Ecrimisil Nedir? Ecrimisil Davası

Çok yaygın bir uygulaması olan ecrimisil, bir kişinin tamamen kendisine ait olmayan bir taşınmazı kullanması sonucunda taşınmaz sahibine ödeyeceği tazminatı konu edinir. Diğer adı ile haksız kullanım tazminatı veya haksız işgal tazminatı şeklindedir.

Ecrimisil aslında geçmişe dönük kira bedeli gibidir. Ancak kiradan farklıdır. Bu yazıda uygulamada ecrimisil olarak bilinen hukuki sürece ilişkin bilinmesi gereken önemli hususları bulacaksınız.

Bir taşınmaz Devlete veya kişilere ait olabilir. Bununla birlikte bir taşınmaz tek bir kişiye ait olabileceği gibi aynı anda birden fazla kişiye de ait olabilir. Aynı şekilde ecrimisil hisseli bir tapuda da mümkündür.

Ecrimisil problemi, her ne şekilde olursa olsun kendisine ait olmayan bir taşınmaz veya taşınmaz payının kullanımından ötürü ortaya çıkar.

Ecrimisilin uygulamada yaygın olarak kullanılan bir adı da haksız işgal tazminatıdır. Bu yazıda haksız işgal tazminatı ve ecrimisili aynı anlamda kullanıyoruz.

Bu kapsamda aşağıda önce genel olarak bu tazminatın özelliklerine, ardından devlet malına karşı ecrimisil ve başka kişilerin malına karşı ecrimisil olayını anlatacağız. Dava süreci, zamanaşımı, ödenecek miktarın hesaplanması, haksız işgal ihbarnamesi ve konunun diğer önemli noktalarına değineceğiz. Konunun önemli olması dolayısıyla yazımızı dikkatlice okuyunuz.

Ecrimisil Nedir?

Bir hisseli tapuda, mal tek bir kişiye ait değildir, bir çok ortak vardır. Bir çok ortak olmasına rağmen malı paydaşlardan birisi kullanıyor olabilir. Yahut bir mala hiç sahip olmayan birisi o malı sahibinin izni veya rızası dışında kullanıyor olabilir. Aşkın kullanım yapıyor olabilir. Tüm bunlarda bu haksız kullanım yapan kişiye karşı dava açılabilir ve bu davada kullanımının karşılığını geçmişe dönük olarak talep edilir. Ecrimisil en basit anlatımıyla budur.

İkinci olarak hazine arazisi dediğimiz Devlete ait taşınmazların haksız olarak kullanılması durumunda da haksız işgal tazminatı (ecrimisil) söz konusu olur.

İki ecrimisil durumu birbirine benzer olsa da hukuken farklı hükümlere tabidir. İlk bahsettiğimiz ecrimisil, Türk Medeni Kanunu’nun kötü niyetli zilyetlik ilişkin kuralları ve Yargıtay kararları etrafında hükme bağlanır.

İkincisi ise idare hukuku işlemi olduğu için İdari Yargılama Usulü Kanunu, Devlet İhale Kanunu ve ecrimisile ilişkin genelge etrafında hükme bağlanır. Ecrimisil Kanunu denildiği zaman bu mevzuat hükümleri akla gelmelidir. Aşağıda iki davaya da ayrı ayrı değineceğiz.

Paylı Mülkiyet veya Başkasına Ait Malın Kullanılması Sonucunda Ecrimisil

Uygulamada kişiler arasındaki haksız işgal tazminatı (ecrimisil) meselesi en çok iki şekilde görünür. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:

• Kötüniyetli zilyedin malı geri verme yükümlülüğü kapsamında haksız işgal tazminatı
• Paylı mülkiyette diğer paydaşların aşkın kullanımı nedeniyle haksız işgal tazminatı

Kötü Niyetli Zilyet İçin Ecrimisil → Başkasına ait bir mal üzerinde kötü niyetli zilyet iseniz haksız işgal tazminatı borçlusu olursunuz. Bunun anlamı şudur: bir malı haksız olarak elinde bulunduran kişi o mal üzerinde başkasının tasarruf yetkisi olduğunun farkındaysa kullanımından ötürü haksız işgal tazminatı öder. Bu borç, Türk Medeni Kanunu madde 995 düzenlemesinden doğar.

