İzalei Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale-i Şuyu Nedir?

Bir eşyaya tek kişi sahip olabileceği gibi birden fazla kişi de o eşya üzerinde ortak bir mülkiyet hakkına sahip olabilir. Bu şekilde bir ortaklık Türk hukuk düzeninde iki şekilde mümkündür. Ya paylı mülkiyet söz konusudur yahut elbirliği mülkiyeti söz konusudur. Bunların ayrıntılarına aşağıda kısaca değineceğiz.

Ancak izale-i şuyu davasını temel olarak açıklamak gerekirse, bu ortaklığın sonlanması için açılan davanın adıdır. Malikler arasındaki ortaklık izalei şuyu davası ile sona erdirilebilir. İzale-i şuyu davasının uygulamada bilinen bir başka adı da ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Bir mala bu şekilde beraber malik olan kişiler malın kullanım ve idaresi ile ilgili olarak Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre hareket etmek durumundadır. Bu birliktelik her zaman olağan olarak ilerlemeyebilir ve ortaklar arasında anlaşmazlık çıkabilir.

Yahut başka bir nedenden ötürü bir ortak mülkiyet durumu sona erdirilmek istenebilir. İşte böyle durumlarda aşağıda önemli ayrıntılarına değineceğimiz izale-i şuyu prosedürü izlenmelidir.

İzale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi eşya hukuku bakımından önemli ve hassas bir yere sahiptir ve mülkiyet hakkı ile direk bağlantılı olduğundan dava aşamalarında dikkatli olunması gerekir. Bu bakımda yazının sırasına göre okunmasında yarar vardır.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

İzale-i şuyu prosedürünün iyi anlaşılıp doğru izlenebilmesi için ortak mülkiyet durumları olan paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti meselesinin açıklanması gerekir. Türk hukukunda iki tip birden çok kişinin malik olduğu mülkiyet tipi düzenlenmiştir;

• Paylı mülkiyet
• Elbirliği Mülkiyeti

Paylı mülkiyette bir mal üzerinde herkes belirli bir paya göre maliktirler. Örneğin iki kişi bir arazi üzerinde ¼ – ¾ oranlarında sahiplerse burada paylı mülkiyet söz konusudur. Ancak bu oranlar arazi üzerinde şu kısım bu kısım şeklinde ayrılmaz. Malın tamamı üzerinde ¼ – ¾ oranlarında hak sahipliği söz konusu olur. Yani malın malikleri malın her yeri üzerinde belli oranlarda maliktirler.

Uygulamada bir arazi için kullanılan “hisseli” tabiri genellikle paylı mülkiyeti ifade eder. Paylı mülkiyette her paydaş malı kullanma ve yararlanma hakkına sahiptir. Ancak bunun sınırı diğer paydaşların haklarına zarar vermeme noktasındadır.

Elbirliği mülkiyeti ise daha özel bir mülkiyet şeklidir. Burada birden çok kişi herhangi bir pay söz konusu olmaksızın malın her noktasında mülkiyet hakkı sahibidir. Maliklerden biri olmak kişiye bağlıdır. Mala bağlı değildir. Ortaklığın devri mümkün değildir. Paylı mülkiyette ise payın devri mümkün idi. Bir kişi elbirliği mülkiyetinde ‘ben çıkıyorum yerime şu girsin’ diyemez. Yapılacak devir sadece tasfiyedeki payını devretmedir. Hakkın devri mümkün değildir. Elbirliği mülkiyetinde paylı mülkiyetin aksine maliklerden her biri taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip değildir. Ancak oybirliği ile böyle bir işlemi gerçekleştirebilir.

Elbirliği mülkiyeti ancak kanunda öngörülen hallerde doğabilir. Ya kanun belirlediği hükümlerle elbirliği mülkiyeti doğurur ya da siz sözleşme ile (hangi tip sözleşmelerin olabileceği yine kanundan çıkarılır) bunu belirleyebilirsiniz.

