Ecrimisil Davası

Ecrimisil davası ya da uygulamadaki ismiyle haksız işgal tazminatı davası, gayrimenkul üzerinde asıl hak sahibi kişinin haksız işgalde bulunan kişiye karşı açtığı davadır. Bu dava ile taşınmazın asıl sahibi, taşınmazın haksız şekilde kullanan kişiden tazminat alır. Uygulamada, gayrimenkulün yabancı kişiler tarafında işgal edilmesi kadar mirasçılar tarafından da işgal edildiği görülmektedir.  

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, bir gayrimenkulün sahibinin rızası olmaksızın kullanımı sonucunda gayrimenkulü kullanan kişinin ödemek zorunda olduğu haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisilin talep edilebilmesi için işgal eyleminde bulunan kişinin haksız bir işgalde bulunmuş olması ve gayrimenkul üzerinde hak sahibi olan kişinin zarara uğraması gerekmektedir.

Ecrimisil, Yargıtay’ın yerleşik içtihadı göre bir tür haksız fiil sonucu doğuran eylemdir. Ayrıca, ecrimisil talep edilebilmesi için zarar ve haksız işgal unsurlarının bulunması gerekmektedir. (Y. 1.HD, 18.2.2014, E. 2013/21844, K. 2014/3427; Y. 1.HD, 12.3.2014, E. 2013/18908, K. 2014/5470.)

Bu kapsamda Yargıtay’ın ecrimisili şu şekilde tanımladığı görülmektedir:

“Uygulamada haksız işgal tazminatı olarak adlandırılan ecrimisile hükmedebilmek için iki koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu koşullar, işgal eyleminde bulunan kişinin kötü niyetli olması ve bu işgal sonucu hak sahibinin zarara uğramasıdır.” (Yargıtay, 14.HD, 31.01.2002, E. 2001/8942, K. 2002/548)

Ecrimisil Davasının Kanuni Dayanağı

Ecrimisil davasının kanuni dayanağını, TMK 993-995 maddeleri oluşturmaktadır. Ancak, ecrimisil davası daha çok uygulamada gelişen bir konu olduğundan, konuya ilişkin hususlar Yargıtay kararlarında şekillenmektedir. Bununla birlikte, ecrimisil davasının kanunda özel olarak düzenlendiği bir madde ise bulunmamaktadır.

Ecrimisil Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Ecrimisil davası, bir kişinin gayrimenkulü haksız şekilde kullanarak asıl hak sahibini zarara uğratmış olduğu durumlarda açılabilir. Yargıtay, ecrimisilin hukuki niteliğinin haksız fiil olduğunu ifade ederken, diğer yandan hak sahibinin taleplerinin haksız zilyetlikte iade (TMK 995) hükümleri uyarınca değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir.

Ecrimisil Davası Şartları 

Ecrimisil davası şartları, haksız işgalin olması, işgalde bulunan kişinin kötü niyetli olması ve hak sahibinin bu işgal sonucu zarara uğramasıdır. Ayrıca, belirtilen şartların birlikte bulunması gerekmektedir. 

Haksız İşgal 

Ecrimisil davasının açılabilmesi için gerekli ilk şart, haksız bir işgalin bulunmasıdır. Haksız işgal, gayrimenkulün hukuka aykırı şekilde ele geçirilmesi veya bu şekilde kullanılmasıdır. Bu noktada hukuka aykırılığın somutlaştığı en somut örnek, gayrimenkul üzerinde asıl hak sahibi olan kişinin rızası olmamasıdır.

Haksız işgalde hak sahibinin rızasının olmaması iki farklı şekilde karşımıza çıkmaktadır. İlk ihtimal, hak sahibi kişinin bu konuda izninin bulunmaması yahut işgalden haberinin olmamasıdır. İkinci ihtimal, hak sahibinin önceden rızasının bulunması, ancak sonradan rızasını geri alması ve kişinin gayrimenkul üzerindeki fiili hakimiyetini bırakmasını istemesidir.

Yargıtay, YHGK. 04.11.2009 tarihli, E. 2009/1-401, K. 2009/473 sayılı kararında da aynı yönde hüküm tesis etmiştir. Söz konusu olayda, konut üzerinde asıl hak sahipliği bulunan kişinin kira sözleşmesi yapılmadan, sadece kullanım amacıyla muvafakata dayalı olarak oğlu ve gelinine vermiştir. 

