İntifa Hakkı Nedir?

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı taşınmaz veya taşınır bir eşya üzerinde bir kişiye sınırsız yararlanma yetkisi tanıyan bir irtifak hakkıdır. Bu konu ile ilgili yasal hükümler, Türk Medeni Kanunu 724 – 822. maddeleri arasında yer almıştır. İntifa hakkı kişiye, başkasına ait bir eşya üzerinde kullanma ve semerelerinden faydalanma hakkını da kapsayan tam yararlanma yetkisi verir ve bir eşya üzerinde kurulduğu vakit malike sadece o şeyin kuru (çıplak) mülkiyet hakkı kalır.

İntifa hakkı, irtifak haklarından olması dolayısıyla sınırlandırılmış bir ayni haktır. Bu bağlamda bu hakkın sahibi sınırlı ayni hak sahibi olur. Sınırlı ayni hak olduğu için bu hakkını malik de dahil olmak üzere herkese karşı ileri sürebilir.

TMK m. 794 hükmü intifa hakkının neler üzerinde kurulabileceğini düzenlemiştir. Burada oldukça geniş bir kapsam belirlenmiştir. Buna göre, taşınmaz mallar ile taşınır mallar, haklar veya her türlü malvarlığı üzerinde kurulabilecektir. Uygulamada intifa hakkı büyük öneme sahiptir ve sıkça hukuki ilişkilere konu olmaktadır. Aynı oranda da hukuki uyuşmazlıklar doğmaktadır.

Yazımızda intifa hakkı sahibinin ve malikin hak ve yükümlülükleri, bu hakkın nasıl kurulacağı ve kaldırılacağı, bazı intifa çeşitleri, bu hakkın devri, intifa konusu mala zarar gelmesi vb. konular hakkında önemli ayrıntılara değindik. Bu nedenle yazının sırasına göre okunmasını tavsiye ederiz.

İntifa Hakkı Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri

İntifa hakkı kurulduğu zaman sözleşmenin tarafları olan hak sahibi ve malik, bir takım hak ve yükümlülüklere sahip olacaktır. Bu kapsamda haklar ile ilgili şunları söyleyebiliriz:

• Mala Zilyet Olma Yetkisi   : Bir mala zilyet olma, o malı malik olarak veya olmayarak elinde bulundurma anlamına gelir. Taşınırlar bakımından intifa hakkı sahibi, zilyetliğin devrini talep etmelidir. Ayrıca hak sahibi zilyetliği koruyan bütün davalardan faydalanabilir.
• Malı Yönetme Yetkisi : İntifa hakkı sahibi tek başına yönetime karar verir. Yönetime ilişkin olarak malın malikiyle anlaşma yapma yükümlülüğü yoktur. Alacak üzerinde ve kıymetli evrak üzerindeki intifada yönetim işini hem alacak hakkı sahibi hem de intifa hakkı sahibi beraber kullanmak zorundadır. Borçluya karşı beraber borcun ödenmesini isteyebilirler. Bunların dışında yönetim işi bu hakkın sahibindedir. Bu yönetim de kanuni sınırlar içinde kullanılır.
• Malı Kullanma Yetkisi : Bu kişinin malı kullanma yetkisi malike nazaran daha sınırlıdır. Malik kullanırken istediği gibi tasarrufta bulunabilir. İntifa hakkı sahibi malın öz değerine zarar verecek şekilde malı kullanamaz. Özgülendiği amaca uygun şekilde kullanmakla yükümlüdür. Mesela meyve bahçesi üzerinde intifa hakkı kurulduğuna hak sahibi bu bahçeyi tarlaya çeviremez. Meyve bahçesi olarak kullanmalıdır.
• Maldan Yararlanma Yetkisi : Yararlanma denilince akla doğal ve hukuki ürünler gelmelidir. Doğal ürünler 804. maddede düzenlenmiştir. Hukuki ürünler ise 805. maddede düzenlenmiştir. İntifa süresince elde edilen doğal ürünler yazı konusu hak sahibine aittir. Ekim – dikim işlerini yapan malik veya intifa sahibi durumun özelliklerine göre diğerinden belirli bir bedel talep edebilir. Doğal ürün niteliğinde olmayan bütünleyici parçalar ise malike ait kabul edilir. Ayrıca malın faiz ve diğer dönemsel gelirleri intifa hakkı sahibine ait kabul edilecektir.
• Resmi Defter Tutulmasını Talep Yetkisi : Defter tutma hakkı hem intifa hakkı sahibine hem de malike hak olarak tanınmıştır. Hangi taraf bu talebi isterse diğer taraf yerine getirmek zorundadır. Yerine getirmezse, talepte bulunan kişi dava açıp mahkemeden defter tutulmasını talep edebilir. Defter noter tarafından tutulur ve masraflar ortak olarak karşılanır.
• Mal Üzerinde Tasarruf Yetkisi : Bu hak, hak sahibine malı kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı verir ama tasarruf yetkisi vermez. Mesela intifa hakkı sahibi hakkını rehnedemez, özlerine zarar verecek hareketlerde bulunamaz. Ancak aşağıda ayrıntılarına değineceğimiz üzere kullanma hakkının devri mümkündür.

