Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Planı

Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planının oluşturulması, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen, her bir kat malikinin hak ve sorumluluklarını belirten belgedir. Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planı, apartman sakinlerinin ortak yaşam alanlarındaki düzeni sağlamak ve olası anlaşmazlıkları önlemek amacıyla düzenlenmektedir. Uygulamada, yönetim planı nedir, nasıl hazırlanır, değiştirilir ve iptal edilir gibi sorulara ilişkin sorunlar sıklıkla ortaya çıkmaktadır.

Yönetim Planı Nedir?

Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planı, bir apartmanın veya site gibi toplu konut alanının yönetimini düzenleyen, kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını belirleyen sözleşmedir. 

Yönetim planı, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş başvurularında yahut kat irtifakı kurulurken tapu müdürlüğüne yapılan başvurularda sunulmak üzere düzenlenen bir belgedir. Yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 hükmünde açıklanmaktadır.

KMK M.28:

“(1) Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. 

 (2) Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

…”

Bu belge, apartman sakinlerinin hangi kurallara uyması gerektiğini, ortak alanların nasıl kullanılacağını, aidatların nasıl tahsil edileceğini ve yönetimle ilgili diğer detayları içerir. Yönetim planı, kat mülkiyeti kanununa uygun olarak hazırlanmalı ve tüm kat maliklerinin onayına sunulmalıdır.

Yönetim planı kat maliklerinin tamamı tarafından imzalanmaktadır ve ancak kat maliklerinden ⅘’inin imzasının bulunması halinde değiştirilebilmektedir. Bu yönüyle, yönetim planında yer verilen kurallar tüm kat malikleri açısından bağlayıcı nitelik taşımaktadır. Kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklarda ilk olarak yönetim planında konu hakkında düzenleme bulunup bulunmadığı incelenmektedir.

Yönetim Planında Neler Bulunur?

Yönetim planı, bir apartmanın ya da sitenin işleyişine dair birçok detayı içerir. Bu detaylar arasında şunlar yer alır:

• Ortak alanların kullanımı ve bakımına dair kurallar.
• Kat maliklerinin ve kiracıların uyması gereken genel kurallar.
• Aidat ödemeleri ve ödeme yöntemleri.
• Yönetim şekli (yönetici atanması veya yönetim kurulu oluşturulması).
• Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler ve bunlarla ilgili izin süreçleri.
• Kat maliklerinin ve yöneticinin hakları ve sorumlulukları.

Örneğin, bir apartman yönetim planında, çamaşır makinesi kullanımına dair belirli saatler belirlenmiş olabilir. Bu, tüm kat maliklerinin uyması gereken bir kuraldır ve apartmanda huzur ve düzenin sağlanmasına yardımcı olur.

Yönetim Planı Yapmak Zorunlu Mudur?

Evet, yönetim planı yapmak Kat Mülkiyeti Kanununa göre zorunludur. Bir apartmanda kat mülkiyeti yahut bir taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulabilmesi için, kat maliklerinin bir araya gelerek ortak yaşamı düzenleyen bir yönetim planı hazırlamaları gerekmektedir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu m.12-14 hükümlerine göre kat irtifakı yahut kat mülkiyetinin kurulabilmesi için tapu idaresine yapılan başvuruda diğer belgelerin yanında yönetim planının da sunulması zorunludur.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Planı Hazırlarken Nelere Dikkat Edilir?

Yönetim planı hazırlarken, kat maliklerinin hak ve sorumlulukları ayrıntılı şekilde belirlenmeli ve herkesin eşit haklara sahip olması sağlanmalıdır. Dikkat edilmesi gereken bazı hususlar şunlardır:

• Yönetim planının, Kat Mülkiyeti Kanununa ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun olması gereklidir. Aksi halde yönetim planı hükümleri geçersiz kabul edilmektedir.
• Tüm kat maliklerinin planı anlayabilmesi için açık ve anlaşılır bir dil kullanılmalıdır. Özellikle ortak alanların kullanımı gibi tüm kat maliklerini ilgilendiren hususlarda tereddüde yer verecek ifadelerden kaçınılması gerekmektedir.
• Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planı, kat maliklerinin oybirliğiyle kabul edilmelidir.
• Yönetim planı, iskanı alınmış yapılarda yahut onaylanmış projelerde, projeye aykırı şekilde düzenlenememektedir.
• Yönetim planında, mülkiyet hakkı doğuracak nitelikte maddeler bulunmamalıdır. Herhangi bir kişiye karşı mülkiyet hakkı doğuran hükümler geçersiz kabul edilmektedir. Aynı şekilde üst hakkı yahut irtifak hakkı gibi esas mülkiyet hakkında değişikliğe sebep olacak hükümlerin konulması da yasaktır.
• Plan hazırlanırken matbu sözleşmeler kullanılmaktan kaçınılmalı; bina yapısına, bağımsız bölümlerin özelliklerine, kat maliklerini sayısına uygun, özel yönetim planları oluşturulmalıdır.
• Kat malikleri arasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda görevli olmak üzere bir uzlaşma kurulu belirlenmelidir.

Yukarıda sayılan niteliklerin yanı sıra, kat maliklerinin genel yapısına uygun olacak şekilde farklı niteliklerle belirlenebilmektedir. Ayrıca, Kat mülkiyeti kanununda yönetim planının tüm kat malikleri tarafından imzalanacağı belirtilmiştir. Bu itibarla yönetim planının adi yazılı şekilde yapılması gereklidir.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Planının Düzenlenmesi ve Kütüğe Şerh Edilmesi Nasıl Olur?

Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planının düzenlenmesi ve kütüğe şerh edilmesi, kat irtifakından kat mülkiyeti de geçiş yahut kat irtifakı başvurularında olur. Tapu Kadastro Müdürlüğüne başvuru yaparken sunulması gereken belgelerin yanında yönetim planı da sunulmaktadır. Tapu Müdürlüğünce yapılan incelemenin ve işlemleri ardından yönetim planı da sicile şerh edilmektedir.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Planı Kat Malikleri Tarafından Nasıl Yapılır?

Yönetim planı, kat malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hukuk kuralları göz önüne alınarak yapılır. Anagayrimenkulün bir malikinin olması halinde de yönetim planı yapılması zorunludur.

Kat maliklerinin, bir araya gelerek bir yönetim planı hazırlamaları gerekmektedir. Bu süreçte, her kat maliki planın içeriğine dair görüşlerini belirtebilir ve karşılıklı anlaşma sağlanarak plan hazırlanır. Hazırlanan yönetim planı, daha sonra kat maliklerinin onayına sunulur ve tüm onaylar alındıktan sonra kat malikleri tarafından imzalanarak tapu siciline kaydedilir. Bu noktada yönetim planı kat maliklerinin oy birliği ile hazırlanacağı söylenebilir.

Bağımsız bölüm kat malikinin mülkiyet hakkı üzerinde ipotek, haciz, rehin, kira şerhi, irtifak, sükna gibi hakların bulunması halinde de yönetim planı yapma yetkisi maliktedir

Yönetim planı kat malikleri tarafından bizzat hazırlanabileceği gibi vekil aracılığıyla da hazırlanabilmektedir. Tüm kat maliklerinin çıkarlarının göz önüne alınacağı detaylı bir yönetim planının hazırlanması ancak uzman bir gayrimenkul avukatının danışmanlığında mümkün olmaktadır. 

Yönetim Planı Kat Malikleri Tarafından Nasıl Değiştirilir?

Yönetim planı kat malikleri tarafından yapılan oylamada, oy çokluğunun sağlanması ile değiştirilir. Bu noktada kat maliklerinin ⅘’inin değişikliğe onay ve imza vermesi zorunludur.

Oy çokluğu sağlandıktan sonra, kat malikleri tarafından yapılan değişiklik Tapu Kadastro Sicil Müdürlüğüne ibraz edilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Planın değiştirilmesi için yapılacak toplantılar ve oylamalar, kat mülkiyeti kanununa uygun bir şekilde gerçekleştirilmelidir. 

Yönetim planında değişiklik yapılmasını rıza göstermeyen kat maliklerinin sulh hukuk mahkemelerinde dava açma imkanı bulunmaktadır. Açılacak davada tüm kat malikleri davalı olarak gösterilmektedir.

DİKKAT: 654 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde aranan oybirliğinin sağlanması kuralı, ilgili kanunda yapılan değişiklik ile ⅘ oranında oyçokluğu olarak değiştirilmiştir.

Yönetim Planı Mahkeme Tarafından Nasıl Yapılır?

