Devremülk İptali

Devremülk iptali, uygulamada sıklıkla görülen ve önemli hukuki arkaplanı olan süreçlerden biridir. Gerek iptal süreci, gerek sonrasında yapılması gerekenler ve ödemelerin iadesinin takibi bakımından üzerine düşülmesi gereken işler arasında yer alır.

Aşağıda devremülk iptali nedir ve nasıl yapılır, devremülk mağdurları nasıl hareket etmeli gibi sorularla birlikte diğer sık sorulan soruları yanıtladık. Önemli bir konu olması nedeniyle dikkatli okumanızı öneririz.

Devremülk İptali Nedir?

Devremülk satın alan kişilerin, kanunda ve yönetmelikte yer alan usul ve yöntem uyarınca devremülk sözleşmesini iptal ederek yaptığı ödemeleri iade almasına devremülk iptali denir.

Devremülk iptali ile ilgili hukuki düzenlemeler, 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu”nda ve 29236 Resmi Gazete Sayılı “Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği”nde yer almıştır. 

ÖNEMLİ: 29 Temmuz 2022 tarihli yönetmelik ile devremülk iptaline ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır.

Aşağıda devremülk iptali sürecini güncel yasa değişiklikleri ve güncel Yargıtay kararları uyarınca izah ettik. Bundan önce devremülkü genel olarak açıklamakta yarar görüyoruz.

Devremülk Nedir: Bir meskenin ortak maliklerinden her birine yılın belirli bir döneminde kullanım hakkı tanıyan irtifak hakkına devremülk denir. Bu tanımlama 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 57’de yer alır.

Devretatil Nedir: Bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmelere devretatil sözleşmesi denir. Bu tanımlama, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği madde 4’de yer alır.

Devremülk ile devretatil arasındaki farkları bir tablo ile göstermemiz gerekirse:

DİKKAT:  Uygulamada satıcılar her ne kadar “devremülk satışı” adı altında hareket ediyor olsa da Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği madde 2/3 uyarınca bu sözleşmeler hukuken devretatil niteliğindedir. Bu nedenle devretatile ilişkin hükümler uygulanır. Aşağıda konuyu bu hükümlere göre sizler için hazırladık. 

Devremülk İptali Nasıl Yapılır?

Devremülk iptali nasıl yapılır sorusunun temelde iki cevabı vardır. Bunlar: satıcıya ihtarname çekme yolu ve dava açma yoludur. Bunlardan hangisinin gerektiği, somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Devremülk sözleşmesi genellikle tatil yerleri için kurulur. Kişiler bazı tatil yerleri için genellikle 15 günlük kullanım hakkını kapsayacak irtifak hakkı / tapu edinirler. 

Devremülk satışı karlı bir iş olması dolayısıyla sektörü hareketlidir ve insanlara sıkı bir reklam faaliyeti eşliğinde satılır. Bu reklam faaliyeti çoğu zaman karşıdaki kişiye belli etmeden onu satın almaya mecbur bırakır cinstendir. 

Agresif ve emrivaki dolu bir pazarlama süreci ile kişiler genellikle devremülk almaya ikna olur. Böyle bir zora maruz kalan kişilerin pişman olup sözleşmeyi iptal etmek istemeleri halinde izleyecekleri temelde iki yol vardır.

Satıcı Firmaya Başvurarak Devremülk İptali

Devremülk iptali yapmak isteyen kişinin ilk başvurabileceği yol, satıcı firmaya, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içinde başvurarak cayma hakkını kullanmasıdır (Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği madde 7 ve devamı).

Sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içerisinde herhangi bir neden göstermeksizin ve cayma bedeli ödemeksizin sözleşmeden dönülebilir. Buna ek olarak yapılan tüm ödemeler ve senetler de iade alınır.

ÖNEMLİ: 14 gün içerisinde cayma hakkı kullanılarak devremülk iptali yapmak tek başına yeterli değildir. Daha doğru bir ifade ile devremülk iptali, sadece 14 gün içinde cayma hakkını kullanmaktan ibaret değildir. Çünkü uygulamada, cayma hakkının kullanılmasına rağmen satıcı firmanın ödemeleri, faizi, aidatı vb. unsurları işlettiği veya ödenen peşinatı iade etmediği görülmektedir. Bu nedenle sürecin muhakkak gayrimenkul avukatı tarafından sürdürülmesi gerekir.

14 Günlük Süre Dolmuşsa: 14 günlük süre geçmiş olsa dahi kişilerin elinde bazı imkanlar vardır. Örneğin kişiye ön bilgilendirme formu verilip verilmediği, sözleşmenin ön bilgilendirme formundan en az 1 gün sonra imzalatılıp imzalatılmadığı, ön bilgilendirme formunda yasada yer alan güncel hükümlere yer verilip verilmediği vb. incelenir. Bu şartlar taşınmıyorsa kişilerin sözleşmeden cayma hakkı 14 gün + 1 yıl olacaktır. 