Akabinde, hak sahibi kişinin oğlu ve gelinin boşanması üzerine ise, hak sahibi muvafakatini yani iznini geri çekmiş ve gelininin konuttan çıkmasını talep etmiştir. Yargıtay, hak sahibinin isteğiyle birlikte davacının davalıya çektiği ihtarname de gözetilmek suretiyle belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerektiği ifade etmiştir. 

Yine benzer şekilde, Yargıtay 1.HD, 10.05.2016, E. 2016/6649, K. 2016/5902 kararında bir sözleşme ilişkisi çerçevesinde uyuşmazlık yaşandığında ecrimisile hükmedilemeyeceği, zira ancak sözleşmenin bitimi itibariyle haksız işgalin ortaya çıkabileceği ifade edilmiştir. 

Anılan kararlardan anlaşılacağı üzere, şayet bir sözleşme ilişkisi bulunuyorsa ortada haksız bir eylem bulunmayacağından bu koşullarda ecrimisil talep edilemeyecektir. Bununla birlikte bir izin veya muvafakatname bulunuyorsa yine bu durumda da ecrimisil talep edilemeyecektir.

Kötü Niyet

Gayrimenkul üzerinde haksız şekilde işgal eyleminde bulunan kişinin iyi niyetli olması veya kötü niyetli olması, somut olayın mahkemece incelenmesinde önemli bir kıstas olacaktır. Haksız şekilde işgalde bulunan kişinin ecrimisilden sorumlu olabilmesi için kötü niyetli olması gerekmektedir. Kişinin iyi niyetli veya kötü niyetli olması, mahkemece belirlenecek olan iade taleplerinin değerlendirilmesinde kilit rol oynamaktadır. 

Ecrimisilde kötü niyetten kastedilen, kişinin gayrimenkulü haksız yere işgal ettiğini bilmesi veya gerekli özeni gösterseydi ya da araştırma yapsaydı bunu öğrenebilecek durumda olmasıdır. İyi niyetten kastedilen ise, kişinin haksız işgalde bulunduğunu bilmemesi veya bunu bilebilecek durumda olmamasıdır.

Yargıtay H.G.K. 07.03.2012, E. 2011/3-834, K. 2012/127 sayılı kararında, davalıların taşınmazı kullanımı kötü niyete dayanmadığından, davacının ecrimisil talebinin reddinin gerektiğine hükmetmiştir. Ayrıca, söz konusu kararın istisnai olmadığı, Yargıtay önüne gelen pek çok uyuşmazlıkta aynı yönde hüküm tesis edildiği görülmektedir. (Y. 1.HD, 26.05.2011, E. 2011/5055, K. 2011/6191; Y.H.G.K., 25.12.2002 T., E. 2002/3-1060, K. 2002/1111)

DİKKAT: İyi niyetli şekilde haksız işgal eyleminde bulunan kişi, eyleminin haksız işgal sayıldığını veya hak sahibinin rızasının bulunmadığını öğrendiği andan itibaren kötü niyetli sayılacaktır. Ayrıca, kişi iyi niyetli de olsa, ecrimisil davası açıldığı andan itibaren bu dava bir ihtar niteliğinde olacak ve bu tarihten itibaren işgalin devam etmesi halinde kişi kötü niyetli sayılacaktır. (Y. 1.HD, 30.06.2014, E. 2014/8283, K. 2014/12665)

Zarar

Ecrimisil davasının açılabilmesi için aranan ikinci şart haksız işgal ile birlikte bir zararın bulunmasıdır. Çünkü, ecrimisil davaları haksız fiil benzeri davalar olup, bu davalarda ancak dava tarihine kadar gerçekleşmiş olan zarar istenebilir. (Yargıtay 1.HD, 12.2.2015, E. 2014/21271, K. 2015/2069)

Kötü niyetli şekilde haksız işgalde bulunan kişi, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler ve işgal etmek karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası

Mirasçılar arasında ecrimisil davası, üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyet hakkı bulunan bir gayrimenkulün bulunduğu durumda açılabilir. Bu durumda taşınmazın, paydaşlardan veya ortaklardan birisi tarafından haksız olarak işgal edilmesi/kullanılması söz konusudur.

DİKKAT: Bir paydaşın veya ortağın diğer paydaş veya ortakların haklarını kullanmasına engel olacak şekilde gayrimenkulü kullanırsa, ecrimisil talebi için bir şartın varlığı gerekir. Bu şarta, haksız işgalde bulunan kişiye itirazda bulunulmuş olması, yani bu kişiye durumun bildirilmesi gerekmektedir. Uygulamada bu bildirime intifadan men adı verilmektedir. 