Kat maliklerinin bir araya gelip yönetim planını hazırlayamamaları durumunda, mahkeme devreye girebilir. Mahkeme, kat mülkiyeti kanununa uygun şekilde, tarafların çıkarlarını göz önünde bulundurarak bir yönetim planı belirleyebilir. Mahkeme bilirkişi raporları yardımıyla uyuşmazlığa uygun düşecek bir yönetim planını hazırlar ve kat maliklerinin imzasına sunar. Bu husus çoğunlukla kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında görülmektedir.

Yargıtay tarafından verilen kararlarda, mahkeme tarafından hazırlanan ve kat maliklerinin imzasına sunulan yönetim planlarına bazı kat maliklerinin imza vermemesi halinde, imza vermeyen maliklere ihtar çekilir ve belli bir süre verilir. Verilen sürenin sonunda tüm Kat malikleri imza vermiş sayılır. 

Bazı durumlarda oy çokluğu esasına istisna getirilmiştir. genel giderlere katılma ile ilgili değişiklikler oy birliği ile yapılmak zorundadır. Aynı şekilde, ana bağımsız bölümlerden birinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, dans Salonu, kulüp gibi eğlence yerlerinin ancak oy birliği ile mümkündür. Bununla birlikte fırın, lokanta, pastane, süthane, boyahane, imalathane, galeri, dükkan, çarşı gibi yerlerin açılabilmesi için de oybirliği şartı getirilmiştir. 

Yönetim Planının Bağlayıcılığı Nedir?

Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir belgedir. Kat maliklerinin, planı kabul ettikten sonra, içerdiği kurallara uymaları zorunludur. Aksi takdirde, kat maliklerine hukuki yaptırımlar uygulanabilir. Yönetim planına aykırı hareket edenler, diğer kat maliklerinin şikayeti üzerine yaptırıma uğrayabilirler.

Yönetim planının tüm kat malikleri açısından geçerli olabilmesi, planın kanuni usul ve esasları uygun şekilde yapılmasına bağlıdır. Kanuni hükümlere aykırılık taşıyan, mülkiyet hakkı yaratan yahut kat maliklerinin mülkiyet hakkını yok sayan yönetim planı hükümleri geçersiz kabul edilmektedir. Dolayısıyla bağlayıcı değildir.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Planı Nasıl İptal Edilir?

Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planı olağan durumlarda iptal edilemez. Ancak hukuka aykırılık taşıyan yönetim planlarının iptali söz konusu olabilmektedir. Bununla birlikte, yönetim planı üzerinde değişiklikler yapılması mümkündür.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Planını Değiştirmeye Yetkili Organ Kimdir?

Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planını değiştirmeye yetkili organ, genellikle apartmanın yönetim kurulu veya kat maliklerinin oluşturduğu genel kuruldur. Çoğunluk sağlandığı takdirde, değişiklik yapılabilir.

Bununla birlikte, yönetim planının değişiminde somut olayın niteliği değişiklik yaratmaktadır. Bazı hususlarda kat maliklerinin ⅘’inin oyuyla değişiklik yapılabilirken kanunda sayılı bazı hususlarda da kat maliklerinin oy birliği ile kurul tarafından yönetim planı değiştirilir.

Yönetim Planında Cezai Şart Belirlenebilir Mi?

Evet, kat mülkiyeti hukukunda yönetim planında cezaî şartlar belirlenebilir. Örneğin, apartman sakinlerinin ortak alanları kullanma kurallarına uymamaları halinde, cezai şartlar uygulanabilir. Bu tür düzenlemeler, apartman sakinlerinin kurallara uymasını sağlamak amacıyla yer alabilir.

Sonuç

Yönetim planı, apartman yaşamını düzenleyen ve kat maliklerinin haklarını koruyan önemli bir belgedir. Kat mülkiyeti hukukunda yönetim planın doğru şekilde hazırlanması, değiştirilmesi ve uygulanması, apartman sakinlerinin huzurlu bir yaşam sürmesini sağlar. Kat mülkiyeti kanununa uygun olarak hazırlanan ve hukuki olarak geçerliliği olan bir yönetim planı, tüm kat maliklerinin ortak faydasına hizmet eder. Bu itibarla, yönetim planı konusunda dikkatli olunması ve gerektiğinde hukuki destek alınması, olası sorunları önceden engelleme noktasında fayda sağlamaktadır.