Eve Zarar Veren Kiracı Hakkında Ne Yapılır?

Eve zarar veren kiracı hakkında zararın tespiti sağlanarak verilen zarara karşı tazminat davası açılır. Kiracı evde oturmaya devam ediyorken zarar vermişse kiracının tahliyesi de gündeme gelir.

Eve Zarar Veren Kiracı Hakkında Yapılacak İşlemler Nelerdir?

Eve zarar veren kiracının oluşturduğu zarar kiracı evden çıktıktan sonra zarar fark edilmişse öncelikle bu zararın tespiti sağlanmalıdır. Ev sahibi, vakit kaybetmeden evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden zararın tespitini talep etmelidir. Mahkemenin tespit işleminin ardından, bu zararlar tazminat davasına konu edilebilir.

Eğer zarar ortaya çıktığında kiracı evde oturmaktaysa kiracıya ihtarname çekilmeli ve en az 30 gün içerisinde zararı gidermesi istenmelidir. Buna rağmen zarar giderilmezse ev sahibi, kiracıya tahliye davası açabilir. Böylelikle eve zarar veren kiracı evden çıkarılmış olur.

Eve zarar veren kiracıya karşı bu süreçlerin işletilmesi ve mağduriyetin giderilmesi, “ev sahibi hakları” kapsamındır.

Kiracının Eve Verdiği Zararın Tespiti

Kiracının evden çıkmasının ardından, ev sahibi kiracının eve zarar vermiş olduğunu fark ettiği anda ivedilikle zararın tespiti için dava açmalıdır. Bu tespit davası, kiralanan evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Tespit davasında mahkeme, zararın tespitini yaparken bilirkişi görevlendirecektir. Bu durumda, bilirkişi eve gelerek zararın tespitini sağlayacak ve mahkeme buna dair tespit hükmü verecektir. Bu süreç her ne kadar dava olarak adlandırılsa da 2-3 hafta gibi kısa sürede çözümlenmektedir.

Ev sahibi sözleşmeye aykırı kullanım sonucunda evde bir zarar meydana geldiğini iddia ediyorsa Yargıtay öncelikle bu zararın bilirkişilerce araştırılması gerektiğine karar vermiştir. (Yargıtay 6.HD, E. 2015/9581 K. 2016/2853 T. 07.04.2016)

Kiracının eve zarar vermesi halinde; uygulamada bilirkişi olarak atanan kişiler, genellikle tamirat vb. konularda uzman kimselerden seçilir. Bilirkişi olarak görevlendirilen kişi, eve gelip hasarın boyutunu inceler. Bilirkişi, hasarı incelerken notlar alıp evin fotoğrafını çekebilir. Evde yapılan hasar tespitinin ardından, genellikle 2 hafta içerisinde rapor hazırlanarak mahkemeye sunulur.

Bilirkişinin sunduğu rapor, sulh hukuk mahkemesinin vereceği tespit hükmünde esas alınacaktır. Böylece, ev sahibinin zarar tespitinin ardından açacağı tazminat davasına konu olabilecek miktar belirlenir. Eve zarar veren kiracıya karşı açılacak tazminat davasında zararı ispat etmesi gereken kişi ev sahibi olacağı için, mahkemenin tespit hükmü ispat bakımından büyük kolaylık sağlayacaktır.

DİKKAT: Yukarıda da belirtildiği üzere, kiracının eve zarar vermesi durumunda öncelikle delil tespiti işlemi sağlanmalıdır. Bunun için açılacak tespit davasında, çeşitli masraf kalemleri gündeme gelebilir. Ev sahibi, ilk etapta bu masraflara katlanmak durumundadır. Fakat sonradan açılacak tazminat davasında tüm bu masraflar, eve verilen zararla birlikte kiracıdan talep edilebilir.

Tespit Davasından Sonra Ev Yaptırılıp Kiraya Verilebilir Mi?

Tespit davasından sonra, ev yaptırılarak kiraya verilebilir. Ev sahibi, kiracının eve zarar vermiş olduğunu fark ettiğinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak delil tespitini sağlamalıdır. Açılan tespit davasının sona ermesiyle birlikte ev sahibi hasarlı evini tamir ettirip tekrardan kiraya verebilir. Daha sonraki süreçte, evi yaptırırken harcanan tutarı eve zarar veren kiracıdan tazminat davası yoluyla tahsil edebilecektir.

