İşyeri Kira Devri (Hava Parası)

İşyeri kira devri ile kiracı tüm hak ve borçlarını, uygulamada hava parası da ödeyerek, yeni kiracıya devreder. İşyeri kiralarının devredilmesinde ciddi bir hukuki zemin bulunur.

Yazımızda işyeri kirasının devrinde eski ve yeni kiracının hakları, kiralayanın izni ve hava parası gibi birçok konuya değindik. Önemli sonuçları olan ve sıkça davalara konu olan bir husustan bahsetmekteyiz. Bu nedenle yazımızı dikkatli okumanızı tavsiye ederiz.

İşyeri Kira Devri Nedir?

İşyeri kira sözleşmesinde tüm borçların ve hakların kiracı sıfatıyla yeni kiracıya geçmesine işyeri kira devri denir. Uygulamada sıklıkla görülen bu devir işleminde genellikle hava parası denilen bir devir bedeli ödenmektedir.

Dükkan Sahibi İzin Vermeyebilir mi: TBK 323’e göre işyeri kirasının devri kiralayanın (yani dükkan sahibinin) yazılı iznine tabi tutulmuştur. Ancak işyeri kira devrinde, haklı bir sebep olmadıkça kiralayan, yani dükkan sahibi, bu devir iznini vermekten kaçınamaz. Yani hukuken geçerli bir sebebi yoksa, işyerinin kira sözleşmesinin devredilmesine izin vermek zorundadır. Eğer dükkan sahibi bu izni vermezse aşağıda detaylarına yer vereceğimiz şekilde dava açmak mümkündür.

İşyeri kirasının devredilmesi ve hava parası dediğimiz uygulama, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 323 düzenlemesi başta olmak üzere çeşitli yerlerde yer almıştır. Bununla birlikte bir takım yüksek mahkeme kararları (emsal kararlar) da artık ciddi anlamda uygulama kazanmıştır.

ÖNEMLİ: Gerek dükkan kirasının devri sürecinde gerek buna muvafakat alma ve sözleşmenin yapılması sürecinde muhakkak avukatla çalışılmalıdır. Zira bu süreçte yapılacak hatalı veya eksik işlemler ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle avukata sormak en sağlıklısı olacaktır.

Hava Parası Nedir? Hava Parası Yasal mı?

Hava parası, eski kiracının kira sözleşmesini devreden yeni kiracıdan aldığı paradır. Aslında işyeri kira devri bedelidir. Uygulamada hava parası olarak adlandırılır.

Eski kiracının mevcut işyerinin belli bir müşteri portföyü vardır ve bu kira sözleşmesini devreden eski kiracı bu portföyü de devretmektedir. Bu müşteri portföyünün devri için de eski kiracı hava parası talep edebilir.

2011’den önce 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da hava parası almak suç olarak kabul ediliyordu ve 6 aydan 1 yıla kadar hapis ile 3 yıllık kira bedeli kadar para cezası yaptırımı vardı. Ancak 2011’de maddenin yürürlükten kalkması ile suç olmaktan çıktı.

Uygulamada hava parası verildikten sonra istenilen müşteri portföyünün olmaması hâlinde hava parası geri talep edilemez. Ancak genel sözleşmeye aykırılık hallerinde bu para geri alınabilir. Ayrıca fahiş fiyatta belirlenen hava parası için mahkemelerin verdiği iptal kararları vardır. Hangi miktarın fahiş (çok yüksek) olduğu somut olaya ve işyerinin özelliklerine göre belirlenir.

İşyeri Kirasının Devrinde Sorumluluk

Hava parasının verilmesi ve işyeri kira sözleşmesinin devredilmesi ile birlikte artık sözleşmeden doğan sorumluluk yeni kiracıya geçecektir. Ancak eski kiracı 2 yıllık süre ile sorumluluğa müteselsil olarak katlanır. Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise ve sözleşmenin bitimine 2 yıldan daha az kalmışsa eski kiracının sorumluluğu kalan 2 yıldan az süre kadardır.

• kalan kira sözleşmesin süresi 2 yıldan uzun ise en fazla 2 yıl, 
• kalan kira sözleşmesinin süresi 2 yıldan kısa ise sözleşme bitene kadar, 

yeni kiracı ile müteselsilen sorumlu olur.

Müteselsil Sorumluluk Nedir: Dükkanı devreden kişi ile devralan kişinin müteselsil olarak sorumlu olduğunu belirttik. Yani 2 yıl boyunca her ikisi birlikte sorumlu olur. Buna göre dükkan sahibi, her ikisine birlikte veya herhangi birine ayrı ayrı başvurabilir.