İntifadan men, paydaşlar veya ortakların yemin de dahil olmak üzere her türlü delille ispatlanma imkanına sahip olduğu bir haktır. Bununla birlikte, intifadan men koşulu aynı zamanda dava şartıdır. Dolayısıyla intifadan men şartının yerine getirilip getirilmediği hususu da, mahkemece kendiliğinden araştırılacaktır. İntifadan men koşulu aşağıda detaylı biçimde açıklanmıştır.

İntifadan Men Koşulu/İhtarnamesi

İntifadan men koşulu/ihtarnamesi, işgalde veya haksız kullanımda bulunan paydaşa veya ortağa karşı yapılan itiraza, bildirime ya da engellemeye verilen isimdir. Ayrıca, söz konusu bildirim, ecrimisil davası için dava şartıdır. Ecrimisil talep edilmeden önce, hakkı ihlal edilen kişinin gayrimenkulün kullanımı noktasında haksız işgalciye bildirimde bulunmuş olması gerekir.

Bu durum Yargıtay’ın 1.HD, 24.03.2014, E. 2014/3364 K. 2014/6216 kararında şu şekilde ifade edilmiştir:

“Dava, paydaşlar arası ecrimisil isteğine ilişkindir.(…) Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır.”

Yargıtay bir başka kararında yine aynı şekilde “(…)ihtarnamenin tebliğ tarihi ile dava tarihi arası dönem için ecrimisile karar verilmesi gerekir” ifadeleriyle, ihtarnamenin intifadan men koşulunu sağlayacağını belirtmektedir. (Yargıtay, 1.HD, 04.05.2015, E. 2014/21191, K. 2015/6551)

İntifadan Men Koşulunun İstisnaları

İntifadan men koşulunun istisnaları, ecrimisil davası açılması için gerekli olan intifadan men bildiriminin yapılmasını gerektirmeyen halleri ifade etmektedir. Söz konusu hallerde, belirli durumların mevcudiyeti, haksız işgalde bulunan kişiye ayrıca bir bildirimde bulunmadan ecrimisil talep etme hakkı vermektedir.

İntifadan men koşulunun ilk istisnası, haksız işgal sonucu ortaklık konusu olan gayrimenkul üzerinden fayda (semere) elde edilmesi durumu mevcutsa, bu durumda ecrimisil isteyen hak sahibinin intifadan men koşulunu yerine getirmesinin gerekmemesidir. 

Bu husus Yargıtay 1.HD, 17.07.2013, E. 2013/8153, K. 2013/11413, kararında kiraya verilen bir taşınmazın dava konusu olduğu olayda açıkça şu şekilde ifade edilmiştir:

“(…) Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre, hukuki ve tabii semere veren yerler için intifadan men şartı aranmamaktadır. Hukuki semere kavramından bahsedebilmek için ise; taşınmazın sadece kiraya verilebilecek yerlerden olması yeterli olmayıp, üçüncü kişilere bizzat kiraya verilip gelir elde edilmiş olması da gerekmektedir.(…)”

İntifadan men koşulunun ikinci istisnası ise davacı tarafından ortaklık konusu mala ilişkin ve diğer paydaşlar ya da ortaklar aleyhine çeşitli davaların açılmış olması durumudur. Bu hallerde ihtarname gönderilmesi ya da icra takibi yapılmış olması halinde ayrıca intifadan men şartı aranmayacaktır. Zira, dava açılması, icra takibi yapılması veya ihtarname gönderilmesi halleri zaten haksız işgalde bulunan kişiye karşı bir bildirim niteliğinde olacaktır. 

Ecrimisil davasında gerekli şartların oluştuğunun tespiti ile istenebilecek zarar miktarının tespiti son derece önemlidir. Bu işlemlerin bir kısmı usul hukuku alanına girdiğinden ve bilirkişilerce tespit yapılacağından, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım alınarak sürecin yürütülmesi faydalı olacaktır. 

Ecrimisil Zamanaşımı

Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre, dava tarihinden itibaren geriye doğru 5 yıl olarak hesaplanacaktır. Bu süreden eski tarihli haksız işgaller açısından ecrimisil tazminatına hükmedilmemektedir.

Yargıtay’ın, 3.HD, 26.01.2010, E. 2009/15938, K. 2010/962 kararında ecrimisil davası zamanaşımı hususunda şu şekilde açıklama yapılmıştır:

“(…)ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabi ise de, bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.(…) Bu nedenle, mahkemece; zamanaşımına uğramamış olan dönemle ilgili ecrimisil miktarı bilirkişiye hesaplattırılmalı ve hüküm altına alınmalıdır.”

