İzale-i Şuyu Engelleme

İzale-i şuyu engelleme; ortak mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda, özellikle ortaklığın giderilmesini istemeyen paydaşlar bakımından önem arz eden bir hukuki imkandır. İzale-i şuyu engellemenin, olayın şartlarına göre farklılık gösteren pek çok yolu bulunmaktadır. Hissemi satmak istemiyorum diyen paydaşın, bu yollardan herhangi birini kullanması mümkündür.

İzale-i Şuyu Davası Nasıl Engellenir?

İzale-i şuyu davası, çeşitli kanunların ortaya engel koymasıyla veya tarafların anlaşmasıyla engellenir. Bu imkanın kullanılabilmesi için gerekli şartların mevcut olmasına da dikkat edilmelidir.

Aşağıda, izale-i şuyu engellemesine olanak sağlayan bazı hallere liste halinde yer verilmiştir.

• Taraflar arasında sözleşme bulunması (idame-i şuyu)
• Malın sürekli amaca özgülenmesi,
• Paylaşımın uygun olmayan zamanda istenmesi,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı bir engel olması,
• Taşınmazın tapu kaydının olmaması,
• 775 sayılı Gecekondu Kanunu kaynaklı bir engel olması,
• Miras taksim sözleşmesi yapılmış olması,
• 6203 sayılı Kamulaştırma Kanunu kaynaklı bir engel olması,
• Miras bırakan tarafından ortaklığın giderilmesinin yasaklanmış olması gibi durumlarda, izale-i şuyu engelleme imkanı kullanılabilir. Bu imkanlara ilişkin detaylar, aşağıda ayrı başlıklar halinde izah edilmiştir.

Taraflar Arasında Sözleşme Bulunması (İdame-i Şuyu)

Taraflar arasında malların paylaşılmayacağı yönünde sözleşme bulunması halinde, izale-i şuyu engellemesi söz konusu olabilir. Bu sözleşme ile, paylaşmayı isteme hakkının en fazla 10 yıl için sınırlandırılması mümkündür. Böyle bir sözleşme yapılmışsa paydaşlar, 10 yıl boyunca paylaşma isteminde bulunamaz. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, sözleşmeye tüm paydaşların katılmış olmasıdır.

Eğer ortak olunan ve sözleşmeye konu olan mal taşınmaz ise bu sözleşme resmi şekle tabidir. Yani sözleşme noterde yapılmalıdır. Şekle aykırı sözleşmeler, izale-i şuyu engelleme imkanını ortadan kaldırabilir.

İdame-i şuyu sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi mümkündür. Ancak bu bir zorunluluk değildir. Tapuya şerh verilmesindeki yarar ise üçüncü kişilere karşı koruma sağlamasıdır. Örneğin, yeni paydaş payı satın alırken sözleşme tapuya şerh verilmemiş haldeyse ortaklığın giderilmesi talep edilebilir. Tapuya şerh verilmiş olması durumunda ise sözleşme yeni paydaşları da bağlayacak ve izale-i şuyu engelleme imkanı olacaktır.

Malın Sürekli Amaca Özgülenmesi

Malın sürekli amaca özgülenmiş olması halinde, paylaşma isteminde bulunulamayacaktır. Bu çerçevede açılan izale-i şuyu davasında, malın sürekli bir amaca özgülendiği iddiasıyla izale-şuyu engellemesi söz konusu olabilir.

Malın sürekli amaca özgülenmesi durumunun somut olayda mevcut olup olmadığını takdir edecek olan kişi hakimdir. Yapılan değerlendirme neticesinde, malın sürekli amaca özgülenmiş olduğu kanısına varılırsa ortaklığın giderilmesi engellenmiş olacaktır.

Hisseli tapunun sürekli amaca özgülenmesi ile ilgili olarak Yargıtay bir kararında, satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmaz hakkında sürekli amaca özgülendiği yönünde karar vermiştir. (Yargıtay 14 HD, E 2016/6568 K 2019/5613, 23.9.2019)

Bir başka Yargıtay kararında da aile konutu şerhi konulmuş evin sürekli amaca özgülendiği kabul edilmiş ve bu nedenle paylaştırmaya konu olamayacağı ifade edilmiştir. (Yargıtay 6.H.D. 2010/13865 E. 2010/4406 K. 14.04.2010 T.)