Eski Kiracının Sorumluluğu

İşyeri kira devrinde, dükkan sahibi, devralacak kiracıyı kendisi seçmediğinden, kanun dükkan sahibini koruyucu düzenlemeler yapmıştır. Yukarıda bahsettiğimiz gibi eski kiracının en fazla 2 yıl olmak üzere müteselsilen sorumluluğu devam edecektir.

Müteselsil sorumluluğun kapsamında eski kiracı; kendi kira döneminde var olan borçlardan, yeni kiracının kira borçlarından ve yan giderlerinden de sorumlu tutulacaktır. Eski kiracı, yeni kiracının ayıpları bildirme yükümlülüğü gibi yükümlülüklerini bildirmemesi sonucu kiralayanın uğradığı zararlar açısından da sorumlu olur. Bu sorumluluk yukarıda da değindiğimiz üzere 2 yıl devam eder.

Yeni kiracı ile kiralayan mevcut sözleşmede büyük bir değişiklik yaparsa eski kiracının sorumluluğu ortadan kalkar. Ancak yapılan bu değişiklikler sınırlı olursa sorumluluk ortadan kalkmaz.

Yeni Kiracının Sorumluluğu

Yeni kiracı, kiranın devri ile, var olan kira sözleşmesine taraf olduğu için kira sözleşmesinin getirdiği yükümlülüklerden sorumlu olur. Devralan kiracı aynı zamanda eski kiracının var olan borçlarını ve yükümlülüklerini de devralır. 

Yeni kiracı, eski kiracının kira konusu işyerine verdiği zararlardan kira sözleşmesi sonunda da sorumlu olur. Çünkü halihazırdaki kira sözleşmesi devam eder ve yeni kiracı bu sözleşmenin tarafı haline gelir.

İşyeri Kira Devri Sözleşme Örneği

İşyeri kiralarının devrinde muhakkak bir sözleşme hazırlanmalıdır. Bu sözleşme, yeni bir kira sözleşmesi olmayıp, kira sözleşmesini devreden ile devralan arasında yapılan bir devir sözleşmesidir. Bu sözleşme her somut olaya özgü olarak hazırlanmalıdır.

Kirayı devreden, devralan, işyeri sahibi, yapılan işin niteliği, özel hükümler, kira bedeli, hava parası vs. tamamiyle sözleşmeye o olaya özgü şekilde geçirilmeli ve ileride doğabilecek muhtemel uyuşmazlıklar gözetilerek hazırlanmalıdır. Bu nedenle yapılacak en sağlıklı şey deneyimli bir sözleşme avukatından yardım almak olacaktır. Örnek bir sözleşme göstermek gerekirse:

DEVREDEN TARAF: Eski kiracının adı-soyadı, TC kimlik numarası, şahsi adresi, şirket ise mersis numarası, vergi numarası, yasal adresi, temsilcisi vs. yazılır

DEVRALAN TARAF: Yeni kiracının adı-soyadı, TC kimlik numarası adresi, şirket ise şirkete ilişkin temel bilgiler ve temsilciye ilişkin bilgiler yazılır

DEVRALINAN İŞYERİ: Devralınan işyerinin adresi, temel bilgileri, durumu, türü vs. bilgileri belirtilir.

DEVİR BEDELİ (HAVA PARASI): Uygulamada hava parası olarak bilinen işyeri kira devir bedeli burada muhakkak yer almalıdır. Gene ödeme şekli ve zamanına da yer verilmelidir.

Nihayetinde mevcut işyerinin tüm hak ve sorumluluğu ile devredildiği ve devralındığına dair bir beyan ile sözleşme tamamlanır. Özel eklenmesi gereken hususlar varsa, örneğin dükkan sahibinin muvafakatinin nasıl alındığı veya alınacağına dair hususlar varsa buraya eklenir. Bu sözleşmede dükkan sahibinin muvafakat vererek imza atması da mümkündür. Bu muvafakati ayrı olarak verilmesi de mümkündür. Gene halihazırdaki kira sözleşmesinin öne çıkan unsurları burada yer alabilir yahut kira sözleşmesi bu sözleşmeye ek olarak konulabilir.

Devralan taraf ile devreden taraf ve eğer dahil olacaksa dükkan sahibi ad soyadları, şirket bilgileri, temsilci ad – soyadları imzaları ve tarih ile sözleşme sona erdirilir.

Kira Devri Davası (Dükkan Sahibinin İzin Vermemesi)

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi, dükkan sahibi işyeri devrine izin vermek zorundadır. Haklı bir gerekçe yokken, işyeri kira sözleşmesinin devrine izin vermezse, bu izin dava yolu ile alınabilir.

Bu davanın davacısı, işyeri kira sözleşmesini devretmek isteyen kiracı olurken davalı da dükkan sahibidir. Bu dava dükkan sahibinin yerleşim yeri veya dükkanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılacak bir kira davasıdır.