Bir malı kötü niyetle elinde tutan kişinin belirli bazı borçları vardır. Bunları şu şekilde saymamız mümkündür:

• Kötü niyetli zilyet, eğer kullanması sırasında mala zarar vermiş ise bunu karşılamalıdır.
• İkinci olarak karşı tarafın malı kullanamamasından doğan zararı karşılayacaktır.
• Üçüncü olarak mal elden çıkmışsa malın bedeli tazmin edilecektir.
• Dördüncü olarak elde ettiği ürünleri tazmin edecektir. Malla ilgili bir semere olduysa bunları verecektir.
• Son olarak elde etmeyi ihmal eylediği bir ürün varsa onları da tazmin edecektir.

Kötü niyetli zilyedin malı kiraya vermeyip kendisi kullandığı hal için kanunda bir düzenleme yapılmamıştır. Burada tartışmalı bir alan söz konusu olsa da kötü niyetle malın kullanılması için uygulamada haksız işgal tazminatı söz konusu olur. Ecrimisilin bu türünün çok yaygın bir uygulaması vardır.

Paylı Mülkiyette Ecrimisil → Uygulamada daha çok karşılaştığımız durumdur. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişi belirli oranlarda aynı anda malik olabilir. Buna paylı mülkiyet veya uygulamada bilinen adı ile “hisseli tapu” denir. Bir taşınmaz hisseli olduğu zaman paydaşlar arasında bunun kullanımına ilişkin belirli kurallar söz konusu olur. İşte bu kurallara aykırı davranılan belirli durumlar için haksız işgal tazminatı söz konusu olur.

Eğer paydaşlardan biri; diğerinin kullanımını engelliyorsa, diğerinin payını da kullanarak aşkın kullanım yapıyorsa veya üçüncü bir kişiye yaptırıyorsa o zaman uygulamada ecrimisil davası söz konusu olur. Örneğin, hisseli bir arazi üzerinde bir kişi diğer hissedarlardan birinin kısmını kullanıyorsa bu kullanım için geçmişe dönük ecrimisil bedeli talep edilir.

Ecrimisil Davası Şartları → Haksız işgal tazminatı, dava yoluyla talep edilir. Ecrimisil davası açabilmek için bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekir. Buna göre; öncelikle ilgili taşınmaz, malikin rızası dışında kullanılmış olmalıdır. Malikin haberi olarak rıza gösterdiği kullanımlardan ötürü haksız işgal tazminatı talep edilemez. Bunun tespiti için birazdan bahsedeceğimiz intifadan men ihtarı aranır. İkinci olarak haksız kullanım yapan kişi kötüniyetli olmalıdır. Yani kullandığı malın kendisine ait olmadığını biliyor veya bilmesi gerekiyor olmalıdır. Bu ihtarın sağlıklı olabilmesi için mutlaka bir avukata yazdırılmalıdır.

Ecrimisil İhtar Şartı → Kanuni düzenlemelerde bu şekilde bir ihtar şartı bulunmuyor. Ancak Yargıtay bu davanın açılabilmesi için şöyle özel bir şart aramaktadır: paydaşlardan biri malı fazla kullanıyor, diğeri de bir şey demiyor veya memnunmuş gibi hareket ediyor. Karşı tarafa itiraz etmiyor. Günün birinde çıkıp ecrimisil davası açabilir mi? Paydaşlardan biri diğerinin hakkına engel olacak şekilde kullanım yapıyorsa hakkı engellenen kişi önce bir uyarı yapmak zorundadır. Bir ihtar çekmesi gerekmektedir.

Uygulamada buna intifadan men kararı denmektedir. Bunun anlamı “benim hakkım olan gayrimenkulü iznim olmadan kullanıyorsun, bu kullanımını kaldır’” demektir. Yargıtay böyle bir bildirimin olmasının aramaktadır. Bu ihtar yapıldıktan sonra taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde ecrimisil davası açmak mümkündür.

İhtarname konusunda detaylı bilgi almak için “ihtarname” yazımızı okuyabilirsiniz.

Ancak, intifadan men kuralının yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış birtakım istisnaları vardır. Bu durumlarda intifadan men ihtarı şartı aranmaksızın dava açılıp hak talep edilebilir.

Bunlar;

• Taşınmazın devletin malı olması,
• Ecrimisil istenen taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da işyeri, konut gibi kiraya verilerek fayda elde edilen yerlerden olması, (uygulamada en çok rastlanan durum)
• Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi,
• Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
• Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması,
• Taşınmazın getirdiği ürün itibariyle, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halleridir.

Bu hallerden birinin varlığı halinde, intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamakta, doğrudan ecrimisil talepli dava açılabilmektedir.

Ecrimisil Zamanaşımı → Ecrimisilin geriye dönük talep edildiğinden bahsettik. Burada geriye dönük en fazla 5 yıllık kullanımın karşılığı talep edilebilir. Bu 5 yıllık hesaplama dava tarihine göre hesaplanır.