Ön Ödemeli Devre Tatil Sözleşmelerinde: 29.07.2022 tarihli değişiklik öncesinde; ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılmışsa ve henüz devir gerçekleşmemişse, devir işlemine kadar alıcı tüm bedelin %2’lik kısmını ödeyerek sözleşmenin iptalini yapabilmeteydi. Ancak 29.07.2022 tarihli değişiklikle birlikte bu hüküm mülga hale gelmiş yani kaldırılmıştır.

Devremülk İptali Davası

Yukarıda da izah ettiğimiz üzere devremülk iptali için aslında dava yolu değil, ihtar ve sonraki sürecin takibi gereklidir. Ancak kimi hallerde devremülk iptali davası açmak gerekebilir. Bunlar daha çok satıcının cayma hakkını süresi içerisinde kullanmadığı zamanlarda söz konusu olur.

Öncelikle belirtmek gerekir alıcı, süresi içerisinde noter aracılığı ile devremülk iptali bildirimi yapmamışsa ve satıcı da sözleşmedeki tüm yükümlülüklerine tamamiyle uymuşsa, artık devremülk iptali mümkün değildir. 

Eğer devremülk alan kişi 14 günlük süre içerisinde devremülk iptali için gerekli ihtarı göndermemişse ancak satıcı şirket sözleşmedeki yükümlülüklerine uymamışsa veya başlangıçta reklam olarak sunduğu taahhütlerine uymamışsa bu durumda süre geçmiş olsa bile devremülk iptali yapılabilir. Bunun hukuki karşılığı devremülk sözleşmesinden Türk Borçlar Kanunu genel hükümler kapsamında caymaktır.

Bu da aslında bir bildirim ile yapılabilir ancak ödemelerin iadesi ve sözleşmenin feshinin tespiti için dava açmak gerekir. Bunun ne kadar mümkün olduğunun değerlendirmesi muhakkak bir avukat tarafından yapılmalıdır. Uygulamada bu şekilde bir çok devremülk sözleşmesi iptal edilebilmektedir.

Devremülk iptalinin iki farklı şekli burada izah ettiğimiz şekildedir. Bunları tablo ile göstermek gerekirse:

Devremülk Alan Kişinin Hakları

Devremülk alan kişinin en temel hakkı 14 günlük süre içerisinde sözleşmeden cayarak devremülk iptali yapma hakkıdır. Bunun haricinde diğer haklarını şu şekilde sıralayabiliriz:

• Sözleşmenin kurulmasından önce ön bilgilendirme formu ile süreç hakkında bilgilendirilme hakkı vardır. Hatta bu durum, satıcı için bir yükümlülüktür.
• Devremülk alan kişi sadece sözleşme metninde yer alan haklara değil ayrıca satıcının satış aşamasında reklam, tanıtım vb. yollarla vaadettiği şeylere de hak olarak sahiptir. Satıcı bu vaatleri yerine getirmek zorundadır. Bunlar ister sözleşmede yer alsın ister yer almasın bu durum böyledir.
• Devremülk alan kişi, iptal hakkını kullandığı zaman, eğer önödeme yapmışsa her ne ad altında ödenmiş olursa olsun bunları iade alma hakkına sahiptir.
• Devremülk iptali hakkı kullanıldığında, eğer sözleşmenin altına senet imzalanmışsa tüm bu senetleri iade alma hakkı da vardır.

DİKKAT: Devremülk iptali yapan kişinin somut olaydaki hakları ancak detaylı bir inceleme ile anlaşılabilir. Bu inceleme için avukat yardımı alınmalıdır.

Devremülk İptali Masrafları ve Avukatlık Ücreti (2023)

Devremülk iptali, Noterlik üzerinden yapıldığı için 2023 yılı için 900 TL ile 1500 TL arasında değişmektedir. Bu miktar; tebligatın ne şekilde gönderileceği, ihtarnamenin uzunluğu vb. unsurlara göre değişmektedir. Eğer sadece devremülk iptali talep edilecekse genel olarak bahsettiğimiz rakamların alt sınırından masraf çıkacaktır.

Devremülk iptali sonrasında ödenen peşinat iade edilmediğinde bunun için icra takibi yapılır. Bu noktada ilamsız icra masrafları çıkar. 2023 yılı için icraya başvurma harcı 179,90 TL olarak belirlenmiştir. Bunun yanında, gerek hakkında takip yapılan tutara göre değişkenlik gösteren gerekse sabit nitelik arz eden çeşitli harç kalemleri de bunun üzerine eklenmektedir.

Gene devremülk iptali eğer dava yoluyla sağlanacaksa 2023 yılı için benzer miktarlarda dava harcı çıkar. Bunlar tabii ki ihtimallerdir. Nihayetinde ödenmesi gereken masraf ile ilgili net bilgi edinmek adına avukata sormak gerekir.