İntifa hakkı sahibinin yükümlülüklerini şu şekilde sıralayabiliriz:

• Bakım ve Koruma Yükümlülüğü : TMK m. 812 uyarınca adi bakım, muhafaza ve işletmeye ilişkin masraflar intifa sahibine aittir. Bu masraflar o bölgedeki yerel adete göre tespit edilir. Masrafları aşan kısımlar için ikinci fıkra düzenlenmiştir. Daha önemli işlerin yapılması veya önlemlerin alınması gerekiyorsa hak sahibi durumu malike bildirmek ve bunun gerçekleştirilmesine izin vermek zorundadır.
• Koruma ve İşletme Masrafları ile Vergileri Ödeme Yükümlülüğü : Hak süresince söz konusu malın vergi ve resimleri de intifa hakkı sahibinin yükümlülüğündedir. Eğer bu ödemeleri her nasılsa malik yapmışsa diğer kişi malikin bu ödemelerini tazmin etmek durumundadır.
• Malı Sigorta Ettirme Yükümlülüğü : İntifa konusu taşınmaz üzerinde tehlikeli bir işletme faaliyeti gösteriliyorsa bu durumda intifa hakkı sahibinin sigorta ettirme yükümlülüğü vardır. Bu borcuna aykırı hareket ederse malikin uğrayacağı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

Malikin Hak ve Yükümlülükleri

İntifa hakkı, sahibine başkasına ait bir eşya üzerinde tam yararlanma hakkı verir. Ama istisnaen malik sözleşme ile bazı yararlanma yetkilerini kısıtlayabilir. İntifa sahibi kişi eğer eşyayı özüne zarar verecek şekilde yahut sözleşmede belirlenen kurallara aykırı şekilde kullanırsa malik aşağıda anlatacağımız prosedür ile eşyayı veya taşınmazı geri alabileceği gibi uğradığı zarar için tazminat talebinde de bulunabilir. Taşınmaz yok olursa yahut işe yaramayacak şekilde harap olursa malikin o taşınmazı yeniden ihya etme yükümlülüğü yoktur. Malik taşınmazı ihya etmez ise aşağıda ayrıntılarına değineceğimiz üzere artık intifa hakkı sona erer.

Malikin haklarını şu şekilde sıralayabiliriz:

• Eşya Üzerinde Tasarruf Yetkisi : Malikin tasarruf yetkisi mülkiyet hakkı gibi devam eder. Bu tasarruf yetkisi diğer kişinin haklarına zarar veremez.
• Gözetim Yetkisi : İntifa hakkı sahibi malı kullanırken özenle hareket etmelidir. Malik malın uygun şekilde kullanıp kullanılmadığını kontrol edebilir. Malik, kullanılış biçimine aykırılık olduğunu görürse buna itiraz etme hakkı vardır, ihtarda bulunmalıdır.
• Güvence (Teminat) İsteme Hakkı : Malın kötü kullanılması, öz değerine zarar veriliyor olması gibi durumlarda mülkiyet hakkının zarar görmesi söz konusu olur. Böyle bir durumda malik intifa hakkı sahibinden teminat göstermesini isteyebilir. Ayni ya da şahsi teminat gösterilebilir. Teminat isteme hakkı normal intifa durumlarında ancak malikin hakkı tehlikeye düşecekse söz konusu olur. Tüketilebilen şeylerin intifa hakkı durumunda böyle bir tehlike olmasa bile malik kendisine bir teminat gösterilmesini isteyebilir.
• İntifa Hakkı Sahibinin Zilyetliğine Son Verdirme Hakkı : Hak sahibi, intifa konusu şeyi özenli olarak kullanmıyorsa malik yukarıda saydığımız güvenceleri ister. Vermezse 810. madde uyarınca o malın intifa hakkı sahibinin elinden alınmasını, kayyuma devredilmesini isteyebilir. Burada dikkat edilmesi gereken, intifa hakkının sona ermediğidir. İntifa hakkı devam etmekte ancak sahibinin zilyetlik hakkı elinden alınmakta. Kayyımın görevi, intifa hakkı sahibi güvence gösterinceye kadar veya haksız şekilde kullanılmanın devam etmeyeceğinin sabit olmasına kadar sürer.
• Resmi Defter Tutulmasını Talep Yetkisi : Bu hak sahibi ve malikin ortak yetkilerindendir. Yukarıdaki kısımda anlatılanlarla aynısı geçerlidir.
• Yönetime Katılma Yetkisi : Malikin son derece kısıtlı alanda olsa da yönetime katılma hakkı vardır. 

Malikin yükümlülükleri ise şu şekildedir:

• Malın Öz Değerinin Korunmasına İlişkin Masraflar : Bu giderlerden malik sorumlu tutulur. 812 ve 813. maddeler uyarında intifa hakkı sahibi, hakkını kullanırken malın olağan bakım ve giderlerini yukarıda değindiğimiz çerçevede karşılamak zorunda idi. Yerel adete göre olağan bakım ve işletme giderleri malikten alınamıyordu. Bu giderleri aşan miktarda giderlerden ise malik sorumludur. Mesela dış cephede sıkıntı varsa ve evin içine rutubet giriyorsa bu hakkın sahibi bunu malikten gidermesini ister. Malik bu sorunu giderirse problem yoktur. Ama malik sorunu gidermezse intifa hakkı sahibi yapar. Hak sona erdiğinde bu giderleri intifa hakkı sahibi malikten vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak ister.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

Zilyetlik hukuken bir eşyayı elde tutma anlamına gelir. Malik olup olmama bu anlamda önem taşımaz. TMK 795. madde hükmü uyarınca taşınır mallar için intifa hakkı zilyetliğin devri ile kurulur. Alacaklar üzerinde kurulacak intifa hakkı alacağın devri hükümleri çerçevesinde kurulur. Gayrimenkul mallar üzerinde kurulacak intifa hakkı tapu kütüğüne tescil ile gerçekleştirilir. Yani taşınırlar için teslim, taşınmazlar için tescil, haklar için ise devir ile tesis edilmektedir.

Haklar; devren, tesisen ve aslen kurulabilir. Aşağıda ayrıntılı olarak değineceğimiz üzere devren kazanılması mümkün değildir. Tesisen kazanma için; geçerli bir kazanma sebebi, tescil talebi ve tescil gereklidir. Geçerli bir kazanma kanun, ölüme bağlı tasarruf, sözleşme ve mahkeme kararı dolayısıyla olabilir.

Uygulamada bu hak genel olarak gayrimenkul üzerinde kurulduğu için tapuda tescil edilmesi gerektiğini bir kez daha belirtelim.

Mevzuatın farklı yerlerinde tesisen intifa hakkını kuracak kanun hükümleri vardır. Ayrıca ölüme bağlı tasarruf olan vasiyetname ile intifa hakkı verilmesi de mümkündür.

Sözleşme ile Kurulması

En doğal hali ile sözleşme yapılarak da bu hak kurulabilir. Taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle tabidir ve tapuda yapılması gerekir. Sözleşme belirli süreli olabileceği gibi belirsiz süreli de olabilir.