Uygulamada hızlı sonuçlanan davalar arasında yer alır ancak hukuki zemini doğru bir şekilde oturtulmalıdır. Bu nedenle gerek dava sürecinde gerek dilekçenin hazırlanmasında avukat yardımı alınmalıdır.

Kira Devri Davası Dilekçe Örneği

(…) NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE 

DAVACI: Kira sözleşmesini devredecek tarafın adı, soyadı, T.C Kimlik numarası ve adresi yazılır. Eğer şirket ise şirkete ilişkin vergi no vs. gibi temel bilgiler yer alır.

DAVACI VEKİLİ: Dava avukat yardımı ile takip ediliyorsa avukatın ad soyadı, baro bilgileri vs. yazılır. Davanın avukat yardımı ile takip edilmesi halinde tüm süreç zatan avukat tarafından yönetilir.

DAVALI: İşyeri kira sözleşmesinin devrine haksız olarak izin vermeyen dükkan sahibine ilişkin ad -soyad- TC kimlik numarası ve adres bilgileri yer alır. Şirket ise şirkete ilişkin temel bilgiler yer alır.

DAVA: TMK 323’den kaynaklı işyeri kira devrine muvafakat olduğu belirtilmelidir.

KONU: Dava konusu işyerinin devri ile ilgili gerekli iznin mahkeme kararı ile verilmesi talepli dava dilekçesi olduğu belirtilir.

AÇIKLAMALAR: Bu kısım dava dilekçesinin en önemli kısmıdır. Burada öncelikle halihazırdaki kira sözleşmesine, kira ilişkisinin ne kadar süredir devam ettiğine ve mevcut duruma ilişkin temel bilgiler yazılır. Kira sözleşmesinin devredilmesi ihtiyacı, buna karşın sözleşmeyi devralmak isteyen bir kişi veya firmanın olduğu, devre ilişkin tüm sürecin tamamlandığı ancak dükkan sahibinin buna haksız olarak izin vermediği izah edilir.

Dükkan sahibinin öne sürdüğü gerekçelerin haksız oluşu muhakkak ispatlanmalı ve hukuki zeminde mahkemeye sunulmalıdır. Bu yapılırken emsal Yargıtay kararlarından somut olaya uyan karar örnekleri seçilmeli ve dava dilekçesinde mahkemeye sunulmalıdır. Çünkü her somut olayda öne sürülen gerekçeler farklı olabilmektedir. Eğer sözleşme devri aciliyet gerektiriyorsa ihtiyati tedbir talep edilebilir. Devrin hemen gerçekleşmemesi halinde önemli maddi kayıplar çıkacaksa ihtiyati tedbir ile devir gerçekleşebilir. Bunun hukuki zemini doğru bir şekilde oluşturulmaldır.

HUKUKİ DAYANAK: TBK 323 düzenlemesi başta olmak üzere somut olaya temas eden çeşitli mevzuat hükümleri burada sayılmalıdır.

HUKUKİ DELİLLER: Bu kısımda açıklaması yapılan konunun delillendirilmesine ilişkin bilgiler yer alır. Delil kısmı çok önemlidir. Zira hukuk yargılamalarında iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı vardır. Örnek olarak, kiralayanın devre izin vermediğine ve bunun haklı bir gerekçesi olmadığına ilişkin deliller, tanık, yazışmalar, isticvap, keşif vb. her türlü yasal delil burada sayılabilir.

NETİCE VE TALEP: Bu kısım çok büyü könem taşır. Zira mahkeme kişinin talebi ile bağlıdır. Burada temel olarak işyeri kira devrine muvafakat verilmesi, eğer tedbir talebi varsa bu tedbir, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı yan üzerinde bırakılması vs. talepler belirtilmelidir.

Ad-soyad, tarih ve imza ile dilekçe tamamlanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Yukarıda işyeri kira devri ve hava parası ile ilgili temel meselelere ve uygulamadaki işleyişe yer verdik. Ancak bununla birlikte merak edilen bazı sık sorulan sorular vardır. Bunları da burada yanıtlayacağız.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazımızda işyeri kira devrine ilişkin devir şartlarını, sorumlulukları ve diğer konu başlıklarını inceledik. Görüldüğü üzere işyeri kira devri taraflar açısından önemli sonuçları ve hukuki zemini olan bir süreçtir.

Bu süreç yüksek meblağları konu edindiğinden hatalı yahut ihmali işlemler telafisi güç zararlar doğurabilir. Bu nedenle muhakkak kira avukatları ile birlikte çalışılmalı ve hukuki danışmanlık alınmalıdır.