devremülk iptali, feshi, cayma hakkı

Devremülk İptali

Devremülk Nedir?

Devremülk iptali yazısına geçmeden önce devremülk nedir bunu açıklamak gerekir.

Devremülk bir paylı mülkiyet çeşididir. Temel düzenlemesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu içerisinde yer alır ancak çoğu devremülk sözleşmesi adı altında yapılan sözleşme devre tatil özelliği taşıdığından Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde de uygulama alanı bulmaktadır. Bağımsız bir yapının mülkiyetinin birden çok kişiye ait olması ve kullanım haklarının 15 günden az olmayacak şekilde belirli günler olarak düzenlenmesi durumudur. Bu durumda kişi devremülk hakkı sahibi olur.

Devremülk sözleşmesi genellikle tatil yerleri için kurulur. Kişiler bazı tatil yerleri için genellikle 15 günlük kullanım hakkını kapsayacak tapu edinirler. Bu mantığa göre satışı, karlı bir iş olması dolayısıyla sektörü hareketlidir ve insanlara sıkı bir reklam faaliyeti eşliğinde satılır.

Bu reklam faaliyeti çoğu zaman karşıdaki kişiye belli etmeden onu satın almaya mecbur bırakır cinstendir. Agresif ve emrivaki dolu hatta dolandırıcılık niteliğinde bir pazarlama süreci ile kişiler genellikle devremülk almaya ikna olur. Böyle bir zora maruz kalan kişilerin pişman olup devremülk sözleşmesini iptal etmek istemeleri halinde nasıl hareket etmesi gerekir sorusunun cevabı yazımızın konusunu oluşturmaktadır. Aşağıda da ayrıntılarına değineceğimiz üzere konunun doğru anlaşılabilmesi için yazının tamamının okunması gerekir.

Devremülk Sözleşmesi Nasıl İptal Edilir?

Devremülk sözleşmesini anlık bir takım pazarlama hileleri ile imzalayan kişi evine döndüğü zaman pişman olmuşsa bu sözleşmeyi iptal etme hakkı vardır. Aşağıda ayrıntılarına değineceğimiz üzre bunun bir takım hak düşürücü süreleri ve izlenmesi gereken prosedürü vardır. Burada kişi sözleşmeyi iptal ettiği vakit herhangi bir sebep göstermek veya cayma bedeli ödemek zorunda kalmaz.

Bunun yanında hak düşürücü süreler aşılmış dahi olsa sözleşmenin satıcı tarafının sözleşmeden ve kanundan doğan bir takım yükümlülükleri vardır. Bunlara aykırı davranılmış olması halinde de devremülk sözleşmesi feshi sağlanabilir. Bu şekilde devremülk iptali sağlanabilmesi için de izlenmesi gereken hukuki prosedürü aşağıda detaylıca anlattık.

14 Gün İçinde Devremülk İptali (Cayma) Hakkı

Devremülk ile ilgili hukuki düzenleme Kat Mülkiyeti Kanununda ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti  Sözleşmeleri Yönetmeliğinde yer almıştır. Burada sözleşmeyi imzalayan kişiye devremülk sözleşmesinin feshi ile ilgili olarak ilk tanınan hak, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içerisinde hiçbir haklı sebep göstermek zorunda kalmadan ve hiçbir cayma bedeli ödemek zorunda kalmadan devremülk sözleşmesinden cayma hakkı vardır.

Devremülk sözleşmesinin feshi için cayma hakkı kullanıldığı zaman satıcı taraf genellikle cayma öncesinde verilen hizmetten ötürü belli miktar ödeme yapılmasını talep eder. Bu durum cayma hakkının düzenlendiği yönetmelikte yasaklanmıştır. Satıcı taraf hiçbir bedel talep edemez ve cayma hakkının kullanılmasını herhangi bir koşula bağlayamaz.