Kanun bazı ilişkileri elbirliği mülkiyeti şeklinde tayin eder. Miras en bilinen örneğidir. Bir kişi vefat ettiğinde vefat anıyla birlikte tüm hakları mirasçıya geçmektedir. İşte bu geçiş elbirliği mülkiyeti şeklinde olmaktadır. Mirasçıları elbirliği halinde miras bırakandan kalan tüm haklara malik olurlar.

İzalei Şuyu Davasının Şartları

İzalei şuyu davası; taksim davası yahut ortaklığın giderilmesi davası olarak bilinir. Burada çok özellikli şartlar aranmaz. Türk Medeni Kanunu hükümlerinin genel yaklaşımı, kimsenin ortak mülkiyete zorlanamayacağı, ortaklığın devamına katlanmak zorunda olmadığı yönündedir.

Bu nedenle ortaklardan herhangi birisi her zaman ortaklığın sona erdirilmesi için gerekli girişimlerde bulunabilir. Aşağıda ayrıntılarına değineceğimiz istisnai durumlar hariçtir.

Bir ortaklığın sona erdirilmesi için hakimin paylaştırma yapması bir seçenektir. Esasen ortaklar, aralarında yapacakları bir anlaşma ile ortaklığı sonlandırma imkanına sahiptir. Ancak anlaşma sağlanamaması durumunda izalei şuyu yolu izlenir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında ortaklar arasında ortaklığın giderilmesine yönelik olarak anlaşma sağlanamamış olması gerekir.

Uygulamada bu dava genellikle mirasçıların elbirliği ile malik oldukları malların taksimi amaçlı olarak açılmaktadır. Mirasçılar çoğu zaman aralarında yaptıkları paylaşma görüşmelerinden tatmin olmamakta ve taksim davası yoluna gitmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası basit yargılama usulü ile görülen davalardandır. Yani dava dilekçesine karşı cevap dilekçesi verilir ve gereken şartlar oluşmuşsa yargılamaya geçilir. Ayrıca cevaba cevap ve ona karşı cevap dilekçesi verilmez.

Ortaklığın giderilmesi davasının yabancı uyruklu kişilerce açılacağı zaman teminat gösterme şartı aranır. Yani yabancıların izalei şuyu davası açabilmesi için belirli bir miktar teminat yatırması gereklidir.

Ortaklığın Giderilmesi İstenilemeyecek Durumlar

Paylaşma talebi hakkının kullanılamayacağı durumlar vardır. Mesela kat mülkiyetine bağlı ortak kullanım alanları. Kat mülkiyeti kanununa göre ortak sayılan yerler için dava açılamaz. Yani bazı durumlarda izalei şuyu talepli dava açılamaz.

Bu ve benzeri istisnalar TMK m. 698 hükmünde şu şekilde yer almıştır:

• Sürekli amaca tahsis edilmiş bir mal varsa bunlarda paylaşma talebi yapılamamaktadır. Buna göre, hukuki bir işlem çerçevesinde yahut paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması dolayısıyla paylı mülkiyete devam zorunluluğu söz konusu olabilir. Bir taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi konulmuş olması bu duruma örnek olarak gösterilebilir.
• Hukuki işlem yani idame-i şuyu sözleşmesi. Bu sözleşme paylaşma isteme hakkının kaldırılması sözleşmesidir. Mesela paydaşlar ekonomik amaçlı olarak bir arsa almış olsunlar. Hep beraber ev yapalım hepimizin menfaatine uygun bir karar alalım diyebilirler. Ama şöyle bir sıkıntı doğabilir. Olur da biri payını satarsa veya taksim davası açarsa ne olacak? İşte bunun önüne geçmenin yolu da bu sözleşmeyi yapmaktır. Taksimi istememe sözleşmesidir. Taşınmazlar bakımından tapuya şerh verilmesi halinde herkesi bağlar. Fakat kanun bunu da mülkiyet hakkına getirilmiş bir sınırlama olduğu için kanun bu sözleşmeye zaman sınırlaması getirmiştir. En fazla 10 yıllık bir sözleşme yapılabilir.
• Uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemez diyor maddenin son fıkrası. Yani o anki piyasa durumu, eğer paylaşma yapılırsa bir zarar ortaya çıkacağını gösteriyorsa bu durumda da paylaşma talebine itiraz edilebilir ve bu itiraz haklı görülür. Taşınır ise şekle gerek yoktur.