Söz konusu süre geçtikten sonra, haksız işgalde bulunan kişinin bu borcunu kendiliğinden ödemesi önünde hukuken engel bulunmamaktadır. Ancak bu süre geçtikten sonra dava açılamaz. Uygulamada Yargıtay’ın yerleşik içtihadının da bu yönde olduğu görülmektedir. (Y. 14.HD, 18.12.2018, E. 2018/3226, K. 2018/9176.)

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil bedeli, gerekli görüldüğü hallerde ve çoğunlukla mahkeme tarafından bilirkişi incelemesi yaptırılarak hesaplanır. Zira hesaplamaların birçoğu uzmanlık gerektirir.

Uygulamada Yargıtay’ın 1.HD, 22.01.2014, E. 2013/15905, K. 2014/858 kararında  görüşünün de bu yönde olduğu görülmektedir.

“Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.(…)”

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, emsal kira bedelleri, benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları ve emsal kira sözleşmeleri gözetilerek re’sen emsal araştırmaları yapılacaktır. Ayrıca, ecrimisil davasına konu olan gayrimenkul ile emsallerin karşılaştırılması yapılacak ve emsallere göre gayrimenkulün üstün veya eksik tarafları belirlenecektir. (Y.1.HD, 22.01.2014, E. 2013/15905, K. 2014/858)

Ecrimisil davasında, davacının talepleri yönünden dönemsel olarak hesap yapılmaktadır. Ayrıca, ilk kira bedeli belirlendikten sonra, üretici fiyat endeksine (ÜFE) baz alınarak bir artış yapılmaktadır. Ecrimisile ilişkin faiz işletilmesinde ise yine aynı yöntem kullanılır ve talep halinde kademeli faize de hükmedilebilecektir. (Y. 1.HD, 03.12.2014, E. 2014/17030, K. 2014/18896)

Sonraki dönemler için belirlenecek olan ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak kaydıyla belirlenecektir.(Y. 1.HD, 03.12.2014, E. 2014/17030, K. 2014/18896)

Tüm bunlarla beraber, uygulamada Yargıtay’ın 3.HD, 02.02.2010, E. 2009/19094, K. 2010/1233., ve 1.HD, 18.3.2014, E. 2013/19088, K. 2014/5802 kararlarında, ecrimisilin hesaplanmasına ilişkin bir aralık belirlemiş olduğu görülmektedir. Buna göre ecrimisil en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu şeklinde hesaplanacaktır. 

Ecrimisil Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ecrimisil davasında yetkili mahkeme HMK m.6 uyarınca genel yetki kurallarına göre belirlenecektir. Uygulamada Yargıtay’a göre yetkili mahkeme, haksız fiilin gerçekleştiği, zararın meydana geldiği ya da gelme ihtimalinin olduğu ya da zarar görenin yerleşim yeri yer mahkemeleri olabilecektir. (Y. 1.HD, 18.2.2014, E. 2013/21844, K. 2014/3427)

Ecrimisil Davası Belirsiz Alacak ve Islah

Ecrimisil davalarında talep edilecek meblağ uzman bilirkişi tarafından belirleneceğinden, talepler de belirli ve likit alacak değildir. Bu anlamda söz konusu ecrimisil davaları HMK m.107 uyarınca belirsiz alacak davalarıdır. 

Bununla birlikte, ecrimisil davalarında HMK m. 176 uyarınca, taraflardan her biri yapmış olduğu usul işlemlerini kısmen veya tamamen ıslah edebileceklerdir. Bu kapsamda ecrimisil davalarında ıslah imkanı da bulunmaktadır. Yargıtay’ın 1.HD, 19.10.2017, E. 2015/2757, K. 2017/5622 kararında da ecrimisil davasında ıslaha imkan bulunduğunu şu şekilde ifade etmiştir: 

“(…)yıkıma ve geriye dönük 3 yıllık dönem için şimdilik 10.000,00 TL ecrimisilin faiziyle tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslahla istem sonucunu 19.736,70 TL’ye çıkartmıştır. 19.736,70 TL ecrimisilin yasal faiziyle tahsiline karar verilmiştir. (…)delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davalının temyiz itirazı yerinde değildir.” 

Ecrimisil Davası Masrafları

Ecrimisil davası masrafları, dava açılması ve davanın devam ettirilmesi için yatırılması gereken ücretlerdir. Bu kapsamda ecrimisil davasında harç masraflarının ne kadar olacağı ise dava dilekçesinde yer alan dava değerine göre belirlenir.

Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?

Ecrimisil davası ortalama olarak 18 ile 24 ay aralığında sürmektedir. Bu süre mahkemelerin iş yoğunluğuna ve dava sürecinin sağlıklı şekilde yürütülmesine bağlı olarak değişebilmektedir. 

Ecrimisil Ödenmezse Ne Olur?

Ecrimisil ödenmezse, alacaklı taraf icra takibi yoluna başvuracaktır. Bu şekilde ecrimisil alacağı, İcra ve İflas Hukuku hükümlerine göre cebri icra yoluyla tahsil edilecektir. Hazine ve Vakıflar açısından ise 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil yoluna gidilecektir.

Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi

Ecrimisil davası ve el atmanın davası uygulamada sıklıkla birbiri ile karıştırılan iki farklı dava türüdür. El atmanın önlenmesi davası esasen kişilerin mülkiyet hakkına karşı gerçekleştirilen haksız saldırının önlenmesi amacına hizmet eden davadır. Açılan el atmanın önlenmesi davası ile haksız işgale son verilecektir. Bu itibarla, söz konusu haksız müdahalenin halihazırda devam ediyor olması gerekmektedir. 

Söz konusu haksız müdahale sona erdikten sonra el atmanın önlenmesi davası açılamayacak, ancak meydana gelen zararlar nedeniyle ecrimisil talep edilebilecektir. Yargıtay’ın 8. HD., 2018/1880 E., 2018/16053 K., 20.09.2018 T. kararında, taşınmazda bulunan barakaların kaldırılmış olması sebebiyle, haksız müdahalenin halihazırda devam etmediğine, el atmanın önlenmesine dair karar verilemeyeceğine, ancak ecrimisil talep edilebileceğine hükmettiği görülmektedir. 

El atmanın önlenmesi davası, dava şartları, yetkili ve görevli mahkeme ve konu hakkındaki tüm detaylar “ecrimisil davası” başlıklı makalede yer almaktadır.

Hazine Arazisinde (Milli Emlak) Ecrimisil

Hazine arazisinde (milli emlak) ecrimisil talep etme hakkı devlet Hazinesi tasarrufundadır. Yani, hazine arazisinde (milli emlak) ecrimisil talep edecek olan resmi kurum devlet hazinesidir. 

Zira, TMK 715/1 uyarınca, sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu anlamda, söz konusu yerler için haksız bir işgal mevcut olduğunda, Hazine davacı olabilecektir. 

Ayrıca, Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi uyarınca: 

“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, (…) ecrimisil istenir.”

Bununla birlikte, idarelerin haksız işgal sebebi ile açacağı davalarda zarar şartı aranmayacaktır. Bir başka deyişle, idareler zarara uğramamış olsa ve haksız işgal eyleminde bulunan kişinin kusuru bulunmasa bile ecrimisil talep edilebilecektir. Bu durum da, yine Devlet İhale Kanununun 75.maddesinde açıkça şu ifadelerle belirtilmiştir:

“Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.”

Uygulamada karşılaşıldığı üzere, bazen kamu mallarının intifa hakkı bir başka tüzel kişiye, örneğin belediyelere veya köylere bırakılmış olabilir. Bu durumda da her ne kadar intifa hakkı başka bir tüzel kişiliğe bırakılmış olsa da söz konusu taşınmazların mülkiyeti yine Hazineye ait olduğundan, ilgili tüzel kişi ile birlikte Hazine’nin de dava açma hakkı bulunmaktadır.

Ecrimisil Davasında İstinaf ve Yargıtay Süreci 

Ecrimisil davasında yerel mahkemenin verdiği karara karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Bununla birlikte, istinaf sürecinden sonra dosyanın Yargıtay’a taşınması da mümkündür. 

Ecrimisil davasında, dava konusu taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, karar kesinleşmeden de icraya konulabilecektir. Bir başka deyişle, yerel mahkeme kararının icraya konulabilmesi için istinaf ve temyiz aşamalarından geçmesi gerekmemektedir. 

Sonuç 

Yazımızda ecrimisil davası nedir sorusuna ayrıntılı şekilde cevap verilmiştir. Ecrimisil davası, içerisinde usul hukuku alanına giren pek çok iş ve eylem barındıran kapsamlı bir konudur. Ayrıca, bu dava içerisinde maddi hesapların fazlaca yapıldığı ve uzmanlık gerektiren konuların bulunduğu bir süreci ifade eder. Dolayısıyla sürecin alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışılarak yürütülmesi faydalı olacaktır.