14 Günlük Süreden Sonra Devremülk İptali (Cayma) Hakkı

Bazen kişiler 14 gün içinde sınırsız cayma hakkını kullanmaz yahut devremülk cayma hakkı süresi kaçırılabilir. Bunun anlamı sözleşmeden bir daha dönülemeyeceği değildir. Buna rağmen kişi devremülk sözleşmesinin feshi için kanunun kendine tanıdığı prosedürü işletebilir. Bu genel olarak sözleşmeye ve kanuna aykırı davranılması ile ilgilidir.

Devremülk sözleşmesinde satıcı taraf sözleşmenin kurulmasından bir gün önce alıcı tarafa yazılı olarak bir ön bilgilendirme formu vermek zorundadırlar. Bu ön bilgilendirme formunda devremülke ilişkin satıcının her türlü vaadi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği madde 5/3 deki bilgiler yer almak durumundadır.  Ön bilgilendirme formunda ve sözleşmede yer alacak hükümler kanunda özel olarak sayılmıştır. Alıcı taraf aleyhine bunun dışına çıkılması da yasaklanmıştır.

  • Ön bilgilendirme formunun alıcıya yukarıda yazdığımız şekilde verilmemesi yahut hiç verilmemesi durumunda sözleşmenin kurulmasından itibaren 1 yıllık süre içerisinde kişi devremülk sözleşmesinin iptali işlemini yapabilir. Bunun için de bir cayma bedeli ödemesine gerek yoktur.
  • Satıcı veya sağlayıcı, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği Ek-6’da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermedi ise yine devremülk sözleşmesinden cayma hakkı 1 yıldır.
  • Bununla beraber ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılmışsa ve henüz devir gerçekleşmemişse, devir işlemine kadar alıcı tüm bedelin %2’lik kısmını ödeyerek sözleşmenin iptalini yapabilir. Satıcı bu devir tarihine kadar sözleşmede ve kanunda belirtilen yükümlülüklerine aykırı hareket etmişse bu %2’lik kısmın ödenmesine de gerek yoktur.
  • Aynı şekilde uzun süreli tatil sözleşmelerinde ödeme planında yer alan taksitlerin ilk ikisinin ödenmesinin ardından, üçüncü yıldan itibaren her bir takside ilişkin alıcıya bildirimin gelmesi ile 14 günlük süre içerisinde yazılı olarak bildirimde bulunulur ve gene cayma bedeli ödenmez.

Devremülk İptali Fesih Usulü

Devremülk sözleşmesinin feshi için cayma hakkı kullanılacaksa bu hak 14 günlük süre içerisinde yazılı olarak satıcı tarafa bildirilmelidir. Bu şekilde yapılan devremülk iptali hukuki anlamda sonuç doğursun isteniyorsa bu bildirim mutlaka ama mutlaka noter kanalı ile yapılmak zorundadır. Bu konuda uygulamada hatalar yapıldığı görülmektedir. Mektup, e-mail, sms gibi yollarla devremülk sözleşmesinden cayma işlemi yapılmaması gerekmektedir.

Telefonla fesih bildirimi yapıldığı durumlarda satıcı taraf bunu kullanarak hak düşürücü sürenin geçirilmesini sağlayabilir. Bu nedenle cayma bildiriminin hukuka uygun olarak şekil şartlarını sağlar şekilde, hızlı ve doğru olarak yapılması önem taşır.

Sözleşme kurulurken cayma hakkına konu edilebilecek bir belge tüketiciye satıcı tarafından verilir. Kişi cayma hakkını kullanırken ister bu belgeyi kullanır, isterse de cayma hakkını kullandığını açıkça belirten bir beyanını yazılı olarak ve noter kanalı ile kişiye bildirir.

İptal Edilen Devremülk Sözleşmesinin Senetleri ve Yapılan Ödemeler Nasıl Geri Alınır?