Ecrimisil Hesaplama → Aşağıda devletin talep ettiği ecrimisil hesaplamadan bahsedeceğiz. Oradaki hesaplama buraya göre daha özelliklidir. Burada genellikle kira bedeline paralel bir hesaplama yapılır. Ancak burada da somut olayın özelliklerine göre farklı bir hesaplamaya gidilir. Örneğin; izinsiz inşaat, izinsiz kullanım, kira süresi sona ermiş olmasına rağmen kullanmaya devam etmiş olmak vb. durumların her birinde farklı hesaplama yapılır.

Devlet Malının Kullanılması Sonucunda Haksız İşgal Tazminatı

Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan bir taşınmazı haksız olarak kullanmışsanız hukuken eski ismiyle “fuzuli şagil” yani işgal eden olarak nitelendirilirsiniz. Böyle bir durumda 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri uyarınca Devlet sizden haksız işgal tazminatı talep eder. Devlet adına bu işlemleri Milli Emlak Genel Müdürlüğü yürütür. Haksız işgal tazminatı, o işgalin süresi, kullanım şekli vs. belirli unsurlar gözetilerek hesaplanan bir miktar paradır.

Kira Süresinin Bitiminden Sonra Haksız İşgal Tazminatı → Eğer bir hazine arazisi kira karşılığında kullanılmış ancak kira süresi sona erdikten sonra da kullanılmaya devam edilmiş ise Devletle kişi arasındaki sözleşmeye bakılır. Eğer sözleşmede bu duruma ilişkin bir hüküm var ise bu uygulanır. Ancak böyle bir hüküm söz konusu değilse aşağıda bahsedeceğimiz ecrimisil tazminatı söz konusu olur. Bu tarz kira olaylarında eğer kişi sözleşmeye aykırı davranmışsa gene haksız işgal tazminatı hükümlerine göre tazminat doğar.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır? → Devlete ödenecek olan ecrimisil bedeli geriye dönük olarak en fazla 5 yıl için hesaplanır. Bu miktarı hesaplamak üzere taşınmaz ve bunların değerlendirmesinde uzman üç kişilik komisyon kurulur. Bu komisyon somut olayın özellikleri göre ecrimisil bedeli belirler. Bunu yaparken; belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan ve bilirkişilerden yararlanılır. Ecrimisil hesaplama işleminde genel olarak usul bu şekildedir.

Haksız işgal tazminatı hesaplanmasında uygulamada şu şekilde bir yaklaşım görülür:

• Eğer taşınmaz tarımsal amaçlı kullanılmış veya belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirme amacı olmaksızın kullanılmış ise ecrimisil bedeli taşınmazın emlak vergisine esas teşkil eden asgari değerinin %1.5 kadarından az olmayacak şekilde ecrimisil bedeli tespit edilir.
• Eğer taşınmaz  belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ve planlı alanlarda ise ve tarım dışı amaçla kullanılmış ise bu sefer taşınmazın emlak vergisine esas teşkil eden asgari değerinin %3 kadarından az olmayacak şekilde ecrimisil bedeli tespit edilir.

Eğer emlak vergisine esas asgari metrekare değeri hesaplanmamış veya hesaplanamıyor ise bu sefer metrekare birim değeri belirlenen en yakın taşınmaza göre haksız işgal tazminatı bedeli tespit edilir.

Taşınmaz Tespit Tutanağı → Yukarıda bahsettiğimiz komisyon bir tespit tutanağı düzenler. Bu tutanakta işgalin yani Devlet malının kullanımının başlangıç tarihi, ne kadar sürdüğü, ihlal edilen taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, verimi, alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, konumu, işgalden elde edilip edilmediği, taşınmazı kimlerin ne şekilde işgal ettiği, kullanım amacı ve haksız işgal tazminatı bedeli belirlemede işe yarar diğer bilgiler yer alır. Ayrıca komisyon gerekli görürse taşınmazın bulunduğu muhitteki genel olarak kira bedellerini de araştırır ve tutanağa koyar. Bu bilgiler ecrimisil bedeli belirlenirken de göz önünde bulundurulur. Komisyon kurulduğu zamandan itibaren 15 gün içerisinde bu belirlemeleri yapar.

Devletin Zarara Uğraması → Devlet malını kullanma dolayısıyla haksız işgal tazminatı ödeme sorumluluğunun doğması için Devletin zarara uğraması şart değildir. Yani Devlet herhangi bir zarara uğramadı, yalnızca taşınmazı tahliye edeyim şeklinde bir savunma kabul edilmez. Burada ecrimisilin zarara bağlı olmadığı kuralı, direkt olarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu madde 75’te yer alıyor. Ancak eğer Devlet bu kullanımdan ötürü bir zarara uğramışsa kişi haksız işgal tazminatı ile birlikte bu zararın tazmin edilmesi ile sorumlu tutulur.