Paylaşımın Uygun Olmayan Zamanda İstenmesi

Paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenmesi halinde, izale-i şuyu engellemesi mümkün hale gelmektedir. Uygun olmayan zaman kavramı; paylaşma yapıldığı takdirde hisse sahiplerinin ağır, telafisi güç veya imkansız bir zarara uğrayacak olmalarını ifade eder.

Aynı şekilde, malın belli dönemlerde satılması veya paylaştırılması halinde değer kaybı olacaksa veya maldan elde edilecek fayda kaybedilecekse uygun olmayan zaman hali gündeme gelir.

Paydaşlardan biri uygun olmayan zamanda izale-i şuyu davası açmışsa diğer paydaşlar, bu durumu cevap dilekçesinde ileri sürebilir. Böylelikle, izale-i şuyu engellemesi sağlanacaktır. Olayın şartlarını gözeterek davanın uygun zamanda açılıp açılmadığını takdir edecek olan ise mahkemedir.

Uygun olmayan zamanla alakalı, aşağıda belirtilen durumlar örnek olarak ifade edilebilir.

• Yargıtay bir kararında; üzerinde kat irtifakı bulunan arazinin paylaşılması hususunda, istemin uygun olmayan zamanda yapıldığına yönelik değerlendirmede bulunmuştur. (Yargıtay 6. HD, E 2005/817 K 2005/2530, 21.3.2005)

• Paylı taşınmazın fiyatının düşük olması halinde, uygun olmayan zamandan bahsedilebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, fiyatın yükselme ihtimali olup olmadığıdır. Eğer böyle bir ihtimal yoksa uygun olmayan zaman da söz konusu olmayacaktır.

• Taşınmazın kat/arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğu hallerde; inşaat devam ederken paylaşma istenmesi, uygun olmayan zamana örnek verilebilir. (Yargıtay 14 HD, E 2016/6568 K 2019/5613, 23.9.2019)

• Bir arazi mevcutsa ve bu arazinin hasat döneminde ortaklığın giderilmesi istenmişse uygun olmayan zamanda dava açılmış olması nedeniyle izale-i şuyu engellemesi söz konusu olur.

Uygun olmayan zaman kavramı, yukarıda sayılanlarla sınırlı değildir. Her olayın şartlarına göre, zamanın uygun olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir. Bu noktada hakim, durumun özelliklerine göre bir kanaate varacaktır. Ortaklığın giderilmesinin uygun zamanda istenmemiş olması nedeniyle dava reddedildiği takdirde, sonradan bu taleple tekrar dava açılması mümkündür.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kaynaklı Bir Engel Olması

İzale-i şuyu engelleme hallerine örnek teşkil edecek bir başka bir sebep ise ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş olmasıdır. Böyle bir durumda, ana taşınmaz hakkında izale-i şuyu istenemeyecektir. Fakat kat mülkiyetine tâbi ana taşınmazın bağımsız bölümleri olan daireler bakımından, izale-i şuyu talep edilebilecektir.

Taşınmazın Tapu Kaydının Olmaması

Bir taşınmazın izale-i şuyu davasına konu olabilmesi için mutlaka tapu siciline kayıtlı olması gerekir. Aksi takdirde, söz konusu taşınmaz bu davaya konu olmayacaktır. Böyle bir durumun mevcut olması halinde, izale-i şuyu engelleme imkanı gündeme gelir.

Eğer davaya konu taşınmazın tapu siciline tescili yönünde bir dava söz konusu ise bu durumda izale-i şuyu davası görülmeyecek, dava görülmekte ise de ara verilecektir.

Tapu tescil davasının neticesine göre, izale-i şuyu davasının görülüp görülmeyeceği ortaya çıkacaktır. Netice itibariyle taşınmazın tapu kaydı olmaması halinde, ortaklığın giderilmesi de söz konusu olmayacaktır.