Devremülk sözleşmesinin kurulmasından sonra 14 gün içinde cayma hakkı kullanılarak dönüldüğü zaman satıcı taraf cayma hakkının kullanıldığının kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 14 gün içinde hem ödenen bedelleri hem de bunlara yönelik olarak düzenlenen senetleri alıcıya iade etmek zorundadır.

Geri ödeme hakkı doğan durumlarda ödenen bedeller ve tüm cayma durumlarında senetler geri verilmek zorundadır ancak yaptığımız işlerden de gördüğümüz kadarı ile devremülk satış şirketleri genellikle bu kurala uymamakta ve yapılan ödemeler ve senetlerin iadesi konusunda sıkıntı çıkarmaktadırlar. Bu durumda dava yolu ile bunların iadesini sağlanması gerekmektedir.

ÇOK ÖNEMLİ!: Eğer karşı şirkete senet vermiş iseniz ve cayma hakkından sonra iade edilmemişse, bunun için zaman geçmeden mutlaka iadesi için dava açılması gerekmektedir. Aksi halde senetleri ciro edip başka birilerine devredebilir ve size karşı haciz işlemi başlayabilir. Kambiyo senetlerinin sebepten soyut olması ilkesi gereği de senedi sonradan elinde bulunduran kişiye karşı devremülk konusunda haklı olduğunuz iddialarını ileri sürmek çok zor olacaktır. Bu konuda bir de haklılığınız için senedi sonradan elinde bulundurana dava açmak gerekecektir. Bu bakımdan bunlarla hiç uğraşmamak senetlerin iadesi için hızlı bir şekilde dava açılmalıdır. Dava açıldıktan sonra senetler için devir ve icra konusunda da tedbir koydurmak da mümkündür ki bu durumda bu olumsuzlukların önüne geçilmiş olur.

Bir kısım teknik ayrıntılar içermesi nedeni ile bu konuda bir avukatla çalışmanız faydanıza olacaktır.

Devremülk Sözleşmesi ile İlgili Bazı Esaslar

Devremülk satış sözleşmesinin geçerli kabul edilebilmesi için sözleşme tarihinin ve imzanın alıcı tarafın el yazısı ile sözleşmeye eklenmesi şartı aranmıştır. Sözleşmenin bir örneği tüketiciye verilmek zorundadır. Bunun ispatı yükü de satıcıdadır.

Olağanüstü ve beklenmeyen bazı durumlar gerçekleşmişse ve burada satıcının kusuru yoksa, devremülk alan kişinin rızası alınarak bu formda yer alan bilgilerde değişiklik yapılabilir.

Devremülk satabilmek için satıcı taraf genellikle ücretsiz gezi, konaklama, yemek gibi reklam araçları kullanır. Bu şekilde yer tanıtılmış olur. Bunun için kişi ile iletişime geçildiği zaman bu ücretsiz vaatlerin amacının devremülk satışı reklamı olduğu kişiye bildirilmelidir. Aksi halde devremülk sözleşmesi bütün şartları taşısa bile geçersiz kabul edilir. Bu bildirimin müşteriye yapıldığının ispatı satıcıya aittir. Bu konuda Yargıtay kararları mevcuttur.

Devremülk sözleşmesinde paylı maliklere tanınan devremülk hakkı tapuda ilgili sayfanın beyanlar bölümüne kaydedilir. Devremülk sözleşmesi söz konusu tapu kaydında yer almamışsa sözleşme geçersiz olur. Buna bağlı olarak sözleşmede belirtilen yükümlülükler de boşa çıkar. Bütün paylı malikler tarafından imzalanmış devremülk sözleşmesi ilgili sayfaya işlenmek üzere tapu dairesine verilmelidir.

Devremülk Taksidi veya Aidatı Ödenmezse Ne Olur?

Devremülk sözleşmesinin satıcı tarafı yükümlerine aykırı davrandı diye kişi cayma hakkını kullanmaksızın sadece ödeme yapmayı kestiyse bu ödemediği bedeller kendisinden tahsil edilebilir. Bu son derece yanlıştır. Yapılması gereken, devremülk iptali için cayma prosedürünü işletmektir. Aksi halde satıcı taraf gerekli icra takibi işlemleri ile ödenmeyen bedelleri tahsil edebilir.

