Kat maliklerinden birinin, diğer kat maliklerinin onayı olmadan çatıya uydu anten takabilmesi için işgal edeceği alanın, kat malikini arsa payını aşmaması gerekmektedir. 
• Yerleştirilecek anten sonucunda ana yapıya yahut bağımsız bölümleri herhangi bir zarar verilmemesi gerekmektedir. 
• Çatıda, kullanıma hazır başkaca bir anten ya merkezi anten sisteminin bulunmaması gerekir. 
• Antenin, yapının statiğini bozacak nitelikte olmaması gerekir. 

Yukarıdaki şartların sağlanması halinde kat maliklerinden herhangi biri, diğer maliklerinin rızası olmadan çatıya anten yerleştirebilmektedir.

Çatı Kiraya Verilebilir Mi?

Çatının, Kat Mülkiyeti Kanunu m.4/c hükmü gereğince ortak alan sayılması sebebiyle, bu alanın kirayı verilmesi kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür. 

Kat maliklerinden biri tarafından kiralama yapılması halinde, diğer kat maliklerince açılacak hukuk davalarında kira gelirinin tüm kat maliklerine arsa payı oranlarında paylaştırılması talep edilebilmektedir.

Binalarda Asansör Yaptırmak Zorunlu Mudur?

Bina giriş katı ile beraber dörtten fazla katı bulunan apartmanlarda asansör yaptırılması zorunludur. Kat adeti 3 olan binalarda ise asansör yeri bırakılması zorunludur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılan düzenlemelerde 10 ve üzeri katlı yapılarda 2 asansör bulundurma zorunluluğu getirilmiştir. Yapılacak asansör, bodrum katlarda oturan kat maliklerinin de hizmetine sunulacak şekilde oluşturulmalıdır.

Dükkanlar Asansör Masrafına Katılır Mı?

İlgili mevzuat hükümlerinde asansörler kat mülkiyetinin ortak alanı kabul edilmektedir. Ortak alanı ilişkiye giderler ise kat malikleri tarafından arsa payı oranında ödenmektedir. 

Asansör Bakım Yönetmeliği gereğince, yılda en az bir kere yapılacak olan senelik asansör kontrol ve bakım ücretleri tüm kat malikleri tarafından ödenmektedir. Bu noktada dükkanlarda asansör giderlerine ilişkin aidatları ödemek zorundadırlar. Ancak, apartman yönetim planında tüm kat maliklerinin kararıyla, dükkanların asansör giderlerinden muaf tutulmasına ilişkin  kuralların belirlenmesi de mümkündür.

Giriş Katta Oturanlar Asansör Parası Ödemek Zorunda Mıdır?

Giriş katta oturanlar asansör parası ödemek zorundadır. Bu itibarla, giriş katta oturması sebebiyle asansör hizmetinden yararlanmadığını iddia eden kat malikleri de aidatın içerisinde asansör ücretlerinde ödemekle yükümlü kılınmıştır. Aynı şekilde kat maliklerinin asansör kullanımından feragat ettiğine ilişkin beyanları da hukuken geçersizdir. 

Diğer bir taraftan, yönetim planında yapılan değişiklik ile yeni hükümler ve kurallar getirilebilmektedir. Kat maliklerinin oy birliği ile yapılacak değişiklikler sonucunda giriş katta oturanlar asansör giderlerinden muaf tutulabilmektedir.

Bakımı Yaptırılmayan Asansör Nedeniyle Yaralanmalardan Kim Sorumludur?

Bakımı yaptırılmayan asansör nedeniyle ortaya çıkan yaralanmalardan her yönetici hem de asansör firması sorumludur. 

Asansör Bakım ve İşletim yönetmeliği gereğince, asansör firması, asansörün aylık periyodik bakımının yapılması yükümlülüğü altındadır. Aynı şekilde asansörün Taşıma kapasitesini gösteren levhanın görünen bir yere konulması ile aşılması halinde asansörün çalışmasını önleyecek sistemlerin önerilmesi yükümlülüğü de bulunmaktadır. 

Aynı yönetmelik hükümlerinde, apartman yöneticisi asansörün yıllık kontrolünü yaptırmakla yükümlü kabul edilmektedir. Ortaya çıkan zararda tarafların kusuru oranında hukuki yaptırım uygulanmaktadır.

Apartmanda Balkon Kapatılabilir Mi?

Apartmanda belli şartlara uyulması halinde balkonların kapatılması mümkündür. Verilecek karar, balkonun gömme balkon yahut çıkma balkon olup olmamasına göre değişiklik gösterir.

İnşaat tabanı alanından taşmayan gömme balkonlarda açık alanların cam yahut PVC kaplama ile kapatılması Danıştay kararlarına göre kanuna uygundur. Ancak bu noktada binanın statik dengesini bozmayacak şekilde değişiklik yapılması önemlidir. Dolayısıyla kapama işlemi, portatif sökülüp takılabilir katlanabilir şekilde yapılmalıdır ve betonarme müdahale bulunmamalıdır. 

Çıkma balkon olarak tanımlanan balkon türlerinin kapatılması ise Danıştay kararlarında kanuna aykırı kabul edilmektedir. Hukuka aykırı işlem yapılarak balkonların kapatılması halinde projeye aykırılıktan dolayı yıkım kararı verilebilmektedir.

Balkonu Pimapenle Kapatmak Yasal Mıdır?

Balkonu pimapenle kapatmak yasaldır. Ancak bu noktada sağlanması gereken şartlar şunlardır: 

• Kat maliklerinin ⅘’inin onayı bulunmalıdır,
• Balkon türünün gömme balkon olması gerekmektedir, 
• İnşaat taban alanı dışında fazladan bir alan kazanılmayacak şekilde kapatma yapılmalıdır, 
• Çekme mesafesi ihlal edilmemelidir, 
• Pimapen kaplama işlemi Taşıyıcı unsurları etkilememelidir, 
• Cephe üstünde meydana gelen değişiklik yeniden ruhsat alınmasını gerektirmeyecek şekilde olmalıdır. 

Yukarıdaki şartları taşımayan pimapenle kapatma işlemlerinde idari para cezasına verilmesi ve yıkım işleminin tespit edilmesi gündeme gelmektedir.

Balkonların Odaya Katılması Mümkün Müdür?

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, balkonun odaya katılması için maliklerinin onayı gerekmektedir. Kat malikleri toplantısında yapılacak oylamada, balkonların odaya katılması hususunda kat maliklerinin oy birliği aranmalıdır.

Sonuç

Çatı, asansör ve balkon gibi alanlarla ilgili anlaşmazlıklar, genellikle kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını yeterince bilmemesinden kaynaklanmaktadır. Kat mülkiyeti hukukunun belirlediği sınırlar içinde hareket ederek ve gerektiğinde uzlaşı yöntemlerini kullanarak bu sorunları çözmek mümkündür. Ayrıca, profesyonel yönetim ve hukuki danışmanlık, ortak yaşam alanlarında uyumu artıran etkili yöntemler arasında yer alır.