İzalei Şuyu Davasını Kimler, Kime Karşı Açabilir?

Kural olarak her paylı mülkiyet sahibi olan paydaş paya bağlı olarak paylaşma ya da taksim davası açma hakkına sahiptir. Buna göre izalei şuyu davasını açacak olan kişi yani davacı, maliklerden birisidir.

Paylı mülkiyette paylı maliklerden birisi, elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği ile malik olan kişilerden birisi bu davayı açacaktır. Pay oranının ne olduğu önem taşımaz. Davayı kişi bizzat açabileceği gibi kendisine vekalet eden bir gayrimenkul avukatı aracılığı ile de açabilir.

İzalei şuyu davasını açacak olan malik eğer küçük, kısıtlı veya tüzel kişi ise onun yerine bu davayı açacak olan kişi onların yasal temsilcisidir. Veli vasi yahut tüzel kişinin yöneticileri burada yasal temsilci olur. İzalei şuyu davası sürerken davacı veya davalılardan birisinin ölmesi durumunda mirasçıları bu davayı takip etmeye devam edebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında davalı taraf, davayı açan malikin haricindeki bütün maliklerdir. Bu davada diğer bütün maliklerin davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Birisi bile dışarıda bırakılsa dava reddolunacaktır.

Öyle ki eğer maliklerden birisi ölmüş ise payı mirasçılarına geçeceği için bütün mirasçıları da bu davada davalı olarak gösterilmek zorundadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Feragat ve Bekletici Mesele

Davadan feragat, davacının mahkemeye dilekçesi ile yöneltmiş olduğu talebinden vazgeçmesi ve davanın sona erdirilmesini istemesini ifade eder. Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken davacı davadan feragat ederse, dava devam eder.

Ortaklığın giderilmesi davasında feragat işleminin geçerli olması ancak bütün maliklerin ortak feragat iradesine bağlıdır. İzalei şuyu davasından feragat etme işlemi, davanın her aşamasında yapılabilir. Hatta temyiz – istinaf aşamasında bile feragat edilebilir.

İzalei şuyu davasında dava konusu olan mallar ile ilgili başka bir mahkemede çözümlenmesi gereken hususlar varsa yahut hali hazırda süren yargılamalar varsa ortaklığın giderilmesi davasında bu durumlar bekletici mesele yapılır.

Tabi bu bahsettiğimiz diğer davalar ortaklığın giderilmesi kararına etki edecek nitelikte olmalıdır. Aşağıda ayrıntılarına değineceğimiz “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” bu bekletici meselelere bir örnektir.

Bunun yanında ortakların malik sıfatlarını konu edinmiş başka davalar da söz konusu olabilir. Bunlar da bekletici meseleye neden olur. Yani mülkiyete ilişkin hukuki sorunlar başka bir yargılamada görülüyor veya görülmesi gerekiyorsa ortaklığın giderilmesi talebi bekletilecektir.

İzalei şuyu davasında şu durumlar bekletici mesele yapılmaz:

• Taşınmaza yapılan bir takım masrafların iadesi ile ilgili davalar
• Taşınmazın üzerinde intifa hakkı kurulmuş olması iddiası
• Kötüniyetle davanın bekletici mesele ile yavaşlamasını sağlamaya yönelik iddialar
• Taşınmazın kirada olması
• Taşınmazın üzerinde ipotek veya haciz bulunuyor olması

Ortakların Duruşmaya Gelmemesi

Ortaklığın giderilmesi davasında maliklere davetiye çıkartılır. Ortaklığın giderilmesi davasının görülebilmesi için diğer maliklerin duruşmaya gelmesi şart değildir. Ancak kendilerine bir tebligat gönderilerek davanın bildirilmesi, cevap dilekçesi için süre tanınmış olması şarttır.