Satış bedelinin ödenmemesi durumu için sözleşmeye alıcı aleyhine fahiş derecede yaptırımlar konulamaz. Bunlar geçersiz kabul edilecektir.

Devremülk yapılar genellikle toplu yapı şeklinde ve içerisinde tatil amaçlı tesislerin bulunduğu yerlerdir. Dolayısıyla yüksek miktarda aidat talep edilebilmektedir. Bu aidat miktarı ve artış oranı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca sözleşmede yer almak durumundadır. Devremülk hakkı sahibi bu aidatı düzenli ödemek durumundadır. Aksi halde hakkında icra takibi yapılabilir. Devremülk hakkının kullanılmıyor olması aidat ödeme borcunu kaldırmaz.

Devremülk yönetiminin görevlerini yerine getirmiyor olması da aidat ödememe için geçerli bir neden değildir. Kişi böyle bir durumda yönetimin bu ihmalini kaldırmaya yönelik ve yaptırım uygulamaya yönelik hukuki prosedür takip etmelidir. Böyle bir işlem sonucu ödenen aidat bedellerinin geri alınması bile mümkün olabilir.

Devremülk Aidatına İtiraz

Uygulamada gördüğümüz kadarıyla bazen kişiler devremülk alıp hiç kullanmıyorlar. Dolayısıyla aidat da ödemiyorlar. Böyle olunca birikmiş aidat borçları kendilerine icra takibi yoluyla bildiriliyor. Bu durumda gelen ödeme emrine itiraz etmek daha büyük hak kayıplarına yol açabilir. Böyle bir durumda, devremülk aidatına itiraz yerine,  kişinin yapması gereken icra hukuku ve devremülk hukuku alanında deneyim sahibi devremülk avukatları ile iletişime geçmek olmalıdır. Somut olayın şartları değerlendirilerek bir hukuki prosedür işletilmelidir. Aksi halde icra inkar tazminatı ve diğer icra giderleri kişi tarafından ödenmek durumunda kalabilir.

Devremülk Mağdurları Ne Yapmalıdır?

Devremülk piyasası yüksek kar getiren bir piyasadır. Normal şartlarda rayiç bedel üzerinden satışı yapılabilecek bir yapı devremülk yöntemi ile 5 katı fiyat ile satılabilmektedir. Bu nedenle bu alanda çalışma gösteren firmalar satış gerçekleştirebilmek adına oldukça agresif ve zorlayıcı pazarlama yöntemleri kullanmaktadır.

Ücretsiz tatil, hediye, yemek, ödül kazandınız vb. kandırmacalarla kişileri çağırmakta ve emrivakiler ve hatalı yönlendirmeler ile satış sözleşmesi kurmaktadır. Kişi bir anda ne yaptığını bilmeden kendini sözleşme imzalamış halde bulmaktadır. Bu durumu öngören hukuk düzeni tüketiciye bir çok cayma hakkı yolu vermiştir.

Kişi imza attıktan sonra pişman olmuşsa yahut satıcı yükümlülüklerini ve vaatlerini yerine getirmemişse satıcı ile irtibata geçmek hatalı bir davranış olacaktır. Çünkü satıcı taraf devremülk iptali yapılmasın diye kişiyi hukuki süreç ile ilgili yanlış yönlendirmekte ve hakkı olmayan taleplerde bulunmaktadır.

Bununla beraber taksit veya aidat gibi ödemelerin kesilmesi de kişi aleyhine olabilir. Bu da hatalı bir hamle olur. Bu durumda satıcı taraf ile hiç muhatap olmaksızın devremülk davaları konusunda deneyimli bir avukat ile irtibat kurup hukuki süreç ve imkanlar hakkında bilgi edinmek ve hukuki işlemleri başlatmak olmalıdır.

