Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk uygulaması, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik sonrası zorunlu hale getirilmiştir. Bu itibarla, arabulucuya başvurmadan açılan kat mülkiyeti davalarının usulden reddi söz konusu olmaktadır. Arabuluculuk sürecinde uzlaşılan konularda yeniden dava açma hakkının ortadan kalkması sebebiyle, sürecin dikkatle yürütülmesi önemlidir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununda yapılan 2023 değişikliği ile getirilmiş bir düzenlemedir. 

Bu itibarla, 2023 yılı sonrasında açılmış olan, kat mülkiyetine tabi uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Arabulucuya başvurmadan açılan davaların usulden reddi gündeme gelmektedir.

Bu noktada belirtmek gerekir ki, arabuluculuk süreci yalnızca tarafların üzerinde serbestçe karar verebileceği hususlarda aranmaktadır. 

Örneğin, kat mülkiyetine tabi ana gayrimenkulün parçalarının kullanımı, ortak alanların kullanımı yahut aidatlardan kaynaklanan uyuşmazlıklar tarafların anlaşmasına bırakılan hususlar olduğundan arabuluculuğa tabidir. Ancak, kat mülkiyetine tabi ana taşınmazın iskanına ilişkin davalar yahut imar planına aykırılık ortaya çıkaracak değişikliklere ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların iradesi aranmadığından arabuluculuk süreci yürütülmemektedir.

Kat Mülkiyeti Davalarında Arabuluculuk Süreci

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, arabuluculuğa başvuru yapılması ile başlayıp icra edilebilirlik şerhinin alınmasına kadar geçen süreçtir.

Arabuluculuğa Başvuru

Kat mülkiyetine ilişkin davalarda arabuluculuğa başvuru, arabuluculuk bürolarına sunulan başvuru formu ile yapılmaktadır. Bu noktada uyuşmazlığın taraflarından yalnızca biri başvuruda bulunabileceği gibi tarafların birlikte başvuruda bulunması da mümkündür. 

Başvurular, adliye saraylarında bulunan arabuluculuk bürolarına yahut bağımsız arabuluculuk bürolarına yapılabilmektedir. Arabuluculuk bürolarında; tarafların iletişim ve kimlik bilgilerinnin, uyuşmazlığa ilişkin detayların ve varsa vekil bilgilerinin yer aldığı formlar bulunmaktadır. Bu formların eksiksiz şekilde doldurulup büroya sunulması ile başvuru tamamlanmış sayılır.

Bunun yanı sıra, arabuluculuk başvurularının online olarak yapılması da mümkündür. Online başvurular, Uyap Vatandaş Portal uygulaması üzerinden sunulmaktadır. Uygulamaya giriş, e-devlet şifresi, e-imza yahut mobil imza yöntemleriyle tamamlanmaktadır.

Doğrudan arabuluculuk bürolarına yapılan başvurularda, büronun yetkili olup olmadığının doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Uyuşmazlığın görülmesinde yetkisiz olan bir arabuluculuk bürosuna başvuruda bulunulmuş olması halinde, yetki itirazı, en geç ilk toplantıda ileri sürülmelidir. 

Arabuluculuk başvurularının adımları, online başvurunun nasıl yapılacağı, sunulması gereken bilgiler gibi sürece ilişkin tüm detaylar, “arabuluculuk başvurusu nasıl yapılır?” başlıklı makalede yer almaktadır. 

Arabulucunun Belirlenmesi

Arabulucu, tarafların ortak kararı ile belirlenebilmektedir. Bu noktada, belirlenen arabulucunun, arabuluculuk siciline kayıtlı olması gerekmektedir. Ancak, tarafların bu hususta ortak kararının bulunmaması halinde, arabulucunun belirlenmesi doğrudan büro tarafından doğrudan yapılmaktadır.

Belirlemeden Sonra Arabulucunun Yapacakları

Arabulucunun belirlenmesinden sonra, başvuruda sunulan iletişim bilgileri yahut uyuşmazlığa ilişkin açıklamalar gibi hususlar büro tarafından arabulucuya iletilmektedir. Arabulucu, konu hakkında incelemeler yaptıktan sonra, gereklilik halinde taraflarla iletişime geçip ek bilgi ve belge talep edebilmektedir. 

Gerekli hazırlıkların ardından arabulucu, sürecin işleyişine ilişkin aydınlatıcı bilgilendirmeler hazırlayıp taraflara iletmektedir. Bilgilendirmeler, tarafların başvuruda bulunurken sunduğu iletişim kanalları üzerinden yapılmaktadır.

Yapılan bilgilendirme sonrasında, ilk toplantının yapılacağı tarih ve mekan, tarafların ortak kararı ile belirlenmektedir. Tarafların bu hususta fikir birliği sağlayamaması halinde, arabulucu tarafından,uygun tarih ve mekan belirlenip taraflara iletilmektedir.

İlk Oturum

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci ilk oturumu, belirlenen tarih ve mekanda, tarafların ve varsa vekillerinin katılımı ile yapılmaktadır. Diğer bir ifade ile, arabuluculuk sürecinin devamı açısından, uyuşmazlık taraflarının eksiksiz şekilde ilk oturuma katılması zorunludur. 