Devlet Malını Kullananın Kusuru → Devlete ait taşınmazın kullanımından ötürü ecrimisil ödeme yükümü doğar dedik. İşte bunun için kişinin kusurlu olması zorunlu değildir. Kişinin bu şekilde kusursuz sorumluluğu da direkt olarak Devlet İhale Kanunu madde 75 düzenlemesinde yer alır. Kişi Devlet malını hataen kullanmış olsa bile ecrimisil talebine muhatap olur.

Ecrimisil İhbarnamesi → Kişi hakkında ecrimisil takdiri yapıldıktan sonra 15 gün içerisinde bir “ecrimisil ihbarnamesi” gönderilir. Eğer bu ihbarnamede hatalı bir unsur söz konusu ise süreç hangi aşamada olursa olsun komisyon bu hatayı düzelterek kişiye yeniden ihbar edebilir. Ecrimisil ihbarnamesine itiraz ve düzeltme taleplerine aşağıda değineceğiz. Ancak önce ecrimisilin ödenmesi ile ilgili konuyu açıklayacağız.

Haksız İşgal Tazminatı Ödemesi → Haksız işgal tazminatı ödemede temel olarak 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uygulanır. Eğer kişi, hakkında hükmedilen haksız işgal tazminatı ödemesine itiraz etmezse, bedelde %20 indirim yapılır. Eğer hem itiraz etmez hem de peşin ödenirse %20’ye ek olarak %15 indirim daha yapılır. Eğer ecrimisil ödemesi rızaen gerçekleşmezse Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre kişiden tahsil edilir.

Haksız İşgal Tazminatının Taksitle Ödenmesi → Ecrimisil ödemesinin en geç üç yıllık vadede %25’inin peşin ödenmesi şartı ile taksitler halinde ödenmesi mümkündür. Ancak belirtmemiz gerekir ki taksitlendirilen bedelde kanuni faiz oranı uygulanır. Bu ödemenin taksitlere bölünmesini ‘fuzuli şagil’ yani haksız işgal tazminatı borçlusu talep eder. Bu talebin içerisinde kaç taksit uygulanacağı ve peşinata ilişkin talep yer alabilir. Bu şekilde taksitlere bölünen bedelde taksitlerden birisi ödenmez ise kalan taksitlerin tamamı muaccel hale gelir. Yani idare tamamını bir anda tahsil etme hakkına sahip olur.

Haksız işgal Tazminatında İndirim Yapılması → Ecrimisil borçlusunun bazı davranışlarından ötürü haksız işgal tazminatı bedelinde indirim yapılabilir. Bunlar aslında 60 günlük ödeme süresi içerisindeki bir takım davranışlardır. Bu süre içerisinde indirime neden olan halleri şu şekilde sıralayabiliriz:

• Haksız işgal tazminatı ihbarnamesine itiraz edilmez yahut itiraz edilipte bundan vazgeçilirse %20 oranında indirim uygulanır. Rızaen peşin yahut taksitle ödeme yapılmamış olsa dahi bu indirim uygulanır.
• Haksız işgal tazminatı işlemine karşı dava açılır ancak davadan feragat edilirse gene %20 oranında indirim yapılır.
• haksız işgal tazminatı peşin olarak ödenirse tebliğ edilen bedel üzerinden %15 indirim yapılır.
• Eğer ecrimisil tebliğine hiçbir itiraz vs. yapmadan direkt olarak peşin ödeme yapılırsa %35 oranında indirim yapılır
• Eğer ecrimisil tebliğine hiçbir itiraz vs. yapmadan taksitler halinde ödeme yapılırsa %20 oranında indirim yapılır
• Ecrimisile itiraz edilmesine rağmen itiraz sonuçlanmadan ödeme yapılırsa %15 indirim yapılır.

Eğer ecrimisile itirazi kayıt konularak ödeme yapılırsa bu, kişinin dava açma niyetinde olduğunu gösterdiği için bu sefer indirim uygulanmaz.

Haksız İşgal Tazminatı Nereye Ödenir → Yukarıda bahsettiğimiz ihbarnamenin tebliği veya aşağıda bahsedeceğimiz itiraz süreçlerinden sonra son tebligatı takip eden 60 gün içerisinde bedelin ödenmesi gerekir. Bu ödeme vergi dairesine yapılır. Bu ödemenin toplamda 60 günü geçmeyecek şekilde kısım kısım yapılması mümkündür. Ancak bu durumda ecrimisilin tamamına itiraz edilmemiş olması gerekiyor.