En önemlisi de hukuki sürecin vakit kaybedilmeksizin başlatılmasıdır. Zira yukarıda da belirttiğimiz üzere hak düşürücü süreler büyük önem taşır.

ÖNEMLİ!: Devremülk iptali sağlıyoruz diye reklam yapan ve yasal olmayan danışmanlık firmalarına  (veya arka planda devremülk şirketlerinin kurduğu firmalara) dikkat ediniz ve çalıştığınız kişinin avukat olmasına dikkat ediniz.

Tüm Devremülk İptal Yolları Özet

Konunun uzun ve kapsamlı olması, yazıda da her konuya değinmek istediğimizden dolayı anlaşılması zor olabileceğinden bu kısmı yazmak istedik. Buradaki maddelerden birisi varsa devremülk iptal edilebilir.

  • Sözleşme imzalandıktan sonra 14 gün içinde,
  • Sözleşmeden 1 gün önce ön bilgilendirme formu verilmemişse 14 gün+1 yıl içinde,
  • Sözleşmeden 1 gün önce ön bilgilendirme formu verilmişse de içinde yönetmelikte yazması gereken zorunlu maddeler yoksa 14 gün+1 yıl içinde, (formun bir avukat tarafından incelenmesi gerekir)
  • Sözleşme imzalandığı zaman yönetmelikte belirlenen formatta cayma hakkı formunu vermedi veya mail, sms gibi araçlar ile göndermedi ise 14 gün+1 yıl içinde, (ispat yükü şirkette)
  • Tatil kazandınız vs. gibi özendirici ifadelerle önceden satış yapılacağı hakkında bilgilendirmeden yapılan satışlar sonucu yapılan sözleşmelerde devremülkü ilk defa kullandıktan sonra 14 gün içerisinde,  (bilgilendirdiğinin ispat yükü şirkette)
  • Ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılmışsa ve henüz devir gerçekleşmemişse, devir işlemine kadar alıcı tüm bedelin %2’lik kısmını ödeyerek, vaatler yerine getirilmemişse hiç ödemeden,
  • Uzun süreli tatil sözleşmelerinde ödeme planında yer alan taksitlerin ilk ikisinin ödenmesinin ardından, üçüncü yıldan itibaren her bir takside ilişkin alıcıya bildirimin gelmesi ile 14 günlük süre içerisinde yazılı olarak bildirimde bulunarak,
  • Tapu devri gibi ayni hak gerektiren sözleşme noterde yapılmamışsa süre sınırı olmadan, (çoğu noterde yapılmamakta) Devir yapılmış ise buna dayanarak iptal yapılamaz.
  • Genel olarak sözleşmeye aykırılık nedeni ile fesih, (bir avukatın sözleşmeyi incelemesi gerekir)

Devremülk İptali Sürecinde Avukatın Önemi

Yukarıda da belirttiğimiz üzere önemli durumlara dikkat etmek gerekecektir. Ek olarak sözleşmenin incelenmesi, hukuki durumunun değerlendirilmesi, gidilecek yolun tespiti, usulü konusunda bir avukat ile çalışmanız hak kaybınızın önüne geçecektir. Hali hazırda zaten zor durumda olan devremülk mağdurları, bir de bundan dolayı mağdur olabileceklerdir.

Devremülk avukatları, uygulaması ve dağınık mevzuatı hakkında bilgi sahibidir. Kişinin hak kaybına uğramadan devremülk iptali sürecinin hızlı ve etkin şekilde yönetilmesi için bir avukat ile çalışması gerekmektedir.

Güncelleme: Bu alanda hakkında en çok soru gelen şirketler: Yalova Termal Saray, Karadereli Grup,  KRD Grup, Emet Termal, Aben Grup, Naskon İnşaat, Doğa Turizm, Terma City, Yalova Armutlu Termal, Laguna Termal.

Bu makale faydalı mıydı?