Davaya gelmeyen ortak mülkiyet hakkından bir şey kaybetmez. Paylaşım sonucu payına düşen malvarlığı hakkını da elde eder. Ancak yargılama esnasında bulunmayarak hakkını etkin şekilde savunma imkanını kaybetmiş olur.

İzalei Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın paylaştırılmasını konu edindiği için çok geniş bir zaman aralığında çözümlenebileceği gibi çok kısa bir süre içerisinde de çözüme kavuşturulabilir.

Burada taşınmazla ilgili bekletici meseleler, maliklerin durumu ve davaya katılımı, bilirkişi incelemeleri, taşınmazın ne şekilde paylaştırılacağı, satış süreci, eksik belge ve araştırmaların tamamlanması vb. birçok unsur süreyi artırıcı yahut azaltıcı etkiye sahip olur.

Tabi bu davanın deneyim sahibi bir gayrimenkul avukatının hukuki yardımı ile izleniyor olması muhakkak zamansal olarak olumlu sonuç doğuracaktır.

İzalei Şuyu Davasında Bazı Bozma Nedenleri

Ortaklığın giderilmesi davası malikler tarafından yalnızca aynen taksim talepli olarak açılmışsa mahkemenin vereceği iki türlü karar vardır. Ya aynen paylaştırma kabul edilir yahut aynen taksim mümkün değilse dava reddedilir.

Yani satış talebi olmaksızın mahkeme ben bu taşınmazı aynen bölemedim satış yoluna gidiyorum diyemez.

Davacı malik aynen taksim etmiş, bu talebe karşılık davalı malik satış suretiyle paylaştırma talep etmişse ve şartlar sağlanmışsa mahkeme aynen taksimi gerçekleştirememesi durumunda satış yoluna gidebilir. Yani böyle bir durumda dava reddolunmaz.

İzalei şuyu davasında şöyle bir önemli uygulama söz konusudur: taşınmazın aynen bölünmesi mümkün iken taraflar sadece satış yoluyla paylaştırma talep etmişlerse ortaklığın giderilmesi talebi reddolunur. Ancak aynen taksimi mümkün olmayan mallar için satış talepli açılan dava reddolunmaz.

İzalei Şuyu Davasında Paylaşma ve Satış

Ortaklığın giderilmesi davasının ne şekilde işleyeceğinden bahsettik. Peki paylaşma nasıl yapılacak? Eğer taraflar anlaşma sağlayamazlarsa, mahkeme ya aynen malı bölmek suretiyle ya da malın satışını yaparak bedeli üzerinden paylaşma yapılmasına karar verir.

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Malın aynen taksimi, adı üzerinde, malın satılıp paraya çevrilmeden aynen bölünmesidir. Yani fiziki olarak bir bölme yapılır. Elbette aynen taksim her zaman mümkün olmayabilir. Somut olaya göre değerlendirme yapılacaktır.

Maliklerden herhangi birisi aynen taksim talep etmiş ise hakim aynen taksim yoluna gitmek için şartların oluşup oluşmadığını araştırmak durumundadır. Maliklerin birisinin bu talepte bulunması yeterlidir.

Aynen taksim işleminin yapılabilmesi içi taşınmazın; imar durumu, niteliği, metrekare ve yüzölçümü, pay ve paydaşların somut olaydaki durumu vb. bir çok unsuru hakim tarafından değerlendirilir. Burada en önemli mesele imar mevzuatı hükümleri çerçevesinde aynen taksimin mümkün olup olmadığıdır.

Bu değerlendirme sonrasında aynen paylaştırmanın mümkün olduğu sonucuna ulaşılırsa taşınmaz bölünerek paydaşlar arasında paylaştırılır. Dağıtılan kısımlar arasında eşitlik sağlanamamışsa paydaşlar arasında bir para ödeme borcu doğar. Bunu da belirleyecek olan hakimdir.