Taşınırlarda zilyetliğin devri ile intifa hakkı kurulur. Sözleşme de yapılması gerekiyor ancak resmi şekle tabi değildir. İntifa hakkı kurmak amacı ile yapılmalıdır.

Haklar üzerinde kurmak için mutlaka devredilen bir hak söz konusu olmalıdır. Mesela sükna hakkı üzerinde intifa hakkı tesis edilemez. Alacak hakkı üzerinde intifa hakkı alacağın devri ile tesis edilir.

Kıymetli evrak üzerinde ise kıymetli evrakın devir şekline göre tesis edilir. Emre yazılı senet ciro yoluyla, nama yazılı senet alacağın temliki, hamiline yazılı senet ise teslim yoluyla devredilebilir ve buna göre de intifa hakkı tesis edilebilir. Bunların tamamı sözleşme ile kurulanlar kapsamında yer alır.

Kanun Gereği Kurulması

Kanunda öngörülen bazı durumlarda kanun gereği kurulan intifa hakkı söz konusu olur. Kanun gereği kurulan intifa hakkı, henüz tapuya tescili sağlanmamış olsa bile bu durumu bilen kişilere karşı ileri sürülebilme özelliğini taşır. Tescil sağlandığında ise, herkesin tescilden haberdar olduğu varsayılarak, herkese karşı ileri sürülebilme özelliği taşır.

Kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakkı ve ana – babanın çocuğun malları üzerindeki intifa hakkı da kanun gereği kurulan intifa haklarına örnek teşkil eder.

Mahkeme Kararı ile Kurulması

Malik eğer intifa hakkının tesisini tapu siciline tescil etmekten kaçınıyorsa, hak sahibi dava açarak bunun tescilini sağlayabilir. Burada mahkemenin kesinleşen kararı ile birlikte hakkın kurulduğu kabul edilir. Yani tescilden önce gerçekleşen bir kazanım söz konusudur. Buna bağlı olarak tapu kütüğüne yapılacak olan tescil kurucu özellik taşımaz. Mahkeme kararı ile kazanım olduğunda da intifa hakkının aslen kazanılması söz konusu olmaktadır.

İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?

Üzerinde intifa hakkı olan taşınmaz yok olursa bu hak kendiliğinden sona erer. Taşınmaz yok oldu veya yararlanılamayacak şekilde harap oldu ise malikin o taşınmazı yeniden ihya etme yükümlülüğü yoktur. Malik taşınmazı yeniden yapmazsa artık hak sona erer. Bu yok olma neticesinde malik bir sigorta bedeli alırsa intifa hakkı o değer üzerinde devam eder ama taşınmaz üzerinde sona erer.

İkinci sona erme hali kamulaştırmadır. Üzerinde intifa hakkı olan bir taşınmaz kamulaştırılırsa yine bu hak kendiliğinden sona erer. İdare kamulaştırma kararından dönerse ve malike iade yapılırsa intifa hakkı kendiliğinden yine ortaya çıkar.

Sona ermeye ilişkin üçüncü durum mahkeme kararıdır. Bir hak tescille kurulmuşsa hak sahibi hakkından vazgeçebilir. Vazgeçerse terkin talebinde bulunmalıdır. Örneğin malik ile hak sahibi süre sona ermeden hakkın terkini hususunda anlaşır ancak hak sahibi tapuya gidip hakkını terkin ettirmez. Bu durumda hak sahibi sözleşmeye aykırı davrandığı için malik mahkemeye gider ve terkine ilişkin karar alırsa bu karar ile birlikte tescil artık sicil dışı terkin edilmiş olur. Malik mahkeme kararını tapuya göstererek hakkı kayıttan kaldırtabilir.

Diğer sona erme hali olarak şu gösterilebilir: Bir kişi taşınmazı üzerinde ipotek kurdurarak kredi alır ve daha sonra da bu taşınmazı üzerinde başka bir kişi lehine intifa hakkı kurabilir. Kredi borcu ödenmediği vakit ipotekli taşınmaz satılarak paraya çevrilir. Taşınmaz satılırken hak terkin edilir ve sona erer.