775 Sayılı Gecekondu Kanunu Kaynaklı Bir Engel Olması

775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca; belediyelerce tahsis edilmiş bulunan taşınmazlar için tahsis tarihinden itibaren 10 yıl boyunca izale-i şuyu talebinde bulunulamaz. Böyle bir durumun varlığı halinde, izale-i şuyu engelleme imkanı söz konusu olacaktır. Fakat somut durumda bu şartların mevcut olup olmadığı iyi değerlendirilmeli ve bu noktada doğru bir hukuki tespit yapılmalıdır.

Miras Taksim Sözleşmesi Yapılmış Olması

Mirasçılar, miras bırakandan kalan tüm mallara kendiliğinden ortak olurlar. Fakat dilerlerse aralarında anlaşarak mirasın paylaşmasına ilişkin bir paylaşma sözleşmesi yapabilirler. TMK 676 hükmünde düzenlenen bu sözleşmenin geçerli nitelik taşıması, yazılı biçimde yapılmasına bağlıdır. Aksi takdirde, bu duruma dayanılarak izale-i şuyu engelleme imkanı ortadan kalkacaktır.

Mirasçılar kendi aralarında miras taksim sözleşmesi yapmış olmasına rağmen sonradan içlerinden biri ortaklığın giderilmesi davası açacak olursa paylaşım sözleşmesi ileri sürülerek bu talebin reddedilmesi sağlanabilecektir.

6203 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Kaynaklı Bir Engel Olması

Bir malın kamulaştırılmasıyla birlikte, artık söz konusu taşınmaz idarenin malı sayılacaktır. Tapuda buna ilişkin bir tescil yapılmamış olsa dahi taşınmaz idarenin kabul edilir. Dolayısıyla, bu taşınmaz için izale-i şuyu yapılamayacaktır. Yargıtay’ın da içtihadı bu yönde cereyan etmektedir. (Yargıtay 14.HD E:2016/14169, K:2020/2466, 02.03.2020) 

Miras Bırakan Tarafından Ortaklığın Giderilmesinin Yasaklanmış Olması

Miras bırakan tarafından, mirasçılara kalan mallar üzerindeki ortak mülkiyetin giderilmesi yasaklanmış olabilir. Böyle bir durumda herhangi bir mirasçının izale-i şuyu talebinde bulunması halinde, diğer mirasçılar bu durumu ileri sürerek izale-i şuyu engelleme imkanına sahip olacaktır.

Miras bırakan tarafından konulan bu yasağa rağmen ortaklığın giderilmesi, ancak tüm mirasçıların buna razı olması halinde mümkün olacaktır.

İzale-i Şuyu Engelleme İmkanları Kullanılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

İzale-i şuyu engelleme imkanları kullanılırken dikkat edilmesi gereken temel nokta, engelleme gerekçesi için aranan şartların oluşup oluşmadığıdır. Bu noktada bir yanılgıya düşülürse hem izale-i şuyu gerçekleştirilir hem de engelleme isteyen taraf çeşitli masraflar altına girer.

İzale-i şuyu engelleme nedeninin doğru tespit edilmesini ve bu çerçevede gereken şartları sağlayabilmek için uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.

Hissedar İzale-i Şuyu Davasında Hissesini Satmak İstemiyorsa Ne Yapmalıdır?

Hissedar, izale-i şuyu davasında hissemi satmak istemiyorum diyorsa aynen taksimi yolunu tercih edebileceği gibi satışın ortaklar arasında yapılmasını da talep edebilir.

Hissemi satmak istemiyorum diyen hissedarın izale-i şuyu davasında en sık başvurduğu yol, ortaklığın aynen taksim yolu ile giderilmesini talep etmektir. İzale-i şuyu davasında mahkeme, zaten ortaklığın giderilmesini öncelikle bu yolla sağlamaya çalışacaktır. Bu şekilde malın taksimi sağlandığı takdirde, kişi hissesini satmamış olacak ve kendi payına düşen malın maliki olacaktır.

