İzale-i Şuyu Davasında Hissedarın Alış Önceliği

İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği ve bu çerçevede önalım hakkı, ortaklığın giderilmesiyle ilgili en çok merak edilen konulardan biridir. İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliğinin var olup olmadığı, varsa bu hakkın hangi hallerde ve nasıl kullanılacağı ise somut olayın şartlarına göre şekillenmektedir.

İzale-i Şuyu Davasında Hissedarın Alış Önceliği ve Önalım Hakkı

İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği ve önalım hakkı, ortaklık konusu malın satılmasında paydaşların öncelikli olması durumudur.

Önalım hakkı, hisseli (paylı) mülkiyete konu mala ilişkin bir payın diğer paydaşlar dışında başka bir kişiye satılması halinde söz konusu olmaktadır. Çünkü diğer paydaşlar, payı satın alma bakımından öncelik hakkına sahiptir. Bunun çiğnenmesi durumunda, paydaşlar malın kendilerine devrini isteyebilir.

İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliğinin gündeme geleceği bir başka ihtimal daha mevcuttur. Buna göre, ortaklık satış suretiyle giderilecek olursa satışın dışarıya açık değil ortaklar arasında yapılması mümkündür.

Böylelikle hissedarın, mala ortak olmayan kimselere karşı alış önceliği olacaktır. Fakat bunun için tüm paydaşların rızası aranır. Bu sağlanamadığı takdirde, malın satışı açık artırma suretiyle herkese açık biçimde gerçekleştirilir.

İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği kapsamında belirtilen ihtimaller, yazının devamında ayrıntılı şekilde izah edilmiştir. Ayrıca belirtilmelidir ki; izale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği, taşınmazla birlikte taşınmazın üzerinde yer alan bütünleyici parçaları da kapsar. Yani satış gerçekleşirse bu parçalar da yeni malike geçer. Bütünleyici parçadan kasıt, taşınmaz üzerindeki ağaç, yapı, bitki gibi unsurlardır.

İzale-i Şuyu Davası Açılmadan Önce Önalım Hakkı

İzale-i şuyu davası açılmadan önce, paydaşlardan biri payını diğer paydaşlar dışında bir kimseye satacak olursa bu durumda önalım hakkı gündeme gelir. Böyle bir halde, diğer paydaşlardan her biri önalım hakkını ileri sürerek ilgili payın kendisine devrini isteyebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde, önalım hakkı şu şekilde ifade edilmiştir:

‘‘Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’ 

Önalım hakkının kullanılma süresi ise TMK 733 hükmünde şöyle düzenlenmiştir:

“Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

DİKKAT: Önalım hakkına ilişkin dava devam ediyorken izale-i şuyu davası açılacak olursa önalım hakkı davası çözümlenmeden izale-i şuyu davasına devam edilmez. Önalım hakkına ilişkin uyuşmazlık çözümlendikten sonra, son durumda ortaklar kimse bu kişiler arasında izale-i şuyu davası görülür.

Önalım hakkı konusunda, kanunda belirtilen sürelere dikkat etmekte fayda vardır. İzale-i şuyu davasından önce böyle bir durumun ortaya çıkması ve önalım hakkının kullanılacak olması durumunda, ilgili süreler mutlaka gözetilmelidir. Aksi takdirde, kişi bu hakkını kaybedecektir. Dolayısıyla, süre ve usul bakımından sorun yaşamamak adına uzman gayrimenkul avukatından destek almakta yarar vardır.

İzale-i Şuyu Davası Görülüyorken Önalım Hakkı

İzale-i şuyu davası görülüyorken malın paydaşlarından biri kendi payını dışarıdan birisine satacak olursa bu durumda, dava esnasında önalım hakkının kullanılması gündeme gelecektir. Burada önalım hakkının kullanılmasına ilişkin talebin, ayrı bir davanın konusu olacağı da belirtilmelidir.