Kiracının Eşyalı Evdeki Eşyalara Zarar Vermesi, Kırması veya Bozması

Kiracının eşyalı evdeki eşyalara zarar vermesi, eşyaları kırması veya bozması halinde ev sahibi, sulh hukuk mahkemesinde hasarın tespiti için dava açmalıdır. Dava açılmasıyla birlikte mahkeme, evdeki zararı tespit etmesi için bilirkişi görevlendirecektir. Bu noktada, evdeki eşyaların sözleşme yapıldığı esnada ne durumda oldukları önem taşımaktadır. Zira, yeni alınmış bir eşya ile ikinci el eşya arasında zararın miktarı bakımından büyük farklar bulunmaktadır.

Eşyaların, kira sözleşmesinin başlangıcında ne durumda olduğunun belirlenebilmesi için evin ilk halinin fotoğraflanmış olması büyük fayda sağlayacaktır. Bunun yanı sıra, kira sözleşmesine nelerin eşya ve demirbaş olarak yazıldığı önemlidir. Bu sayede, sözleşmede belirtilen eşyalar ve demirbaşlar üzerinden hasarın tespiti yapılabilecektir.

Sulh hukuk mahkemesinin görevlendireceği bilirkişi tarafından yapılacak incelemenin ardından, mahkeme zararın tespitine hükmedecektir. Bunun üzerine, sonradan açılacak tazminat davası ile zararın kiracıdan tazmin edilmesi sağlanabilir.

Kiracı Zarar Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı zarar tespit davası, 2-3 hafta civarında sürer. Bu noktada; hasarın tespit edilmesinin ve bilirkişi raporunun hazırlanmasının ne kadar süreceği, dava süresini etkilemektedir. Sürecin hızlı şekilde sonuçlanabilmesi bakımından, ivedilikle hareket edilmesinde fayda vardır.

Kiracı Zarar Tespit Davasının Masraflarını Kim Öder?

Kiracı zarar tespit davasının masraflarını, tespit talebinde bulunmuş olan ev sahibi ödeyecektir. Sonrasında, mahkemenin tespit hükmüne dayanarak eve zarar veren kiracıya tazminat davası açılmalıdır. Bu dava çerçevesinde, tespit işlemlerinde yapılan masraflar da eve zarar veren kiracıdan talep edilebilecektir.

Tespit Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme

Tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Davanın açılacağı mahkemenin doğru belirlenmesi son derece önemlidir. Aksi takdirde, dava sürecinin uzaması söz konusu olabilir.

Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tazminat Davası

Eve zarar veren kiracının tazminat ödeme yükümlülüğü gündeme gelmektedir. Bu noktada; zararın tespiti için açılan davada elde edilen tespit hükmü, tazminat davasına dayanak teşkil edecektir. Bu dava yoluyla hem zararın bedeli hem de ev sahibinin katlandığı masraflar, eve zarar veren kiracıdan tazmin edilebilecektir.

Burada değinilmesi gereken önemli bir nokta mevcuttur. Kiracı, evin olağan kullanımı sonucu meydana gelen eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamayacaktır. (Yargıtay 3. HD, T.21.03.2018, 2017/2744 E., 2018/2801 K.)

Örnek verilecek olursa kapıların, boyanın, duvarların olağan eskimelerinden ötürü kiracının sorumluluğu söz konusu olmayacaktır. Kiracı, bu noktada ancak kusuru varsa sorumlu olacaktır.

Yargıtay, konuya ilişkin bir kararında da tazminat belirlenirken olağan kullanım sonucu meydana gelebilecek yıpranmaların düşülmesi gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 6.HD, E. 2014/11487 K. 2015/10969 T. 10.12.2015)

Kiracının zarardan sorumluluğuyla ilgili beklenmedik hal ve mücbir sebep halinde zarar meydana gelmişse kiracı zarardan sorumlu olmayacaktır. Örneğin ülkede meydana gelen bir sel veya deprem felaketi sonucu evi su basmış veya ev ciddi oranda zarar görmüşse kiracının bundan sorumlu tutulamaz. Fakat kiracı tedbirli olması gereken bir noktada ihmalde bulunmuşsa zarardan sorumlu tutulabilecektir.

DİKKAT: Zararın ispatı, tazminat davasından netice alınması bakımından son derece önemlidir. Eğer kiracıya eve verilen zarardan ötürü ihtarname çekilmişse mahkeme karar verirken ihtarnamede değinilen hususlarla bağlı kalacaktır. Bu nedenle, eve zarar veren kiracıya gönderilecek ihtarname hazırlanırken dikkatli davranılması gerekmektedir. (Yargıtay. 6. HD, T.18.02.2016, 2015/6142 E., 2016/1112 K.)