İntifa hakkının sona ermesinin en doğal hali ise gerçek kişiler bakımından hak sahibinin ölümü veya hakkında gaiplik kararı verilmesi durumudur. Böyle bir durumda intifa hakkı kendiliğinden sona erer.

Tüzel kişi lehine kurulan intifa hakkı, tüzel kişiliğin son bulması ile sona erer. Tüzel kişilik birleşme/devralma yoluyla başka bir firma ile birleşmişse kural olarak bu hak devam eder. Sözleşmeye böyle bir durumda intifa hakkının sona ereceğine dair açıkça hüküm koyulabilir. Tüzel kişiler lehine bu hak en fazla 100 yıllık olabilir.

Süre kararlaştırılmışsa bu sürenin sonunda da kendiliğinden sona erer. Diğer bir sona erme hali hak sahibinin intifa hakkını terkin ettirmesidir. Terkini intifa hakkı sahibi yapar. Hak sahibi ölünce sicil dışı sona ereceği için bu terkini malik isteyecektir.

İntifa Hakkı Nasıl Kaldırılır?

İntifa hakkı nasıl sona erer başlığı altında nasıl kaldırılacağına ilişkin bilgiler de verdik. Buna ilaveten; sürenin sona ermesi, hak sahibinin ölümü ya da tüzel kişiler bakımından tüzel kişiliğin sona ermesi durumunda hak kendiliğinden sona erer. Tescil şekli bir durum arz eder ve terkin gereklidir. Bu durumda terkini malik istemelidir. Ancak hak sahibinin vazgeçmesi durumunda uygulamada kanunun aksine malik terkini isteyemiyor, hak sahibinin istemesi aranıyor. Böyle bir beyan yoksa terkin yapılamıyor.

Hak sona erince bunu hak sahibi taşınmazlar bakımından terkin ettirmeli taşınırlar bakımından zilyetliğin iadesini gerçekleştirmelidir. İntifa konusu olan şey intifa alındığında ne şekilde ise aynen o şekilde verilmelidir. Burada bir iade yükümlülüğü doğmaktadır. Malik aynı zamanda mülkiyet hakkından kaynaklanan dava olan istihkak davası ile taşınmazının kendisine verilmesini isteyebilir.

İntifa Hakkının Devri ve Süresi

İntifa hakkı belirli bir kişi veya kişiler üzerine kurulabilir. İntifa hakkı sahibi olacak bu kişi veya kişiler gerçek kişi ya da tüzel kişi olabilirler. Bu kişi veya kişiler bu hakkı kural olarak devredemez, mirasçılara geçiremez. Yani “intifa hakkının devri” şeklinde bir kullanım doğru değildir.

Ancak TMK m. 806 hükmü uyarınca sözleşme ile konulmuş açıkça bir yasaklama yoksa veya işin niteliği gereği böyle bir yasaklama ortaya çıkmıyorsa intifa hakkı sahibi yalnızca “kullanım hakkını” üçüncü kişilere devredebilir. Kullanım hakkını kira sözleşmesi veya kullanım ödüncü yolları ile devredebilir.

Eşyanın bu şekilde kullanım hakkı devredildiğinde malik, intifa hakkını başta kurduğu kişiye karşı yöneltebileceği tüm haklarını, kullanım hakkını elinde tutan kişiye karşı da yöneltebilir. Mesela süreli olarak verilmişse, hak terkin edildiğinde devralan da çıkmak durumdadır.

İntifa hakkı süresi tüzel kişi lehine kurulan hak ile gerçek kişi lehine kurulan hak bakımından farklılık arz eder. Buna göre gerçek kişiler lehine kurulan intifa hakkı bakımından süre sınırı bulunmamaktadır. Yani istenilen süre konulabilir. Zaten devredilemeyen bir hak söz konusu olduğu için en uzun süre olarak hak sahibinin ölümü anına kadarki süre söz konusu olur. Hak sahibi kişinin ölümü, yukarıda da belirttiğimiz üzere bir sona erme halidir.