İlk oturumda taraflar, uyuşmazlık konusuna ilişkin görüşlerini beklentilerini ve argümanlarını destekler nitelikteki belgelerini açıklamaktadır. Oturum boyunca, tarafların her biri, arabulucunun moderatörlüğü ile beyanlarını sunma hakkına sahiptir. Yapılan açıklamaların ardından uyuşmazlığa ilişkin tartışmalar yürütülmektedir. Arabulucu, tüm süreç boyunca moderatör olarak görev yapmakta, uyuşmazlığın giderilmesi için karar verme yetkisi bulunmamaktadır.

Tartışmalar ve açıklamalar sonucunda tarafların anlaşma sağlayamaması durumunda, yine tarafların ortak kararı ile yeni bir toplantı gün ve saati belirlenmekte ve ilk oturum tamamlanmaktadır.

Son Tutanağın Düzenlenmesi

Son tutanağın düzenlenmesi, arabuluculuk sürecinin sona erdiğini gösteren işlemdir. Tarafların uzlaşı sağladığı, uzlaşı sağlanmayacağı hususunda anlaşmaları yahut tarafların uzlaşı sağlayamayacağının anlaşılması gibi süreci sona erdiren tüm hallerde son tutanak hazırlanmaktadır.

Arabulucu tarafından hazırlanan son tutanakta; kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecine ilişkin detaylar ile tarafların uzlaşı sağladığı- sağlayamadığı konular açıklanmaktadır. Hazırlanan tutanak, taraflar ve varsa vekilleri ile arabulucu tarafından okunup imzalanmaktadır. İmzaların tamamlanması ile arabuluculuk süreci sona ermektedir.

İcra Edilebilirlik Şerhinin Alınması

İcra edilebilirlik şerhinin alınması, sürecin devamlılığı açısından zorunlu olan adımlardan değildir. Tarafların, anlaşmaya varılan hususlarda yükümlülüklerini yerine getirmeleri halinde icra edilebilirlik şerhinin alınmasına gerek yoktur.

Ancak, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinde anlaşılmış olunsa dahi, belirlenen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde ilamlı icra yoluna başvurabilmek bu belgenin varlığına bağlıdır. Diğer bir taraftan, arabuluculuk son tutanağının noter huzurunda imzalanmış olması halinde, ayrıca icra edilebilirlik şerhinin alınmasına gerek yoktur. Bu belgeler, noter onaylı olduğunda resmi belge sayılmakta ve icraya konu olmaktadır.

İcra edilebilirlik şerhi, uyuşmazlığa atanan arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemelerince talep üzerine verilmektedir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Sürecinin Sona Ermesi

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin sona ermesi çeşitli şekillerde söz konusu olabilmektedir. Bu haller şunlardır:

• Taraflarca, uyuşmazlık konusu hakkında uzlaşı sağlanması, 
• Tarafların arabuluculuk süresince uzlaşı sağlayamaması,
• Arabulucu tarafından taraflara ulaşılamaması,
• Tarafların ilk toplantıya katılmaması,
• Taraflardan birinin ölmesi

Yukarıda sayılan sebeplerden herhangi birinin ortaya çıkması halinde arabuluculuk süreci tamamlanmaktadır. Sürecin tamamlanması ile arabuluculuk anlaşması, son tutanak hazırlanmakta ve imzalanmaktadır. İmzalanan anlaşmanın arabuluculuk bürosuna iletilmesi ile süreç tamamlanmaktadır.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Toplantısında Avukatla Temsil

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreçlerinde avukatla temsil zorunlu değildir. Taraflar, toplantılara bizzat katılma imkanına sahiptir. 

Ancak, süreç sonunda anlaşılan konular hakkında yeniden dava açma imkanının bulunmaması sebebiyle hak kayıplarının ortaya çıktığı sıklıkla görülmektedir. Bu itibarla sürecin bir avukat danışmanlığında yürütülmesi ve sunulan tekliflerin bir avukat desteği ile değerlendirilmesi fayda sağlamaktadır.

Arabuluculukta Hak ve Yükümlülükler

Arabuluculukta hak ve yükümlülükler, ilgili Kanun ve yönetmelik hükümleri ile belirlenmiş hususlardır. Belirtilen hususlara aykırı davranılması, kanuna aykırılığı meydana getirmektedir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerinde sayılan hususlar şunlardır:

• Dava şartı olarak arabuluculuk yoluna tabi olan uyuşmazlıklar haricinde, arabuluculuk yoluna başvuru tarafların iradesine bırakılmıştır. İhtiyari arabuluculuk yönteminin uygulanacağı uyuşmazlık türlerinde taraflar, arabulucuya başvurmak, süreci sürdürmek ya da sonlandırmak konusunda serbesttir. Bu hususta herhangi bir zorunluluk bulunmamaktadır.
• Tüketici davalarında arabuluculuk sürecine başvurulduğunda, taraflar ve arabulucu, arabuluculuk sürecinde ortaya konan bilgi ve belgelerin gizliliğini korumakla yükümlüdürler. Arabuluculuk sürecinde sunulan öneriler, yapılan teklifler veya beyan edilenler, açılacak davalarda ileri sürülemez ve bunlar delil olarak kullanılamaz. Bu gizlilik, sürecin güvenliğini ve tarafların menfaatlerini korumayı amaçlamaktadır.
• Ayrıca, arabuluculuk sürecini başlatan tarafın kim olduğuna dair bilgiler de gizli tutulmaktadır. Bu, tarafların güvenlik ve mahremiyetini sağlama amacı taşır. Taraflar, arabulucu ile imzaladıkları arabuluculuk sözleşmesinde ücret ve ödeme konularındaki detayları belirleme hakkına sahiptirler ve bu konuda tamamen serbesttirler.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculukta Süreler

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreci, tarafların arabuluculuk bürosuna başvuru yaptığı tarihten itibaren 3 hafta sürmektedir. Arabuluculuk sürecinde, zorunluluk durumlarının ortaya çıkması halinde bu süre arabulucu tarafından 1 hafta daha uzatılabilmektedir.

Arabuluculuk başvurusunun yapılması ile, uyuşmazlık konusuna ilişkin zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durmaktadır. Diğer bir taraftan, arabuluculuk son tutanağının düzenlenmesi ile süreler işlemeye devam etmektedir.

Kat Mülkiyeti Davalarında Arabuluculuk Ücreti

Kat mülkiyeti davalarında zorunlu arabuluculuk ücreti, tarafların uyuşmazlık konusu hakkında anlaşması durumunda asgari 12.0000 liradır. 

Belirlenen bedel, kural olarak, taraflarca eşit olarak ödenmektedir. Ancak, taraflar arasında imzalanan sözleşme ile, ücretin hangi tarafça ödeneceğine karar verilebilmektedir.

Taraflara ulaşılamaması ya da ilk oturuma taraflardan herhangi birinin katılmaması nedeniyle arabuluculuk sürecinin sona ermesi ve bu sebeple anlaşma sağlanamaması durumlarında, arabuluculuk bedeli Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanmaktadır. Bu, tarafların sürece katılmamasından doğan masrafların devlet tarafından üstlenileceğini göstermektedir.

Kat mülkiyeti davalarında dava şartı olarak arabuluculuk sürecinde 2 saatten az süren görüşmelerin olumsuz sonuçlanması halinde de arabuluculuk bedeli yine Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanmaktadır. 

2 saati aşan ve olumsuz sonuçlanan tüketici davalarında arabuluculuk görüşmelerinde, her bir taraf için saatlik asgari ücret 520 liradır. Eğer uyuşmazlığa 3 ila 5 kişi taraf ise, taraf sayısı dikkate alınmaksızın saatlik ücret 1100 TL’dir. Uyuşmazlığa 6 ila 10 kişinin taraf olması durumunda saatlik ücret 1200 TL, 11 veya daha fazla kişinin taraf olduğu hallerde ise saatlik ücret 1300 TL’dir.

Belirtilen bu ücretler, asgari ücret tarifesine ilişkin olup, taraflar arabuluculuk sözleşmesi ile daha yüksek ücretler üzerinde anlaşabilirler. Tarafların karşılıklı mutabakatı ile arabuluculuk ücretinde değişiklik yapma hakları bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Sonrası Dava Açılması

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci sonunda dava açılması mümkündür. Ancak, arabuluculuk sürecinde tarafların uzlaşma sağladığı konular hakkında yeniden dava açılması söz konusu değildir. Diğer bir ifadeyle, dava, ancak tarafların uzlaşma sağlayamadığı konular hakkında açılabilmektedir.

Açılacak davalarda, dava dilekçesinde arabuluculuk son tutanağının eklenmesi zorunludur. Arabuluculuk son tutanağı eklenmeden açılan davalarda, eksikliğin giderilmesi amacıyla mahkeme tarafından 1 haftalık kesin süre verilmektedir. Verilen süre zarfında eksikliğin giderilmemesi halinde dava usulden reddedilmektedir.

Açılacak davalarda dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, dava açma süreleridir. Hak düşürücü süre yahut zamanaşımı süreleri, arabuluculuk başvurusunun sunulduğu tarihte durmaktadır. Son tutanağın düzenlenmesi halinde ise yeniden işlemektedir. Davanın, son tutanağın düzenlendiği tarihte, kalan dava açma süresi içinde açılması gerekmektedir.

İlgili davalarda yetkili ve görevli mahkeme, ana gayrimenkulun bulunduğu yer sulh hukuk mahkemeleridir. 

Sonuç

Kat mülkiyeti davalarında dava şartı olarak arabuluculuk, 6325 sayılı Kanunda yapılan düzenleme ile 2023 yılında getirilmiştir. Bu bağlamda, arabuluculuk sürecinin takibi, tarafların menfaatlerinin hakkaniyetli bir şekilde korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin alanında uzman bir avukat danışmanlığında yürütülmesi, tarafların haklarının korunması ve sürecin hukuki çerçevede en iyi şekilde ilerlemesi adına oldukça önemlidir.