Taşınmazın bu şekilde fiziki olarak bölünmesine karar veren mahkeme, bilirkişiye taksim projesi hazırlaması talimatı verir. Bilirkişinin çizdiği proje sonrasında ayrılan parçalar malikler arasında paylaştırılır. Burada hangi kısmı hangi malikin alacağı konusunda anlaşma sağlanmışsa maliklerin anlaşmasına uyulur. Aksi halde kura çekme suretiyle bu kısımlar dağıtılır.

Taşınmazın aynen bölünmesi ile ilgili önemli bir durumda şudur: taşınmaz kat mülkiyeti kurularak aynen bölünebilir. Ancak bunun bazı şartları vardır. Taşınmaz bu şekilde bir bölmeye uygun durumda olmalıdır. Ayrıca projesinin de buna uygun şekilde çıkarılmış olması gerekir. Bununla beraber yapının tamamlanmış bir vaziyette olması şarttır.

Bu yapının bazı özellikleri, fiili durumu, projesi vb. durumları kat mülkiyeti ile paylaştırmaya uygun vaziyette olmadığı zaman ortaklığın giderilmesi yapılamasa da bu eksikliklerin düzeltilmesi her zaman mümkündür. Bu eksikliklerin giderilmesine yönelik olarak alınan süre zarfında kat mülkiyeti kurulması için gereken eksik şartlar düzeltilir.

Ancak tüm bunlara rağmen paydaşların razı olmaması durumunda aynen taksim işlemi yapılamayacaktır. Aynen taksimin bu şekilde mümkün olmaması halinde aşağıda bahsettiğimiz satış yoluyla ortaklığın giderilmesi yolu izlenebilir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın satış yoluyla paraya çevrilerek ortaklar arasında payları oranında paylaştırılması talep edilmesi ve bu talebin kabulü halinde satış prosedürünü mahkeme gerçekleştirmez. Burada artık satış müdürlüğü ve icra dairelerinin görevi başlayacaktır. Satışta izlenecek hukuki prosedür açık artırma yoludur.

Taşınmaz açık artırmaya çıkarılır ve mevzuatta açık artırmaya ilişkin kurallara göre satılır. Burada bir istisna mevcuttur. Buna göre eğer paydaşlar satış işleminin yalnızca ortaklar arasında yapılması konusunda anlaşmış iseler açık artırma yolu izlenemez. Taşınmaz bu durumda paydaşlar arasında satış konusu edilir. Ancak içlerinden birisi bile açık artırma isterse herkese açık satış yoluna gidilir.

Açık artırma işlemine geçmeden önce süreçte malın değerinden daha az satılmasının önüne geçmek adına önce bilirkişi tarafından taşınmazın bedelinin tespiti yapılır. Bu değere satış masrafları ve diğer giderler de eklenir.

Ardından açık artırma bu belirlenen miktarın %50’si ile başlar. Artırmaya katılan kişilerin miktarı artırması ile devam eder ve en yüksek bedeli veren kişi taşınmazı teklif ettiği bedel ile  satın almaya hak kazanır. Ayrıca tüm ortakların rızası ile ortaklığın giderilmesi davasında yalnızca hissedarlar arasında satış yapılabilir.

Mirasçıların Açtığı İzalei Şuyu Davasında Paylaştırma

Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti söz konusu olacağını yukarıda belirtmiştik. Esasen mirasçıların açacağı ortaklığın giderilmesi davası farklı bir özellik göstermez.

Ancak bu davada hakim, terekede bulunan taşınmazı eğer imkan varsa mirasçılardan birisine vererek paylaşma yapmaya gayret eder. Mirasçılar arasında yapılan bu şekilde paylaştırmada eğer mirasçılar arasında değer farkı oluşmuşsa parasal olarak bir denkleştirme yoluna gidilir ve fazla değeri elde eden mirasçı para borcu altına sokulur.