Bu durumda, önalım hakkı davası neticelenene kadar izale-i şuyu davasına devam edilmeyecektir. Yargıtayın da tutumu bu yöndedir. (Y. 14. H.D. 13.11.2019, E. 2016/10589, K. 2019/7685)

Önalım hakkının kullanılmasına yönelik dava görülüp çözümlendikten sonra, izale-i şuyu davası görülmeye devam edecektir. Fakat önalım hakkı davası neticesinde, son tahlilde kimler paydaş olarak kalmışsa izale-i şuyu davasında da bu kişiler taraf olabilir. (Y. 14.HD, 13.11.2019, E. 2016/10589, K. 2019/7685)

DİKKAT: İzale-i şuyu davası esnasında payın satılamaması için mahkemeden tedbir kararı alınması gerekir. Böylelikle, dava esnasında pay devri ve buna bağlı olarak önalım hakkı davası açılması gibi durumlar söz konusu olmayacaktır. Bu durum, dava sürecinin uzamasına engel teşkil etmiş olacaktır.

İzale-i şuyu davası esnasında, paydaşlar arasında da pay devri söz konusu olabilir. Bu ihtimalde, önalım hakkı söz konusu olmayacaktır. Çünkü, pay zaten diğer paydaşlardan birine devredilmiştir. Fakat bu ihtimalde payını devretmiş olan paydaş, artık izale-i şuyu davasında taraf olmayacaktır. (Y.6.HD, 21.3.1974, E. 1974/1290, K. 1974/1291)

İzale-i Şuyu Davasında Satış Aşamasında Önalım Hakkı

İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi ihtimalinde de söz konusu olmaktadır. Aslında burada, herhangi bir hissedarın diğer hissedarlara karşı alış önceliği yoktur. Fakat eğer tüm hissedarlar anlaşırsa malın satışının kendi aralarında sağlanması mümkün olacaktır. Bu ihtimalde hissedarların, mala ortak olmayan kimselere karşı alış önceliği ortaya çıkmış olacaktır.

Burada üzerinde durulması gereken önemli bir nokta mevcuttur. Satışın ortaklar arasında gerçekleştirilmesi için, TMK 699/3 hükmü uyarınca tüm paydaşların buna razı olması gerekecektir. Bir ortağın dahi rıza göstermemesi durumunda, malın satışı açık artırma suretiyle herkese açık biçimde sağlanacaktır. Bu ihtimalde, herhangi bir alış önceliği de söz konusu olmayacaktır.

İzale-i Şuyu Davasında Satışın Mirasçılar Arasında Yapılması

İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği, miras ortaklığı bakımından da önem arz etmektedir. Öncelikle belirtmek gerekir ki miras ortaklığı, hisseli (paylı) mülkiyet statüsünde değildir. Burada kişilerin bağımsız olarak kendi payları mevcut değildir. Mirasçılar, hep birlikte tüm miras mallarının sahibidir.

Dolayısıyla; miras ortaklığındaki bir malı herhangi bir mirasçı tek başına satamayacak, bunun için tüm mirasçıların ortak iradesi aranacaktır.

Miras ortaklığındaki beraber hareket etme zorunluluğunu giderme bakımından, iki hukuki imkan bulunmaktadır. Mirasçılar dilerse ortak mülkiyete devam etmekle birlikte bunu hisseli hale dönüştürebilir. Bu durumda mirasçılar mallara yine ortak olacak, fakat her mirasçının kendi payı bulunacak ve bu pay üzerinde bağımsız şekilde dilediği tasarrufta bulunabilecektir.

İkinci ihtimal ise izale-i şuyu davası açarak ortaklığın tamamen giderilmesi ve ortak mülkiyetin bağımsız mülkiyete dönüştürülmesi imkanıdır.

Öncelikle belirtilmelidir ki miras ortaklığı halinde önalım hakkı söz konusu olmayacaktır. Çünkü herhangi bir mirasçının tek başına malı bir başkasına satması, zaten hukuken mümkün değildir. Ancak miras ortaklığı hisseli mülkiyete çevrilmişse ve bu durumda bir paydaş, diğer paydaşlar dışında bir kimseye payını satacak olursa diğer paydaşlar önalım haklarını ileri sürerek malın kendilerine devrini isteyebilir.