Belirtmemiz gerekir ki kişi hakkında hükmedilen haksız işgal tazminatı her zaman haklı ve hukuka uygun olmuyor. Gelişigüzel belirlenen haksız işgal tazminatı miktarlarına bu kişilerin itiraz etmesi gerekir. Bu itirazın ne şekilde olacağına geçmeden önce ecrimisil ödenmezse ne olur sorusuna cevap vereceğiz.

Haksız İşgal Tazminatı Ödenmezse Ne Olur? → Ödenmeyen borçlar ile ilgili olarak İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca kişiler birbirlerine karşı cebri icra süreci başlatır. İcra dairesi kanalıyla kişiler başka kişilerden alacağını zora tahsil eder. Ancak Devlet ile kişiler arasındaki alacaklarda (ecrimisil dahil) Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uygulanır. Burada da cebri bir tahsilat söz konusu olmakla birlikte İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre daha esnek tutulmuş bir süreç söz konusudur.

Ecrimisile İtiraz → Öncelikle tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesinde hatalı hususlar olduğu düşünülüyorsa 30 günlük süre içerisinde ilgili idareye düzeltme talepli itiraz edilebilir. Diğer itiraz ve düzeltme talepleri komisyonca incelenir. Bu itirazları takip eden 30 gün içerisinde komisyon itirazı veya düzeltme talebini sonuçlandırmak durumundadır. Karar verilmesinden sonra gene 15 gün içerisinde kişiye alınan karar tebliğ edilir.

Buradan sonra artık o idareye yeniden itiraz edilemez. Ancak kişinin bu sefer dava açma hakkı doğar. Burada açılacak olan dava iptal davasıdır. İdare mahkemesinde açılır. Yukarıda bahsettiğimiz prosedür gibi özellikli ve ciddiyetle takip edilmesi gereken bir davadır. İdarenin yapmış olduğu haksız işgal tazminatı tespitinin iptalini konu edinir. İdarenin her türlü işleminin yargı yoluna açık olması Anayasal bir güvencedir.

Ecrimisil Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda iki tür haksız işgal tazminatı ve bunların özelliklerinden bahsettik. İkisi de değindiğimiz üzere önemli süreçleri içerisinde barındırır. Haksız kullanım yaptığı düşünülen kişiye hukuka uygun bir ihtarname çekme ile başlayan süreç dava aşaması ve ardından istinaf ve temyiz aşamaları ardından alacağın icra yoluyla tahsili diye devam eder.

İdari haksız işgal tazminatında komisyonun hükmettiği haksız işgal tazminatı ve buna karşı itiraz ve dava yolları vs. önemli hukuki süreçlerdir. Burada dikkat edilmesi gereken şey gerekli dilekçelerin hukuka uygun şekilde hazırlanması ve hangi hukuki problemin var olduğunun iyi tespit edilmesidir. Doğru şekilde tespit edilmeyen hukuki probleme etkili çözüm bulunamaz. 

Bir hukuki soruna mevzuatın çok farklı yerlerinde yer alan hükümler aynı anda etki eder. Bu demektir ki bir haksız işgal tazminatı sürecinde kişinin hukuki zeminde hızlı ve etkin sonuç alabilmesi için tecrübeli bir gayrimenkul avukatı ile birlikte çalışması önem arz eden bir konudur.

Konu ile İlgili Sık Sorulan Sorular

Yukarıda konu ile ilgili olarak bilinmesi gereken temel meselelerden ve uygulamadaki işleyişten bahsettik. Ayrıca bu konuda bazı sorular sıklıkla sorulduğu için burada cevapları ile birlikte bu sorulara yer veriyoruz.

Gayrimenkul Davalarında Avukat Desteği

Yazımızda da bahsettiğimiz üzere bu süreçte gayrimenkul alanında tecrübeli bir avukat ile çalışmak, hak kaybının önüne geçer. Hatalı yahut ihmal edilen işlemler ile telafisi güç zararlar ortaya çıkabilir, kişi haklı iken haksız konuma düşebilir.

Hukuki savunmaların geçerli olabilmesi için kanunda yer alan unsurların bu savunmaya yedirilmiş olması gerekir. Aksi halde kişi ne kadar haklı olduğunu iddia ederse etsin kanun karşısında haksız bulunur. Bu nedenle hem zamansal kayıp hem de parasal kayıp olmaması adına tecrübeli bir avukatın hukuki yardımına başvurmak en sağlıklı yoldur.