İzale-i şuyu davasında malın aynen taksim edilebilmesi için bunun hem fiilen hem de hukuken mümkün olması gerekir. Bu noktada, malın aynen taksimine imkan olup olmadığını değerlendirecek olan kişi ise hakimdir. İzale-i şuyu davasında aynen taksimin ne gibi şartlara tâbi olduğuna, aşağıda detaylı biçimde değinilmiştir.

Kişi hissesini satmak istemiyorsa fakat aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkün değilse bu halde hissedar, satışın ortaklar arasında gerçekleştirilmesini isteyebilir. Bu durumda, açık artırma yoluyla yapılacak satış neticesinde malı kendisi satın alabilir.

Böyle bir ihtimalde, malın kendi pay oranı dışında kalan bedelini her paydaşa payları oranında ödemesi gerekecektir. Fakat satışın ortaklar arasında gerçekleştirilebilmesi için her ortak buna rıza göstermiş olmalıdır. Aksi takdirde satış, herkese açık biçimde gerçekleştirilir.

İzale-i Şuyu Davasında Aynen Taksim Şartları

İzale-i şuyu davasında aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi, belirli şartlara tâbi kılınmıştır. Bunların varlığı halinde, mal ortaklar arasında taksim edilecektir. Taksimat sonrasında, denkleştirme için bazı ortakların diğerlerine belirli tutarları ödemesi kararlaştırılabilir.

Eğer aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin önünde hukuki veya fiili bir engel varsa bu durumda ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gündeme gelecektir.

Aşağıda, aynen taksimin sağlanabilmesi için aranan bazı şartlara yer verilmiştir.

• Aynen taksimin isteminin durum ve koşullara uygun olması ve fiilen bunun mümkün olması gerekir. Buna en basit örnek olarak araba verilebilir. Arabanın bölünme için uygun olmadığı aşikardır.

• Malın bölünmesi halinde değerinin önemli ölçüde düşecek olması halinde, aynen taksim yoluna gidilemez.

• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca arazi büyüklüklerinin mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 20 dekarın, dikili tarım arazilerinde 5 dekarın ve örtü altı tarımı yapılan arazilerde ise 3 dekarın altına düşeme durumu varsa aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkün olmayacaktır.

• Aynen taksimin mümkün olabilmesi için malın taksim edilmesinin imar hukuku bakımından bir problem teşkil etmiyor olması ve herhangi bir idari makamın onayı gerekiyorsa bu onayın sağlanması gerekir. Aksi takdirde, aynen taksim imkanı ortadan kalkacaktır.

Burada ifade edilmelidir ki malın aynen taksiminin sağlanabilmesi için aranan şartlar, belirtilenlerden ibaret değildir. Bunlar dışında herhangi bir hukuki engelin bulunması veya somut durumun aynen taksime engel teşkil etmesi halinde, satış yoluna gidilecektir.

Görüldüğü üzere, ortaklığın giderilmesi davasıyla ilgili önem arz eden pek çok ayrıntı bulunmaktadır. Konuyla ilgili “izale-i şuyu” yazımızda, dava süreciyle ilgili tüm detaylar izah edilmiş ve sürecin her aşamasına yer verilmiştir.

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Usulü

İzale-i şuyu davasında, ortaklığın giderilmesi için mahkeme ilk etapta aynen taksim imkanının mevcut olup olmadığını ele alacaktır. Bunun mümkün olması halinde, mal taraflar arasında taksim edilecektir. Malın bölünmesi, mümkün olduğunca tarafların payları oranında gerçekleştirilir.

Bölünen paylar ile olması gereken arasında fark kalması halinde, denkleştirme gündeme gelecektir. Buradaki denkleştirme, eksik parçaya para eklenmesi suretiyle olur. Yani maldan daha büyük parça alan paydaş, daha az olana belli bir miktar ödeyecektir. 

Sonuç

İzale-i şuyu engelleme sürecinin doğru yürütülebilmesi için dayanak noktalarının hukuki zeminde ileri sürülmesi gerekir. Aksi takdirde, izale-i şuyu engelleme halinin varlığına rağmen ortaklığın giderilmesine mani olunamayabilir. Bunun önüne geçebilmek için gayrimenkul avukatından destek alınmasında büyük fayda vardır.