Miras ortaklığındaki beraber hareket etme zorunluluğunu ortadan kaldıran diğer ihtimal, izale-i şuyu davası açarak ortaklığın tamamen giderilmesidir. Eğer ortaklığın giderilmesi malların satılması suretiyle sağlanacaksa tüm mirasçıların rıza göstermesi halinde, malın satışı mirasçılar arasında açık artırma suretiyle sağlanır.

Bu çerçevede, izale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği gündeme gelecektir. Fakat bu alış önceliği diğer hissedarlara karşı değil, miras ortaklığında bulunmayan kimselere karşı söz konusu olacaktır.

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde, konu şu şekilde düzenlenmiştir:

“…Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.’’

Buna göre; satışın yalnızca paydaşlar arasında gerçekleştirilebilmesi için tüm paydaşların buna razı olması gerekir. Paydaşlardan biri, satışın üçüncü kişilere açık olarak açık artırma yoluyla gerçekleştirilmesini isterse satış bu yöntemle yapılır. 

İzale-i Şuyu Davasında Hissedarın Alış Önceliği Hakkı Nasıl Kullanılabilir?

İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği, önalım hakkı vesilesiyle veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesi aşamasında hakkın ileri sürülmesiyle kullanılır. Bunun için atılması gereken adımlar ise söz konusu iki durumdan hangisinin somut olayda mevcut olduğuna göre şekillenmektedir.

İzale-i şuyu davasının öncesinde veya dava sürecinde önalım hakkı gündeme gelebilir. Önalım hakkının hangi şartlarda söz konusu olacağı yukarıda izah edilmiştir.

Önalım hakkına yönelik dava, ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Malın taşınır olması durumunda ise davalının yerleşim yerinde açılır. Mevcut durumda izale-i şuyu davası görülmekte olsa dahi, bu hakkın ayrı bir davanın konusu olduğu gözden kaçırılmamalıdır.

Davanın açılmasıyla birlikte, artık ilgili mallara dair izale-i şuyu istemi çözümlenemez. Ortaklığın giderilebilmesi için önalım hakkı davasının neticelenmesi beklenir. Davanın sonucuna göre, izale-i şuyu davasına devam edilebilir.

İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliğinin gündeme geleceği diğer ihtimal, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi durumudur. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde açık artırmanın paydaşlar arasında yapılması, tüm paydaşların rızası halinde mümkündür.

Burada paydaşların rızası için herhangi bir resmi şekil şartı aranmamaktadır. Taraflar, bu anlaşmayı mahkeme önünde sözlü biçimde yapabilecekleri gibi kendi aralarında yazılı olarak da yapabilirler. Bu anlaşma üzerine, mahkeme tarafından verilecek karar ile satış süreci başlar ve paydaşlar arasında açık artırma yapılarak davaya konu mallar satılmış olur. Böylelikle ortaklık da giderilmiş olur.

Görülebileceği üzere, izale-i şuyu davasıyla ilgili pek çok ihtimal ve ayrıntı söz konusudur. Bunlardan hangilerinin işlerlik kazanacağı ise somut olayın şartlarına göre şekillenir. Bu noktada, konuyu tüm yönleriyle ele aldığımız “izale-i şuyu davası” yazımıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

İzale-i şuyu davasında hissedarın alış önceliği, bünyesinde farklı ihtimaller barındıran girift bir konudur. Bu nedenle, bu istemlerin usulüne uygun biçimde ileri sürülmesi gerekmektedir. Aksi halde, taşınmazın üçüncü bir kişinin mülkiyetine geçmesine ve çeşitli hak kayıpları yaşanmasına sebep olunabilir. Bu nedenle, süreç içerisinde böyle problemlerle karşılaşmamak adına gayrimenkul avukatından destek alınmalıdır.