Eve zarar veren kiracıya karşı tazminat davası açılacağı zaman, zarar tespitine ilişkin belgeler toplanmalı ve gerekirse komşular da tanık olarak dinletilmelidir. Tüm bu unsurlara dava dilekçesinde yer verilmelidir. Bu nedenle, uzman gayrimenkul avukatına danışarak süreci yürütmekte yarar vardır.

Ev sahibinin tazminat hakkı, 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Buna göre ev sahibi, eve verilen zararı öğrendiği andan itibaren 10 yıl içerisinde tazminat hakkını ileri sürmelidir. Aksi halde, tazminat hakkı zamanaşımına uğrayacaktır. Bu durumda, kiracıdan tazminat talep edilebilmesi mümkün olmayacaktır.

Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tazminat Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracının eve zarar vermesi nedeniyle açılacak tazminat davası, 6 ay ila 1 yıl arasında sürer.

Hasarın tespiti tazminat davası açılmadan önce yapılacağı için davanın uzun sürelere yayılma ihtimali düşmektedir. Fakat yine de mahkemelerin yoğunluğuna, usul işlemlerinin doğru biçimde yerine getirilip getirilmemesine ve çeşitli diğer etmenlere göre dava süresi değişkenlik göstermektedir.

Tazminat Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tazminat davasında görevli ve yetkili mahkeme, davalının oturduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. Uygulamada bu mahkeme, çoğunlukla kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi olmaktadır. Bu noktada, davanın doğru mahkemede açılmasının önemini vurgulamakta fayda vardır. Yanlış mahkemede dava açılması, hem süre kaybına hem de masrafa neden olacaktır.

Kiracının Evdeyken Eve Zarar Vermesi Durumunda Tahliye Ve Zararın Tazmini

Kiracının evdeyken eve zarar vermesi durumunda ev sahibi, kiracıya zararı gidermesi için yazılı bildirimle en az 30 gün süre verecektir. Yazılı bildirimde, verilen süre içerisinde evin eski haline getirilmemesi ve zararın giderilmemesi durumunda tahliye davası açılacağı belirtilmelidir. Eve zarar veren kiracı zararı gidermezse tahliye davası açılabilir. Zararın tazmini ise yukarıda izah edildiği üzere tazminat davası yoluyla sağlanacaktır.

Kiracının eve zarar vermesi halinde yapılması gerekenler, TBK 316/2 hükmünde düzenlenmiştir. İlgili hükme göre:

“Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.”

Eve zarar veren kiracıya çekilecek ihtarnamenin içeriğinde, zararın boyutu belirtilmeli ve verilen sürede zarar giderilmediği takdirde sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağı hususunda ikazda bulunulmalıdır. Bu noktada, “kiracıya ihtarname nasıl çekilir” yazımızdan faydalanabilirsiniz. Ayrıca, “kiracı tahliyesi ihtarname örneği” yazımızdan da bir ihtarname örneğine ulaşabilirsiniz.

Eve zarar veren kiracı verilen süre içerisinde zararı gidermezse tahliye davası açılabilir. Fakat 7445 sayılı Kanun uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları bakımından dava öncesinde arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre, arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan tahliye davası açılamayacaktır.

Burada özellikle belirtilmelidir ki fesih hakkının kullanılabilmesi için eve verilen zararın esaslı nitelikte olması gerekir. Çünkü sözleşmenin feshi, ağır bir yaptırımdır. Esaslı bir ihlal olmaksızın yapılacak fesih, hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Yargıtay konuyla alakalı verdiği bir kararında, basit bir onarımla giderilebilecek düzeydeki hasarlar sebebiyle sözleşmenin feshinin mümkün olamayacağına hükmetmiştir. (Yargıtay 6.HD, E. 2005/7428 K. 2005/8987 T. 04.10.2005)

DİKKAT: Kiracının kasıtlı olmasa da dikkatsizlikle parkeler üzerinde eşyaları kaydırarak parkelerin çizilmesine sebebiyet vermesi, camların kırık ve duvarların aşırı kirli halde bırakılması, kiracının eve zarar vermesi durumunu teşkil eder. 

Eve Zarar Veren Kiracıya Süre Vermeden Direkt Tahliye Davası Açma İmkanı

Bazı hallerde, ev sahibinin kiracıya zararı gidermesi için süre vermesine gerek kalmamaktadır. Yani ev sahibi, herhangi bir süre beklemeden yazılı bir bildirimle sözleşmeyi feshedip direkt tahliye davası açma imkanına sahip olacaktır.