Tüzel kişiler biyolojik olmamaları dolayısıyla insanlar gibi bir ömür söz konusu olmaz. Bu nedenle bir tüzel kişi lehine kurulacak intifa hakkı bakımından yasal üst sınır söz konusudur. Buna göre tüzel kişi lehine kurulacak bu hak en fazla 100 yıl için kurulabilir.

İntifa Hakkı Olan Gayrimenkulün Satışı

Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulduğu zaman malikin mülkiyet hakkı devam eder. Bu taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi de malik üzerindedir. Malik kuru mülkiyet hakkına sahip olmasına rağmen bu taşınmazı satış yolu ile herhangi bir kişiye devredebilir. Bunun için intifa hakkı sahibinin rızasına gerek yoktur. İntifa hakkı zaten tapu siciline tescile edilmiş olacağı için yeni malik intifa kurallarına göre hak sahibi olacaktır.

İntifa Konusu Mala Zarar Verilirse Ne Olur?

TMK m. 800 hükmü uyarınca intifa konusu mal yok olur veya değeri azalırsa bundan malik değil, hak sahibi sorumlu olur. Ancak intifa hakkı sahibi bu zararların ortaya çıkmasında kusurunun olmadığını ispatlarsa sorumluluktan kurtulur ve ayrıca intifa konusu malda gereksiz yere tüketim yaparsa tazminat ödemek durumunda kalır. Ancak olağan bir kullanım gerçekleştirdiği zaman bir zarar çıkarsa bundan sorumlu olmaz.

İntifa hakkı sahibi olağan kullanımı aşan şekilde bir kullanım gerçekleştirmişse ve zarar doğmuşsa bu zararı tazmin etmelidir. Taşınmaz kırılmış, dökülmüş, harap halde vb. durum söz konusu ise zararın tazmini için dava açılır. Bunun için zamanaşımı süresi taşınmazı iade anından itibaren 802. madde uyarınca hakkın muaccel olduğu andan itibaren bir yıldır. Buradaki hak, intifa hakkı sona erdiğinde muaccel olmaktadır.

Kötü kullanım neticesinde ortaya çıkan hasarlardan intifa hakkı sahibi sorumlu tutulmuştur. Ancak sorumluluktan kusursuzluğunu ispat ederek kurtulabilir. Kusursuzluğunu ispat yükü hak sahibindedir.

Türk Medeni Kanunu m. 801 uyarınca intifa hakkı sahibi eğer mal üzerinde yapmak zorunda olmadığı bazı ekleme – yenilemelerde bulunmuş yahut giderlere katlanmışsa bunları hak sona erdiği zaman malikten vekaletsiz iş görme kuralları çerçevesinde talep edebilir. Malik eğer bu talebi reddeder ve ödeme yapmazsa intifa hakkı sahibi bu sefer eklemeleri söküp alabilir. Tabi bu söküp alma işleminden sonra mal eski haline getirilmelidir.

813/son fıkrası ile; taşınmazın harap olması durumunda ve tamamen yenilenmesi gerektiği ihtimalini düzenlemektedir. Bu yenilemenin masrafı intifa hakkı sahibinin yükümlülüğünde değildir. İntifa hakkı sahibi malike binayı yenilemesini söyler ve malik yenilemezse bu durumda malik intifa hakkı sahibinden karşılıksız gider olarak para ister. Bu gider sağlanmazsa, malik intifa konusu malı tamamen veya kısmen paraya çevirebilir.

İntifada Hak Düşürücü Zamanaşımı Süresi

Hakka konu edilen malın teslimi ile birlikte malik veya intifa hakkı sahibi kişinin karşı tarafa sözleşme dolayısıyla yönelteceği her türlü talep 1 yıllık hak düşürücü süreye tabidir. Burada sürenin başlangıcı olarak bu teslim edilecek veya edilmesi gereken an esas alınır.

Eğer olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazanılmışsa 10 yıllık ve 20 yıllık süreler söz konusudur. Tapuda yolsuz olarak tescil edilmiş intifa hakkı 10 yıl boyunca davasız ve iyiniyetle elde tutulursa olağan kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazanım söz konusudur. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında ise tapuda bir tescil söz konusu olmaz ve gene davasız olarak 20 yıl elde tutma ile hak kazanılmış sayılır.