Devremülk İptali Avukat Ücreti: Yukarıda da izah ettiğimiz üzere devremülk iptali çoğu zaman ihtarname göndermekle kalmaz. Kimi zaman dava açmak kimi zamansa icra takibi başlatmak gerekebilir. Devremülk iptali avukat ücreti genel olarak İstanbul ve Ankara Barolarının tavsiye niteliğindeki avukatlık ücret tarifesi etrafında belirlenir. Ancak bu tarife kesin olarak bağlayıcı değildir. Yol gösterici niteliktedir. Somut olayın kapsamına göre avukat ile devremülk iptali yapmak isteyen kişi arasında serbest şekilde belirlenir.

Devremülk Mağdurları Ne Yapmalı?

Devremülk satıcıları; ücretsiz tatil kazandınız vb. kandırmacalarla kişileri çağırmakta ve emrivaki ve hatalı yönlendirmeler ile satış sözleşmesi kurmaktadır. Kişi bir anda ne yaptığını bilmeden kendini sözleşme imzalamış halde bulmaktadır. Bu durumu öngören hukuk düzeni tüketiciye cayma hakkı dahil bir çok imkan tanımıştır.

Devremülk mağdurlarının sık yaptıkları bazı hatalar vardır.  Kişi devremülk sözleşmesi yaptığına pişman olmuşsa yahut satıcı yükümlülüklerini ve vaatlerini yerine getirmemişse bu durumda satıcı ile irtibata geçip anlamsız bir tartışmaya girmek hatalı bir davranış olacaktır. Çünkü satıcı taraf devremülk iptali yapılmasın diye kişiyi hukuki süreç ile ilgili yanlış yönlendirmekte ve hakkı olmayan taleplerde bulunmaktadır. 

Bununla beraber, kişinin taksit veya aidat gibi ödemeleri kesmesi de onun aleyhine olabilir. Çünkü böyle bir ihtimalde kişi haklı iken haksız konuma düşebilir. Bu durumda deneyim sahibi gayrimenkul avukatı yardımı alıp hukuki süreci başlatmak en sağlıklısı olacaktır.

En önemlisi de hukuki sürecin vakit kaybetmeden başlatılması gerekir. Zira yukarıda da belirttiğimiz üzere hak düşürücü süreler büyük önem taşır.

Devremülk İptalinde Sık Sorulan Sorular

Yukarıda devremülk iptali ile ilgili kanuni düzenlemelerden ve kişilerin nasıl hareket etmesi gerektiğinden bahsettik. Şimdi de konu hakkında sık sorulan soruları yanıtlamakta yarar görüyoruz.

Devremülk İptali ile İlgili Bilinmesi Gerekenler 

Devremle iptali ile ilgili bilinmesi gereken en önemli husus, devremülk satıcılarının çoğunlukla hukuki sürece fazla riayet etmiyor oluşudur. Devremülk iptali sürecinin; sözleşmenin feshi, ödemenin iadesi, senetlerin iadesi vb. bir çok sonucu vardır. Bunların birlikte yerine getirilmesi için eşzamanlı hukuki süreç başlatılmalıdır.

Bununla birlikte devremülk sözleşmesinin bazı özelliklere sahip olması gerekir. Gene devremülk satışı da bazı sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Bunlara uyulmaması halinde de devremülk iptali sağlanabilir.

Ön bilgilendirme formu en az 12 punto büyüklüğünde olmalı, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir nitelikte olması gerekir.

Mesafeli devremülk sözleşmeleri hariç olmak üzere; devremülk sözleşmesinde tarih ve imza alıcının el yazısı ile atılmalıdır. Aksi halde sözleşme geçersiz olur ve her zaman devremülk iptali yapılabilir. 

Sözleşmenin bir örneği alıcıya verilmek zorundadır. O kadar ki, verildiğinin ispat yükü dahi satıcı taraftadır.

Olağanüstü ve beklenmeyen bazı durumlar gerçekleşmişse ve burada satıcının kusuru yoksa, devremülk alan kişinin rızası alınarak bu formda yer alan bilgilerde değişiklik yapılabilir. Ancak alıcının rızası muhakkak gereklidir. 

Devremülk satabilmek için satıcı taraf genellikle ücretsiz gezi, konaklama, yemek gibi reklam araçları kullanır. Bu şekilde devremülk tanıtılmış olur. Bunun için kişi ile iletişime geçildiği zaman bu ücretsiz vaatlerin amacının devremülk satışı reklamı olduğu kişiye bildirilmelidir. Aksi halde devremülk sözleşmesi bütün şartları taşısa bile geçersiz kabul edilir. Bu bildirimin müşteriye yapıldığının ispatı satıcıya aittir.

Sonuç Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda devremülk iptali ile ilgili bilinmesi gereken temel hususlardan ve uygulamadaki işleyişten bahsettik.

Devremülk satışı bir tüketici işlemi olduğu için yasalar ve Yargıtay kararlarında genel olarak tüketici korunmuştur. Ancak her ne kadar tüketiciyi koruma yönünde bir eğilim olsa da tüketicinin yana devremülk alan kişinin bu hakkını yasal zeminde ileri sürebiliyor olması gerekir.

Bu noktada yapılacak en sağlıklı iş deneyimli gayrimenkul avukatı ile çalışmak olacaktır.