Öncelikle konuyu düzenleyen kanun hükmüne yer vermekte fayda vardır. TBK 316/3 hükmü şu şekildedir:

“Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.“

Verilen hükümde belirtilen durumların varlığı halinde, ev sahibinin eve zarar veren kiracının tahliyesi için doğrudan dava açma imkanı ortaya çıkacaktır. Bu imkan, aşağıda liste halinde belirtilen durumlarda söz konusu olacaktır.

• Kiracının eve kasten ağır bir zarar vermesi,
• Kiracıya ihtarnamede verilen sürenin faydasız olacağının anlaşılması,
• Kiracının eve verdiği zararın ev sahibi veya komşular için çekilmez bir hal alması.

Yukarıda belirtilen hallerden biri söz konusu olursa ev sahibi eve zarar veren kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshettiğini beyan etmeli ve derhal tahliye davası açmalıdır. Hangi tür zararın bu kapsamda olduğunu ise mahkeme takdir edecektir. Dolayısıyla, sürecin başında teknik ve hukuki bir araştırmada bulunarak adım atmakta yarar vardır.

Yargıtay Kararlarına Yansıyan Eve Zarar Verme Halleri

Bu bölümde; kiracının eve zarar vermesi hususunda verilmiş bazı Yargıtay kararları, örnek oluşturması açısından liste halinde verilmiştir. Konunun önemine binaen, bunların dikkatle okunması faydalı olacaktır. 

• Yargıtay; kafeterya olarak kiralanan yerin lokanta olarak kullanılmasını, sözleşmeye aykırı kullanım kabul etmiştir. Bu sebeple, durumun TBK 316’ya aykırılık teşkil ettiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 3.HD, E. 2018/6432 K. 2018/11200 T. 07.11.2018)

• Yargıtay; kiracının eve zarar vermesiyle ilgili bir kararında, tedbirsizlik ve dikkatsizlikle yangına sebebiyet verilmesini özenle kullanma borcuna aykırılık olarak kabul etmiştir. (Yargıtay 6.HD, E. 1984/3094 K. 1984/3337 T. 19.03.1984)

• Yargıtay verdiği bir kararında, çocukların düşmemesi için balkon demirlerinin yükseltilmesinin kiracının eve zarar vermesi kapsamında olmayacağını belirtmiştir. (Yargıtay 6.HD, E. 1983/334 K. 1983/8110 T. 28.01.1983)

• Yargıtay konuya ilişkin verdiği bir kararında; kiracının sık sık yurtdışına çıktığı somut olayda, yaptırdığı korkulukların güvenlik için zorunlu olduğu tespit edilmiştir. Dolayısıyla bu değişiklik, sözleşmenin feshini gerektirmez. (Yargıtay 6.HD, E. 2005/4812 K. 2005/6217 T. 16.06.2005)

• Yargıtay bir kararında, eve zarar verilemeyeceği gibi üçüncü kişilerin zarar vermesinin de engellenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Aksi halde, eve verilen zarardan kiracı sorumlu olacaktır. (Yargıtay 6.HD, E. 2013/6667 K. 2013/10632 T. 18.06.2013)

• Yargıtay bir kararında; evin mesken olarak kiraya verildiği olayda depo olarak kullanılmasının, sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık teşkil ettiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 6.HD, E. 2000/6019 K. 2000/8445 T. 09.10.2000)

Burada ifade edilmesi gereken önemli bir nokta mevcuttur. Kiracının eve zarar vermesi olarak kabul edilebilecek haller, belirtilenlerle sınırlı değildir. Dolayısıyla, kiracının farklı davranışları da bu duruma örnek teşkil edebilir. Böyle bir halde, yazıda belirtilen usullere dikkat edilerek zarar tazmin edilebilir veya kiracı evdeyse tahliyesi mümkün olabilir.

Kiracının eve zarar vermesi yanında farklı tahliye gerekçeleri de somut olayda mevcut olabilir. Bunu değerlendirebilmek bakımından, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza göz atabilirsiniz. İlgili yazıda, TBK kapsamındaki tüm tahliye nedenlerine yer verilmiştir.

Sonuç

Eve zarar veren kiracıya karşı sürecin doğru işletilmesi, ev sahibinin mağduriyetinin giderilmesi bakımından son derece önemlidir. Dolayısıyla, durum iyi tespit edilmeli ve eve zarar veren kiracıya karşı atılacak adımlar da bu çerçevede belirlenmelidir. Bu noktada, uzman gayrimenkul avukatından yardım alarak hareket etmekte büyük yarar vardır.