Yine burada tüm mirasçılar rıza gösterirse ve dosya satış aşamasına gelirse ortaklığın giderilmesi yalnızca hissedarlar arasında satış yapılarak çözümlenebilir.

İzalei Şuyu Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmazlar için açılacak olan izalei şuyu davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerine aittir. Buna göre taşınmazın bulunduğu yerin bağlı olduğu yargı çevresinde bulunan sulh hukuk mahkemesine verilecek bir izalei şuyu dilekçesi ile bu dava açılır.

Örneğin arazi Kağıthane’de bulunuyorsa İstanbul (Çağlayan) Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemesine verilecek dilekçe ile ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Taşınırlar için genel yetki kuralı geçerli olacaktır. Buna göre davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesine ortaklığın giderilmesi talepli dava açılır.

Eğer taşınmaz yukarıda anlattığımız şekilde satılarak ferdi mülkiyete geçirilecekse bu satışı yapmaya mahkeme değil satış müdürlüğü yetkilidir. Verdiğimiz örnekte İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Müdürlüğü söz konusu satışı gerçekleştirecek mercidir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası

İzalei şuyu davasına konu edilen taşınmazın üzerinde bir takım bütünleyici parçalar varsa ve bu bütünleyici parçaların mülkiyeti konusunda tartışma ortaya çıkmışsa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılır.

Örneğin bir taşınmaz arazi ortaklığın giderilmesi davası ile bölünmek isteniyor ancak taşınmaz üzerindeki bazı incir ağaçlarının kime ait olduğu ile ilgili tartışma yaşanıyor ise bu dava açılır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, izalei şuyu davasında bekletici mesele yapılır.

İzalei Şuyu Davasında Gayrimenkul Avukatının Önemi

Yazımızda açıklamaya çalıştığımız üzere mülkiyet hakkı büyük önem taşımaktadır. Hele ki bu hak başka kişiler ile birlikte kullanıldığı zaman iyice önemi artmaktadır.

Bu tarz durumlar beraberinde uyuşmazlıkları ve dolayısıyla zamansal ve parasal kayıpları beraberinde getirmektedir. Hal böyle olunca yukarıda önemli ayrıntılarına değindiğimiz prosedürün hızla işletilmesi ihtiyacı doğmaktadır.

Bununla beraber yargılama usulü kuralları ve konunun maddi hükümleri bir arada somut olaya uygulanmalı, hızlı ve etkin strateji ortaya konulmalıdır. İşte bunun sağlanabilmesi adına deneyim sahibi bir gayrimenkul avukatının hukuki yardımına başvurmak kişinin her zaman yararına olacaktır.

İzalei Şuyu Davasında Vekalet Ücreti ve Harç

Ortaklığın giderilmesi davası açabilmek için ödenecek harç türü matbu harçtır. Yani Arazinin değerine oranla değişen – büyüyen bir harç değil, belirli bir miktardır. Bu miktar her sene değişmektedir. Bu harcı başlangıçta davayı açan malik öder.

Ancak davanın sonunda ortaklığın sona ermesi kararı verilince bu gider diğer maliklere yükletilir ve harç ile avukatlık ücreti karşı tarafça davayı açan malike ödenir. Bu gider diğer maliklere payları oranında yükletilecektir. Bu durum satış ve paylaştırma giderleri konusunda da söz konusudur.

İzalei şuyu davası yukarıda da belirttiğimiz üzere avukat vekaletinde sürdürülmesi zorunlu olmasa da deneyimli bir gayrimenkul avukatının hukuki desteği ile sürdürülmesi faydalı olan bir davadır. Eğer maliklerden biri veya tamamı bir avukata başvurmaya karar verirse avukatlık ücreti de burada ek bir kalem olacaktır.

Gayrimenkul avukatı ücreti ise müvekkil ile avukat arasında serbestçe kararlaştırılacaktır. Yalnızca baronun her sene yeniden ilan ettiği avukatlık asgari ücret tarifesinin altında kalmayacak şekilde bir belirleme yapılır.